北京燕郊住宅市场调研报告.ppt

总体发展情况 燕郊住宅市场调研报告 市场各项目情况分析 与北京仅一河之隔 距北京市中心天安门30公里 距空港首都机场25公里 京哈高速公路 京秦 大秦电气化铁路横贯东西 北京930路公交车直通区内 京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接 规划面积80平方公里 规划人口60 80万 根据功能定位 主要划分为科研文化服务区 金融商贸区 高科技工业区以及依托潮白河资源的旅游度假区 日前 河北省已经和北京市政府签订协议 北京亦庄L2线将延伸至廊坊市区 北京八通线延伸至廊坊燕郊 这两大项目均已进入前期论证 预计将在2010年正式动工 区域规划版图 借助交通利好 承接北京多项功能 区域市场版图 沿潮白河及老城区 呈集中分布 在售项目主要沿潮白河及东部老城区分布 交通便利性成为本区域重要的平台质素 各楼盘规模均在20万平米以上 产品线丰富 整体供应量巨大 但短期内配套缺乏是多数项目面临的问题 2008年 楼市历经拐点 燕郊也再难续演楼市神话 楼市价格跌到了3700元 平米左右 三个月时间普降千元目前燕郊在售楼盘楼盘近20个 后期存量供应约上千万平米 造成了燕郊房地产市场竞争的加剧 燕郊最大优势是价格便宜 劣势是生活成本较高 开车每天需要30元的高速费 坐车也至少需要30分钟 同时手机也处于漫游状态 存量压头 燕郊腹背受敌 配套欠缺 通州倒挂普遍 区域市场走势 受淡市影响严重 存量压头 通州向来是燕郊房价的风向标 在通州房价步步下跌的同时 燕郊房价也将被一直压制在售项目中仍具优势的均为地铁沿线项目 房价开始回落的同时 靠近地铁沿线的优质二手房价格却依然保持强劲态势 造成通州新盘和二手房价格普遍倒挂的现象 总体发展情况 市场各项目情况分析 燕郊住宅市场调研报告 规模 183万平米 类型 栋数 44栋 18 35层 容积率 2 94开盘时间 一期08年6月 二期09年2月 在售产品 40平米一居至130平米三居 70 90平米为主力供应 销售均价 3600元 平米 总价区间 15 40万左右 精装修 毛坯 一期08年6月开盘价格为3800 4000元 平米 09年12月入住 已售罄 二期09年2月14日开盘24 26 共420套 3580元 平米起 两天销售330套 月末加推25 3月推出21 22 月消化700套 项目基础指标 项目卖点 大盘 风情园林 配建大型商业 目前项目销售实现热销 天洋城 中加合作 低价策略 天洋城 一期为1 至9 楼 均为33层 共3500户 已售罄 二期在售为18层的21 22 以及35层的24 26 楼 约1100户 目前仅剩余少量房源 预计推出二期南区24层的43 44 楼 约650户 目前放号中 预计后期整体存量约120万平米 供应量巨大 大盘项目产品供应持续释放 优越户型 细节凸显品质 纯南户型 明厨明卫阳台通过推拉门连接客厅 节省空间浪费 增加采光面积厨房面积较大 存在一定浪费卫生间洗手池外置 干湿分区不明确 87 8 两居 128 6 三居 南北通透 明厨及双明卫通过折线阳台连通客厅与卧室 增加空间感及采光面积交通空间存在浪费缺少玄关设置 公共卫生间正对大门 天洋城 二期在售户型 附加值高 方正框架结构 东向户型 明厨明卫三面观景阳台 增加采光及空间互动无餐厅设计 客厅使用功能混杂缺少玄关设置 58 6 一居 81 6 两居 东西通透 明厨明卫西侧设置书房并带阳台 区分工作与休息空间入门仓促 紧邻厨房 且餐厅空间设计不足洗衣间相对封闭 干湿分区不明确 天洋城 二期南区预开楼栋户型 核心商业 优秀教育配套 四季温哥华 主题园林春夏秋冬四季主题分别以温哥华四个著名公园为原型设计而成 天洋城 枫叶大道25万平米 综合购物 餐饮 商务活动 休闲娱乐 文化服务等业态的核心商业区 沙龙双会所小区北区和南区各设有一所会所 设有游泳池 健身房 棋牌室 书吧等娱乐健身设施 北大幼儿园结合北大附中的教育实践及管理过程 形成 未名幼教 全艺术与全科学融合课程的幼儿教育新模式 