2004年郑州房地产市场分析

20042004 年楼市整体市场及趋势年楼市整体市场及趋势 撰写人 常震宇 一 商品房供求两旺 需求潜力巨大一 商品房供求两旺 需求潜力巨大 2 20 00 04 4年年投投放放与与销销售售情情况况图图 0 100 200 300 400 500 600 单位 万平方米 投放量166 09241 51356 12379 13546 74 销售量200 47245 77281 04399 78504 28 2000年2001年2002年2003年2004年 情况 情况 从表中我们可以看到 无论投放还是销售都是呈不断上升 近些 年随着单位福利房的取消和住房货币化改革以及在城市发展过程中 不断吸引的外 来人群 使我市房地产投资的快速增长 商品房市场一直保持着旺盛态势 2001 年与 2002 年投放量分别以 45 和 47 以上的速度高迅速增长 2004 年继前些年发 展之势 比 2003 年的投放量增加 44 2001 年到 2004 年的销售额分别以 23 14 42 和 26 的高速增长 从 2000 年到 2004 年的五年的发展中 投放量增加了 3 倍多 销售量增加 2 倍多 各年的供需比为 0 82 1 0 98 1 1 27 1 0 94 1 1 08 1 除 2002 年和 2004 年其它各年都达到供不应求 从 2000 年到 2004 年累计投放量为 1689 59 万平 方米 销售量为 1631 34 万平方米 供需之比为 1 04 1 趋势 趋势 据统计 我市市区人口将由 2003 年的 233 5 万增加为 2005 后 255 5 万 到 2005 年我市城镇人口人均住房建筑面积由 2003 年的 22 4 平方米新增到 24 平方米 这样我市需要新建住宅 528 万平方米 加之近些年来外来人口购买商品房 的比例不断增加 目前已超过购房人群比例的一半和现在有住宅的自然折旧以及商 业建设 工业建筑 文化建筑 体育设施等原因 一系列数据显示我市房地产市场 需求的旺盛和潜力巨大 二 各区发展中有变化 南区将成为热门区域二 各区发展中有变化 南区将成为热门区域 单位 万平方米 北区东区南区西区中区 投放销售投放销售投放销售投放销售投放销售 2002 年28 27 22 22 8 8 15 16 27 27 2003 年30 29 22 23 7 6 14 15 27 27 2004 年35 30 23 22 9 9 13 13 20 26 情况 情况 从表中可以看到 从 2002 年到 2004 年 北区 东区和中区在投 放量和销售量中 都占我市房地产市场的重要比例 在 2002 年时 这三个区基本 上是平分市场 各种占比都在 30 以下 在 2003 年 虽然仍然是这三个区是主导 但却出现细微的变化 北区投放量和销售量比上年增加两百分点 而东区和中区与 上年相比 各种占比基本没有变化 2004 年北区继续攀升 投放量比去年增加五 个百分点 销售量增加 1 个百分点 而中区不涨反落 投放量比去年下降 7 个百分 点 销售量下降 1 个百分点 在北区 东区和中区风云变化的时候 西区和南区则显的较为冷淡 但平静之 中也带着不平静 从表中发现南区无论投放量和销售量是在不断上升的 而西区的 投放和销售量是在逐渐减少的 在政府北扩东移指挥棒的指引下 城市框架越来越大 北区和东区成为人们购 房 投资的热门区域 北边楼盘位置由原来的农业路 东风路附近扩大到连霍高速 公路以北 均价由 2002 年的 2054 元 平方米 增加到 2004 年 2300 元 平方米 增 幅达到 12 东边楼盘位置由经三路 东明路附近扩大到 107 国道以东 均价由 2002 年的 2368 元 平方米 增加到 2004 年 2887 元 平方米 增幅达到 22 中区以二 区广场和紫荆山为中心形成了繁华的商业地段 因此寸土寸金在该地段就显的恰如 其分 所以 该区主要以商业用房和高档的小规模高层住宅为主 虽然投放量和销 售量有所减少 但价格为我市之首 由 2002 年的 2897 元 平方米 增加到 2004 年 3297 元 平方米 增幅达到 14 尤其是 郑州恒泰服饰广场 和 郑州小商品 城 的登台亮相 持续的旺销和不菲的均价 让人瞠目结舌 一下了拉高了非住宅 的均价 也带动了该区的整体均价 