招商人员个人工作计划

1 / 45招商人员个人工作计划年招商工作计划书一：招商策略1、先确定目标，再全面招商 2、为客户订做全面解决方案3、人员、媒体、大型主题活动立体化”整合宣传推广策略” 4、招商进度、质量、费用统一控制 5、构建的平台与政府形成互动二：招商阶段、招商目标和时间安排 1、阶段划分 2、招商目标 3、时间安排三：组织内部的建立 1、项目人员招聘 2、招商架构3、招商机制 四：招商资料1、招商手册和招商说明书2、委托经营合同，授权委托书 3、招商委托书 4、招商流程表 5、招商文案五：招商方式、目标客户的确定 1、招商方式 2、目标客户3、第三方招商网络平台的建立 4、招商的原则、注意事项、存在的问题 六：宣传策略 1、媒体宣传推广 2、大型主题招商活动七：招商费用预算及招商建议方案 1、招商费2 / 45用2、招商建议方案 八：招商政策建议方案 九：附件一、招商策略1、先确定目标，再全面招商目标的确定分三步：第一，要达到的目标是什么；第二，围绕目标进行随后的一切工作；第三，目标是否得到了实现。招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招商策划收到预期的效果。2、为客户订做全面解决方案在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的客户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案。3、人员、媒体、大型主题活动立体化”整合宣传推广策略”在市场宣传推广方面，实行”整合推广策略” ，为招商工作提供有力支持。一为媒体宣传，二为招商活动。关键性招商活动如下：1) 招商发布会暨主力店签约仪式 2) 招商成果发布会 3) 项目推介会3 / 454) 建筑节点庆典会 5) 利用传媒招商6) 举办或参加种类招商会议和文体活动招商 7) 借助中介机构的联络渠道招商 8) 派出招商小组主动出动招商 9) 以商招商 10)聘请招商顾问4、招商进度、质量、费用统一控制为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。1) 招商任务指标分解到人，成本分解到人。 2) 关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。3) 重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。4) 重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。5) 经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。5、构建平台与政府形成互动公关活动先行，如：举办全国性的论坛或座谈，邀请管、产媒介的权威人士。然后媒体报道紧随其后，造大声势形成一种轰动的效应。4 / 45二、招商阶段划分、招商目标和时间安排1、阶段划分：招商筹备阶段、主力招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。 2、招商目标：根据客户的需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。3、时间安排：1) 2016 年 12 月底，基本完成步招商的前期筹备阶段2) 2016 年 6 月，确定目标主力招商对象，加以攻克。3) 2016 年 12 月底，在完成以上任务阶段之后开始进行全面招商，此阶段部不分主次。 4) 2016 年 12 月底，争取进入最后一个阶段运营调整。这个阶段是在其他三个阶段完成的前提之下。为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：2016 年 1 月开始执行，截止到 2016 年。三、组织内部的建立1、招商人员的招聘和培训再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段5 / 45的最核心任务。一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下： 1) 五个核心理念的培训 2) 团队执行力的培训3) 项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识4) 招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力5) 招商礼仪和招商制度的培训 培训后的招商人员，应该做到： 1) 重视第一印象 2) 主动性，耐心和毅力3) 在对外洽谈中，充分体现 “灵活” 4) 加强对项目谈判的组织工作 5) 尊重外商的一些通常做法6) 善于站在投资者的角度思考问题 7) 高度重视信息的搜集和分析 8) 熟悉不同类型项目的特点 9) 介绍情况、回答问题实事求是 2、招商架构在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下：6 / 453、招商机制1） 、招商人员主要工作职责招商一部主要负责重要客户的招商工作：1 人招商二部主要负责客户资料整理和保管的招商工作：3 人 招商三部主要负责其他招商客户的招商工作：2 人策划部暂定员两名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划，一名设计。