设备考察报告

第 1 页 共 13 页 设备考察报告设备考察报告 范文 范文 考察内容 关于人防通风设备及水箱确定 考察厂家 河北科力空调工程有限公司 考察地点 河北省枣强县富强北路 167 号 参加人员 潘工 聂瑞生 陈志国 河北科力空调工程有限公司地处华北平原 东邻 京九铁路 交通便利 公司占地面积 133400 平 方米 建筑面积 29150 平方米 固定资产 5198 万元 公司为股份制企业 现有员工千余人 其中高级职称 20 人 初 中级职称 112 人 公司能够独立地进行 中央空调工程 工业用搪瓷 玻璃钢制品工程 管道 工程等的设计制造及安装 公司以 冀峰 商标注册 主要产品有 空调系列产品 FP 系列风机盘管 ZK 系列空调 机组 FK 系列铝合金风口 FHF 系列防火调节阀 HYF 系 排烟风机 消声器 冷却塔等 工业搪瓷制品 SMC 水箱 不锈钢水箱 搪瓷水 箱 镀锌钢板水箱等 第 2 页 共 13 页 管道 罐系列产品 管道 罐 大口径 PVC PE 管道 瓦斯管道等 消毒剂系列产品 一元化粉状二氧化氯消毒剂 中央空调清洗剂 油井解堵剂 灭藻剂 脱色除臭剂 等 新材料系列产品 防眩板 护栏 护网 污水厂 用转碟曝气机 拉挤型材 格栅 填料 采光板及各 种玻璃钢制品等 30 个系列 280 多种规格 产品覆 盖全国各省市 首先去的是通风管道加工基地 查看风管加工情 况 加工区正在加工通风管道 原材料为热镀锌板 经检查为 外表镀锌层光亮 没有氧化脱层现象 板材平整 管道法兰平整 风道规矩 车间各种设备 正在运行 有折边机 咬口机 数字折方机 等离子 切割机等 加工完的通风管道标准 工艺先进 然后 去可库房查看人防专用通风设备 有防爆波阀和除湿 机 过滤器和人防两用风机 库房宽大平整 设备码 放整齐 最后去玻璃钢水箱生产基地考察 首先查阅厂家 资质原件 经查阅核实资质齐全有效 然后去车间实 地考察生产情况 车间内各种设备在运行 设备齐全 先进 水箱的玻璃钢板块尺寸一致 孔距一致 韧性 第 3 页 共 13 页 大 板材码放整齐 对该公司考察分影像资料介绍 查看生产现场和 参观材料库 成品库 总体感觉原材料存充足 生产 工艺先进 质量达到国家标准 使用该公司产品应放 心 质量有保证 参加人员 建设单位 监理单位 范文 应美国世邦魏理士物业管理公司的邀请 中国物 业管理协会以田在玮副会长为团长的赴美高层楼宇设 备管理考察团一行 10 人 于 20 年 12 月 11 日 23 日对美国物业管理及高层楼宇设备管理现状进行了认 真考察 现将考察情况报告如下 一 美国物业管理的现状 美国是世界上最发达的国家 综合国力远远超过 其它国家 同时也是市场经济体系最为完善的国家 在这一社会背景前提下 形成了美国高度专业分工协 作的物业管理市场运作体系 1 在美国 物业管理作为社会管理事务 主要 由业主和企业及行业协会负责 政府基本不予干涉 小政府 大社会 能够由市场来做或依靠民众自主自 第 4 页 共 13 页 律能够解决的问题 政府均不予过多过问 所谓 民 有 民治 民享 是也 尽管美国物业管理有效地承 担和履行了服务社会的职能 但这并不是美国政府的 功劳 美国政府的行政分支中没有物业管理的管理部 门 政府的作用是立法和司法 日常的行业管理 主 要由一个叫物业管理研究院的机构负责 美国物业管 理研究院总部位于芝加哥 成立于 1934 年 是美国 房地产商协会的一个下属机构 是一个非政府机构和 非盈利性组织 其主要职责是 培养物业管理职业队 伍 包括培训和鉴定从业人员的资格 颁发注册物业 经理 注册住房经理证书 制定和执行物业管理行业 标准 道德规范 推广新技术 新工艺 维护行业的 社会价值 协助政府部门起草法律 法规 推介并带 领会员向海外开拓市场 美国物业管理研究院有一个集管理 科研 培训 经营于一体的组织结构 在各大地区设立有分部 其 总部的机构设置 2 高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理 的重要特色之一 在美国 任何人要想从事物业管理 均须获得相应的职业资格 这种资格管理主要不是针 对企业 而是针对管理者个人 这与我国目前现行的 企业资质管理不同 美国物业管理资质分三种 第 5 页 共 13 页 CPM 注册物业经理 ARM 注册住房经理 AMO 注 册物业公司 还有一种过度性的叫 CPM Candidate 是成为注册物业经理前的专业资格 负责资质管理工 作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行 业道德规范 使上述资格 特别是注册物业经理资格 入门有相当难度 从而既保证了注册物业经理人队伍 的质量 也使这一职业成为具有较高社会价值的热门 选择 