第四章-房地产交易法律制度.ppt

第四章房地产交易法律制度 房地产交易 房地产租赁 房地产抵押 房地产转让 房地产销售 交换 赠与 继承 商品房 房改房 指按照国家的房改政策 售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房 按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工居住的房屋 集资房 单位职工内部集资建房 经济适用房 政府提供政策优惠 限定建设标准 供应对象和销售价格 具有保障性质的政策性商品住房 第一节房地产转让法律制度 一 房地产转让概述1 概念房产所有权人或地产使用权人通过买卖 交换 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 2 房地产转让的法律特征房地产转让行为属于民事法律行为房地产转让人必须是房屋的所有权人房地产转让的客体是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权房地产转让是一种要式法律行为二 房地产转让的有效条件1 主体资格合法2 客体符合法律要求 P157 159 3 意思表示真实4 形式要件完备 三 房地产买卖当事人的权利和义务1 出卖人的主要义务按照约定交付标的房地产 并使其取得房地产所有权承担房地产瑕疵担保义务2 买受人的主要义务按照合同的约定支付价金 并协助出卖人办理过户手续四 房地产买卖合同的主要内容 P107 标的物 价格 履行的期限和方式 保修责任 解除合同退房的条件 违约责任等五 房地产买卖的程序 P108 签约 申请 审核 缴费 登记发证 第二节商品房预售 一 商品房预售的概念和法律特征1 概念 房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人 由承购人支付定金或部分价款的行为 2 商品房预售的法律特征预售主体的规定性 获得房地产开发经营资质 拥有土地使用权和期房所有权 具有商品房预售资格预售客体的特殊性 在签订预售合同时合同标的物并未现实存在合同形式的限定性 二 商品房预售的程序1 申请 商品房预售许可证 商品房预售的条件预售人取得土地使用权证书取得建设工程规划许可证和施工许可证完成一定比例的投资 并确定施工进度和竣工交付日期 取得商品房预售许可证应向管理部门提交的申请材料2 核发 商品房预售许可证 3 公示 商品房预售许可证 4 签约并登记备案预售方在签约之日起30日内持商品房预售合同到有关管理部门办理登记备案手续 5 商品房交付与产权过户 三 商品房预售合同1 商品房预售合同的主要内容合同双方当事人的基本情况房屋的基本情况房屋价格房屋价款的支付方式附属设施物业管理违约责任合同纠纷的处理方式合同的文本 生效条件2 商品房预售合同登记与预售合同效力的关系登记不再是预售合同生效的要件四 商品房预售纠纷中常见类型 案例4 1张某于2005年5月12日购买了某房地产公司位于西安某小区3号楼的一套面积为158m2的商品房 双方约定 张某一次性支付购房款50 68万元 某房地产公司于2006年5月12日交房 由于张某早有买房的打算 所以学习了不少有关房地产买卖的知识 在签约的当天 特别提出要看一下 商品房预售许可证 售楼小姐一边表扬张某知识渊博 一边指着墙上挂着的预售许可证 由于张某以前也没有见过预售许可证 加上售楼小姐的热情和诚恳 他粗粗看了一眼便放心的签了合同 交付款项 然而 意想不到的是 张某住进此房屋近一年 仍未拿到房产证 后来才得知 当时售楼小姐指给自己看的商品房预售许可证是属于4号楼而不是3号楼的 为此 2007年8月10日 张某将该房地产公司诉至法院 请求认定双方所签订的合同无效 房地产公司返还购房款 并赔偿其各项损失共计46520元 法院在审理中查明 房地产公司在2007年8月1日取得了3号楼的预售许可证 一 预售方主体资格不合法1 五证 的检查 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 2 预售许可证的效力2001年 城市商品房预售管理办法 规定 开发企业未按照本办法办理预售登记 