楚雄市酒店式公寓市场调查报告1

楚雄市酒店式公寓市场调楚雄市酒店式公寓市场调 查报告查报告 调查目的调查目的 了解楚雄市酒店式公寓的基本情况并对其进行分析 调查对象 调查对象 楚雄市酒店式公寓 北部湾酒店 玛雅酒店 恋家酒店 英伦 一号酒店 调查时间 调查时间 2010 年 08 月 10 日 14 日 调查方式调查方式 实地考察 访谈法 小组成员小组成员 马晓娟 陈永琳 戴林 杨顺芹 丁忠林 林家文 第一部分第一部分 酒店式公寓概况酒店式公寓概况 一一 酒店式公寓的发展历程酒店式公寓的发展历程 酒店式服务公寓的概念 意为 酒店式的服务 公寓式的管理 市场定位 很高 最早源于欧洲 是当时旅游区内租给游客 供其临时休息的物业 由专 门的酒店管理公司进行统一管理 既有酒店的性质又相当于个人的 临时住宅 这些物业就成了酒店式公寓的雏形 不久以后 此种物业在欧洲越来越多 服 务也越来越周到 深受广大消费者的好评 随着发展漂洋过海 如今已遍布全 球 因酒店式公寓的集住宅功能齐全及生活便利于一身 具有独特的优势 故 其对于有一定流动性商务人士及高新白领 外籍人士颇有吸引力 我国的酒店式公寓经过几年的发展 在原有基础上形成自己特点 具有 自用 和 投资 两大功效 与传统的酒店相比 在硬件设施上毫不逊色 而服务更加家庭化 由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处 因此 备受投 资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐 二二 酒店式公寓的特点酒店式公寓的特点 其一 它类似公寓 拥有居家的格局和良好的居住功能 客厅 卧室 厨 房和卫生间 一应俱全 其二 它配有全套的家具电器 同时 能够为客人提供酒店的专业服务 如室内打扫 床单更换以及一些商业服务等 它既有公寓的私密性和居住氛围 又有高档酒店的良好环境和专业服务 其三 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式 又吸收了 信息时代写字楼的特点 拥有良好的通讯条件 可针对性地提供秘书 信息 翻译等商务服务 是一种综合性很强的物业管理概念 集住宅 酒店 会所 等多种功能于一体 其四 酒店式公寓的户型 从几十平方米到几百平方米不等 可以满 足使用者的个性化需求 在装修上统一为精装修 提供全套的家居设计和电 器 对于不同户型也有不同的格调 在服务上根据住户的要求提供酒店式服 务的同时 附属设施还增加了银行 会所 小超市等其他项目 其五 酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种 居住性 公寓主要用于居住 这种公寓有单独的厨房 阳台 卫生间 商务性公寓用 途为商务办公 这种公寓没有单独的厨房和阳台 二者面对的消费者不同 三三 酒店式公寓的发展趋势酒店式公寓的发展趋势 酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境 外籍人士聚集区 CBO 中 心区或旅游景区 酒店式公寓只有坐落在这些区域才有广阔的发展空间和更高 的投资回报 不过 未来的酒店式公寓的分布仍将以大城市的新兴区域和旅游 风景区为主 近年来 二三线城市的旅游风景区迎来了酒店式公寓的开发热潮 吸引了大量投资者 像楚雄这样的二三线城市 近年来旅游业发展迅速 酒店 式公寓的起步也晚 竞争对手少 人们也开始逐步接受这种新兴的房地产投资 产品 因此 必将迎来一波发展热潮 第二部分第二部分 楚雄市酒店式公寓概况楚雄市酒店式公寓概况 楚雄市酒店式公寓近几年来才逐渐发展起来 在整个市场中相对处于空白 项目一般位于城市住宅紧邻地段 目前楚雄市酒店式公寓数量不是很多 但是 已楚雄传统和现代商业互相交融的核心产品 同时 项目集中了恋家酒店式公 寓 玛雅酒店式公寓 英伦一号 北部湾酒店式公寓等楚雄市的大部酒店式公 寓酒店 是楚雄市旅游住宿 休闲娱乐的黄金场所 楚雄市酒店式公寓配备包括厨卫在内的综合套间的房子 大厦提供酒店式 的商务服务 保洁服务 物业管理 租赁管理 投资者既可以像购买普通住宅 一样用于自住 又可以交由大厦以酒店的形式出租 获得投资回报 因此 酒 店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式 又吸收了信息时代写字楼 的特点 拥有良好的通讯条件 可针对性地提供秘书 信息 翻译等商务服务 是一种综合性很强的物业管理概念 集住宅 酒店 会所等多种功能于一体 楚雄市酒店式公寓的户型 从几十平方米到几百平方米不等 可以满足使 用者的个性化需求 