2） 、招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神，建立一系列的管理制度。招商人员奖励政策的建立 招商人员处罚政策的建立招商人员日常管理规范制度的建立四、相关招商资料的准备1、招商手册和招商说明书2、委托经营合同，授权委托书 3、招商委托书 4、招商流程表5、招商文案7 / 45文本资料根据不同阶段、具体需求再行撰写！五、招商方式、目标客户的确定1、招商方式： 1) 项目招商发布会 2) 项目推介洽谈会 3) 登门拜访 4) 网络招商 5) 电话联系 6) 面对面沟通7) 行业协会、政府机构 8) 各地商会 9) 媒体招商 10) 网络招商 11) 展会招商 12) 短信平台2、目标客户划分：主要客户 普通客户两种客户的区别：服务着眼点不一样：普通客户重在解决已经存在的问题，会员客户重在防患未然、未雨绸缪。服务期限不一样：普通客户问题解决合作关系就结束，是一次性的。会员客户是日常关注、跟踪服务，是长期的。要求不一样。会员客户除了和公司发生过愉快的业务合作关系外，还要求其本身执行力非常好，能不折不扣地执行我们的策划方案。执行力差的客户不能成为公司的会员客户。优先度和待遇不同。与普通客户相比，会员客户可以随时进行决策咨询服务，环境策划布局和调理服务优先安排。 3、第三方招商网络平台的建立建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取： 1) 专业8 / 45的招商网站 2) 专业的地产交易平台3) 行业协会及政府招商机构，行业协会和政府招商机构原因是很具有权威性和号召力。 4) 与定位不同的商业招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。特别是可以通过私下互动，把对方的招商人员转化为我们的兼职招商人员，在高奖励的吸引下。4、招商的原则、注意事项、存在的问题 1) 招商的原则;? 城市守约、实现双赢的原则 ? 平等、互利的原则 ? 长久合作、优势互补的原则? 创造良好的投资环境，给客户以普遍优惠的原则 ? 愿意与我公司共同发展，并保持战略合作关系 2) 招商过程应注意的事项：? 签订合同前必须认真审查对方的主体身份和履约能力； ? 签订合同时必须严格审查合同条款；? 建立和健全必要的规章制度，堵塞诈骗活动的渠道； ? 提高工作人员素质，不断完善和加强自我保护意识和技能。 3）招商难点：? 僧多粥少 ? 思维失误 ? 团队缺位六、宣传策略1、媒体宣传推广9 / 45造势就是运用各种媒体，以新闻性的软文宣传炒作为主，配合硬广告，形成密集的市场宣传攻势。在短时间内，在全国形成热门话题，有力提升我们的项目知名度。但是应该注意的是：媒体宣传形式比较单一，主要以硬广告为主，缺少详细的分析介绍。这样的广告只能流于形式，一掠而过，不能引起商家的注意和研究。而新闻性的软文或专题性的软文比较具有新闻性、专业性、权威性，而且，广告性不强，不会引起读者的警惕和反感，会仔细的阅读下去。能很快的达到我们的目的。在吸引大商家入驻宣传方面，我们宜采用多种宣传手段：报纸、行业报纸、专业杂志、网络媒体。电视媒体主要针对中小散户。时间和密度安排上按高、低、高的方式延续。具体媒体宣传方案见媒体计划表。 2、大型主题招商活动大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台宣传炒作，是招商推广的“核武器” 。 1、招商发布会2、项目推介会 3、阶段性的招商成果发布会活动具体策划执行方案在确定后撰写。七、招商费用预算及招商建议方案1、招商费用预算10 / 45招商费用包括：人员差旅费用、宣传费用广告及招商活动费用、招商人员提成。 2、招商政策建议方案? 付款方式：主要客户和次要客户两种情况主要客户：根据谈判情况，由公司领导确定。次要客户：根据实际投资额）九、附录人员薪酬及奖励方案一、人员薪酬：1、一般人员：15002500 元/月 2、主管：3000 元/月3、经理：4000 元/月 二、人员奖励方案1、整个招商中心按年租金手入的 4%提取奖金。 2、其中招商人员按年租金收入的%提取奖金.3、其中其他团队服务人员按年租金收入的%视表现与贡献由地产集团分管领导分配。 4、此项奖励方案不含高层领导。各媒体投放计划表个人工作总结及下年工作打算一年来，在党委、办事处的领导下，本人按照分工，紧紧围绕全年目标任务，凝心聚力，克难求进，时11 / 45刻将“招商引资”作为工作中的第一要务，牢固树立“客商就是上帝”的理念，理清自己的工作思路，突出工作重点，带着热情，将自己服务效能放到最好。现将今年以来工作总结如下：一、努力学习，时刻更新抓好工作理念。注重理论学习，学习党的十七届六中、七中全会精神、省党代会精神。在工作中把思想和行动统一到党代会确定的目标任务、把智慧和热情凝聚到党代会作出的部署要求上来。通过学习，深刻领会党代会的指导思想、主题主线，学习的同时，把党代会精神和当前工作紧密结合，踏踏实实做好本职工作。了解只有牢牢抓住本街经济运行中出现的矛盾和问题，及时帮助企业解决问题和困难，才能促进本街经济平稳较快发展，才能完成年度目标任务。