首次置业 居住需求看重价格及未来规划 销售现场 现场售楼处约60位销售人员 平均周一至周五每人接访量约2 3组 周末为平时的2 3倍 主要推广渠道为网络 路牌 报广 短信及雇人发放传单等 其中以网络及传单较为有效 发放传单人员雇佣底薪在900 1000元 月 并根据业绩有相应提成 客户来源 主要来自北京 占80 左右 其中以北京东部工作的外地人为主 年龄结构 30岁左右居多 两口之家为主 部分三口之家 置业目的 自住客占到80 以上 多购买中小户型居多 置业经历 以首次置业为主 部分投资客购买小户型 周边区域升级客户购买三居户型 置业关注点 产品价格 社区配套及整体的未来规划 天洋城 目前周边无公交车 据开发商承诺 今年年底 小区周边将通930 社区为燕郊除上上城之外的最大楼盘 价格较低 体量较大 劣势为生活配套极为匮乏 需行至102国道等相对繁华地带 规模 114万平米 类型 栋数 40栋 16 33层 容积率 2 99开盘时间 一期7B号楼09年3月 在售产品 55平米一居至160平米三居 73 79 87平米为目前供应 销售均价 3680元 平米 总价区间 30万左右 精装修 精装 800元 平米 目前对外销售的仅为7B座 2梯6户 33层共198套 73 79 87平米两居各66套 目前价格在3680元 平米 送800元 平米的精装修 开盘一周销售约100套 项目基础指标 项目卖点 大盘 精装品质 商业及园林 目前项目开盘销售实现较快 燕京航城 航空品质 精装大盘 目前对外销售为7B号楼 2梯6户 33层共198套 73 79 87平米两居各66套 一期二期整体产品面积在55 160平米 二期预计年底入市 预计后期整体存量约90万平米 供应量巨大 大盘项目前期后续供应缓慢释放 燕京航城 一期 二期 优越户型打造 高附加值 纯南户型 明厨设计大面积阳台 主卧飘窗入门餐厅设计局促 客厅位于中部 与阳台连接脱离 87 两居 73 两居 一期在售户型 燕京航城 79 两居 西向户型 明厨设明卫双卧室飘窗设计厨房空间狭长无阳台生活空间 西北户型 明厨设计主卧连接西向阳台入门餐厅设计局促 且与厨房相隔较远 中央商业 主题园林精装品质入住 3万平米中央商业街综合主题商业街区 集合中型超市 青年时尚卖场 娱乐活动中心 运动健身中心 特色餐饮于一体 5万平米主题公园68亩专属业主的健身休闲公园 开设篮球场 羽毛球场 网球场等体育运动空间 铺设公园式景观 燕京航城 全精装入住体系采用知名品牌装修 现代简约装饰风格 拎包即可入住 首次置业 居住需求看重价格及精装品质 客户结构 销售现场 13位销售人员 平均周一至周五每日来访量约30组 周末为平时的3倍 主要推广渠道为网络 报广 短信等 其中以网络较为有效 燕京航城 客户来源 主要来自北京 占70 左右 以北京东部及北部工作的客户为主 前期主要为民航员工及社科院人士团购 年龄结构 集中在30 40岁 多数为三口之家 置业目的 以自住为主 占80 左右 极少数来自其他区域的投资客户 主要用于资产处置 置业经历 两居产品多为首次置业客群 支付能力 客户支付能力有限 对价格存在一定敏感性 贷款购买居多 置业关注点 总价 精装品质 社区园林及配套 规模 50万平米 类型 栋数 58栋 18 34层 容积率 1 97开盘时间 07年5月 在售产品 50平米一居至120平米三居 80 90平米为主力供应 销售均价 3680元 平米起 均价4100元 平米 总价区间 20 50万左右 精装修 毛坯 整体存量约1000套 在售产品主要剩余北向两居 后期以三居至跃层户型为主 3月开盘新楼栋实现月均600套左右 预计4月12日推出46 约110套 以89平米两居为主 项目基础指标 项目卖点 大盘 风情园林 各项配套齐全 目前项目持续热销中 美林湾 潮白河畔 观景大盘 大盘后期产品供应多次释放 南北通透三居 明厨设计动静干湿分区 阳光客厅 阳台及飘窗提高附加值双卫生间均为暗卫 美林湾 纯南向两居 明厨设计三房采光 格局方正 多角度阳台及飘窗设计入门餐厅设计局促 