原因 原因 在北区 东区 中区发展形势不断看好的同时 不断攀升的房价 也让普通老百姓望而却步 而与其它三区相比 南区和西区的价位相对便宜 从 2002 年到 2004 年南的价位由 1742 元 平方米升为 1807 元 平方米 增幅为 4 西 区价位由 1826 元 平方米升为 2045 元 平方米 增幅为 12 由于南区楼盘价位相 对便宜的原因和像 天泰艺墅世家 亚星盛世家园 开元丽城 亚新 美好 人家 等规模化 品牌化楼盘的大量出现 不仅吸引了原居住者的购买热情 同时 也受到了其它区域人群在此购房 投资和外地人在此安落户 趋势 趋势 从 2004 年的数据就可以看出 从本年销量占比中发现 南区的占 比比去年增加了 3 个百分点 增幅为五区之首 北区只增了 1 个百分点 而其它三 个区都有不同程度的下降 作为南大门的南区 交通便利 配套设施齐全 又有 鞋城 华中食品城 钢材市场 摩托车城及配件市场 等大型批发城 商 业氛围凝重 同时人群密集 土地价格相对便宜 房地产市场潜力巨大 相信未来 将成为又一个热点区域 三 高层走出底谷 将成为市场的宠儿三 高层走出底谷 将成为市场的宠儿 2 20 00 04 4年年高高层层投投放放与与销销售售图图 0 50 100 150 200 单位 万平方米 投放量37 5262 7111 91126 38147 76 销售量26 8857 5462 64107 02167 65 2000年2001年2002年2003年2004年 情况 情况 从图表中看到 从 2000 年到 2003 年 高层的投放均大于销售面 积 供需比分别为 1 4 1 1 09 1 1 79 1 1 18 1 而今年高层却一反常态 销售大于供给 19 89 万平方米 供需比为 0 88 1 高层在经历了多年的 高处不 胜寒 的困境之后 终于迎来了崭新的 又一春 原因 原因 1 随着城市现代化的发展 人口的增加 土地的稀缺不言而喻 土 地施实 招 拍 挂 后 地价飙升 建造积率高的高层 是提高土使用率 是节 约成本的重要方式 2 高层作为城市现代化的标志 在提高城市档次的方面起到 积极的作用 3 众多开发商在前几年建造多层项目 增加人气 提高知名度后 而后期纷纷选择高层获得最大利润 如 鑫苑名家 中房文博花园 英协花园 等等 4 高层结构不断推阵出新 从一梯 8 10 户到一梯 2 3 户 从不适用的大户 型到合理的小户 从 20 层以上的纯粹高层到 13 层左右的小高层 从盲目的开发到 理性的研发 高层也和其他物业一样一步步走向成熟 理性 被越来越多的消费者 接受 趋势 趋势 在以上原因延续下 和未来郑东新区更多高层建筑拔地而起 高 层物业的地位将会越来越重要 作为省会城市的郑州 会像沿海 发达城市一样 到处高楼林立 多层将会成为凤毛麟角 四 本年价格增幅明显 未来稳中有升四 本年价格增幅明显 未来稳中有升 2 20 00 00 0年年 2 20 00 04 4各各年年价价格格走走势势 0 2000 4000 6000 8000 单位 元 平方米 销售均价18802357229423182616 住宅17002099201721002297 非住宅55025624571151785984 2000年2001年2002年2003年2004年 情况 情况 观看图表 这几年我市房地产的价格变化一目了然 从 2001 年的 价格比 2000 年增长 25 有了跳跃式的发展 2002 年出现了小幅下挫后 2003 年至 2004 年房地产价格出现不断上涨 2003 年比 2002 年增加 1 2004 年比去 年增加达到 13 我们发现 2001 年房价有较大变化后经历了两年的平稳运行 2004 年又出现了 大幅增长 2 20 00 04 4年年各各月月价价格格走走势势 0 2000 4000 6000 8000 10000 单位 元 平方米 销售均价256123762378244622492605293624152625269129042927 住宅238721472199232421672305222521892390237323222534 非住宅534743754673342035606316834655015073642374735645 