金融大街可研报告(简版)131445073

1 1 金融街南昌世纪中心项目可行性研究报告 简版 金融街南昌世纪中心项目可行性研究报告 简版 一 项目概要 1 位置说明 南昌世纪中心项目位于红谷滩中央商务区的中西部距南昌市委 市政府办公区 200 多米 距赣江 600 米 东临城市主干道丰和大道 西临丰和一路 南临红谷五路 北临规划二路 用地南北长约 1000 米 东西宽约 250 米 规划占地面积约 22 公顷 总建筑面积 96 万 平方米 容积率 4 36 建筑密度 40 世纪中心项目划分为 A B C D 四个地块 其中我公司拟承建 的金融大街项目为上述区域中的 B 地块 初步规划建筑面积 32 万平 米 容积率 4 2 周边交通状况 项目位于南昌市红谷滩区域 与南昌市委 市政府毗邻 周边 为城市主干道 交通状况非常良好 3 项目周边区域在城市规划中的定位及发展方向 南昌市政府对金融大街项目及周边城市规划的基本定位是 立 足于南昌城市结构特征 面向江西乃至于中部六省区 服务于区域 主导产业 打造以金融流通及金融服务为主的区域性国际金融中心 4 地块现状 红线外围紧邻城市主干道 红线内拆迁工作基本完成 目前随 着土地挂牌工作的进展 由政府完成安置用房分配 解决施工进场 问题 5 项目经济技术指标 用地指标用地指标备注备注 2 2 总用地面积6 5 万平方米 合 97 50 亩 B 地块 建设用地面积5 8 万平方米 合 87 51 亩 公司建议的规划指 标 建筑指标 万平方米 建筑指标 万平方米 尚未最终确定 地上建筑面积25 万平米 尚未最终确定 顶级超高层写字楼12 万平米 暂定 249 米高 自 持物业 甲级写字楼5 万平米 暂定 100 米以下 销售物业 SOHO 写字楼及酒店 式公寓 6 万平米 暂定 100 米以下 销售物业 其 中 商业建筑面积2 万平米裙房等 地下建筑面积7 万平米地下车库及人防等 6 项目背景及获取方式 金融街控股股份有限公司 以下称控股公司 于 2007 年与南昌 市红谷滩新区管委会 以下称管委会 签订合作协议及补充协议 协议约定合作项目包括本项目和红角洲 B16 1 紫金园四期 项目 其中本项目土地使用权需要以挂牌形式出让 管委会支持控股公司 控股的项目公司通过摘牌形式取得该地块使用权 在完成世贸公司 股权转让后 管委会负责协调该地块的挂牌和摘牌 合作协议建议 本项目争取 2007 年底开工 三年初具规模 五年内竣工 补充协议约定在本项目土地使用权挂牌中 如果实际摘牌价格 市政条件为现状 完成拆迁后 高于 130 万 亩 则高出部分地价 款及相应税费 由地方财政在该项目土地完成挂牌后一个月内作为 招商引资专项奖励返回项目公司用于项目建设 2008 年 2 月 5 日南昌市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出 让公告 洪国土资交告字 2008 第 02 号 已对上述地块进行挂牌 摘要内容如下 JDG0805 号地块 位于红谷滩中心区 B 5 6 地块 3 3 土地面积为 87 67 亩 土地用途为金融 办公 商业 酒店用地 出让年期为 40 年 主要规划要求 计容积率建筑面积总量不大于 25 万平方米 建筑密度 50 绿地率 15 金融 办公建筑面积 不大于计容积率总建筑面积的 60 挂牌起始价为 260 万元 亩 竞买保证金为 1 亿元 本次挂牌相关条件摘要如下 为符合竞买要求的境内外自然人 法人和其他组织 除法律 法规另有规定外 均可申请参加本次国 有建设用地使用权挂牌出让活动 申请人可以单独申请 也可以联 合申请 本次国有建设用地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定 竞得人 申请人可在 2008 年 2 月 26 日至 2008 年 3 月 6 日持有关资 料向南昌市地产交易中心提交书面申请 办理竞买申请手续 申请 截止时间为 2008 年 3 月 6 日 16 30 时 经与管委会及土地局等部门了解 本次挂牌竞价的相关手续如下 1 竞标申请书 2 缴纳履约保证金的财务凭证 复印件 3 企业营业执照副本复印件 