于今-城乡结合部建设的房地产开发商运营模式

1 / 14于今:城乡结合部建设的房地产开发商运营模式改革开放以来，随着我国经济的快速发展，城市化发展的各种基础条件日渐成熟。就现实来看，城市化面对的主要因素是农民与土地，对于长期依赖土地生存的农民而言，失去土地不仅要解决一个身份变化问题，更重要的是解决他们的长久生存、生活问题，同时，还要保持他们在社会经济持续发展的过程中，享受到社会财富增值的实惠。对土地而言，不仅要保证流转升值过程中农民的利益，还必须保证用途结构与规划的合理性。由于人多地少的基本国情，土地作为农民长期赖以生存的生产资料，对征地农民的补偿、保障征地农民的生产生活利益成为一个突出问题。改革开放以来，我国采取一次性支付补偿的形式安置失地农民，但补偿安置标准太低。以往的城市化进程较慢，这种矛盾和问题不甚明显，一旦城市化进程速度加快，不仅经济发展影响，而且容易带来社会稳定问题。1城乡结合部的概念及其建设的必然性所谓城乡结合部是泛指城市建成区与非建成区的接壤地带。就北京而言，城乡结合部既包括四个中心城区与近郊区的接壤地带，也涵盖其他县区的卫星城与乡镇2 / 14的接壤地带。它是一个随着工业化、城市化的推进，城市产业和住宅区不断向郊区扩散，从而使原来以农村为主的城郊地带演变为兼有城乡特色的特殊空间。跨入新世纪后，随着北京市经济和社会的快速发展，城乡结合部的城市化已成必然趋势。而城乡结合部城市化过程中出现的诸多问题能否解决好，直接关系到党的十六届三中全会提出的“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放”的科学发展观的贯彻落实，关系到北京创建国际大都市战略的顺利实施。 首先，从经济和社会发展规律看，北京城乡结合部城市化是必然趋势。发展而引起的地域空间上的城市规模的扩大，是农村人口不断向城市转移、流动和集聚的过程，从而使城市成为经济发展、社会进步的重要基地。城市化是实现现代化的必由之路。其次，从农民对土地的依存度看，北京的城乡结合部具备了城市化的现实性。第三，从经济结构看，北京的城乡结合部已具备了推进城市化的基础。2城乡结合部建设存在的问题及其原因城乡结合部因中国特色的政治属性城乡分治的“二元社会”管理体制而存在。由于“二元社会结构”的存在，一方面使得城乡结合部地域交叉而管理、建设分离。以街道办事处为代表的城市政权组织负责管理与服务3 / 14于非农业户籍的居民，而以乡镇政府为代表的农村政权组织负责管理与服务于农业户籍的居民。同时，农村地区的建设也未纳入城市建设管理；另一方面，以农业人口和非农业人口作为身份标记，在公共管理与社会保障等方面实行区别对待的政策到目前为止并没有多大改变，致使生活交叉的城乡结合部的农民与居民，在社会保障、就业再就业、医疗保险和拆迁安置补偿等方面享受着不同待遇。我们推进城市化的目的原本是要消灭城乡差别和工农差别，但城市化的结果如果是仅仅“化”掉了这一地区的农村与农业，而失地农民不能享有与城市居民同等社会待遇，必然会导致这部分人群的生存困难。由此从根源上产生了城乡结合部城市化过程中的一系列问题。例如，受利益驱动，为多争拆迁补偿款，村民抢搭抢建现象屡禁不止，有的村甚至在一夜之间冒出几千平米的建筑物；又如，部分农民因担心失地后的生活出路问题，即使征地补偿款合法甚至超出法定标准，也漫天要价，变着法子阻挠政府征地，有的甚至寻衅闹事阻碍经合法批建的工程施工；再如，由于“离土不离乡”的陈旧思想观念根深蒂固，虽然现在居住的环境极其恶劣，而拆迁补偿的标准非常优惠，但仍然不愿搬迁，不愿住“公寓” ，想方设法对抗政府动迁。等等。