3 成为 CPM 的职业要求 申请人向 IREM 提出申请 取得预备 CPM 资格 申请人必须填写申请表 交申请费 有高中以上学历 符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作 预备 期一般五年 最短一年 最长十年 若是申请人曾经 从事物业管理或房地产相关工作 取得其他经历分 也可少于五年 申请人取得预备资格后 需按照 IREM 设计的一 套考核制度 取得 260 分 其中 160 分为必修分 100 分为选修分 IREM 课程 30 分必修分 多达 100 分选修分 IREM 每年在总部和各地分部举办培训班 每年初 IREM 就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员 课程内容主要包括物业维修管理 人力资源管理 多 第 6 页 共 13 页 用途物业的推销和租赁 房地产的财务及其策略 物 业管理效能评估 物业投资环境评估和就某一物业写 一个物业管理计划 CPM 证书考试 30 分必修分 0 选修分 考试内 容涵盖维修保养 人力资源管理 促销和租赁 财务 运作 日常管理 法律和风险管理 管理策划 20 分必修分 0 选修分 IREM 提供 管理策划手册 学员就某一实实在在的物业写一份管 理方案 充分反映学员的实践经验和理论知识 道德规范 20 分必修分 0 选修分 每一个申请 人必须修这一课 牢记并严格遵守 CPM 职责道德规范 经历 60 分必修分 多达 100 分选修分 从事 物业管理每一个月算一分 因此 60 分意味着 5 年 的预备期 但是 如果申请人在提出申请前曾经在一 个 CPM 指导下从事物业管理 或已经是 ARM 那么 这些经历也可算分 对经历 IREM 还有具体规定 如管理住房 则一处不少于 300 单元 或 2 处不少于 200 单元 或 5 处不少于 100 单元 如管理办公楼 则一处不少于 12 万呎 或 2 处不少于 8 万呎 如管 理工业用房 则一处或多处不少于 20 万呎 正规学院教育 0 必修分 多达 90 分选修分 第 7 页 共 13 页 地产 经济学 法律 金融或经营管理的学士折 70 分 其他专业的学士折 60 分 其他成人教育 0 必修分 多达 100 分选修分 IREM 承认其他 15 个房地产协会提供的课程 IREM 在 培训手册中均有列明 其他要求 经 IREM 地方分部批准 交清分部和 总部的会费 一直严格遵守 CPM 的职责道德规范 经 IREM 理事会批准 4 美国物业管理队伍的基本情况 全美国目前只有 CPM9500 多人 AMO363 家 负 责管理着全美价值 8795 亿美元的各种物业 在 IREM 的长期有计划的发展下 美国物业管理队伍均衡发展 保持稳定 高素质 体现如下几个特点 身份高 全国只有 CMP9500 多人 AMO363 家 从申请到成为成员 有一套严格规定 因而也只有较 高学历 坚持执着的人能成为注册物业经理 具有高 等教育的人员达 一旦成为注册物业经理 则进入 高收入阶层 促使 CPM 珍惜职业 珍惜荣誉 1998 年注册物业经理的平均年收入达 86362 美元 而位于 洛杉矶地区的 MONTEREY PARK 市的平均家庭年收入才 32605 美元 专业分工 公司多以 CPM 为核心 其他人员围绕 第 8 页 共 13 页 CPM 工作 所以规模一般不大 某物业管理公司 具 有 AMO 资格 管理住房 380 多栋 康斗 20 多栋 和一些公寓 但整个公司只有 4 个人 董事长兼总裁 为 CPM 同时拥有代理 开发 建筑等资质 主要负 责对外开拓 制定发展计划 管理决策 副总兼财务 主要负责公司财务收支 报表 帐务和内部管理 两 个办事员按照指令工作 一天到晚忙于电话 传真 电邮 午餐都要错开来吃 他们就好像大公司的调度 负责根据业主要求 联系 安排维修公司 清洁公司 绿化公司进行日常和特殊的管理事务 注重经营的综合服务 一是 CPM 的时间分配和收 入结构上 以物业管理为主 代理 咨询 估价开发 也属重要内容 二是管理物业方面 以住宅和非住宅 并重 三是组织类型上 CPM 除主要在物业管理公司 外 在地产开发 建筑 投资信托 银行等行业中均 有分布 5 美国物业管理的内容 首要任务是物业经营 美国物业管理的首要任务 是将物业经营好 因此在 IREM 的培训中 总是将物 业的促销与租赁放在重要位置 CPM 有 的时间用在 了经营方面 有 40 的收入来自于物业管理以外的经 营活动 物业管理人员更注意的是房地产市场的变化 第 9 页 共 13 页 如何使自己所管的物业保持竞争力 保持高出售率 出租率 及时收取物业经营所得 在租户可能逃租时 采取果断的措施减少业主的损失 降低经营成本 通 