工程经济学设计

1 1 房地产开发项目财务分析房地产开发项目财务分析 一 项目概况一 项目概况 该房地产投资项目位于淮北市濉溪经济技术开发区 根据规划设计要点的要求及对市 场的调查与分析 拟在该地块上兴建一幢 23 层的商住综合楼宇 楼宇设两层地下停车库 裙楼共 4 层 1 2 层为商业用途 3 4 层以配套公建为主 包括社会文化活动中心 区级中心书店 业主委员会 物业管理办公室等 裙楼顶层作平 台花园 塔楼 2 个 均为 19 层高 为住宅用途 另外根据该市规划局关于该地块规划设计 方案的批复 其规划设计要点如下 项目数量 占地面积11 417 平方米 建筑密度 35 容积率 地上 4 62 绿化率 25 人口密度 1085 人 公顷 规划用途商住综合楼 二 项目可行性研究的主要依据二 项目可行性研究的主要依据 淮北市房地产市场分析 2011 年淮北市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升 逐渐走高的态势 一是全市房地产开发总投资达 101 29 亿元 较 2010 年增长 11 07 全市总开工面积 1343 万平方米 比 2010 年增长 3 68 总竣工面积为 454 11 万平方米 比 2010 年增长 2 其中住宅竣工面积达 377 31 万平方米 占全市总竣工面积的 83 09 比 2010 年增长 8 6 全市商品房销售总面积为 303 76 万平方米 其中住宅为 244 万平方米 占总面积的 80 33 销售额达 60 2 亿元 空置商品房从 2010 年的 150 万平方米下降为 115 万平方米 二是在房地产租赁市场上 全市房屋租赁总户数为 19481 户 比 2010 年增长 11 租 赁总面积为 80 15 万平方米 比 2010 年增长 17 年租金总额为 3 36 亿元 比 2010 年增 长 52 三是在房地产抵押方面 全市房地产抵押总户数为 21647 户 比 2010 年增长 122 8 说明个人购房贷款正迅速地增长 以上情况表明 淮北市 2011 年房地产宏观经济指标开始回暖 房地产市场开始步入了 成长期 正朝着新的繁荣上升期转变 三 项目的主要技术经济指标三 项目的主要技术经济指标 本项目主要经济技术指标参见表 1 1 与表 1 2 表表 1 11 1 项目主要技术经济指标 一 项目主要技术经济指标 一 项 目单位数量项目单位数量 占地总面积平方米 11417 居住人数人 1064 总建筑面积平方米52426 地上 平均每户建筑面积平方米 122 居住面积平方米 36898 平均每户居住人数人 3 5 公建面积平方米 4280 人均居住用地平方米 34 68 2 2 绿化用地平方米 2854 道路面积平方米 4681 居住户数户 304 车库面积平方米 7200 表表 1 21 2 项目技术经济指标 二 项目技术经济指标 二 层 数功 能 所占面积 平方米 总面积 平方 米 商铺 11248 裙 楼 4 公建面积 4280 15528 塔 楼19 2 个 住宅1942 每层 36898 地上总建筑面积 52426 停车库 7200 设备面积 300 地下室 2 人防面积 264 7764 四 项目实施进度计划四 项目实施进度计划 1 1 建设工期 建设工期 项目总工期为 36 个月 从 2011 年 3 月至 2014 年 3 月 当完成地下室第一层工程时 开展预售工作 2 2 项目实施进度计划 项目实施进度计划 项目实施进度计划见表 2 1 表表 2 12 1 项目实施进度计划表项目实施进度计划表 进度安排 按双月计 序 号 项目 名称 持续时 间 月 200120022003 200 4 1 征地 拆迁 468 1 0 1 2 2468 1 0 1 2 2468 1 0 1 2 24 2 前期 工程 6 3 基础 工程 6 4 主体 结构 工程 7 5 设备 安装 工程 6 6 室内 外装 修工 程 7 7 红线 内外 工程 3 8 公建 3 3 3 配套 工程 9 竣工 验收 2 10 销售 27 3 3 项目平均销售价格确定 项目平均销售价格确定 1 住宅部分 市场比较法定价过程 通过与市场的项目比较 已知 2010 年下半年至今 该城市该类住宅和商铺价格的变动 呈上升趋势 月平均变动率为 0 5 其他条件见表 24 和表 25 成本定价法过程 经测算 本项目住宅部分的建房成本为 6 437 元 成本利润率取 10 则该项目住 宅部分的销售单价为 住宅销售单价 建房成本 1 成本利润率 6 437 1 10 7 080 元 2 商铺部分 市场比较法定价过程 通过与市场的项目比较 其价格变动情况同住宅相同 但由于二者的销售状况权重难 