这些问题已经导致了城乡结合部地区村民、闹事的案例剧增，影响了社会稳定和各级政府的正常工作，如不妥善解4 / 14决，还将影响区域经济发展、城市化进程和“五统筹”科学发展观的落实。3城乡结合部建设的一般思路(1)把失地农民纳入城市居民就业管理和社会保障体系。在城乡结合部城市化过程中，本着一视同仁的原则，做好农转非人员与城市居民社会保障的政策衔接，制定、出台有利于农转非人员实现再就业的政策法规，改变城乡人口在就业与社会保障等方面社会权益不对等的局面，是农村向城市社区转化的关键所在。参照深圳、广东、浙江等地的做法，对征地后的农转非人员：一是要本着自愿的原则，书面通知其参加社会养老保险和医疗保险。不愿参加的，签字画押后一次性领取征地补偿款；自愿参加的即可与有关部门办理相关手续，并按城市居民社会养老保险和医疗保险的缴费办法缴费。缴费所需资金由乡镇、村(组)、个人共同承担。乡镇和村(组)承担部分不低于缴费总额的 70%，可分别从土地出让金收入等政府性资金和土地补偿费、征地安置补助费中列支。个人承担 30%，可从征地补偿款中抵交；二是可申请享受城市最低生活保障。经审核符合条件的，则准其享受；三是在劳动年龄段内有劳动能力和求职愿望的，可到所在乡镇(街道)办理失业登记手续，并享受与城市集体企业下岗职工和失业人员再就业同等的优惠和援助政策。四是要采取扶持措施，鼓励农转非5 / 14人员参加各类职业技能培训，以破除其再就业的“知识壁垒” 。 (2)确保征地补偿款按时足额到位。征地补偿款既是失地农民“谋生”的资本，又是乡村集体资产的重要组成部分。补偿额是否合理、能否及时到位，不仅关系到失地农民的生计，而且直接影响村级集体资产的处置规模和集体经济组织转制后的再发展。因此，征地补偿额的确定既要严格执行国家法规和政策，还要切实维护失地农民的合法权益，并确保按时足额到位。(3)切实解决拆迁农户的安居问题。对此，一是制定规划时，要在满足功能定位的前提下，安排旧村拆迁还建用地，并尽可能就近安置，以减少动迁的阻力；二是农户拆迁不搞宅基地置换，实行货币补偿或产权调换成新补差政策。选择货币补偿的，其补偿额按中介机构的评估价确定。选择产权调换成新补差的，其还建房(农民公寓)应按规划要求和城市住宅小区的标准建设，避免二次改造。还建房的户型设计应充分考虑农户的实际需要，尽可能安排小户型，让产权调换面积大的农户能换到几套住房，除自己居住外还可以出租创收。(4)消除城乡分治的“二元社会”管理制度。城乡结合部地区因城市建设征地后，要及时将失地农民转为非农户籍。对征地后人均耕地不足一定数额的村，其剩余土地由国土部门统一收购，然后打破“户籍属地管理”模6 / 14式，撤消村委会，组建社区居委会。方法上可先对完全没有土地的村进行“撤村建居”试点。之后，将城乡结合部的村就近划归所在地的街道办事处管理，其它作为社区居委会仍归镇管理。逐步实现由“二元管理向一元管理的转化，最终完成由农村管理向城市管理的社会变迁。4城乡结合部建设的房地产开发商运营模式适应市场经济体制、适应中国国情的城市化模式，不仅要稳妥地解决征地农民与农村变城市的问题，还要确保政府对国有土地的审批、调控权，在两个基础上实现农民向市民的转化中享受城市化带来的丰厚回报，实现国有土地由农用向城市建设流转，并保证效益提高。因此，城市化需要一批实力强、信誉佳、经营业绩优良，同时有高度社会责任感的城市运营商。这种城市运营商既不同于一般的开发商，也不是政府部门，而是承担城市建设规划、开发、管理、经营的企业。北京市通州区成功引入城市开发商参与城乡结合部开发，运用“城乡统筹开发模式” ，较好地解决了诸多难题。(1) *集团房产开发的特点*集团的房产开发模式的典型特点是：土地的获取并非由政府征用，而是通过集体土地资产化的形式来实现。