取得商品房预售许可证明预售商品房的 责令停止预售 补办手续 没收违法所得 并可处已收取预付款1 以下罚款 2003 司法解释规定 出卖人未取得商品房预售许可证明 与买受人订立的商品房预售合同 应当认定无效 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的 可以认定有效 3 对违法预售的处罚 案例4 22004年9月 张老师驾车回家 遇到堵车 期间 有人从车窗外塞进了一张设计精美的楼书广告 广告称某房地产公司为感谢父老乡亲多年的支持 最近推出特惠商品房 尤其对于教师购房价格优惠5 而且该楼盘 依山傍水 风景优美 价格实惠 终生受益 张老师当时正盘算着在这样的楼盘中买一套住房 于是开车直奔售房部 在听过售楼人员的介绍后与开发商签订了商品房预售合同 交付定金2万元 由开发商担保办理按揭 约定交房日期为2005年9月10日 开发商如期交了房 问题是所谓的 依山傍水 只是楼前一个占地约3m2的假山和一潭死水 张老师一气之下 于2005年9月15日将开发商告上法庭 要求退房及双倍返还定金 二 广告许诺纠纷1 广告和宣传资料的效力 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 可视为要约 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载入合同 亦应当视为合同内容 当事人如有违反的 应当承担违约责任 2 注意提供证据 最好载入合同3 处理方法一般性违约 修理 更换 继续履行等实质性违约 解除合同 赔偿损失等 三 预售合同登记备案1 遵循约定2 没有约定的 一般不以办理登记备案为合同生效的要件 四 定金与订金的混用定金 担保作用订金 预付款作用 五 土地使用年限的减少 案例4 32005年2月22日 任某与上海某房地产公司签订了房屋预售合同 新房总价11 6万元 当天付清全部房款 开发商也当场把新房钥匙交给了任某 但任某两天后又去新房时 手中的钥匙怎么也打不开房门 原来门锁已被换掉了 她马上去找开发商 可公司已人去楼空 原来早在2004年8月11日 该公司因资金无法归还 法院已将这些新房抵押给债主公司 还有一位购房者田某的经历也与她相似 田某于23日同开发商签订预售合同 价款12 5万 他当天支付首款9万元 取得新房钥匙 但第二天也发现门锁被换 于是任某和田某一起将开发商告上法庭 要求退还任某购房款11 6万元并赔偿损失11 6万元 退还田某购房款9万元并赔偿损失9万元 六 欺诈行为与恶意违约行为1 欺诈行为的认定行为的手段行为的后果主观上的故意2 恶意违约行为3 对欺诈与恶意违约的惩罚因三种情况 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实 而导致合同无效或者被撤销 解除的 买受人可以申请返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 商品房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人 或者未告知买受人又将该房屋抵押给第三人而导致商品房买卖合同的目的不能实现的 无法取得房屋的买受人可以请求解除合同返还已付购房款及利息 赔偿损失 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 案例4 42002年9月15日 施某看中了北京某房地产公司开发的位于清河县的一套165m2的商品住宅 第二天就和开发商签约并交付全部款项 合同约定2003年2月15日交付使用 尽管2003年5月10日施某才接到入住通知书 但他并没有追究 然而出乎意料的是 当他准备办理入住和产权手续时 却被告知其所购的房屋已被王某先期占用 房地产公司解释说 王某其实早在施某之前就已经购买了此房 但由于工作人员的疏忽才导致重卖现象的发生 在一番道歉之后 房地产公司提出施某可在楼盘未售出的房屋中任选一套 且价格方面可给予优惠 但施某考虑到原先购买的房屋位置景观好 不同意换房 于是房地产公司答应给施某一定的补偿费 在这期间 施某从房地产管理部门了解到 王某是于2003年2月10日才与开发商签订房屋买卖合同的 