试论政府在解决市民住房问题上的思路

试论政府在解决市民住房问题上的思路 摘要 我国的房价问题不是一个单纯的经济现象 而是一个复杂的社会问题 解决这一问题 既不能完全依 赖市场 也不能完全靠政府 核心问题不在于控制房价 而在于调节利益分配 其中 政府有责任和义务来积极主 导并实施自身力量与市场力量的有效协调与融合 用提供 的公共物品来均衡社会财富的分配 有效配置社会资源 降低房地产市场的成本和交易费用 进而避免市场的扭曲 以实现住房社会福利的最大化 关键词 政府与市场 制度创新 公共物品 交易费 用 近年来 由于我国经济持续发展 社会财富大量积累 城市化进城加快以及金融政策 投资取向 家庭结构变迁 等综合因素 使城市居民对住房的投资和消费需求随之不 断上升 造成全国大 中城市房价大幅上涨且居高不下的 现状 成为全社会关注的焦点 目前我国的房价问题不是一个单纯的经济现象 而是 一个有着复杂社会根源和与贫富差距 社会财富分配不均 相关的社会问题 映射的是社会发展及转型过程中制度在 整体上滞后所造成的一种发展的社会代价 均衡社会财富 的分配而适时地调整发展战略 重视 尊重每一个人的生 存权和发展权 使发展的成果更多地惠及占人口绝大多数 的中低收入家庭 让普通民众享有基本的居住权 这不仅 是关系国民经济运行和基本民生问题 更是关系社会稳定 的重大问题 而解决这一重大问题 不仅要靠市场的力量 也要靠政府的制度供给和公共服务 因为政府与市场是使 社会有效运转并得以快速发展的两支巨臂 二者缺一不可 同时 更需要把政府与市场两种力量有效地协调 融合起 来 由于不同的住房政策在实施过程中会发生社会 市场 及政府之间三者的互动 这样 就会产生不同的结果而形 成相应的制度安排 所以 作为政府来说 重要的是应承 担起整合社会关系 均衡社会财富的责任和义务 只要在 充分发挥市场功能和作用的同时 明晰自己的职能及其与 市场的关系 使自己的职能与市场这两种力量协调 融合 起来 就会获得较好效果 而达到有效配置资源 降低房 地产成本和交易费用 促进经济秩序稳定和社会安全 增 进住房社会福利的目的 一 应明确政府 开发商和市民在房地产上的利益关 系 资源配置和利益分配来自于制度安排中的权力结构 权力结构决定制度结构 权力博弈直接影响制度的供给 不同主体之间的利益竞争与权力博弈 导致制度的变迁 因此 在社会这个资源和利益的共同体中 无论是政府 开发商 还是市民都有自己的利益诉求 都想运用自己手 中的权力在这块 蛋糕 的分配中获得相应的利益 三者 中谁掌握更多的资源 谁就会在博弈中拥有更多 更大的 权力 从而在利益竞争中占主导地位 因此 只有明确三 者的利益竞争与权力博弈关系 才能有针对性地制定出有 效的住房制度 一 政府与开发商的关系 在城市房地产开发中 地方 政府不是一个没有利益关系的旁观者 而是多种利益的既 得者 政府作为城市公共权力的拥有者和执行者 在城市 经济社会发展中起主导作用 因为无论是城市规划 土地 出让 还是住房相关政策的制定以及城市社会关系的调解 都需要政府的行政权力和相应职能来发挥作用 而且在我 国现实的土地制度中 开发商必须向政府缴纳土地出让金 这使地方政府在不用增加额外管理和行政费用支出的情况 下 就可简便 直接地获得大量的财政收入 因此 城市 土地的资本化运营已成为许多地方财政的一个主要来源和 城市发展的主要动力 作为在经济发展中十分活跃和国民经济重要产业的房 地产业 其发展必定要增加社会固定资产的投资 带动相 关产业如金融和建材产业的联动和发展 从而增加就业 拉动国内消费和 GDP 的增长 这使政府在获得大量税收收 入的同时 也会凸显自身的政绩 此外 住宅建设也是城 市发展和建设的一部分 其附带部分公共产品的属性 能 为城市居民提供相应的服务 这也减轻了政府的工作和建 设压力而使其获益 政府的上述利益使开发商有了与政府 博弈的资本或权力 这样他就会要求政府出台一些有利于 自己的倾斜政策 以获得商业空间 赚取高额利润 而政 府对城市及小区的规划本身就是政策倾斜和利益分配的过 程 各种不同规划就相当于拟定的各种不同的利益分配方 案 所以 地产商的利益与政府的利益密切相关 二者实 质是一种双赢的合作博弈 二 政府与市民的关系 在这一关系中 首先必须明确 城市居民在改革开放后的居住权益状况 改革开放虽然使 普通市民解决了一直困扰的温饱问题 但随着社会的转型 很多人不得不面对下岗 失业和失去基本生活来源的现实 故已无力改善自己的居住条件 而那些没有受下岗失业波 及的工薪阶层 虽然享有一些改革的成果 