关于公寓物业管理方案

关于公寓物业管理方案关于公寓物业管理方案 第一章第一章 物业管理要点物业管理要点 1 项目简介 公寓坐落于 小区总面积 平方米 共有 幢高楼 总户数 户 小区现有管理站长 名 保安人员 名 清洁工 名 电梯工 名 消防工 名 水暖电工 名 绿化工 名 一 秩序管理服务 小区共有 个出入口 每幢楼主进出口值班室设有保安 24 小时值班 楼旁主进口出入口于早上 点开 晚上 点关闭 因进出口管理难度 大如要进行车辆管理就必须增加秩序维护人员 1 秩序管理服务内容 1 1 小区基本实行封闭式管理 1 2 实行 24 小时值班及巡逻制度 1 3 执行小区内安全巡查 做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录 维修事项 如 照明 漏水等 1 4 结合小区特点 制订安全防范措施 1 5 进出小区各种车辆管理有序 无堵塞交通现象 不影响行人通行 1 6 小区停车有专人疏导 管理有序 排列整齐 1 7 非机动车辆有集中停放场地 管理制度落实 停放整齐 场地整洁 1 8 危及人身安全处设有明显标志和防范措施 1 9 及时处理小区内各突发事件 必要时疏散人员 及时汇报物业管理部 门并做好记录 1 10 检查小区设施是否完好 1 11 负责停车场区域的巡查 管理 保证车道畅通 设备 工具装卸区的 车辆 人员管理 1 12 检查进口设备 工具及非开放时段进出人员的凭证 负责人员登记工 作 2 门岗服务 2 1 门岗值岗时要认真 负责 在管理区域门岗实行 24 小时秩序管理服务 2 2 在指定岗位 严禁脱岗 2 3 值班人员站姿姿势端正 面带微笑行注目礼 热情回答询问 禁止与他 人闲聊 2 4 外来人员进出管理做好登记 2 4 1 装修施工人员应到管理处办理手续 经核对身份后佩带 施工人员出 入证 方可进入管理区域 离开管理区域应交回 施 工人员出入证 2 4 2 对装修施工人员进出状况 每天下午 5 00 核对一次 保证人 卡数 量相符 2 4 3 非开放时外来人员 应到秩序管理服务处办理手续 佩带 临时出入 证 方可进入管理区域 2 5 物品进出管理 2 5 1 非开放时大件物品应凭员工签发的出门证 经核对物品名称 数量准 确无误后 方可放行 2 5 2 进入管理区域的装修材料或货物在指定地点卸货 2 6 机动车辆进出 停放管理 2 6 1 对机动车进出管理域区实行出入证制度 登记制度和收费制度 禁止 载有易燃 易爆 有毒 有害及有污染物品的车辆进入管理区域 2 6 2 外来车辆谢绝进入管理区域 2 6 3 地面停车场车辆停放有序 并做好车辆状况检查 发现漏油 破损等 缺陷立即提示车主 并向管理处报告 做好记录 2 7 巡岗服务 2 7 1 管理区内实行全年 365 天 24 小时全天候秩序管理巡视服务 确保每 2 小时巡遍全部公共区域 2 8 区内巡视 2 8 1 巡视前检查和佩带好对讲机 电筒 笔和巡视记录表 并随身携带装 小件垃圾的塑料袋 2 8 2 巡视内容 走道清洁 公共场所 照明 消火栓 机房 门 窗 装修现场等 2 8 3 按秩序管理服务处指定的巡视路线巡逻 巡视记录中应记载发现情 况及时间 2 8 4 员工需要帮助时 应及时提供服务或通知有关人员到场处理 2 8 5 发现可疑的人和异常的事 物 通过对讲机及时报告 并迅速查明 情况 严密监视 2 8 6 发现装修违规情况 立即向客户指出 及时阻止 并报告管理处做 出相应处理 2 8 7 