*集团与杨庄合作的核心是土地资产化，也就是杨庄村将土地及地上附着物进行评估后，按 30%用于解决农村7 / 14人口养老医疗等保险费用、30%作为村集体预留管理、40%作价入股与*集团组建股份公司这样的思路，实现土地的资产化。土地资产化的运作模式解决了杨庄村村民土地被转为城市建设用地的后顾之忧，其解决途径是：村民的养老及医疗保险通过两个 30%解决，村民的失业保险金和村民福利的发放也都是通过这两个 30%来解决；村民住宅的解决，通过实施村民上楼工程，兴建村民搬迁楼，鼓励村民购置商品房等多种方式来实现。最重要的解决方式仍然是兴建村民搬迁楼，村民搬迁楼的标准和格局比照商品房进行开发，以保证搬迁楼不会在几年或十几年后又成为拆迁对象；村民的收入，主要分为三块：一是集体福利部分；二是劳动所得；三是村民变股民后的红利收入；村民就业，村民就业的主要途径是：一是*集团通过建设开发，创造的部分物业管理、餐饮、售货、酒店服务等第三产业就业岗位；二是*集团在未来的商业设施等方面给予村民优惠，村民作为个体劳动者从事经营活动；三是在当地经济繁荣后衍生出来的服装加工、个体运输、车辆修理等就业渠道。正是有以上三个方面作为前提，*集团城乡统筹开发模式在实践中取得了良好的效果。作为城市运营商，*集团与一般的城市开发商不同之处在于，不是单纯征用土地实施开发，而是将土地获取与村民安置、区域社会经济、环境改善统一解决，将8 / 14区域的开发与村民向市民的转化通盘考虑，统筹解决，对村民当前的生活保障以及就业发展等多个方面进行统筹安排，化解了农民的后顾之忧，实现了农民迅速向市民的转化，扭转了一些城市开发商只要地不要人，导致“三无”农民(种地无田、就业无岗、社保无份)等社会问题。同时，连片开发可以建立起完善的配套服务设施，提升区域经济和社会发展水平，可以在积极保护的前提下，实现区域环境的积极保护和提升，经济上有效控制了开发成本，可以获取适宜的经济效益，实现社会效益、环境效益和经济效益的和谐统一。 (2) *集团在房产开发中推行区域运营的项目安排*集团在杨庄村的开发与通常的房地产开发商所从事的单纯房地产开发截然不同，不是征用土地盖楼，卖完楼赚到钱一走了之。而是以强烈的社会责任感，企业使命感和超前的开发理念，本着“与政府政策零距离，与金融资本零距离，与人才资源零距离，与市场经济零距离”的原则，在当地政府的全力支持下，积极参与通州西大门整个区域的开发运作，包括市政工程的改造和环境的美化；同时与杨庄村村政府和村民联手合作，从土地资产化入手，先进行农村产业结构调整，采取土地集约化经营办法，提升土地使用价值和市场价值，盘活整个土地资源，创建住9 / 14宅地产、商业地产和教育地产三位一体的开发模式，从而构建起可持续发展、不断增值的完整产业链,让杨庄村农民从与*集团的合作经营中,不仅可以得到眼前的经济实惠,解决医疗保险、养老、失业救济和村民集体福利，而且让农民从农村集体经济改造，产业升级和持续发展中分得红利，从而最终实现农转非，村民变市民，逐步融入北京市总体经济文化发展的体系，分享城乡结合部建设的成果以及农村与城市经济互动而带来的长远效益。具体而言，*集团在房产开发中推行区域运营的开发理念与实际做法，分两步发展战略逐步实施：第一步，先进行产业结构的调整为把杨庄村现有的与社会经济发展不相适应，甚至是落后的产业结构调整为适应北京市总体可持续发展的现代产业，*集团以其雄厚的资本和人才资源与杨庄村的土地资源进行优势互补的合作，并按盘活土地资源，打造现代产业链的思路，将这个区域的土地分成住宅、商业、教育三大板块，按短期、中期和长期投资，分步进行运营。