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 从各月价格图中看出 各种价格出现明显变化发生在下半年 主要原因是上半 年钢材大幅大涨后 房地产市场以此出现 涨 声一片 经过国家调控钢材价格下 来了 可房地产价格并没有因钢材的下降有所回落 反而愈涨愈烈 加之在外地知 开发公司入驻郑州后 所售楼盘纷纷开盘 为我市楼盘价格推波助澜 原因 原因 除以上因素外 还有其它各种原因 一是房屋造价成本不断上升 随着居民生活水平的提高 对居住品质要求也更加严格 绿化率 智能化 人性化 等都在无形中增加了住宅成本 二是 8 31 大限之后 协议出让将退出历史舞台 土地 招 拍 挂 的进一步施实后 土地成本的增加促进了房价的上涨 而房价 的增加也推动了地价的非理性上涨 三是楼市的红火吸引了更多其它行业参与到房 地产行业 像 燃气公司 思念食品公司 宇通公司 等我市的龙头企业 也 纷纷投资房地产 一进入该行业就显示出雄厚的资金实力 投资于品质较高的物业 加剧了房地产产行业的竞争 大量的广告 宣传费 聘请知名的规划设计公司 增 加了建造成本 四是对企业文化的重视 各公司加大了员工服务水平 企业管理水 平的培训和为了避免外来企业对本企业员工在薪资上的诱惑 调高了公司员工待遇 五 今年四月中央双管齐下 一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模 从而有效抑制过热行业的资金源头 另一方面则通过调整资本金比例 来进一步抬 高过热行业的准入门槛 这一系列宏观调控 金融政策颁布实施后 银行对房地产 开发企业勒紧了钱袋子 房地产企业的资金链继续拉紧 融资难度的加大 导致开 发企业另寻新的融资渠道 使融资费用无形中增加 同时意味着房地产开发商的开 发成本的提高 趋势 趋势 进入 2005 年后 房价在以上因素的作用的同时随着农民工法律意 识的提高 拖欠农民工工资的现象逐步减少和国家免除农业税 增加农民收后 廉 价的劳动力将越来越少 也将成为促进房价继续上扬的潜在因素 但在政府加大廉 租房建设 活跃二手房市和规范经济适用房市场的情况下 继续快速升高的势头会 受到遏制 逐渐趋于平稳 银行加息后 使投资房地产的一部分人士出现了待币观 望或不再进行投资 使房地产业投资增速过快的势头将明显降温 五 二手房风光依旧 未来更加繁荣五 二手房风光依旧 未来更加繁荣 2 20 00 04 4年年二二手手房房销销售售情情况况图图 0 400 800 1200 1600 0 4000 8000 12000 16000 面积 万平方米 17 7243 472 80 114 95 价格元 平方米988102110811216 套数 套 22535365879613420 2001年2002年2003年2004年 情况 情况 由以上统计数据显示 我们不难看出 二手房的成交套数和成交单 价呈快速上升趋势 2004 年成交套数 13420 套 超额完成全年 10000 套的年初计 划 比 2001 年 2002 年 2003 年分别增长 496 150 53 交易面积达到 114 95 万平方米 比 2001 年 2002 年 2003 年分别增长 549 165 58 交 易价格从 2001 年均价 988 元 平方米升到 2004 年的 1216 元 平方米 分别增加 23 19 12 原因 原因 从表中看出 2001 年以来的郑州房地产二手房市场可谓发展迅速 交易情况日益火暴 短短四年的发展尤其是 2004 年的成交业绩显示出强劲的增长 势头 成为活跃在房地产行业的生力军 对郑州房地产市场起到了强大的拉动作用 二手房的红火在近两年是显而易见的 纵观整个郑州房地产市场 很多人因无力购 买价格飞速上涨的商品房 而把目光转向二手房市场 加上经济经适用房供不应求 旧城改造产生的大量动拆迁户需要安置新居 和许多外来人口在郑州安家落户 以 及投资二手房的人群增多 二手房的价格也水涨船高 2004 年比 2003 年的均价多 出 100 多元 涨幅和商品房基本持平 趋势 趋势 进入 2005 年 随着已购公房的逐步放量 转按揭所带动的二手商品 房的大量入市 我市的二手房市场的房源将不断增加 在商品房价格的带动下 和 巨大需求的推动下 二手房的价格仍然保持稳中有升 而二手房的火爆必然在一定 程度上制约一手房价格 