以确定 故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为 19283 元 成本定价法过程 经测算 本项目商铺部分的建房成本为 9 194 元 见投资与总成本费用表 23 成 本利润率取 10 则该项目商铺部分的销售单价为 商铺销售单价 建房成本 1 成本利润率 9 194 1 10 10 113 4 元 综上可知 项目的平均销售价格 住宅销售单价 商铺销售单价 2 8596 7 元 四 项目各种财务数据的估算四 项目各种财务数据的估算 1 1 投资与成本费用估算 投资与成本费用估算 1 土地出让地价款 包括两部分 土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准 可计算出该地块的土地使用权出让金为 6131 万元 拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议 该地块拆迁补偿费为 9060 万元 上述两项合计 15191 万元 2 2 前期工程费 前期工程费 本项目前期工程费估算见表 2 2 表表 2 22 2 前期工程费估算表前期工程费估算表 单位 万元单位 万元 序号项 目计算依据金额 1 规划设计费建安工程费 3 330 39 2 可行性研究费建安工程费 2 275 33 3 水文 地质 勘探费建安工程费 3 330 39 4 通水 通电 通路费建安工程费 1 68 50 5 场地准备费建安工程费 6 990 78 总 计 1196 39 4 4 3 3 建安工程费 建安工程费 参照有关类似建安工程的投资费用 用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算 结果 见表 2 3 表表 2 32 3 建安工程费估算表建安工程费估算表 单位 万元单位 万元 土建工程费安装工程费 序号项目建筑面积 单价金额单价金额 金额 合计 1 塔楼36898 平方米 16005903 68230848 657365 16002484 48230357 143648 2 裙楼 15528 平方米 其中商铺 11248 平方米 16001179 68230258 72641 3 合计 11013 4 4 基础设施费 基础设施费 基础设施费估算 建安工程费 6 990 78 万元 5 5 开发期税费 开发期税费 其估算过程参见表 2 4 表表 2 42 4 开发期税费估算表开发期税费估算表 单位 万元单位 万元 序号项 目金 额估算说明 估算依据 1 固定资产投资方向调节税 550 5 土地使用权出让金 5 2 分散建设市政公用设施建设费 1 321 56 建安工程费 5 3 建筑工程质量安全监督费 44 05 前期工程费 5 4 供水管网补偿费 住宅 22 28 商铺 67 49 基础设施费 5 5 供电用电负荷费 住宅 58 37 商铺 89 98 公共配套设施费 5 6 合 计 2374 64 6 6 不可预见费 不可预见费 取以上 1 5 项之和的 3 则不可预见费为 15191 1196 39 11013 2374 64 3 832 77 万元 7 7 公共配套设施费 公共配套设施费 公共配套设施费 建安工程费 3 330 39 万元 开发成本小计 开发成本小计 30966 430966 4 万元 万元 2 2 开发费用估算 开发费用估算 1 1 管理费用 管理费用 取以上 1 7 项之和的 3 则管理费用为 开发成本 3 928 99 万元 2 2 销售费用 销售费用 销售费用主要包括 广告宣传及市场推广费 占销售收入的 2 销售代理费 占销售 收入的 2 其他销售费用 占销售收入的 1 合计为 2706 28 万元 销售收入详见表 6 9 3 3 财务费用 财务费用 5 5 指建设期借款利息 第 1 年借款 10000 万元 贷款利率为 7 11 每年等本偿还 要 求从建设期第 2 年起 2 年内还清 建设期借款利息计算如下 第 1 年应计利息 0 10000 2 7 11 355 5 万元 第 2 年应计利息 10355 5 0 2 7 11 736 28 万元 第 3 年应计利息 5177 75 0 2 7 11 368 14 万元 则财务费用为上述合计 1459 92 万元 详见表 2 12 贷款还本付息表 开发费用小计 开发费用小计 4998 974998 97 万元 万元 总成本费用合计 总成本费用合计 35965 7235965 72 万元万元 3 投资与总成本费用估算汇总表 详见表 2 5 表表 2 52 5 投资与总成本费用估算汇总表投资与总成本费用估算汇总表 单位 万元单位 万元 序号项目金额估算说明 