用住宅项目开发所取得快速回笼的资金，作为产业经营的前期投资保证，进而进行商业项目的中期回报投资和教育项目的长线投资，使项目中的人居、商业、教育之间产生一种“互动效应” ，无疑将会吸引大量人流、物流和资金流，使整个区域经济快速繁荣，并带动文化氛围的形成和人文10 / 14环境的极大改变。(1)住宅项目*集团于 2016 年上半年投资建设的大型住宅项目世纪星城，占地 676 亩，建筑面积为 87 万平方米，总投资 22 亿元，共分两期完成。第一期 18 栋楼已于 2016 年 8 月封顶，并持续旺销。2016 年拟开工建设二期的 50 多万平方米商品房和13 万平方米的村民自住楼，以解除村民搬迁之后居无定所的担忧。已建成的一期商品房，以其低密度，宽楼距，超薄全明户型，交通便捷，景观秀丽的社区，受到广大事业有成的年轻白领的青睐，为商业和教育项目提供了良好的人口基础；并于 2016 年相继获得建设部颁发的“创新楼盘奖” ，权威媒体推荐的“2016 年青年样板居住社区”和中国住房产业联合会评出的“最具投资潜力楼盘奖”等多项大奖。(2)商业项目根据区域定位，*集团的商业项目定位为建设集文化、休闲、会展、购物和娱乐于一体的大型购物中心，变通州输出型商业为吸纳型商业，形成通州区最具特色、最具吸引力的商业圈，预计年资金流量将达 20 亿元，税收可达 1 亿元。*集团决定商业部分不予出售，可能采取与11 / 14杨庄村合作的模式进行坐庄经营。这一举措将为以 40的净资产入股的村民带来持久的不断增长的经济效益。(3)教育项目作为长线投资的教育项目，*集团准备引进国际品牌的学校，带动整个教育园区的教育升级，从而形成从幼儿园、小学、中学到成人培训的完整教育体系，借以提高区域的文化底蕴和地产品位。这样既可为村民提供就近上学的良好教育环境，又可让村民分享投资教育的长线经济效益。*集团运营的由住宅、商业、教育和市政道路配套组成的综合性的“城中城” ，其住宅项目为商业、教育项目提供了人口基础；商业项目则提供完善的生活配套；而教育项目则提供了一个完整的教育环境；市政道路完善了区域的基础设施，为住宅，商业和教育项目提供了良好的基础保证。这四个项目，互为依托，互相补充，真正做到优势互补，资源共享，形成世纪星城项目特有的优势，将带动通州西大门整个区域经济、文化的快速发展。*集团为保证与杨庄村合作和第一步进行产业调整的顺利推进，以及保障村民的安定和社会的稳定，自2002 年入主杨庄村以来，先后为村民办了几件深得民心的大事：2002 年，为杨庄村调整建设用地 150 亩，给村资产创造超亿元价值；2016 年2016 年度投巨资 7000 多万元，12 / 14实施电网入地改造工程，雨污水排放工程，杨庄路亮丽工程，彻底改变了村民的生活环境；*投资 5000 多万元打造的*集团总部大楼，未来*每年将向区交付税费数千万元，预计在商业地产运行后，每年可交纳税费上亿元。反观近年杨庄村财政收入和上缴的利税，以及村民收入的快速增长和所得的福利实惠，也可充分证明*集团给村民所创造的经济效益和带来的看得见摸得着的实惠。以每年上缴税收为例，已由 2001 年的 480 万元，上升到 2016 年的 2260 万元。就村民的收入而言，村民人均可支配收入已由 2001 年 5800 元，上升到 2016 年的 16500 元。至于村集体福利，2001 年只发放 50 多万元，可是到 2016年则发放了 1400 万元。综上所述，无不充分体现*集团以村民和当地政府的利益为先的企业经营理念和强烈的社会使命感。第二步，着眼于产权改造和产业升级在城乡结合部开发房地产，必然会造成大批农民失地，对失地村民仅采取货币补充办法，无法解决村民的后续生计和未来生活稳定的社会难题。为了解除失地村民的后顾之忧，保障失地村民长期过上稳定的生活，*集团与杨庄村的合作，采取土地资产化，并按 3:3:4 的