4 企业组织机构代码证书复印件 5 法定代表人证明书及其身份证复印件 6 法定代表人签署的法人授权书及委托代理人的身份证复印件 上述资料内容都需提供控股公司资料 已与控股公司相关部门进 行了沟通 二 项目产品定位及产品要素 经南昌世贸公司与控股公司相关部门及经济公司等多方研讨 初步确定产品总体定位是 南昌红谷滩新区地标性金融中心建筑群 集超高层顶级办公 目的性消费商业 居住配套于一体的城市综合 体 4 4 一 体块关系 二 产品建设标准要素 1 建筑 原则 高核心标准 层高 净高 大堂面积等 确保在当 地写字楼市场的制高地位 预留可扩展空间 预留柴发条件 改善梁的荷载以适应 机房设备要求 预留内部楼梯 减少初期投资的同 时保证功能的完备 昌金融大街项目产品建设标准要素一 建筑昌金融大街项目产品建设标准要素一 建筑 A A 座座B B 座座C C 座座D D 座座E E 座座 大型商业大型商业 商业商业类别类别顶级写字楼顶级写字楼甲级写甲级写 字楼字楼 甲级写甲级写 字楼字楼 SOHOSOHO 公公 寓寓 酒店式酒店式 公寓公寓 餐饮餐饮主力店主力店 奥莱 奥莱 银行营业银行营业 厅厅 标准标准 层层 约 2000 m 约 1100 m 约 1000 m 总面积 12000 总面积 6000 500 平米 4 层高层高4 2m 网络地板高 150mm 3 9m3 2m3 2m A A 座座B B 座座C C 座座D D 座座E E 座座 大型商业大型商业 租售租售 模式模式 租赁租赁整售整售 散售 散售 整售整售 散售 散售 散售散售散售散售租赁租赁 商业商业类别类别顶级超高顶级超高 层写字楼层写字楼 甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼甲级写字楼SOHOSOHO 公寓公寓 酒店式公寓酒店式公寓 餐饮餐饮 主力店 奥莱 主力店 奥莱 银行营业厅银行营业厅 面积面积12 万2 5 万2 5 万3 万3 万 120006000500 4 位置要求位置要求城市景观 轴附近 地块东北角地块东北角地块西北侧地块西北侧应和主力店及 主塔裙房相连 应和餐饮及主 塔裙房相连 展示面最优的 位置 建筑高度建筑高度249 米 99 米 99 米 2 层2 层1 层 5 5 净高净高 2 8m 2 7m 2 6 3 m 3 m5 55 5 5 5 约 500 m 公共大堂 300 m 公共大堂约 200 m 大堂大堂 挑高 9 米挑空 2 层挑空 2 层 顶层顶层高级会所 小型高级会议 室 西餐厅 咖啡厅等 行政楼层 层高可 适当提高 户型户型 120 m 为主 60 m 为 主 承重承重办公区楼面荷载不低于 200 公斤 平米 主梁预留行改造放置 3 5 吨机房设备的条件 无特殊 要求 无特殊 要求 无特殊 要求 无特殊 要求700 公斤 平米 700 公斤 平米 700 公斤 平米 特殊特殊 要求要求 高区 20 层 每层结构预 留一个可增加楼梯的位置 地下预留可增加柴油发电 机的可能性 荷载 排烟 无特殊要求无特殊 要求 无特殊 要求 无特殊要 求 无特殊要 求 平面考虑 押银通路 公共公共 配套配套 内容内容 地下 员工餐厅 咖啡 小超市 干洗 邮局 花店 彩色扩印 裙商具备类似酒店 功能 餐饮 健身 SPA 美容美发 酒 吧 小超市 干洗 店 公寓大堂应设置前 台接待 公共会客 室 阅览室 托幼 室等功能 无特殊要 求 无特殊要 求 无特殊要 求 车位车位 配比配比 45 辆 万 m 40 辆 万 m 每 3 户设一个车位 100 个 万 m 主塔必须有裙房 解决地 面管井构筑物的同时 设 置相应服务功能 结合主塔集中设置会议中 心 商务中心 票务等行 政服务功能 以便统一管 理 无特殊要求无特殊要求 餐饮 主 力店应和 主塔裙房 相连 主力店 餐饮应和 主塔的裙 房相连以 便于使用 无特殊要 求 其他其他 各楼座地下部分整体贯通 B1 层具备采光停车条件 2 机电 原则 造价经济性为前提 结合当地情况 制定机电标准 保证客户高敏感的卖点 如电梯 空调除湿 空调计量 24 小时冷却水 整个地块统一进行系统设置 