房地产考察报告

1 / 19房地产考察报告房地产项目考察报告要点项目考察要点及报告内容为指导项目考察工作，提出以下意见，供今后参考，并不断补充更新。一、项目考察的基本内容和步骤1、首先了解考察项目的区位，性质、面积，开发情况2、通过网络媒体等手段了解项目所在地的基本经济发展状况、人口，物价。3、现场考察项目的地段、周边交通、市政基础设施配套、城市发展、土地开发情况，城市的整体规划和发展方向。4、考察项目所在地土地出让价格、同等档次项目的开发销售情况，销售价格，及户型、面积。5、了解当地市民对住房的需求，对周边地段开发的看法。6、项目的开发情况，土地出让手续，建设开发手续的办理情况，土地出让金及各项税费的交纳情况。7、项目是以项目公司形式开发还是属于某一大公司的一部分，项目公司或对方公司的股东构成与结构，实际控制人，公司的出资是否到位，公司的成立存续是否规2 / 19范合法，公司的章程对股东权利义务的约定是否合法，是否形成收购的障碍。8、项目现在签订的合同有哪些，哪些履行完毕，哪些还未履行，有没有潜在的债务，有没有抵押担保。9、对方出售的原因，转让或合作意图是什么，初步的方案是怎么样的，资产出让还是股权出让，要价多少，价格的构成由哪几部分，是不是合理，有多大的还价空间。10、周边项目的成本估算是多少，包括土地价格，建安成本等。有没有可以代替的项目，与拿一个新项目的成本比较。11、对方的付款进程是如何设计的，是一次性付款还是分期支付，付款进程是否与转让进程或项目开发进程相联系。12、我公司的资金安排能不能与对方的条件相适应，是不是需要融资，对项目开发成本的影响有多大。二、考察报告要点根据以上的考察要求，项目考察报告应包括但不限于以下内容，并且报告所陈述的情况，尽可能用客观的语言进行叙述，数据应该有可靠来源，重要的数据应注明出处。1、项目区位。3 / 192、所在城市的地段。3、交通状况。4、当地经济、人口，收入情况。5、当地房价，地价。6、项目现状。7、项目权利状况、开发手续办理情况。8、项目公司股东情况。9、出售的原因及报价。10、出让的方式11、成本的估算。12、付款进度。13、资金安排。三、考察报告所附资料1、项目情况描述，2、项目所在地地图，城市规划图。3、项目的可行性研究报告。4、立项批复。5、用地规划、建设规划文件及证书。6、土地出让合同，出让金缴纳单据。7、项目的整体和建筑设计。8、公司营业执照。9、公司工商登记资料，股东情况，公司章程。4 / 1910、项目涉及的合同及履行情况资料。11、项目或项目公司的财务资料。12、成本与交易价格的核算说明房地产项目调研报告模版吉安项目调研报告1 / 225第一部分：吉安城市综合概况及发展规划 . 3一、吉安城市综合概况 . 3二、吉安城市商业概况 . 6三、吉安市城市发展规划 . 85 / 19第二部分：项目自身及周边情况研究 . 10一、项目自身及四至调研 . 10二、项目周边环境分析 . 13三、项目地块优劣势分析 . 16第三部分：吉安房地产及商业地产市场调研 . 17一、吉安房地产宏观情况 . 17二、吉安市商业地产概况 .6 / 19. 18三、吉安市在售及已售楼盘调研 . 19四、吉安市商铺投资市场分析 . 24第四部分：吉安市零售商业中心调研 . 27一、市场详细情况调研 . 27二、市场调研总结分析 . 53第五部分：吉安小商品及服装鞋包专业市场调研 . 55一、市场详细情况调研 7 / 19. 55二、商户进驻意向分析 . 70第六部分：吉安小商品及服装鞋包下游市场调研 . 70一、吉安市区零售商业街调研 . 70二、吉安市下辖县市小商品市场调研 . 76三、吉安市下辖乡镇小商品市场调研 . 114四、吉安市专项采购市场调研 . 119 第七部分：8 / 19吉安小商品及服装鞋包上游市场调研 . 123一、南昌小商品及服装鞋包市场 . 123二、株洲服装鞋包及小商品市场 . 141三、浙江义乌及温州商户访谈情况 . 143 第八部分：江西省同类地级市市场调研 . 153一、调研城市选取依据 . 153二、市场详细调研情况 . 9 / 19153三、商户进驻意向分析 . 177 第九部分：吉安市装饰建材及机动车专业市场调研 . 177一、装饰建材市场调研 . 177二、机电车市场调研 . 