其中 住宅 分摊建房成 本 元 商铺分摊建 房成本 元 1 开发成本 30966 4 以下 1 6 项合 计 56487815 1 土地费用 1519127694442 2 前期工程费 894 48186186 3 基础设施建设 费 660 51137137 4 建安工程费 1101319962350 5 开发期税费 2374 64444584 6 不可预见费 832 77116116 2 开发费用 4998 97 以下 1 3 项合 计 7891379 1 管理费用 832 77 开发成本 3 116116 2 销售费用 2706 28 销售收入 6 370960 3 财务费用 1459 92 借款利息 303303 3 合计 35965 7264379194 4 4 项目销售收入估算 项目销售收入估算 1 销售价格估算 根据市场调查 确定该项目各部分的销售单价为 住宅 7400 元 平方米 商铺 19200 元 平方米 车位 25 万元 个 2 销售收入的估算 6 6 本项目可销售数量为 住宅 36898 平方米 裙楼中的商铺部分 11248 平方米 地下车 位 209 个 详见表 2 6 表表 2 62 6 销售总收入预测表销售总收入预测表 单位 万元单位 万元 用途可售数量预计销售单价销售收入 住宅36898 平方米7400 元 平方米 27304 52 商铺11248 平方米19200 元 平方米 21596 16 车位209 个250000 元 5225 合计 54125 68 3 销售计划与收款计划的确定 具体下见表 表表 2 72 7 销售收入分期按比例预测销售收入分期按比例预测 单位 万元单位 万元 销售计划各年度收款情况合计 年份销售比例销售数量第 1 年第 2 年第 3 年 第一年 住宅 60 22152 3116392 71 商铺 60 6748 812957 70 第二年 车位 60 1253125 32475 41 住宅 40 14745 6910911 81 商铺 40 4499 28638 46 第三年 车位 40 842100 21650 27 合 计 100 100 32475 4121650 2754125 68 5 5 税金估算 税金估算 1 销售税金与附加估算 具体见表 2 8 表表 2 82 8 销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表 单位 万元单位 万元 计算期 序号类别计算依据 123 1 营业税销售收入 5 1623 771082 51 2 城市维护建设税营业税 7 113 6675 78 3 教育费附加营业税 3 48 7132 48 4 教育专项基金营业税 4 64 9543 30 5 防洪工程维护费销售收入 1 8 58 4638 97 6 印花税销售收入 0 05 16 2410 83 7 交易管理费销售收入 0 5 162 38108 25 合计销售收入 6 43 2088 171392 11 2 土地增值税估算 具体见下表 表表 2 102 10 土地增值税估算表土地增值税估算表 单位 万元单位 万元 序 号项 目计算依据计算过程 1 销售收入 54125 68 2 扣除项目金额以下 4 项之和 45638 93 2 1 开发成本 30966 4 7 7 2 2 开发费用 4998 97 2 3 销售税金及附加 3480 28 2 4 其他扣除项目取 2 1 项的 20 6193 28 3 增值额 1 2 8486 75 4 增值率 3 2 100 18 6 5 增值税税率 4 50 30 6 土地增值税 3 5 2546 03 6 6 投资计划与资金筹措 投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需 35965 72 万元 其资金来源有三个渠道 一是企业的自有资金 即资本金 二是银行贷款 三是预售收入用于再投资部分 本项目开发商投入资本金 13000 万元作为启动资金 其中第一年投入约 44 11 第二 年投入约 33 53 第三年投入约 22 36 从银行贷款 10000 万元 全部于第一年投入 不 足款项根据实际情况通过预售收入解决 具体见投资计划与资金筹措表 2 11 表表 2 112 11 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位 万元单位 万元 计算期 序号项目名称合计 第一年第二年第三年 1 建设投资 35965 7215734 738422 4611808 53 2 资金筹措 35965 72 2 2 自有资金 130005734 734359 162906 11 