也未承担更多 的改革成本 但他们的收人增长无法跟上房价的上涨 至 于另外一些高收入或极高收入者 他们才是改革和经济发 展的最大受益者 房价上涨的速度根本赶不上他们收入增 加的速度 对他们可另当别论 就上述中低收入且占城市居民大多数的人来说 在改 善居住条件 获取居住权益方面 他们几乎没有任何资源 或权力可作为谈判的砝码与政府讨价还价 只能企盼政府 尽早考虑他们的困难而从制度上有所改变 当然 政府也 要顾及普通市民的生存权和居住权 特别是当社会舆论普 遍呼吁政府应出面干预房价上涨 广大市民对权益得不到 保障产生不满 政府也意识到不能不解决这一问题时 才 会出面来维护他们的利益和居住的基本权益 因为如果此 时政府再不出面 就有可能影响社会稳定 必须强调的是 由于政府与普通市民之间的权力极不 对称 即使像居住权这样的生存需求 也不是政府必须完 成的一个刚性指标 因为并没有任何法律规定或相应的制 度来约束政府必须为市民的居住权负责 市民也不具有直 接制约或监督政府的能力 故市民的上述权益和诉求并没 有法律上的保障 这样 对解决市民的居住问题 地方政 府有可能在行动上大打折扣 所以 政府与市民之间的关 系并不是一种单纯经济利益的关系 而是一种更趋向于社 会利益的关系 三 开发商与市民的关系 由于开发商在与政府的博弈 中 已获得各种政策扶植和优惠 相对于购房者而言他们 占有资源和信息的优势 作为普通市民的购房者 由于信 息和资源的有限性 使他们几乎没有有效的信息可用来进 行理性的 加工 更无法获悉房地产业的内部环境状况 这使开发商完全成为他们购房行为中的一种不确定的外部 环境 于是 开发商与市民之间的权力 天平 发生倾斜 博弈的结果导致房地产市场走向非均衡状态 此时 如果 在开发商与普通市民之间再缺少公正的裁判者或缺乏相应 的制度约束 那么 开发商就会不可避免地产生道德冒险 和内在成本外在化的机会主义行为 采取发布虚假信息 设置销售陷阱 在质量和材料上做文章打折扣 在销售面 积上搞缩水等一系列手段来追求利润最大化 这无形当中 加大了购房者的购房成本 也就是说 如果有一个公正 的裁判者或好的制度制约 购房者就会减少由于权力不对 称所造成的额外损失 总之 政府与开发商 市民之间是一个三角的利益竞 争与权力博弈关系 因此 如何调整利益分配 均衡发展 成果就成为解决问题的焦点与核心 这样 政府就必须考 虑如何处理自身利益与开发商追求利润最大化 市民追求 住房消费效用最大化之间的关系 毫无疑问 在这个三角 的利益竞争与权力博弈中 政府扮演着 总导演 和 裁 判员 的角色 是调整利益分配格局 化解矛盾的关键 二 政府在解决住房问题上的对策 基于我国房地产业的利益竞争和权力博弈关系 政府 应从社会协调发展的要求出发 努力从根本上解决贫富差 距或社会财富分配问题 特别应平衡自己与开发商和市民 之间的利益分配 压缩开发商的部分利润 抑制投机者和 暴发户对房地产市场秩序的扰乱 确立 以公平为基础 以效率为导向 的住房政策 在制度安排上除运用市场机 制外 还必须运用立法和行政手段 调节社会成员财产所 得和劳动所得之间的分配不均 协调全社会的力量来满足 稀缺条件下人们对住房居住的需求 一 政府应出资兴建小户型甚至超小户型的廉租房 以 保障那些最需要帮助的低收入群体 让改革和发展的成果 惠及到他们 当然 这种廉租房租出后 既不能空置 更 不能挪为他用 也不可转租 否则 政府应立即收回 同 时 政府也必须把握好政策 在对低收人群体给予住房福 利的同时 更要为他们的就业机会 增加收入创造良好的 环境 二 应通过制定兼有市场和政府二种效用且能发挥二者 合力的住房政策 由政府提供建设用地并单独向购房者收 取土地费 以保证土地费的公正与透明 并避免开发商参 与土地买卖的利益分配 还可公开招标建筑商 这样 政 府可始终起到监督 管理的职能 收取的土地费可用于公 共事业或直接用于廉租房建设 这不仅能减少资源的不合 理使用与浪费 也解决了政府管制与市场的矛盾 如 政 府提出的住房建设面积为 70 90m2 的政策 这无疑 束缚了开发商追求利润的自由和动力 即使开发商为自已 的市场和未来的利润 接受政府的这一要求 恐怕私下在 实行过程中也会不遗余力地采取各种变通办法 来应付政 府的监督 检查 其结果可能改变政府的初衷并重蹈经济 适用房的覆辙 三 政府应采取积极的态度开放二手房市场 允许其采 用 绿色通道式 的买卖与交换 以释放其庞大的市场供 应空间 缓解供需矛盾 反之 如果对二手房市场管制范 围和强度增加 采取限制流通的办法 就会阻碍其正常发 展 引