招商工作中不断注重学习先进招商办法和先进理念，只有招商理念不断更新，才能在工作中有成效。本人在工作中，时时刻刻做有心人，不断向经验丰富招商工作人员学习。二、把“诚信”服务贯穿到工作中每一个细节。本着“先交朋友后招商” ，把投资商作为自己的朋友，凭着“一诺千金、诚信”原则，本着这样的理念，本人在工作期间，力争带着热情将自己服务效能放到最好，做到不管什么人，在什么时间，只要客商12 / 45有兴趣到街洽谈考察，都认真热情接洽，和招商部门全体同志一起，真正把友情招商、诚信招商落实到具体行动中去，不断获得客商好评，也结识一批朋友。三、在工作中拓宽思路，招商形式有了新的突破。招商形式多种多样，今年以来，我们在学习兄弟乡镇及开发区招商经验基础上，不拘原来招商方式，做到“走出去和请进来”相结合，解放思想，放开手脚，全方位多层次开展招商活动，这也是我镇今年招商工作又一个新的突破，我们除了组织参加了常州市政府、金坛市政府组织招商推介活动，同时在上海、深圳、台湾服务机构聘请招商代理，月份组织了招商小分队赴深圳、海南专程招商，走访了多家企业，发放多份宣传资料，起到了较好的效果。一方面推介金西工业园区，另一方面让他们了解金坛投资环境，受到良好效果。由于采取多种招商形式，也获得了较多的项目信息，来考察的台商、外商来了一批又一批，营造了良好招商氛围，收集了一批项目信息源。四、对照全年目标任务，招商引资、重大项目有了新的突破。今年以来，由于招商部门全体人员努力，招商引资工作成效显著，完成工商注册外资万美元，完成年度计划的%；实际到帐注册外资万美元，完成年计划的%。完成重大项目任务个，分别为：凡登公司投资亿13 / 45元人民币的扩产技改项目；注册万美元名鹰环保科技有限公司除尘滤袋项目；江苏固邦复合材料有限公司高性能复合材料项目；江苏亮舟电器有限公司船用防爆灯具项目；江苏常链传动机械有限公司大型链传动项目；金坛阳湖钢业有限公司桥梁支架项目。目前在谈内外资项目个，是全市在谈项目较多的一个乡镇。 内资方面：全年新办民营企业家，注册资本.亿元；新增个体工商户户。分别超额完成的全年目标任务。五、依法行政，廉洁自律，切实维护党委政府形象。工作中时刻注重学习国家法律法规，做到依法行政，对一些不符合国家产业政策法律法规项目坚决拒绝。由于招商工作的特殊性，来人接待，对外活动较多，本人在工作中严格按党风廉政建设责任制来要求自己，按照上级纪检部门要求，查找工作中的风险点，做到防微杜渐，并不断增强自律意识。一是在尽力做好本职工作的同时，要求招商部门人员牢固树立大局意识，牢记招商保密纪律，维护我镇招商人员的良好形象，不做有损影响金坛形象和有损机关工作人员形象的事，不说有损金坛形象的话。二是工作中14 / 45从不利用职务上的便利为亲戚和自己请托人谋取利益或违反规定收送现金、有价证券和支付凭证、贵重物品。从不从事个人商业活动，不开展第二职业，不参与赌博活动等有损党员干部形象的事。一年来，本人除了认真做好自己本职工作，同时围绕党委政府各项阶段性中心任务，认认真真做好驻村工作。在勤政廉政方面，虽然取得了一些成绩，但对照党委政府要求，自我感到有一定差距，特别是在目前经济形势下，围绕招商抓项目，这方面差距较大，这些问题我将在今后工作中不断努力，扬长辟短，争取将自己分管工作做得更有特色。2016 年工作总结&2016 年工作计划提交部门：总经办提交人： 李光超日期：2016 年工作总结前言：2016 年 7 月加入公司，任职副总经理，主管招商部和营运部工作，下面阐述我从入职以来的工作总结。15 / 45招商方面主要工作概述：首先是市场调研并最终形成项目研测报告、商场整体定位、业态占比规划、品牌基数规划、品牌落位图、商场动线规划、租赁决策文件等一系列的招商前期工作；其次是部门人员组织架构的设计、团队组建、岗位职责、制度流程、合同文本、部门预算、招商倒排计划、租金执行政策、招商说辞、招商手册制定等一系列中期工作。从2016 年 9 月初招商部同事开始正式招商，经过 15 个月的周期，不含超市计划签约面积 22459 平，实际签约面积 20414平；完成签约率 90%，已签约专柜预算收益 1779 万元，2016 年全专柜预算收益 1977 万元，预计达成报批版的租赁决策文件计划的 80%。营运方面主要工作阐述：2016 年 3 月之前，前期营运部的工作主要是组织架构设计和团队组建；评审营运部需要的各类工作前置文件，包括制度流程、倒排计划、岗位职责、培训计划、商户装修手册、商户手册、营业员手册、工程技术条件的提报、图纸细化等一些列的前置工作；中影、家乐福进场后，营运团队人员部分到位，施工现场正式进入角色，开始指导营运团队协调与地产公司的各类工程问题；2016 年 6 月所有营运主管级到职，指导部门经理带领营运团队全面开展各项工作，前期主要是协调重点商户进场、协调地产公司工程技术条件的整改、现场16 / 45施工的进度跟进、施工安全的管控及问题处理，从 2016 年4 月份到 12 月初，签约商户装修基本结束，除家乐福、瓦国小镇外，基本能够实现招商率与开业率相符。12 月份开始重点跟进开业前各项营运工作的倒排计划，逐一落实，确保营运工作所有事项满足开业需求，包括人员培训、物料准备、商户开业前重点跟进项时间节点计划、双选会、证照办理等工作全面总结1 招商方面：市场调研报告：针对瓦房店市场的调研，主要重点调研对象是旺角新玛特、大伟时代广场、妇女儿童、步行街；其次是长兴购物、嘉泰商场、商业城、集贸。