遇紧急情况 按 应急预案 执行 2 8 8 巡视时看到小垃圾及时拾捡 投入就近的垃圾箱内 发现灯熄灭 水管及阀门漏水 煤气管漏气等 应及时通知设备人员修复 2 8 9 巡视结束后 交接巡视器材 2 9 夜间巡视 2 9 1 夜间巡视的路线应经常变化 2 9 2 巡视时注意扶梯 走廊 电表房及通道等 确认有无可疑人物藏匿 于其内 2 9 3 若发现可疑人物 须立刻报警并封锁各个出入口 进行处理 3 1 突发事件的处理 为应对突发事件 按指定的应急预案作业 平时应定期参加演练 3 2 发生火警 3 2 1 立即用对讲机通知管理处采取必要的紧急措施或直拨火警电话 119 3 2 2 通知火灾周围员工撤离危险区 3 2 3 做好现场安全保卫工作 听候指挥 3 3 发生刑案 3 3 1 立即向管理处报告或报公安部门 110 并保护现场 并救护伤员 3 3 2 向发现人和周围业户了解情况并记录 3 3 3 向公安人员提供情况 协助破案 3 4 发生盗 抢事件 3 4 1 用对讲机报告请求支援 同时设法抓住犯罪嫌疑人 3 4 2 对犯罪嫌疑人应认清特征 人数 作案工具 及时报告公安部门 110 3 4 3 保护现场 协助破案 3 5 发现触电事故 3 5 1 切断电源 使触电者脱离电源 3 5 2 报告管理处主任和监控中心 同时尽快施行人工急救 并拨打医务 急救电话 120 请求医务急救中心派医生来现场 3 5 3 引导救护车抵达现场 3 5 4 无救护车时 临时调车将触电者即送医院抢救 3 6 发现电梯困人 3 6 1 立即用对讲机报告 敦促设备人员迅速前往处理 3 6 2 安慰被困人员 3 6 3 协助设备人员抢险 安全接应被困人员 3 7 发现人员 车辆堵塞 立即用对讲机报告 增派秩序管理员及时疏导 3 8 监控岗服务 3 9 日常工作 3 9 1 监控系统 24 小时开通运行 监控人员 24 小时监控值班 录像资料 保存 1 个星期 3 9 2 监控人员密切注视屏幕 发现可疑情况立即定点录像 跟踪监视 做好记录并及时报告管理处主任 3 9 3 接到周界报警系统报警时 立即向管理处主任报告 并跟踪处理过 程 做好记录 然后将系统复位 重新布防 3 9 4 负责对讲机的保管 充电 调换 借用和登记 4 1 监控设备系统的管理 4 1 1 对监控系统每天进行检查 发现异常情况和故障立即报修 并做好 记录 4 1 2 任何人 包括秩序管理人员 未经管理处主任同意 不准查看监控 录像保存内容 4 1 3 监控人员每天擦拭监控设备一次 保持显示屏 录像机等设备清洁 4 2 中央监控室的出入管理 4 2 1 与工作无关的人员不得擅自进入中央监控室 4 2 2 因工作需要进入中央监控室的管理人员 应经管理处主任批准 外 来人员进入 应经管理处主任签证认可 由秩序管理人员陪同进入 4 2 3 凡进入中央监控室的人员都得办理登记手续 5 秩序管理各岗位之间的轮换 5 1 秩序管理岗位采用岗位固定 人员轮值的方法 即各岗当值人员每 2 小时循环换岗 5 2 换岗程序 巡视岗 门岗 监控 巡视岗 5 3 换岗必须从巡视岗开始轮换 不可从门岗或监控岗开始轮换 6 秩序管理岗位设置 6 1 秩序管理岗位每岗设置 2 人 由管理处主任确定巡视点和巡视路线 每小时一次按巡视路线巡视所有巡视点 6 2 秩序管理人员品行端正 作风正派 无劣迹记录 身体健康 具有初 中以上文化水平 能处理秩序管理的日常工作 能作每日执勤记录 7 秩序管理服务检查制度 7 1 自查 秩