过批量购买 固定服务渠道 适时付款等取得一切可 能的优惠 减少顾客的成本 日常维修保养 依靠专业公司 对于物业的日 常维修保养 物业管理公司起一个组织 调度和负最 终责任的作用 由于社会分工的发达 大多数物业管 理公司本身并不备有维修养护人员和设备 房屋及其 设备设施由专业公司承担 各类设施还由各对应的专 业公司承担 卫生由卫生清洁专业公司承担 一般每 周清洁和清运垃圾 2 次 绿化有绿化专业公司承担 一般绿化人员每周前来修剪 杀虫或施肥 1 次 绿化 喷灌基本自动化 定时自动喷水 保安服务不是物业管理的法定内容 各物业根据 业主公约规定而不同 一般物业管理都不包括治安 尤其是住宅 基本没有保安 基本原因有三 一是保 安人工费昂贵 二是有保安反给人不安全的感觉 别 人会认为是不安全才请保安的 物业难免贬值 三是 技防的普及 技防公司可以提供完善 迅速而又廉价 的服务 还有一个原因是警察和消防队的快速反应 物业管理一般不设 24 小时值班 上班时间以 第 10 页 共 13 页 外发生的紧急事情 由政府的 911 办公室处理 物业 管理成本大大减少 IREM 的解释是减少社会资源消 耗 无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事 情 政府的一支队伍就可以应付一大片 二 美国高层楼宇设备管理的特点 1 采用高端技术 保持楼宇管理的先进性 美 国是世界上科学技术最为发达的国家 这也反映在他 们对高层楼宇设备的配置要求上 我们在洛杉矶参观 了由美国世邦魏理士物业公司管理的智能大厦 6500Wilshire Boulevard 大厦 该大厦 23 层高 总 面积 435 039 平方英尺 位于洛杉矶市繁华地段 是洛杉矶市企业界的标志性建筑 由贝聿铭设计 自 大厦可远望太平洋海岸 世纪城 好莱坞山及洛杉矶 市区 大厦连续三年获得国际建筑业主及经理协会年 度最佳大厦的称号并成为洛杉矶市最令人满意的办公 大厦 该大厦采用了先进的保安监控系统 免除了人 力巡视 大厦空调系统采用美国 Auto Matrix 企业的 超级终端计算机控制软件系统进行能源管理 该大厦 的温控可由工程师利用一部便携式计算机进入超级终 端系统 随时随地对空调系统运行进行调整 2 注重节约能源 用高科技手段减少能源支出 参观 6500 Wilshire Boulevard 大厦 给我们印象最 第 11 页 共 13 页 深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源 不惜投 入重金改造楼宇设备 通过技术手段降低能源 该大 厦已连续三年获得美国环保署 能源之星奖 通过 投资改造 大厦能源管理系统 包括空调系统中的自 动温控 冷冻机自动切换 所有空气处理机组 冷却 塔风扇及车库送排风均安装了调速电机 大厦全面安 装了照明探测控制系统及节水阀 仅车库排风机使用 变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万 美元 3 注重设备管理环境 提高设备使用寿命 该 大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持 在参观 中我们发现 每一处设备间环境整齐 物品摆放井然 有序 室内及设备本身洁净无尘 油漆一新 其干净 程度令我们惊叹 同时 管理者严格设备管理程序 规范严格 设备检测均有明确的周期规定与现场检测 记录 三 本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启 示 1 美国的物业管理注重物业经营服务 物业管 理的内涵较广 除以物业管理为主外 涉及中介代理 咨询评估 出租出售 开发销售等房地产行业多个领 域 这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的 第 12 页 共 13 页 物业管理基本业务内容状况形成很大反差 注重物业 经营 一方面扩大了物业管理的领域 通过多样化经 营扩展利润空间 规避行业风险 美国的物业管理企 业有 40 的收入来自于物业管理以外的经营活动 这 对我国目前利润水平过低 经营管理举步维艰的物业 管理企业不能不是个重要启示 另一方面 涉足较高 端的房地产行业业务内容 可以有效地提高物业管理 队伍的整体素质 转变物业管理仅从事简单劳动的对 外形象 在美国参观中 感到美方的物业管理人员素 质高 干劲足 职责满意度高 94 的物业管理人员 具有高等教育学历 要提高我国物业管理从业人员的 素质与水平 就要提高行业的吸引力 扩展行业的利 润空间和业务空间 涉足房地产高端业务内容 自植 梧桐树 外引金凤凰 2 美国高度职业化的物业管理队伍 保证了美 国的物业管理能够保