调研的重点是各个项目的业态、品牌、客流、营业时间、租金及扣率水平，同时也对瓦房店商业氛围及消费习惯的作出分析，主要看夜间客流的走向和消费者消费的倾向。一系列的调研为制定项目的研测报告提供第一手数据。招商前置的准备：首先是组建团队，以部门经理为主，临时抽调营运经理协助招商；其次是要做好各类招商文件，包括：招商手册、招商统一说辞、制度流程的制定与培训、初步规划图纸的交底培训、租金计划的交底培训、资源的收集并分配、分配招商工作任务等。17 / 45倒排计划的制定：根据公司要求 2016 年 10 月份开业，制定了一整套倒排计划，涵盖了整个招商工作过程中的所有工作内容和完成的时间节点，作为招商工作的最高指导文件，招商部定期对倒排计划进行梳理和检讨，是完成招商工作的重点工作。各类图纸的深化：图纸是招商的必要要素，根据 CAD 及现场的实际勘察，结合北京策划公司的建议，并按照研测报告中的各类数据及商业理念的要求，形成了一整套图纸，包括大动线图、铺位规划图、业态规划图、品牌落位图，形成招商最基本的工具；租赁决策文件的制定：根据公司要求，结合瓦房店市场的商业行情，同时参考大连市场中类似项目的收益状况，并考虑到市场商业大环境的前提下，制定了租赁决策文件，按照高标准和低标准两个指导价格，指导招商人员实际洽谈，也为领导决策提供依据。制度流程及合同文本的制定：制定了招商期间和运营期间的部门制度流程，原则是结合商业公司和集团的组织架构及审批流程，并严格按照既定的制度流程执行；制定了各类合同文本及附带文件，作为签约的前置重要文件。招商实施阶段的重点阐述和分析：整个招商过程中，应该说经历了很多波折，在18 / 45市场大环境的影响下，招商工作面临着巨大压力，但总的来说，我们能够根据招商各个阶段遇到的各类问题及时分析和检讨，缕清思路，启动备选招商方案，基本上解决了问题，具体详述如下。首先从主力店家乐福签约为招商契机，主动洽谈第二大主力店影城，先后洽谈了星美国际影城、嘉禾、横店，结果是因为租金满足不了预算而放弃合作，但可以说与商户建立了较好的联系，也从另一个角度摸清了院线在三四线城市的拓展计划、物业需求及租金贡献，最后综合各种因素与中影落定了合同并签署了营运方面的补充协议，确保装修档次和日常运营、营销活动的能力；两大主力店签订的同时，对次主力店及重点品牌进行铺开洽谈。主要目标是引进快时尚品牌，优衣库、CA 作为重点引进对象，但是由于北区开店计划的制约，没有能够达成合作。引进快时尚的思路受阻后，招商马上调整思路，将重点偏向服装服饰集合店、精品集合店，服装服饰成功签下了拉夏贝尔集合店、VM、太平鸟、大嘴猴，这几个品牌的落位基本实现了商场地定位和档次；再加上一楼重点品牌好利来、苹果体验店、手表集合店、化妆品集合店的加盟，一楼招商基本成型。一楼招商的遗憾，首先肯德基签约比较晚，对观望品牌的招商没有起到很好的19 / 45促进作用；二是屈臣氏，由于对方公司的决策前后不确定，以至于没有顺利引进，影响了一楼的品牌级次，虽然丹鸥美莎在经营实力和经营品牌、租金水平都符合要求，但在品牌影响力方面还是弱很；三是中国银行位置的空余，应该说这个位置是商场中最优越的位置，但是由于等靠中国银行，而其中途出现合作反弹，导致我们在整个一楼的规划、租金预测和资源储备方面出现了很大的危机；四是吉野家因为公司人员调整导致合作意向不明确，影响了招商进度的顺利进行，对于观望品牌的签约有很大的负面影响，二楼的招商是最坎坷的，目前的空铺数量也是最多的，主要是由于服装行业经营的不景气，应该说招商部在招聘人员方面也是重点倾向服装类，招商部全体人员利用各种关系进行资源的收集以及全方位的洽谈，可以说大连区域内的服装商户基本都谈过；需要指出的是，由于布局规划和店铺面积过大对招商有一定影响。内衣集合店、运动集合店、皮草广场对招商达成率和招商进度有了保证，但是我们面对的也是同样的痛苦，那就是租金预算背了很多，从二楼我们可以总结出，业态比例规划中服装类比例即使放的已经很低，招商和租金达成也是最困难的，另外品牌级数也跟规划的差距很大，很多引进的品牌质量和运营能力也给后期的调整买下了隐患。20 / 45三楼前期招商非常困难，瓦市市场的童装优势资源集中，合作意向无法敲定，引进快乐星后的布局大调整，应该说是三楼招商工作的转折，两大次主力店分布项目南北，对于动线有很大的帮助，三楼满铺的招商结果还是比较不错的，虽然童装类的级别不是很理想，但是合同期可控，不再担忧三楼冷场的情况。需要提出的是汤姆熊的合作没有落下来，这是三楼乃至整个广场的遗憾，从另一个角度讲，娱乐类项目在购物中心的作用越来越明显，商户对城市和商场的考量上有了很严格的要求。四楼餐饮的招商相对来说比较顺利，美食广场、圣道烤肉瓦国小镇的签约对于其他品牌引进起到了积极作用，但中途铁板烧、烤鱼、西餐厅、瓦国小镇的反弹，瞬间给我们招商的工作带来了巨大考验，招商部也得到公司的大力支持，想尽办法排解了困难，虽然年糕火锅、牛肉汤、五谷板面、姐妹麻辣烫的品牌级别和经营实力令人堪忧，但是位置、面积对于后续的调整还是可控的。目前有一个空铺，倾向于经营自助火锅，但目前仍没有落实，从洽谈的周期和供应商的数量来分析，主要是瓦房店市场的火锅生意不景气，淡季时间太长，很多供应商对于单独经营自助火锅心有疑虑而放弃投资。