保证造价和使用率的经济 性 考虑使用特征的不同 在系统设置上区别对待 餐饮 6 6 目的性消费场所自行设置空调 保证客户敏感度高的设备品牌 南昌金融大街项目产品建设标准要素二 机电南昌金融大街项目产品建设标准要素二 机电 A A 座座B B 座座C C 座座D D 座座E E 座座 大型商业大型商业 租售模式租售模式租赁租赁整售 散整售 散 售 售 整售 散整售 散 售 售 散售散售散售散售租赁租赁 商业商业 类别类别 顶级写字顶级写字 楼楼 甲级写字甲级写字 楼楼 甲级写字甲级写字 楼楼 SOHOSOHO 公寓公寓 酒店式公酒店式公 寓寓 餐饮餐饮主力店主力店 奥莱 奥莱 银行营业银行营业 厅厅 电梯间隔等候时电梯间隔等候时 间间 40 45 秒 设可直达 顶层的观 光电梯 45 秒45 秒 无特殊要 求 无特殊要 求 电梯品牌电梯品牌国际知名国际知名国际知名合资合资 电力荷载电力荷载 70VA 60VA 60VA 40VA 40VA 180VA 180VA 150VA 空调形式空调形式 四管制 风机盘管 新风 两管制 风机盘管 新风 两管制 风机盘管 新风 暂定分户中央空调 具体形式待设计部论证 确定 预留自行 安装 VRV 空调室外 机的位置 预留自行 安装 VRV 空调室外 机的位置 预留自行 安装 VRV 空调室外 机的位置 空调特殊功能空调特殊功能夏季除湿 功能 夏季除湿 功能 夏季除湿 功能 新风量新风量 人均 10 平 米 40 立米 人 小时 人均 10 平 米 30 立米 人 小时 人均 10 平 米 30 立米 人 小时 2424 小时冷却水小时冷却水 按每层 8 平方米机 房设置 24 小时冷却 水 按每 3000 平米设 6 平方米机 房设置 24 小时冷却 水 按每 3000 平米设 6 平方米机 房设置 24 小时冷却 水 无特殊要 求 无特殊要 求 行政卫生间行政卫生间 预设行政 卫生管线 空调计量空调计量 可分区计 量收费 确保运行 经济性 可分区计 量收费 确保运行 经济性 可分区计 量收费 确保运行 经济性 计量要求待明确空调形 式后确定 电梯电梯 国际知名国际知名国际知名合资合资 主入口门主入口门 知名品牌 国内中高 端品牌 国内中高 端品牌 国内中高 端品牌 国内中高 端品牌 冷水机组冷水机组 合资品牌如麦克维尔 空调机组空调机组 合资品牌如麦克维尔 知名合资品牌如三菱 楼宇自控楼宇自控 合资品牌如江森 霍尼维尔 冷却塔冷却塔 国产中高端品牌如新菱 TAC 变压器变压器 国产中高端品牌如金盘 泉州 关键设备品牌要求关键设备品牌要求 配电柜配电柜 不限品牌 但核心部件为 ABB 施奈德 7 7 消防报警消防报警 主机主机 国产中端品牌如海湾 综合布线综合布线 知名品牌如 IBDN 给水泵给水泵 中端品牌如格兰富 空调泵空调泵 中端品牌如派克 3 装修界面 原则 体现项目形象 客户关注点高的公共区域 大堂 电梯 厅等 进行精装修设计并完成精装 遵消费习惯 SOHO 及酒店式公寓进行精装修设计并 完成精装修 使用功能尚未明确的办公及商业区域毛坯交付 其余客户敏感度低的公共区域 车位 设备用房 消防 楼梯间等 遵建筑做法完成 南昌金融大街项目产品建设标准要素三 装修界面南昌金融大街项目产品建设标准要素三 装修界面 A A 座座B B C C 座座D D E E 座座 大型商业大型商业 租售模式租售模式租赁租赁整售 散售 整售 散售 散售散售租赁租赁 类别类别顶级写字楼顶级写字楼甲级写字楼甲级写字楼SOHOSOHO 公寓公寓 酒店酒店 式公寓式公寓 商业商业 首层大堂首层大堂首层大堂 客梯电梯厅客梯电梯厅客梯电梯厅 客梯轿厢客梯轿厢客梯轿厢 地上楼层公共走 道 地上楼层公共走 道 地上楼层公共走 道 地上公共卫生间 客户关注点高 需客户关注点高 需 进行重点精装修设进行重点精装修设 计 并完成精装部计 并完成精装部 位位 会议中心 商务 中心 地上公共卫生间户内部分 疏散楼梯及前室疏散楼梯及前室疏散楼梯及前室 消防电梯及货梯消防电梯及货梯消防电梯及货梯 设备用房及管井 风井 设备用房及管井设备用房及管井 物业用房 中控 室 物业用房 中控 室 物业用房 中控 