204 第十部分：市场调研总结分析及初步定为方向分析 . 210一、本地专业市场调研总结 . 210二、同类地级市小商品市场一般规律总结 .10 / 19. 213三、项目定位切入点分析 . 220四、项目初步定位方向 . 2222 / 225第一部分：吉安城市综合概况及发展规划一、吉安城市综合概况1、吉安市区位概况吉安位于江西省中部，扼湖南、江西两省咽喉通道，是举世闻名的革命摇篮井冈山所在地。东邻抚州市的崇仁县、乐安市及赣州市的宁都、兴国县，南连赣州市的赣县、南康市、上犹县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的丰城、樟树市及新余市、萍乡市接壤，区位优势明显。2、吉安市交通概况航空方面：截至 XX 年，井冈山机场开通了至北京、上海、深圳、厦门、杭州等 5 条航线。铁路方面：京九铁路开通了吉安至北京、深圳、厦门的始发列车。水运方面：11 / 19赣江航道贯穿境内，成为便捷的货运黄金水道。高速公路方面：赣粤高速、泰井高速、武吉高速公路相继建成通车。城市主干道方面：105 国道纵贯全市、319 国道横贯城市南部区域；快速便捷的立体交通网络己经形成。从上海、深圳、广州、厦门等城市到吉安，汽车 5 一 8 小时，飞机只需 50 分钟，极大地缩短了吉安与全国各地的空间距离。3 / 2253、吉安市自然资源概况吉安市水力资源丰富，境内河流众多，以赣江为中轴，有 28 条大小支流汇入；各河水流域总面积约 29000 平方公里，水资源总量为亿立方米；发展水电事业有着良好的前景，国家重点项目万安水电站已建成并网发电，泰和南车水电站已在建之中。吉安市地下矿藏众多，其中吉水县以煤炭、石灰石居多；安福县以钨矿储量大；泰和以瓷土为主，永新以铁矿石、混合稀士居多，万安以煤、水晶石、黑云母量大。全市合计各类矿产资源达 50 余种。4、吉安市经济概况吉安市近三年各项经济指标从上面的经济指标统计表中可以看出吉安市近几年的经济发展具有以下几方面特点：? 吉安市 GDP 近三年以 15%以上的速度增长，高于全省 12%左右的平均水平。 ? 第二产业发展较快，年增长12 / 19速度达到 25%以上，对经济增长贡献率达 60%左右；说明吉安市在承接沿海产业转移方面取得初步成效，城市工业化程度进一步加快。4 / 225? 社会零售品总额以年 20%左右的速度增长，表明城市居民消费性支出快速增加；与日常生活息息相关的服装鞋包及小商品消费市场增长迅速。? 人均收入稳步增长，吉安市居民年均纯收入以两位数的速度稳步增长，市民消费力进一步提升。5、吉安市产业概况? 工业经济发展以吉泰工业走廊为依托，积极承接沿海产业转移。目前初步形成了以电子信息、医药化工、冶金机械、建材、电力、食品六大支柱产业为基础的工业化发展方向。包括博硕科技有限公司、大自然药业、油盘铁矿、燕京啤酒、吉安娃哈哈饮料有限公司等龙头企业相继进驻。至 XX 年末，工业园区实际开发面积万平方公里，入园企业 1086 户，安置就业人员万人。 ? 农业经济发展在吉安正邦公司、吉安温氏禽畜有限公司和泰和原野板鸡实业有限公司等龙头企业的带动下，大力发展农业13 / 19经济建设。重点扶持了永丰蔬菜、泰和乌鸡、遂川板鸭、安福火腿、吉水大米、万安水产、新干中药材、峡江烟叶、永新蚕桑以及杂交肉牛等一批优势农业产业建设。带动当地农户年纯收入可达 2 至 3 万余元。 ? 旅游业发展在红色旅游引领下，吉安市旅游业迅猛发展，近几年旅游经济指标以两位数的增幅迅速增长，XX 年全市接待国内外游客突破 1000 万人次，实现旅游收入 60 亿元，增长 21%。根据市政府 XX 年工作报告显示，截止 XX 年底，一、二、三产业从业人员分别为万人、万人和万人。6、吉安市人口结构及消费特征户籍人口 479 万，市区人口 52 万，城市化进程加快全市辖 10 县 2 区 1 市、213 个乡镇，截止 XX 年末全市总人口为 479 万人，其中市区人口达到 52 万人。其中市区人口基数较大，说明随着吉安经济及工业化的迅速发展，吉安城市化进程加快。根据吉安市城市总体规划修编5 / 225园 林 考 察 报 告本月 19 至 22 日，集团公司组织各中心、部门和物业公司相关专业技术人员到重庆进行参观考察。