2 营运方面：团队组建：营运工作从团队组建开始，根据组21 / 45织架构的设计，基本按照时间节点和需求，成功组建了营运团队，对整个营运工作的开展提供保障；岗位职责：根据组织架构的设计，对各岗位进行了职责确定及要求并报批；制度流程：根据以往项目的实操经验，结合以往项目，制定了部门制度流程，原则是保证营运工程中所有问题解决的时效性，去掉一些繁琐的程序，保证与公司内部、外部的处理口径要一致，综合各部门的意见和建议，形成报批版。工程对接：商业规划期间以及商户进场前和进场后，与地产工程的对接尤为重要，由于前期的规划与实际招商进度及调整有很大的变化，在水、电、煤气、空调、消防存在各类问题，虽然在对接过程中发生很多矛盾和不配合，但是凭着一条宗旨-跟进催促，直到满足商业运营需求为止，基本上目前遗留的问题已经很少。图纸评审：对各类图纸的评审，从营运角度提出意见和建议是一项非常重要的工作，虽然从某种角度讲，我们的专业度不够，不能达到毫无遗漏或失误，但是也基本把事情解决在设计阶段，减少了各种浪费，保证公司的损失最小。装修管理：装修管理是营运工作的重点，从招商部接到联络单后与商户建立联系开始，到交场、付尺、22 / 45出图、审图、办理进场手续、施工监管、装修验收为止一些列的工作，需要营运人员的全部参与，关联着很多兄弟部门，这就要求每个人的业务水平和协调能力。以营运部一个全新的团队来说，做到目前这一点着实不易，付出了很多的辛苦，中间过程也出了很多纰漏和失误，但要从实践中总结经验，营运部在开业总结中要体现全面的系统的分析和检讨。3 问题与建议：需要指出的是，目前出现问题的原因是多方面的，有客观因素也有主观不足，所以只是提出问题和建议，并不是推卸责任和漠视问题，更重要的是反思解决的办法和途径，我们下一个项目要注意哪些重点问题，具体如下。招商方面：城市级别：城市级别是重点品牌商户考虑的首要因素，比如优衣库这样的品牌，公司的拓展计划有明确的城市级别要求，无论我们放的合作条件多么优越，也是无法达成意向，很多全国或区域连锁品牌都无法辐射到县域城市开店，这是制约招商的重要问题；公司背景：在商业地产整体不景气的前提下，公司整体的实力和运营能力，是大部分特别是重点品牌商户关注的首要问题之一，很多商户都非常关心公司的背景、23 / 45实力、运营能力等，我们需要很多的沟通工作才能打消疑虑，但是很多品牌因为公司没有成功运营项目的经验而观望，这个问题是招商过程遇到的比较无奈的问题，很多重要的品牌都非常遗憾的暂停；项目位置：我们项目的位置在瓦房店市属于偏北位置，与新玛特比较还算可以，但是与传统商圈比较相对偏僻，周边商业氛围不浓，北部已经没有很多居民居住，养商的周期会拉长，需要很多企划活动和班车带客等手段扶持，这个问题也是招商过程中遇到的普遍问题；项目整体定位：项目在前期的整体定位相对偏高，由于城市级别和地理位置的制约，最初的招商定位及目标品牌相对偏高，浪费了很多时间放在一些不可能实现的计划上，同时也反映了我们对品牌拓展计划的不知情，从另一个角度讲，我们通过付出的时间成本，掌握了品牌商家未来两年的开店计划或大方向，为今后的调整有很大的帮助；建筑规划与商业需求：两者之间存在较大矛盾，但这个问题属于硬伤，无法解决，造成目前有些位置空闲，无法做租赁店铺利用，只能用于功能用房或库房。另因为建筑格局，在整体规划过程中无法实现全场无死角，二楼的中岛区极大影响了动线和通透性；24 / 45招商资源：招商团队的人员和掌握的资源不是很丰富，特别是服装服饰类，虽然通过各种渠道拿到了很多资源，但是在与商户关系方面较弱，相信度不高，达成率比较低。所以说资源问题是招商进度实现的重要因素，也是招商在今后要做的重点工作；倒排计划周期：倒排计划制定的原则是前紧后松，合理的设置整体招商周期并设置若干重点阶段的时间节点要求非常重要。按照实际完成的情况看，重要招商节点基本上滞后两到三个月，倒排计划的检讨和分析尤为重要；另外，公司在招商方面的政策支持不够，比如重点品牌装修补贴、媒体宣传投入、招商硬件投入、招商人员招聘投入。以上问题是我们项目在招商方面凸现出来的重点问题，我们清楚地找到原因所在，为公司的未来发展有很大的帮助。营运方面：营运方面的目前暴露出如下问题，首先营运团队的人员素质良莠不齐，除部门经理外没有在购物中心工作的经验，没有系统的经历筹备期和营运期的实际履历，虽然通过各项培训能够提高对购物中心的认识，实际工作中也按照要求执行，但会出现发现问题不能及时处理，达不到理想的要求；其次是制度流程培训及现场实际操作有25 / 45很大误差，由于没有过多实战经验，在整个筹备期间内，出现了很多管理失误，造成了公司和商户时间及财力成本的浪费；第三是与地产公司配合有缝隙，因为是公司运作的第一个商业项目，在商业需求方面没有做过多的精细设计，而商业要根据设计方案结合商业运营的实际需求，在沟通过程中，会出现建筑返工和整改，导致过多的牵扯和浪费精力，而且地产公司对商业需求合理性的认知度上也出现很大的误解；第四是对商户管控力度不够，根据公司的管理规定，对商户的每一个环节都有明确的要求和控制，由于责任心不足，导致商户在某些环节钻空子，比如说施工材料的是否合乎要求，有很多次发现到场的材料不合规，已经装修了相当的进度，再采取补救措施也会造成各种浪费和商户的抱怨；第五是现场管理与物业安保之间工作界面及流程不顺畅，由于办公地点和人手等问题，进场施工手续的办理、装修材料的进场、装修安全管理的控制出现了很多，导致部门之间的分歧和矛盾，互相推诿，甚至指责，严重影响了施工进度和质量，究其原因主要是两部门之间的制度流程出现缝隙，工作界面的约定不清晰，随之而来的就是工作责任不明确；第六是与地产公司施工界面有缝隙，有些物业条件已经非常明确承诺给商户并签约，地产公司前期并没有设计或者我们提出要求增补或整改现有物业条件，个别专业口不予理解并不配合施26 / 45工，造成商户进场后很多工作滞后，也带来了对商业的投诉；消防改造的费用高于市场平均价格，且地产公司无法协调，导致商户承担过大的费用，个别商户形象受到影响，同时营运工作也受到了很大的制约。