走廊空间浪费较大 会所前置 商业跟进总价控制 开盘热销 1万平米步行商街内街 风格精品街 汇集各类精品专卖店外街 2栋2 3层独立商业 汇集风味餐饮等 美林湾 山水生态会馆5000平米 集室内运动 休闲娱乐 图书馆等功能于一体目前作为售楼处 也是燕郊首个先做会所后开盘的项目 控制总价 开盘热销从3月7日54 开盘至3月15日57 开盘 一周内共计销售285套主力户型为80平米以内的小两居 相比燕郊区域市场内占绝对多数的90平米左右两居 总价低15 左右 却能在保证居住舒适度的基础上 实现相同的居住功能 首次及改善置业 居住需求看重产品 园林及配套 客户结构 销售现场 现场售楼处约60位销售人员 平均周一至周五每人接访量约2 3组 周末为平时的3倍 主要推广渠道为报广 车体广告 网络以及在各售楼处 燕郊酒厂等地发放传单等 同时市内设有售楼处 代理公司销售员每周轮一次岗 客户来源 主要来自北京 占70 左右 多为在北京东部地区工作 部分周边外省市的客户购买作为资产处置 以购买两居三居为主 年龄结构 30 40岁左右居多 三口之家为主 置业目的 自住客占到80 以上 置业经历 前期花园洋房产品多为以改善型或养老型 后期中小户型以首次置业为主 置业关注点 产品品质 园林绿化及成熟配套 美林湾 规模 92万平米 类型 栋数 11 28层 容积率 2 1开盘时间 一期05年5月 三期09年3月 在售产品 60平米一居至180平米跃层 80 100平米为主力供应 销售均价 4000元 平米 总价区间 20 70万左右 精装修 毛坯 一期二期81栋已入住 三期目前在售为P组团以北的楼栋 剩余货量约2000套 3月开盘新楼栋实现月均700套左右 项目基础指标 项目卖点 大盘 园林设计 成熟配套 目前项目尾盘热销中 星河皓月 大盘项目 产品呈现梯度感 大盘项目收官之作 品质延续 60平米西北向一居 北侧明厨设计阳光房及大面积露台提升生活氛围餐厅空间狭小 同时客厅布局夹在卫生间与餐厅之间 星河皓月 87平米西南向两居 明厨设计客厅连接阳光房 主卧设置转角观景空间入门紧邻卫生间 餐厅空间紧凑 成熟社区 良好居住氛围各类配套完善 成熟居住氛围及园林绿化120亩体育休闲公园 6000平米商业文化广场 5000平米天鹅湖 3500平米星河皓月双语幼儿园 800平米商务娱乐中心 占地50亩的930公交总站京客隆燕顺路店于08年5月开业 在增加商业配套的同时 也带动了社区周边底商的入驻 星河皓月 社区入口 社区水系 社区内实景 京客隆超市 首次及改善置业 居住需求看重品质及成熟社区 销售现场 现场售楼处约30位销售人员 平均周一至周五每人接访量约2 3组 周末为平时的2 3倍 推广渠道主要依靠报广 短信 网络 传单等 其中雇人发放传单及老业主介绍较有效 客户来源 主要来自北京 占80 左右 在北京东部地区工作 多乘坐私家车 燕郊本地人多选择老城区项目 购买本项目较少 年龄结构 30 40岁居多 两口之家及子女与父母共同居住 部分三口之家 置业目的 自住客占到60 以上 一期二期以花园洋房及小高层产品为主 中大户型多作为居住 三期小户型以投资为主 多用于租售 置业经历 前期中大户型多为以改善型置业 后期以首次置业为主 置业关注点 准现房产品品质 园林绿化 成熟社区氛围及配套 星河皓月 小区位于燕顺路上 虽然道路通畅 但如果周边楼盘全部入住之后 交通压力仍将较大 且燕顺路无任何生活配套设施 规模 12 1万平米 类型 栋数 6栋 15 18层 容积率 3 39开盘时间 07年9月 在售产品 50平米一居至253平米跃层 70 99平米为主力供应 目前尾盘销售中 销售均价 4300元 平米起 均价5000元 平米 总价区间 30万左右 精装修 毛坯 前期实现热销 月均700套左右 09年3月开盘收官之作 均价5500元 平米 4 楼约200余套房源一日售罄 目前尾盘销售中 剩余100余套 以两居为主 项目基础指标 项目卖点 户型 园林景观设计 配套 目前项目尾盘销售中 夏威夷溪谷 高端项目后期 品质精良 