2 2 借贷资金 100001000000 2 3 预售收入再投入 12965 7204063 38902 42 7 7 借款还本付息估算 借款还本付息估算 长期借款 10000 万元 等本偿还 宽限期 1 年 2 年内还清 贷款利率 7 11 具体见 表 2 12 表表 2 122 12 借款还本付息估算表借款还本付息估算表 单位 万元单位 万元 计算期 序号项目名称合计 第一年第二年第三年 1 借款还本付息 1 1 年初借款累计 010355 55177 75 1 2 本年借款 100001000000 1 3 本年应计利息 1459 92355 5736 28368 14 1 4 年底还本付息 11459 9205914 035545 89 1 5 年末借款累计 10355 55177 750 2 借款还本付息的资金来源 2 1 投资回收 11459 9205914 035545 89 五 项目财务评价五 项目财务评价 1 1 现金流量表与动态盈利分析 现金流量表与动态盈利分析 1 全部投资现金流量表 设 Ic 9 具体计算见表 3 1 表表 3 13 1 现金流量表 全部投资 现金流量表 全部投资 单位 万元单位 万元 计算期序号项目名称 123 8 8 1 现金流入 032475 4121650 27 1 1 销售收入 032475 4121650 27 2 现金流出 15734 7314440 7115826 63 2 1 建设投资 15734 738422 4611808 53 2 2 销售税金及附加 02088 171392 11 2 3 土地增值税 01527 621018 41 2 4 所得税 02402 461607 58 3 净现金流量 1 2 15734 7318034 75823 64 4 折现净现金流量 14435 5315179 454901 64 5 税前净现金流量 3 2 4 15734 7320437 167431 22 6 税前折现净现金流量 14435 5317201 556254 71 评价指标 税前全部投资净现值 NPV 17201 55 6254 71 14435 53 9020 73 万元 税后全部投资净现值 NPV 15179 45 4901 64 14435 53 5645 56 万元 税前全部投资内部收益率 FIRR 66 2 税后全部投资内部收益率 FIRR 47 82 2 资本金现金流量表 设 Ic 9 具体计算见表 3 2 表表 3 23 2 现金流量表 资本金 现金流量表 资本金 单位 万元单位 万元 计算期序号项目名称 123 1 现金流入 032475 4121650 27 1 1 销售收入 032475 4121650 27 2 现金流出 5734 7320354 7415826 63 2 1 资本金 5734 734359 162906 11 2 2 预售收入再投入 04063 38902 42 2 3 贷款本息偿还 05914 035545 89 2 4 销售税金及附加 02088 171392 11 2 5 土地增值税 01527 621018 41 2 6 所得税 02402 461607 58 3 净现金流量 1 2 5734 7312120 6722770 75 4 累计折现净现金流量 5261 22 4320 325826 72 5 累计净现金流量 5834 73 5502 246253 48 评价指标 资本金税后内部收益率 FIRR 113 62 资本金税后净现值 NPV 5154 98 万元 静态投资回收期 Pt 3 1 5502 24 22770 75 2 24 年 动态投资回收期 Pt 3 1 4320 32 5826 72 2 7 年 2 评价指标 全部投资的投资利润率 利润总额 总投资额 100 12151 65 35965 72 100 33 79 全部投资的投资利税率 利税总额 总投资额 100 9 9 12151 65 3480 28 2546 03 35965 72 100 50 54 资本金投资利润率 利润总额 资本金 100 12151 65 13000 100 93 47 资本金净利润率 税后利润 资本金 100 8141 61 13000 100 62 63 3 静态盈利分析 本项目以上 4 个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的 故项目可以考虑接受 3 资金来源与运用表 1 资金来源与运用表 具体见表 3 4 表表 3 43 4 资金来源与运用表资金来源与运用表 单位 万元单位 万元 计算期序号项目名称 123 1 资金来源 15734 7336834 5724556 3