2016 年工作计划一、 招商方面：实现合同签约年租金标准达到 1977 万元基础上，通过剩余位置挖掘租金收入 20 万元以上，空铺的空档期在最短期内实现租金收入。具体如下：剩余空铺招商重中之重，要在开业三个月内实现开业率 100%，是硬性指标，必须全力以赴完成，主要途径是通过团队的合作，深入跟进有意向合作的老资源，同时充分挖掘资源，利用开业前期客流的优势，一鼓作气；为了增加租金收入，在整体规划中没有规划铺位，但实际运营中完全可以出租的位置，就要深入的研究，结合资源储备和周边业态关联情况，挖掘招商位置并尽快落定位、定租金、谈品牌、签合同；有些商户的经营能力不理想，很可能在合同期内掉铺，招商部要重点跟进各店铺业绩，掌握并分析各种销售数据，及时掌握品牌的动向，对销售不好的品牌做好资源储备和重点调整准备；扩大团队整体资源和眼界，要走出去看，可以27 / 45把资源扩大到东北区域，有目的性的储备更多的资源，形成一套系统全面地资源库，为调整做好基础；加强专业培训，特备是餐饮娱乐类的一些系统的专业知识，通过收集资料和聘请专业讲师授课，不断地提升招商人员的专业素养和行业内动态的全面了解，高效的执行招商任务；2016 年调整计划的制定，是指导整个续签和调整的重要文件，如何应对经营不善的商户掉铺以及引进目标品牌，并且提升租金收益，是调整计划重点考虑的问题。倒排计划的重新梳理，重点工作的周期要科学合理，不激进也不保守，结合公司整体规划特别是工程进度，为公司提供确定基本准确开业日提供依据。二、 营运方面：按照公司收缴率 100%的要求，及时、足额完成租金及各项费用的收缴；营业外收入的执行及挖掘，在保证部门预算 80万完成的同时，不放弃任何一个产生效益的位置和机会。充分利用空余场地，挖掘广场内广告位资源。库房、广告位及内外广场的促销要与商户多沟通，既满足其经营需求，同时也增加了收入；利用公司的整体资源实现 LED 屏的出28 / 45租。重新梳理制度流程，结合实际运营出现的问题，完善本部门及与其他交集部门的工作界面确认，明确责任；营运部人员的结构调整，合理进行人力资源调配，同时强化专业知识及服务意识、执行力的培训，高效的完成各项任务；对商户服务员培训要形成一套培训体系，在商户用人方面和日常管理方面下功夫，提升商户员工的销售能力，从而提升销售业绩；销售数据的统计要作为一项非常重要的日常工作，认真的采集每一个商户的数据并形成报表，并由本部门作出更多的衍生数据分析报表，给公司及各部门提供准确的决策依据；企划活动的洽谈要根据活动主题，非常深入的与商户沟通，活动内容要与主题符合，活动力度要在保证商户基本利益的前提下吸引消费者的购买欲望；商户销售情况重点跟进，对于管理的第一线，要非常清楚商户的销售情况，与商户沟通销售不好的原因，为商户提供合理意见和建议，与各部门分享相关信息；并对租售比不理想的商户做重点分析和防范；针对整个市场的调研工作也是一项常态工作，29 / 45掌握市场的动态和品牌的动向，包括促销活动、基础设施、软件设施、卖场布置、新品牌等等商户货品的品质、价格、陈列是基本注意要点，是否超范围经营是维护合同严肃性的重要因素，对于投诉比较多的商户的货品要严加管控，不能一味的因为维护商户的利益而导致顾客对商场信誉的任何质疑；(11) 商场环境维护靠营运人员的监督，第一时间发现问题，协同相关部门解决并跟进；(12) 客服部的调查问卷及分析，对顾客对商场地期望与不足合理的体现出来。也把商户对商场各部门的工作配合程度做以深刻的检讨；倒排计划的重新梳理，根据实际工作反馈，制定各项工作的合理周期，补充漏项。三、 其他部门的配合需求：实现 2016 年的各项指标及工作任务离不开兄弟部门的支持和配合，希望以下部门的能满足提出的如下需求：工程部：新进场商户的装修把控和工程整改配合，在没有地产公司的情况下保质保量完成装修；经营期的商户工程维修问题的处理，需要工程部给予配合，让商户没有任何物业方面的理由而影响租金收缴率；商场物业部：在安全方面，特别是夜间货品的30 / 45安全，希望商场物业部拿出合理的监管方案，防范于未然；商场环境和日常秩序方面要靠精细化的管理才能达到标准和要求，需要一系列的制度流程要求并准确无误的落实和跟进；企划活动是确保商场运营期间客流的重点，希望企划部能够结合商场内业态组合和商品结构，在带来客流的同时给商户带来效益；人事行政部：希望能安排针对业务人员的专业技能和综合素质方面的培训课程；通过各种渠道满足用人需求，不断强化业务部门的人员实力；希望尽快建立绩效考核机制，考核员工的工作业绩，实现末位淘汰；财务部：在不违反财务制度的前提下，合理安排收款时间，尽可能的方便商户。2016 年个人工作计划明年注定是竞争空前的一年,结合去年的工作实际情况,在新的一年里一方面要广泛的收集客户资料,寻找上档次的主流品牌,了解客户的扩展规划以及经营计划思路。另一方面就是要定期对其他及周边城市招商部进行市场调查研究，了解对方的市场布局情况，投资厂商的变动和销售情况，以及客流结构等信息。