而房价比自己的购买是超出500元 m2 在双方多次协商未果的情况下 2003年7月10日 施某诉至法院 要求确认王某与房地产公司所签合同无效 并请求开发商继续履行双方的购房合同 交付所购房屋 在审理中法院查明 王某于2003年2月10日买房时 正好看中了施某购买的这套房子 当售楼人员告诉他此房已售出后 王某便提出愿意出高价购买 房地产公司和王某达成一致协议 并和王某私下虚假补签一份商品房预售合同 将合同上的签约日期提前到2002年7月18日 七 一房二卖的处理思路1 前后买受人都是善意的情况其中一次预售已办理预售登记其中两次预售都已办理预售登记其中一次预售已办理产权登记2 出卖人与后买受人恶意串通的情况恶意串通 合同当事人明知或者应当知道某种行为将会损害国家 集体或第三人利益的情况下而故意共同实施的行为 双方当事人主观上是出于故意当事人之间有相互串通的行为双方当事人恶意串通是为了获得非法利益处理思路 前买受人可以请求法院确认因恶意串通而订立的合同无效 存在问题 证据支持 案例4 52002年12月 山西陈女士与某开发商签订了商品房预售合同 约定 陈女士购买某项目的商品房一套 面积235m2 总价69 56万元 开发商应于2003年5月15日将验收合格的房屋交付 陈女士在接房时一次性支付放款 2003年5月15日 开发商书面通知陈女士办理交房手续 而此时陈女士在香港出差 直到5月20日才回来办理交房手续 然而意向不到的是 就在5月19日 邻居在装修住房时着了火 大火蔓延致使陈女士所购房屋的阳台 主卧等不同程度的毁损 于是陈女士拒绝接受该房屋 而开发商认为自己按照合同约定发出交房通知书 之所以没有交房是因为陈女士自己原因所致 房产商对此房屋视为交付 由此产生的毁损 灭失风险应该由陈女士自己承担 八 房屋交付与风险转移1 房屋交付 对房屋转移占有 视为房屋的交付使用 但当事人有约定的除外 2 风险转移 房屋毁损 灭失的风险 在交付使用前由出卖人承担 交付使用后由买受人承担 3 延期交接 买受人接到书面交房通知书后 无正当理由拒绝接受的 可视为房屋已经交付使用 九 房屋质量纠纷1 主体结构部分 主体结构质量不合格的不能交付使用 或交付使用后 房屋主体结构经检验不合格的 买受人可以请求解除合同和赔偿损失 2 质量问题 因房屋质量问题严重影响正常居住使用 买受人可以请求解除合同和赔偿损失 在保修期内的一般问题 开发商予以维修3 保修期的一般规定 依据据 房屋建筑工程质量保修办法 地基基础工程和主体结构工程 设计年限屋面防水 有防水要求的卫生间 厨房和外墙墙面的防潮层 5年供热供冷系统 两个采暖期 供冷期电器管线 给排水管道 设备安装 2年装修工程 2年 案例4 6内蒙古张某于2007年在当地购买某房地产开发公司开发的商品房一套 双方签订了购房合同 合同约定 该房建筑面积164 82m2 其中套内建筑面积为148 73m2 公摊部分面积为16 09m2 套内面积单价为2610元 总价为38 8万元 合同签订后 张某按约定先后付款38万元 但总觉得面积不对 就停止支付余款 该房地产公司于是将张某告上法庭 要求其给付余款并承担违约责任 庭审中 张某提出反诉 认为该房地产公司出售的房屋面积明显少于合同约定的面积 存在欺诈行为 请求法院判令房地产公司赔偿损失 后经委托有关鉴定机构鉴定 该房屋实际套内建筑面积为118 31m2 比合同约定的面积少了30 42m2 十 面积纠纷1 商品房面积计算套内面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积商品房公摊面积 电梯井 楼梯 垃圾道 变电房 设备层 公共门庭和走道 地下设备间 值班警卫室等共有部位的面积 以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积 单元与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙的公共墙体 墙体水平面积一半的建筑面积 注 单独具有使用功能的独立使用空间 如车库 会所 仓库等 和为多栋房屋服务的警卫室 管理用房 设备间等 不计入共有建筑面积 2 面积差错的处理合同有约定的 