室 地下公用卫生间地下公用卫生间地下公用卫生间 地下公共走道地下公共走道地下公共走道 客户关注点相对弱 客户关注点相对弱 为确保使用功能 为确保使用功能 需遵建筑做法完成需遵建筑做法完成 的部位的部位 地下车位及坡道地下车位及坡道地下车位及坡道 8 8 地上写字楼单元 内范围 地上写字楼单元 内范围 裙房商业 地下员工餐厅及地下出租商业 裙房商业 因使用功能不确定 因使用功能不确定 需毛坯交付 由业需毛坯交付 由业 主自行装修的范围主自行装修的范围 顶层会所 单元内范围 说明 上述产品定位及产品建设要素等仍需由控股公司主管销售和 成本的相关部门确认后实施 三 项目经济评价 表 1 开发成本 计算 序号成本项目基数费用 费率 金额 万 元 单位成本指标 元 总成本费用比例 1 土地成本 含契税 25 146955889 72 2 1 前期费用 32 120833776 24 2 2 建筑安装工程费 32 136992428170 76 2 3 基础设施建设费 32 2720851 40 2 4 公共配套设施建设费 32 1824570 94 2 5 不可预见费 32 1600500 83 直接开发成本 32 169914543889 88 3 1 开发间接费 32 2560801 32 3 2 利息资本化 32 170245328 79 成本费用合计 1894986050100 00 销售物业成本 11000034 658985990 租赁物业成本 14000044 851426081 说明 1 项目土地成本测算基数为 130 万 亩 以及相应的契税 同时考虑了按返还 130 万 亩计算可能需要交纳的所得税的影响 土 地成本按地上建筑面积 25 万平米分摊后楼面地价 588 元 2 项目建安投入包括前期费 建安工程费 基础设施费 公 共配套费及不可预见费等合计 155219 万元 按总建筑面积 32 万平 米分摊 综合建安造价 4850 元 3 项目总体投入 189498 万元 总单方造价为 6050 元 本项 目成本测算参照了控股公司相关项目造价 已经确定的包括方案设 计合同等的初步估算 由于本项 9 9 目属于超高层建筑 成本造价经验相对缺乏 因此仍存在一定的不 确定因素 4 根据产品的初步定位 主体物业划分为两种类型 销售型物 业和自持租赁型物业 由于对地下面积的定位尚未进一步明确 因 此项目经济评价暂按明确的产品定位划分确定相应成本 表 2 销售计划及销售收入 收入计划及各年度损益预测详见下表 说明 1 根据产品初步定位和对南昌市类似物业租售价格水平的了解 以及对后期适当经营期间产品价格走势的判断 对上述两种类型的 物业价格取值如下 写字楼租金写字楼租金 写字楼类型写字楼类型 主力价格区间主力价格区间 20072007 年统计 年统计 预期价格预期价格 20112011 年预期 年预期 本项目起租价格本项目起租价格 顶级超高层写字楼顶级超高层写字楼 1212 万平米 万平米 4545 68687070 9090 8080 备注备注 本项目租赁价格按每本项目租赁价格按每 3 3 年递增年递增 15 15 进行计算进行计算 写字楼售价写字楼售价 写字楼类型写字楼类型 主力价格区间主力价格区间 20072007 年统计 年统计 预期价格区间预期价格区间 20092009 年预期 年预期 本项目起售价格本项目起售价格 甲级写字楼甲级写字楼 5 5 万平米 万平米 70007000 8000800093009300 1050010500 95009500 备注备注 本项目销售价格按每年递增本项目销售价格按每年递增 10 10 进行计算进行计算 公寓售价公寓售价 类型类型 主力价格区间主力价格区间 20072007 年统计 年统计 预期价格区间预期价格区间 20092009 年预期 年预期 本项目起售价格本项目起售价格 1010 SOHO SOHO 酒店式公寓酒店式公寓 6 6 万平米 万平米 56005600 7800780074007400 1030010300 90009000 备注备注 本项目销售价格按每年递增本项目销售价格按每年递增 10 10 进行计算进行计算 商业价格及租金 