一、 计划明年的招商工作目标初步为以下几点：31 / 451、 提升自己的业务水平，多学习，多与本部门人员交流，探讨相关的招商知识及部门工作；2、 与同行业人员多交流，探讨摸索，创新招商知识；3、 了解相关信息及时与领导及其他部门沟通，大家一起探讨，从而结合本部门实际工作进一步改进；二、 尽可能多的增加预备客户资源1、 真诚礼貌的接待好上门的有意向客户及考察团体。2、 到台商聚集的城市收集客户资源，学习别人的成功招商案例，吸取别人失败的教训，从而成就自己的工作。3、 通过与客户间经常性的联络互动，及时了解行业的相关动态。三、 稳固目前现有台商，同时引进其他主流品牌厂家1、 眼睛不能仅仅放在新的投资上，也要服务好已有企业厂32 / 45商，逢年过节为他们送去我们的问候，积极解决他们的企业实际问题，让他们有到家一般的感觉。2、 结合部门实际情况，更多的了解及引进其他有意向或主流品牌厂商，尽可能稳定目前现有的企业厂商，同时形成稳定的发展态势。3、 相关工作及时与领导及相关部门之间取得沟通，确保工作无误。四、 积极的去推广本市开发区，使其能被更多的台商所熟知1、 抓住一切可以和台商企业交流沟通的机会，让他们了解德州经济开发区，向他们介绍现行的多项优惠政策。2、 市里或区里有什么活动项目，及时的、尽可能的联系自己所知道的所有台商，邀请他们来开发区实地考察。在新的一年里，积极主动的开展招商工作，使自己的业务能力得到更多的锻炼和提升，也使自己的工作33 / 45能有更多的优秀成绩。通过工作计划的实施，切实的提高工作效率,发挥个人的主观能动性，高标准要求自己，争取为台办招商工作的开展贡献自己的力量。个人工作计划为使工作有条不紊的开展，除认真学习业务，理顺工作思路外，按照领导要求，结合我局工作重点及本科室职能，特拟定近期工作计划如下：一、配合市、区两级组织的招商活动，做好一切前期准备和服务工作1、按照市、区两级的安排，今年的招商活动比较多，有产业集中招商活动、投资换环境说明会、创投峰会等等。根据领导的安排，与局里其他科室积极配合，组织企业，寻找对接项目，组织企业参加省经合处安排的省际间的区域经济合作活动。通过参加各类区域合作活动，实现市场开拓、招商引资的目标。2、进一步提升与几大区域经济体的合作水平。通过积极参与中原经济区、环渤海经济区、省会经济圈、大京九协作带的活动，进一步密切成员市之间的联系，并积极组织企业及部门参与区域经济体间的合作一体化工作，互通有无、抱团成长，共同进步。具体的讲，要根据各区域经济体的活动主题开展有针对性的经贸合作活动，努力形成全方位、宽领域、多层次的合作与交流格局。34 / 453、参加市里组织的相关招商活动，推介我区的投资环境、投资政策、招商项目、企业产品。二、主动出击，寻求商机。进一步结合我区产业现状，针对长三角、珠三角、京津塘等地区的产业情况，在两地开展招商活动，组织我区相关企业及人员参加，开展招商对接，宣传推介我区的投资环境，全面展示我区投资政策、招商项目、企业产品。与北京市招商局、温州商会、义乌商会等建立联络关系，掌握其基本情况，研究方向，拟推出的项目，在国内外所处的位置，有哪些方面的合作意向等内容，加强与外地企业的联系。三、利用节会，广交朋友。充分利用各类节会，邀请友好商会、聊城籍老乡、友好客商到聊城旅游、考察，与其进行广泛联系和接触，联络感情，寻找项目信息和线索。四、收集信息，多方联络。收集与招商引资工作有关的各类活动信息，如招商洽谈会、项目博览会、招商业务培训会等，与部分中介机构建立长期稳定的合作关系。五、收集、整理、制作招商宣传资料为了更好的推介我区重点招商项目，宣传我区35 / 45投资环境，收集、整理新一年我区的重点招商项目并制作成册，制作新一年的东昌府区宣传画册。六、完成领导交办的其它工作。商业中心招商准备工作计划一、招商准备工作(只针对配合招商部分):1、完成项目名称注册、以及项目标志等的 CI设计并注册。2、注册中文及英文的国内域名(.)及国际域名(.com)。3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。4、完成设计制作商业中心的招商文告、招商楼书,包含项目功能分布及内部结构图。5、完成设计制作项目效果图的 POP,3D 资料光盘。6、完成设计制作商业中心的转：商业中心招商准备工作计划主体、各分体剖面模型沙盘。7、完成招商队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配。8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。9、确定公司组织机构和部门设置。10、招商处的筹建。36 / 4511、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出 台。12、制定商户准入标准、条件、和招商规则。13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商 业管理守则等。14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划(包括招商区 域、重点目标、任务指标完成计划等)。