按约定处理面积误差比绝对值在3 以内 按合同约定的价格据实结算 面积误差比绝对值超过3 的 买受人可以请求解除合同 返还已付购房款及利息 如果买受人同意继续履行合同 房屋面积大于合同约定面积的 面积误差比在3 以内部分的价款由买受人按约定的价格补足 面积误差比超出3 部分的房价由出卖人承担 所有权归买受人 实际面积小于约定合同约定面积的 面积误差比在3 以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人 面积误差比超过3 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 案例4 7长春赵某与某开发商与2002年9月12日签订了一份预购合同 合同中双方约定 开发商于2002年12月30日交房 赵某应在办妥入住手续当日将未付尾款交齐 可在原定交房日 开发商通知赵某交房时间要延迟到2003年2月20日 并要求赵某依照合同交付尾款 由于开发商延期交房 2002年12月30日 赵某并没有办理入住手续 也就没有交付尾款 2003年2月20日 赵某不仅没有等来开发商交付的新房钥匙 反而收到开发商诉赵某未交尾款 构成违约的起诉状 于是 赵某提出反诉 以开发商违约在先 请求驳回起诉 同时 以开发商延期交房为由 请求解除合同 并要求开发商承担违约责任 十一 延期交房与迟延付款1 延期交房的认定没有按照合同约定的时间交付房屋 或在交付房屋时 房屋没有达到合同约定的交付条件的 可认定为延期交房 非因不可抗力 2 迟延付款的认定3 延期交房与迟延付款的法律后果违约金合同有约定的 按约定确定违约金 没有约定或约定不明 延期交房的 按照同地段同类房屋租金标准确定 迟延付款的 按照未付购房款总额 参照逾期贷款利息的标准确定 是否可以解除合同合用有约定的 按约定处理没有约定或约定不明 守约方经催告后在合理期限内仍未履行 可以在3个月内请求解除 没有催告的 在解除权发生后一年内请求解除 十二 延期办理房产证1 办理房屋权属证书的责任主体2 延期办理房产证的责任违约责任 由于出卖人的原因 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的 除当事人另有约定外 出卖人应承担违约责任 合同约定的办理房屋所有权登记的期限标的物未尚未建成的房屋 自房屋交付使用之日起90日 标的物为已竣工房屋 自合同订立之日起90日 赔偿责任办理房地产所有权登记的期限届满后超过一年 由于出卖人的原因 导致买受人无法办理房屋所有权登记 买受人可以请求解除合同和赔偿损失 十三 预售合同的解除出现以下情况时 可以单方面提出解除合同 并要求过错人赔偿损失 1 主体质量不合格 2 因质量问题严重影响居住 3 面积差异超过3 且另无约定 4 经催告后3个月仍未履行义务 5 未经催告的经过1年未履行义务 6 超过应办理产权过户登记的期限1年 因出卖人的原因导致无法办理房屋所有权登记的 五 商品房认购案例4 82006年10月12日 广州蒋某与某开发商签订了一份 华南碧桂园认购书 双方约定 蒋某向开发商订购碧桂园芳草苑5 1套间 房屋认购价为37万元 蒋某应在签订认购书时向开发商缴纳定金1万元 并应该于2006年11月16日上午到售楼部签订 商品房预售合同 及其补充协议 交付首付7 5万元 如蒋某不能按时前往签约及有关文件 交付房款的 开发商可没收蒋某缴纳的定金 并有权不再另行通知而将物业出售给他人 认购书签订当日蒋某就支付定金1万元 2006年11月16日上午 蒋某前往售楼部协商签订 商品房预售合同 及其补充协议 但双方未能就违约责任 有关费用的缴纳等合同条款达成一致协议 最终未能签约 后蒋某要求开发商退还定金未果 遂诉至法院 1 预约与本约预约 为将来订立一定的合同而签订的合同 本约 将来应订立的合同认购书的性质 在法律上是一种合同 而且和将来签订的预售合同或出售合同构成预约与本约的关系 2 认购书的约束力出卖人和买受人都必须履行认购书条款所规定的义务 出现以下两种情况 出卖人可以主张不退还定金 购房人没有按照认购书约定前来商谈订立合同 购房人要变更双方当事人在认购书中明确约定的内容 开发商不同意 开发商拒不履行认购书的后果 双倍返还定金3 