商业价格及租金 2 2 万平米 万平米 目前片区商业一层平均售价为 11000 元 平方米 租价为 30 元 平方米 平 均年升幅在 10 左右 09 年预期价格为 13000 元左右 租金 40 元 月 平方米 2 根据 08 年 12 月工程进度为正负零预计 超高层建筑 12 万平 米自持物业预计 2011 年竣工 其余预计 2010 年竣工 以此为销售 测算基础 销售型物业从 2010 年开始暂按三年实现全部销售预计 自持租赁型物业从 2011 年开始逐步获得租赁收入 本次经济评价的 租赁期测算到 2019 年 以后各年预计相差不大 3 由于地下建筑面积定位及市场价格信息尚未明确 暂未对地 下面积进行收益测算 4 土地增值税的测算是针对销售型物业 以其收入扣除对应成 本费用后 增值率小于 50 适用 30 税率进行测算 5 出租物折旧是针对自持租赁型物业 根据其成本 按 5 残值 40 年折旧年限测算 6 营业费用和管理费用是对每年固定性期间费用的初步预计 7 财务费用是根据资金收支计划测算的银行借款利息 其中建 设期计入开发成本 在建工程 非建设期计入当期损益 利率按 8 预 计 1111 10 年11 年12 年13 年14 年15 年16 年17 年18 年19 年 项目总额收入 比 例收入 比 例收入比例收入收入收入收入收入收入收入 甲级写字 楼 500001425030 2090040 17242 530 SOHU 写字 楼 酒店 式公寓 600001620030 2376040 1960230 销售 销售收入 万元 1119553045027 4466040 3684533 顶级超高 层写字楼 120000 460840 1036890 11405 11405 11405 12546 12546 12546 13801 商业 20000 84580 1162100 1278 1278 1278 1406 1406 1406 1547 租赁 租赁收入 万元 976930 5453 11530 12683 12683 12683 13952 13952 13952 15348 租售收入合计 22419130450501134837512683 12683 12683 13952 13952 13952 15348 销售税金 万元 13450197932023029697 697 697 768 768 768 844 营业税 5 万元 11209152225052418634 634 634 698 698 698 767 城建税 7 万元 784106 175 169 44 44 44 49 49 49 54 教育费附加 3 万元 33645 75 72 19 19 19 21 21 21 23 房屋交易手 续费 1 1119304446368 土地增值税 万 元 7885142431173343 土增测算 7885142431173343 1212 销售净收入 万 元 20285427045437924200211986 11986 11986 13184 13184 13184 14504 销售成本 658981976930 2635940 1976930 出租物折旧 17692 1516 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 营业费用 2500500 500 500 300 200 100 100 100 100 100 管理费用 8000800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 财务费用 20637 1700 5100 337530372362202516871012337 利润总额 881285976 12916 13810 5489 5927 6702 8237 8575 9250 11245 所得税 220321494 3229 3452 1372148116752059214323122811 净利润 660964482 9687 10358 4116444550266177643169378433 累计净利润 10 