二、招商时间安排:招商前期准备工作阶段为:*年*月*日-*年*月*日正式招商时间确定为:*年*月*日-*年*月*日后招商期暨开业庆典筹划阶段:*年*月*日-*年*月*日1、*年*月*日-*年*月*日 完成招商人员招聘(10 天)及培训工作(10 天),同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案。2、*年*月*日-*年*月*日 完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等。完成项目标志等系列 CI 设计,更换识别系统(包37 / 45括名片、信函、旗标等)。确定宣传包装概念及总体广告用语。3、*年*月*日-*年*月*日 完成前期招商文告、招商楼书制作,确定招商媒体广告计划(包括广告创意、制作、媒体购买选择等)、招商各项管理费用支出预算。完成各种 POP、3D vision、沙盘等的制作。完成招商部筹建工作。4、*年*月*日前完成一切招商准备工作。5、*年*月*日招商工作正式开始。6、*年*月*日*年*月*日配合组织公关活动,针对对象为行业协会、政府部门的;针对国际招商部分的。如有香港招商计划单列。7、*年*月*日-*年*月*日招商第一阶段。以北京为重点的招商工作,招商比例按计划控制在总体的 60%以内。同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作。国际招商部通过各驻华商务参赞、外商驻华代表处、国外产品在华代理机构进行招商。外埠招商设 2 个月试探期,如果反应良好,则由负责人员作出报告提交招商部,由招商部作出外埠实地设点招商计划(包括地点选择、招商规模、策划广告宣传配合、费用预算等),报请总经理审批。于 8、*年*月*日前完成38 / 45所有外地实地招商工作准备。9、*年*月*日*年*月*日招商进入第二阶段。在确保北京地区招商工作按计划顺利进行,并达到预期目标、回款理想的基础上,提高要求进行市场二次开发。目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵,外埠与国际商品在这一阶段列为重点。10、*年*月*日 *年*月*日招商进入第三阶段。本期工作重点是拾遗补缺,针对中心的商品结构进行微调整。做到符合商业中心的原定市场定位及功能分布设计。根据实际招商情况制定招商收尾计划,对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关。11、*年*月*日 *年*月*日招商进入尾声。所有招商目标在*年*月*日前责成有关分部确实完成。根据招商阶段预先挑选商铺情况、对未决定位置的商铺策划商户抓号的准备工作(地点、方式、安全保障、公正程序)。12、*年*月*日 *年*月*日后招商期、开业庆典。招商部人员缩编,部分人员转入商业管理编制。招商整体工作做总结,财务情况汇总报告公司董事会。39 / 45开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等。(备选方案):1、同上。2、同上。3、*年*月*日 *年*月*日工作内容同上。4、*年*月*日*年*月*日 完成媒体发布前期工作,一切就绪。5、*年*月*日(阴历十二月十八日,大寒) 招商正式开始。6、*年*月*日*年*月*日 春节招商工作正常进行,并针对广东、福建、浙江沿海地区春节转：商业中心招商准备工作计划港澳台 400 万侨胞回乡省亲机会,进行春节攻势。结合韩国、日本、港台商人回乡探亲机会,其扩散力将会极有成效。7、其他同上。三、达成目标(设定理由及达成手段)达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求。实际招商过程中,必须超额或提前完成此目标,否则将影响整个招商的成功。 1、1.*年*月*日 *年*月*日第一阶段完成招商任务的40 / 4520%。此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户,进行提炼筛选,电话及 DM 营销方式,从商业项目对投资者的吸引程度分析,达成此目标较有保障,之所以设定 20%任务的目标,是为了保证项目招商商户质量,只假设登记客户中存在低于 20%的商户是达到我们招商标准的。2、2. *年*月*日*年*月*日第二阶段完成招商任务的 30%。此阶段进入招商成熟期,由于前期招入商户的口碑相传作用,会同时吸引同业或相关联商户;另外第一阶段的电话、DM 营销的滞后反应将在此阶段收效;同时外埠招商赴当地设点的大规模展开;以及国际招商部分预计于此阶段到达见效最明显阶段;以上四方面支持本阶段完成 30%的任务指标。3、3. *年*月*日*年*月*日第三阶段完成招商任务的 50%。此阶段由于建筑主体出地面,结构达到封顶前阶段,商户对项目的信任度大大加强;招商比例中设计 50%的生产型商户(厂商及隶属厂商营销机构),40%的产品代理商及经销商,10%的普通经营商户,前两阶段主要针对对象为比例设计中的前 50%,此阶段由于接纳其余 50%类型商户,标准降低,招商难度相应减小;通41 / 45过招商进展顺利、商户踊跃等方面的事件公关活动,对剩余招商起到催化作用;恰当的时机运用精品商铺拍卖会的形式,用夺标宣传刺激招商的最后阶段工作;完成最后阶段任务是具有一定可行性的。另外,具体招商过程中,最后阶段的实际情况应该是剩余任务远远低于计划目标,实际已处于收官(围棋术语)微调阶段。四