这次考察14 / 19主要参观了重庆一些比较知名的企业如龙湖地产、万科、中海和保利等所开发的一些影响力比较大的 11 个项目。作为园林工程师，在考察中我比较注重的是各项目园林展示区的一些施工工艺、技术、园林景观的表现手法和植物的配置技巧。通过此次参观交流，拓宽了自己的视野、学习到了很多别人在园林造景上的先进经验，同时也暴露出很多我们园林景观上存在的不足；另外，找到了一些别人应用得比较成功同时也适合在柳州的推广种植的植物品种，可以说此次参观考察获益良多。通过这次考察，重庆的项目给我的整体印象是：其植物配置层次丰富，乔冠搭配错落有致，草地铺设平整，令人赏心悦目；视觉从近到远，有明显的层次变化；空间节点应用娴熟，通过各种景观节点将园林景观空间打造出张弛有度，曲径通幽的效果；在植物地被和草地的设计应用上，收放自如，但色彩不够丰富。下面我将自己的一些具体看法总结如下，和大家探讨交流！1、在植物的配置上比较成功，空间层次错落有致。植物造景是园林景观最重要的组成部分，乔木、灌木和地被植物的合理搭配，能够营造出丰富的自然空问景象和意境上的诗情画意。在重庆所参观的项15 / 19目，其园林展示区的植物配置都比较成功：由近及远，草地、地被植物、灌木、乔木依次组合成一个层次分明，错落有致的景观空间，让人赏心悦目。他们之所以能够成功地做到这一点，主要做法有几个方面：首先，全冠移植大树，在视觉的尾端或者焦点位置组合种植大树，围合形成了界限分明的空间轮廓。其次，中间搭配部分的矮乔或灌木，树形一般都比较饱满，很好地起到承上启下的衔接作用，把围合的空间装饰得错落有致。第三，在空间的围合上，植物应用手法娴熟，那里该紧、那里该松，收放自如，主次分明。反观我们的部分项目，没经过后期的整改之前，普遍存在如下问题：植物景观层次单调，空间围合零碎，植物配置散乱，设计手法呆板，往往一条道走到底，景观空间层次的变化不足。根据我们以往的一些做法，我们在谈论园林方案及后续的设计图纸过程中，大家关注比较多的是园林的主题、概念及配合营销的宣传等内容，忽略了植物的配置要求，对植物的合理应用没有予以足够的重视，最终导致植物配置的失败。16 / 19合理进行植物配置，营造丰富的空间景观及意境，应该作为为我们今后方案设计的一个重要内容，现场施工也需要反复琢磨，仔细斟酌！2、受地理气候条件制约，植物的色彩搭配有所欠缺。色彩的变化能够极大地提升园林景观的空间意境，并赋予环境我们所需要的各种性格，在不同的展示位置，我们可以通过色彩的不同运用营造出我们需要的氛围：售楼部及各出入口的园林宜浓重艳丽、热烈奔放；生活区的园林色彩朴素、恬淡、隽永。受地理环境及气候条件的制约，重庆的色彩植物品种比广西少很多，在彩色植物的应用上受到一定的限制，主要是用时花、紫叶李、红花继木等。在重庆考察的 11 个项目，其植物景观色彩普遍比较单一。大量应用时令花卉也可以达到色彩斑斓的效果，但投入会比较高，他们普遍是在售楼部的重点部位小范围应用。在这方面，我们具有很大的优势，广西地处亚热带，彩色植物及开花植物品质繁多，只要合理地加以应用，就可以打造出色彩斑斓、五彩缤纷的空间画卷！我们可以发挥自身的优势，打造我们的特色！3、精致的施工质量能提升园林的品质，升华我们17 / 19的精神。在重庆参观的过程中，有几个项目的园林施工质量做得比较精致，简简单单的草地或者铺装，因为做得非常精致，让人看上去，非常的舒服，打心理面感觉摆在面前的就是一件艺术品或山水画卷，让你不由自主地想去抚摩、亲近，但又怕亵渎了它，个人的精神在那一刻得到了淬炼和升华。我想这种境界很值得我们做园林的孜孜不倦地去追求，这样的园林才是我们的骄傲！4、发现的好的植物品种乐昌含笑：乐昌含笑高可达1530 米，树干挺拔，树荫浓郁，树形饱满，花香醉人，可孤植或丛植于园林中，亦可作行道树。 乐昌含笑实景图片喜光，其生长适宜温度为 1532，能抗 41的高温，亦能耐寒；喜欢土壤深厚、疏松、肥沃、排水良好的酸性至微碱性土壤。能耐地下水位较高的环境，在过于干燥的土壤中生长不良。18 / 19杨梅：常绿灌木或小乔木。花期 4 月，果期 67月。果实为著名水果，是江、浙名产。果实成熟时丹实点点，烂漫可爱，是优良的观果树种。适宜丛植或列植于路边，草坪或作分隔空间使用，隐蔽遮挡的绿墙，也是厂矿绿化以及城市隔音的