19 年 4482 14169 24527 28644330893811544293507245766266096 1313 四 四 资金使用筹措资金使用筹措 1 1 资金使用与筹措计划 资金使用与筹措计划 年度 序号项 目合计08 年09 年10 年11 年12 年13 年14 年15 年16 年17 年18 年19 年 金融大街项目 1 1 土地成本 1469514695 1 2 项目前期费 12084550030003584 1 3 建筑安装工程费 1369808000500005000028980 1 4 基础设施建设费 272010001000720 1 5 公共配套设施建设费 1824 500500824 1 6 不可预见费 1600 500500600 1 7 开发间接费 2560400600600960 1 8 利息资本化 17020640448068005100 1 9 经营费用 3500500500500500500300 200 100 100100100100 1 1 管理费用 9200500700800800800800800800800800800800 1 11 财务费用 20637 17005100337530372362202516871012337 1 12 所得税 22032 1494322934521372148116752059214323122811 2 紫金园四期投入 6300025200315006300 资金使用合计 3078525643592780717984269398525847551949384984473142254048 3 自有资金 345001065 3075 5183 6282 3432 4571 1038 3086 6286 4739 3698 4 销售净收入再投入 28250430004479058905437924200211986 11986 11986 13184 13184 13184 14504 5 借款 200005000015000 35000 5000 10000 5000 5000 10000 10000 5000 资金筹措合计 57500958557698048975132841041865578024112709470792313202 资金余额 106530755182628234314570103730866285473836989153 1414 说明 1 由于南昌世贸公寓公司同时投入世纪中心和紫金园四期两个 项目 因此在资金筹措方面统一综合考虑 2 08 年自有资金按注册资本 5 亿元扣减归还控股公司借款 15588 万元考虑 3 销售净收入再投入 09 10 年按紫金园四期项目销售 回 款 比例 60 和 40 进行测算 10 11 12 年主要根据世纪中心项 目销售物业的销售计划进行测算 从 11 年开始 12 年以后是对租 赁型物业的收入预测 4 借款利率按年利率 8 预计 财务费用利息资本化时 08 和 09 年度世纪中心项目与紫金园四期项目按 8 2 进行了简单分割 1515 2 2 借款还本付息 借款还本付息 年度 序号项 目合计08 年09 年10 年11 年12 年13 年14 年15 年16 年17 年18 年19 年 1 年初借款余额 0200007000085000850005000045000350003000025000150005000 2 本年新增借款 200005000015000000000000 3 用于支付投资 200007000085000000000000 4 利息及财务费用 38937800560068006800510033753037236220251687 51012 5337 5 5 本年归还借款本金 0000 35000 5000 10000 5000 5000 10000 10000 5000 6 年末借款余额 2000070000850008500050000450003500030000250001500050000 说明 预计公司从 08 年开始至 2010 年陆续借款 8 5 亿元 由于自持型物业回收期较长 因此从 20