从而使我市的整体房价保持平稳的态势 形式发展将会更 加乐观 更加活跃 二手房市场对于我市房地产市场的成长 百姓生活居住条件的 改善 经济的持续增长和城市发展有着十分重大的现实意义和战略意义 因此 我 们必须重新认识二手房市场的价值并采取措施 努力促进二手房市场尽快走向更加 全面的繁荣 六 外地人购房超过半数 成为主力日异显著六 外地人购房超过半数 成为主力日异显著 2 20 00 02 2 2 20 00 04 4年年购购房房群群体体对对比比图图 0 5000 10000 15000 20000 25000 单位 套 2002年122619225368 2003年1658214677758 2004年1721023769326 本地外地单位 情况 情况 如果说去年外地人是我市购房的重要群体的话 那么今年外地人 将是我市购房的主力军 从表中看出 今年外地人购房已占总购房比例的 55 超出本地人购房的 38 原因 原因 自从户籍制度开放后 大大提高了外地人来郑州购房的积极性 从 2002 年至今 我市本地与外地人的购房比例分别为 1 33 1 1 13 1 0 72 1 外地人与本地人购房的比例由不断缩小到今年超过本 地人购置商品房数 在外地人群中 省内市外的人群占重大比例 以 2004 年为例 省内市外的人群占购房比例为 35 省外占购房比例为 14 郊县为 7 不光是 我市出现外地人购房超过本地人 在杭州同样如此 本地人不到 50 而外地人 以温州 台州人居多 周边先富起来的人蜂拥而进他们向往已久的城市 京 泸 深同样出现类似的情况 趋势 趋势 未来随着我市对外开放的不断深化 城市化进程的不断加剧 外 地人来郑置业的人将越来越多 而家庭规模的不断缩小 本市居民的住房趋于饱和 加之本市居民对当地地理环境较熟悉 大部分又居住在老城区 在郊区购买新房 会在生活习惯 交通 子女教育上出现诸多不便 因此 很多本地人选择购买二手 房 而一些外地人认为来到一个新城市购买旧房在心理上觉得不痛快 选择宁愿多 花点钱 买套新房 心里舒服 今年 9 月到 11 月本地人与外地人购买二手房的比 例为 1 03 1 0 98 1 1 12 1 虽然在 10 月外地人高于本地人购买数量 但整 体上来说本地人略高于外地人 以上各种因素的作用下 外地人购买商品房的数量 会继续增加 如何建造适合外地人购买的房子 成为开发公司考虑的问题 七 郑东新区日新月异 未来让人翘首以盼七 郑东新区日新月异 未来让人翘首以盼昐昐 情况 情况 今年可以说是郑东新区开工以来最活跃的一年 CBD 建设初具规 模建筑主体标本完工 异域房产大佬的蜂拥而至 不仅带来了新的理念 如 绿地 集团 的怀旧 顺驰 的速度取胜 中义 的异域风情等 而且更带动了郑州东 区的房价直线上升 从最初 金成 的谨慎入驻到 中城联盟 试水新区到外地房 企的强势进入 郑东新区越来越受到从普通消费者到投资者的追捧 奥园国际公 寓 金成国际 金成阳光 中义阿卡迪亚 顺驰第一大街 众多楼盘在新 区的土地上耸立起来 而开盘销售情况也很喜人 销量逐月速增 由十月的一万多 平方米 一跃增加到 12 月 11 万平方米 销售项目由 10 月的三个和 11 月的 9 个到 12 月的 12 个 销售速度之快让人瞠目结舌 价格由 2771 元增加到 3390 元 增幅 达到 22 金额达 600 多元 趋势 趋势 而未来更是让人翘首以昐 即将新开工 8 条道路 路段多在将开 发的社区边 107 国道将在今年年底完成景观建设 东风路段正在打通 农业路将 贯穿东西 从老市区到郑东新区将会更加顺利 水电气暖等设施基本到位 燃气随 时可用 明年可实现供暖 展望未来 明年的郑东新区建设将更红火 据悉明年新 区将安排建设规模 230 万平方米 与老城区的规模不相上下 明年也是考验郑东新 区的一年 楼盘销售情况这么好 入住率怎么样 满意度又怎么样 可以这么说明 年是关键的一年 将是迅速发展的一年 八 房展会成为购房新时尚 未来向品牌化迈进八 房展会成为购房新时尚 未来向品牌化迈进 情况 情况 自从去年媒体 大河报 进入曾被政府一统天下的房展会后 给 我市房展会注入了新鲜的血液 而 郑州晚报 的进入则使我市展会进入白热化 同时也促进了展会举办的多元化 今年一年大大小小的八台展会 不仅为老百姓购 房提供方便