在装修上统一为精装修 提供全套的家居设计和电器 对 于不同户型也有不同的格调 在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时 附属设施还增加了等其它项目 第三部分 楚雄市酒店式公寓的第三部分 楚雄市酒店式公寓的 SWOT 案例分析案例分析 一一 北部湾酒店北部湾酒店 优势 1 位于楚雄市经济技术开发区鹿城北路 附近有楚雄最大的超市天顺超市 网 吧城和建材城 银行有农行和建行等金融机构 2 火车站和汽车客运北站附近 主要交通干线公交站点 1 路 5 路 6 路等 3 有专业的物管公司负责物业 内部设计时尚简约 很适合年轻的创业一族 劣势 1 周边无明显自然景观优势 2 地处交通枢纽 空气质量差 噪音较大 3 部分房间采光不好 项目体量小 难更改 机遇 1 楚雄市酒店式公寓的潮流以慢慢兴起 商机无限 2 随着楚雄经济飞速发展 外来客商增加 商务交往活动频繁 为酒店式公寓 的客源提供了保障 威胁 1 周边玛雅特区与之形成市场竞争 2 附近酒店较多 如永兴 锦星等酒店在楚雄市民中以深入人心 二二 玛雅酒店玛雅酒店 优势 1 位于楚雄市经济技术开发区鹿城北路 附近有楚雄最大的超市天顺超市 网 吧城和建材城 银行有农行和建行等金融机构 2 火车站和汽车客运北站附近 主要交通干线公交站点 1 路 5 路 6 路等 3 客房量大 户型多 价位相对便宜 劣势 1 无明显自然景观优势 居住人员复杂 2 位于交通枢纽 空气质量差 噪音较大 3 管理较差 每周会停三次水 4 没有对住房价格的统一规定 前台人员接待散漫 对价格也比较随意 5 内部装修简单 家具设施老化较快 机遇 1 雄市酒店式公寓的潮流以慢慢兴起 商机无限 2 商务人士来楚雄不断增多 商务活动日趋频繁 威胁 1 周边北部湾酒店与之形成市场竞争 2 附近酒店较多 如永兴 锦星等酒店在楚雄市民中以深入人心 三三 家恋酒店家恋酒店 优势 1 附近有建行 农行 工行等金融机构 2 交通便利 有 3 路和 2 路车经过 汽车客运西站就在斜对面 3 附近有龙江公园 楚雄儿童乐园 大明星 KTV 和一些大型商场 为购物娱乐 提供了便捷 劣势 1 项目体谅小 难寻求发展 2 楼层低 附近有夜市摊 对客户休息保障提出很高要求 机遇 1 楚雄市已逐渐形成购买酒店式公寓的潮流 2 楚雄经济飞速发展 外来客商增加 商务交往活动频繁 危机 1 销售上容易受国家政策的影响 自身的销售压力也很大 2 附近楼盘较多 存在竞争压力 四四 英伦一号酒店英伦一号酒店 优势 1 地理位置优势 项目总店位于楚雄市开发区鹿城北路玛雅特区 分店位于彝 人古镇毕摩广场旁楚园西区 D 55 幢 两地都处于开发区 人流量旺盛 附近有楚雄彝人古镇等旅游景点 周边地区 都是楚雄传统的团队游客接待地 有利于吸引外地游客入住 同时购物方便 有天顺超市等购物之所 周边娱乐设施也较为发达 更增加了它的优势 2 交通优势 该地地处楚雄交通繁华之处 附近有楚雄北客运站 楚雄火车站 带来大量人流 此外 周边公交线路较为发达 有 6 9 等路公交车经过 路口 道路也较为宽敞 有利于车辆进出 3 品牌优势 该酒店公寓名曰英伦一号 听其名马上给人一种不一样的感觉 吸引力较强 劣势 1 该酒店式公寓位于开发区人流旺盛之处 这既是一种机遇但同时也是一种潜 在的威胁 因为周边人流旺盛 因此也吸引了众多酒店 附近有锦星酒店 永 兴酒店等一系列酒店 对其构成严重的威胁 2 周边位于开发区 地处闹市 车流 人流较大 噪音污染的情况可能发生 3 酒店式公寓作为一种新兴的产物 可能消费者对他的了解程度不是太多 缺 乏信任 这在一定程度上可能对其造成影响 机会 1 酒店式公寓在楚雄还属于新兴没几年的项目 目前楚雄大力发展旅游业 建 设滇中特色大城市 以及云南省滇西旅游经济圈的打造 必将为有大量的旅客 途径或到楚雄旅游 因此市场前景广阔 2 酒店式公寓目前虽还没有深入人心 但是其独特的优势 户型小 价格适中 装修豪华等优点在未来几年肯定会受到人们的青睐 威胁 1 酒店式公寓虽属较为先进的一种地产开发形式 但是在楚雄目前已经有几家 酒店式公寓形成竞争 并且还有兆顺等地产公司在加入酒店式公寓的开发之中 必然会使行业的竞争加剧 第四部分第四部分 结论结论 通过对楚雄酒店式公寓的调查 我们可以看到 从大的视角上来讲 酒店 式公寓在楚雄属于一个新兴起步发展状态 酒店式公寓的市场需求还不是很大 的 而且酒店式公寓多集中在交通配套发达 便捷的鹿城北路经济开发区 附近 在建造 销售上容易受国家政策的影响 自身的销售压力也很大 但也 有其自身的优势 因为它是适应现代商品经济社会 以及人们追求时尚 自