项目由住宅楼 商业街 影院三部分组成 其中公共商业和影院伴于沿燕顺路和神威北路一侧 由商场 影院和住宅围合的内庭院空间组成 形成一个较为封闭和机密的空间 保证了小区内不受外界干扰 高附加值产品 内庭围合式空间 夏威夷溪谷 边角户型明厨明卫 三向采光南向户型多处采光 动静分区飘窗 阳台等设计丰富 产品附加值较高 尾盘在售户型 优良景观设计共享品牌社区配套 夏威夷溪谷 溪谷景观以欧洲古典园林美学法则为依据 依原生坡地地形而设计内外广场 多采用圆形和弧形等元素内广场采用旱喷泉为主题景观 将建筑 雕塑 地面铺装 绿化等统一起来外广场以条石铺装地面 设计了林荫大道及亲水平台 并在广场进出的各景区设计欧式雕塑 中心喷泉处同样设计了古典的欧式雕塑 品牌社区的共享商业体系共享前期东方夏威夷的各项配套 包括2万平米俱乐部及商业街等 多功能数字影城1万余平米主题电影城 集休闲 视听 娱乐 产品等综合性多功能数字化影视商城 同时发展与电影主业相配套的多功能营业项目 首次置业 居住及投资需求看重产品品质及配套 客户结构 销售现场 约200位销售人员 主售楼处约40名销售 平均周一至周五每日来访量约30 40组 周末为平时的2倍 主要推广渠道为网络 报广 短信及路牌等 其中以网络 报广较为有效 同时老业主介绍新业主可免一年物业费 客户来源 主要来自北京 占60 左右 多在北京东部区域工作 另有山西太原 大同的煤矿企业主集中购买 年龄结构 集中在35 50岁 多数为三口之家 及部分儿女为老人购买 置业目的 自住 投资各占50 极少数来自其他区域的投资客户 主要用于资产处置 置业经历 产品以首次置业及投资客群为主 支付能力 客户支付能力相比其他项目要高 对价格存在一定敏感性 置业关注点 现房品质 园林绿化及成熟配套共享 夏威夷溪谷 规模 90 56万平米 类型 栋数 18 33层 容积率 2 75开盘时间 07年6月 在售产品 40平米一居至200平米跃层 80 90平米为主力供应 目前尾盘销售中 销售均价 5200元 平米 总价区间 20 100万左右 精装修 毛坯 前期多次开盘实现月均600套左右 目前尾盘销售中 剩余18 未开盘 约200余套 目前排号中 项目基础指标 项目卖点 大盘 风情园林 多重配套 目前项目尾盘销售中 纳丹堡 高端品质 高层大盘 大盘后期 蓄客开盘产品多附加值 项目共分五期 主要户型为80 90平米两居楼栋主要为框架结构 内部承重墙较少 便于后期改造 厨房餐厅连接紧密 纳丹堡 边角户型南北通透 且有大角度观景卧室 复式户型附加值较高 多露台及阳台 但入户紧邻厨房 配套时尚自然打造园林及停车场 自然态景观园林10万平米自然态景观园林 以多重景观为基本布局 流水步道为主景观轴 多功能商务休闲中心提供健身 餐厅 多功能厅等专业设施汇福国际健康中心12万平米综合健康 疗养 商务 SPA等功能 地下停车场下沉式广场形成空间层次 并利用地下采光窗及地面叠水等造成车库的过渡空间 国际双语学校汇福国际双语学校 1 5万平米教学空间 1 67万平米活动绿地 从小学实施全程美语母语式教学 纳丹堡 首次置业 居住需求看重产品及未来规划 客户结构 销售现场 约10位销售人员 平均周一至周五每日来访量约20组 周末为平时的3倍 前期推广渠道主要依靠报广 短信及路牌 多次开盘热销 月均600套左右 目前处于蓄客期 暂无推广 客户来源 主要来自北京 占60 70 包括在北京CBD及东部工作的外地人 另有其他省市的部分投资客 燕郊本地人购买较少 年龄结构 30岁左右居多 两口之家 有部分老人为子女购买 置业目的 自住客占到80 以上 少量来自其他区域的投资客户 购买小户型用于租售 置业经历 产品以首次置业为主 支付能力 客户支付能力略高 对总价存在一定敏感性 置业关注点 产品品质 社区园林及未来规划 纳丹堡 规模 400万平米 第二季约30万平米 类型 栋数 12 32层 容积率 3 42开盘时间 第二季预计6月推出 在售产品 40 60平米一居至180平米跃层 70 98平米为主力供应 销售均价 第一季尾房3