认购书效力的终止本约已经签订本约已经不可能签订 案例4 92003年8月 岳某与某开发商签订了 商品房认购预定书 双方约定岳某购买商品房一套 认购书就房屋的房号 户型 面积 单价 总价 定金 签订正式合同的期限 付款方式 违约责任等做了详细约定 签约后岳某按约定支付定金1万元 接下来的几个月内该市房价迅速上涨 岳某订购的房屋已由原来的4500元 m2上涨到7500元 m2 2004年1月 开发商取得预售许可证 岳某按约定于1月15日将5万元首付款转入开发商帐户内 第二天岳某要求与开发商订立商品房预售合同时被拒绝 开发商同意承担违约责任并双倍返还定金2万元 岳某拒绝了开发商的要求 在双方无法协商一致的情况下 岳某诉至法院 请求判令开发商履行合同义务 4 认购书可被认定为预售合同或买卖合同如果认购书中约定了房屋预售合同或买卖合同的主要条款 并且开发商已经按照约定收受购房款的 该协议可以认定为预售合同或买卖合同 第三节房屋租赁法律制度 一 房屋租赁概述1 房屋租赁的概念与法律特征概念 房屋权利人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 房屋出租的法律特征房屋租赁转移的是财产的使用权双务有偿行为诺成性要式法律行为 租期六个月以上需采用书面合同 签订后30日内登记备案 同时引起债权法律关系和物权法律关系 二 房屋租赁合同1 房屋租赁合同的主要内容 P122 当事人的姓名或名称及住所标的数量租赁的用途租赁的期限租金和租金交付方式 期限修缮责任违约责任争议解决的方式其他条款 2 双方的主要权利和义务 P123 出租人的主要权利按照合同约定收取租金监督承租人是否按照合同约定使用房地产租赁期内可以出售以出租的房屋出租人的主要义务按合同约定交付房屋对房屋的自然损坏进行修缮权利瑕疵担保义务承租人主要权利按照约定对特点房屋享有占有 使用的权利优先购买权和优先承租权催告房主修缮房屋共同居住人的续租权承租人主要义务按时交付租金按约定用途合理使用房屋保护房屋到期返还租赁房屋 3 不得出租的房屋 p120 4 租赁合同的变更 解除和终止三 房屋租赁的登记备案程序1 当事人签订书面的房屋租赁合同2 合同签订后30日内登记3 主管部门审查合格后 颁发 房屋租赁证 四 房屋租赁中的纠纷1 租赁合同登记的功能2 租赁期限 依据 合同法 规定 租赁期限6个月以上的 应当采用书面形式 当事人未采用书面形式的 视为不定期租赁 租赁期限不得超过20年 超过20年的 超过部分无效 3 房屋转租 依据 合同法 规定 承租人经出租人同意 可以将租赁物转租给第三人 而承租人与出租人之间的租赁合同继续有效 承租人未经出租人同意转租的 出租人可以解除合同 4 租赁房屋的添附未经出租人同意的添附 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 经出租人同意的添附 双方可以就财产返还时附属物的处理方法予以约定 没有约定又协商不成的 能够拆除的 可以责令拆除 不能拆除的 也可以折价归财产所有人 5 租金支付合同约定没有约定或约定不明 租赁期间不满一年的 在租赁期间届满时支付 租赁期间一年以上的 每届满一年时支付 6 租赁与房地产转让优先购买权 出租人出卖租赁房屋的 应当在出卖之前合理期限内通知承租人 承租人享有以同等条件优先购买的权利 房屋共有人与承租人的优先权的确定 共有人优先 买卖不破租赁共同居住人的居住权 第四节房地产抵押法律制度 一 房地产抵押的概念和法律特征1 概念抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 债务人不履行债务时 债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 2 房地产抵押的法律特征抵押物为不动产实行抵押登记制度 签订抵押合同后30日内登记抵押合同应采用书面形式3 房地产抵押的范围土地使用权房屋所有权在建工程不得抵押的房地产 p60 抵押时有限制性规定的房地产二 房地产抵押权的设立 房地产抵押合同的订立 房地产抵押登记 三 房地产抵押的效力1 担保的债权范围 主债权 利息 违约金 损害赔偿金 实现抵押权的费用2 房地产抵