物业承接查验方案及流程)

1 目 录 前言前言 接管验收方案 03 物业接管验收程序 06 物业接管验收标准及方法 08 产权和技术资料交接单 14 资料接管验收遗留问题登记表 16 资料接管验收遗留问题整改表 17 机电设备 设施移交单 18 接管验收机电设施 设备遗留问题登记表 19 接管验收机电设施 设备遗留问题整改表 20 房屋本体现状接管验收单 21 房屋本体接管验收问题登记表 22 房屋本体接管验收问题整改表 23 2 前前 言言 我司根据中华人民共和国建设部 房屋接管验收标准 并依据 与发展商协商约定的交付标准 进行写字楼的承接查验服务 而制 定本方案 接管验收是指 物业管理公司按照国家有关法律 法规 和规 范对物业规划 设计的执行 单位工程质量的竣工验收情况和市政 基础设施 公共服务配套设施 环境卫生设施以及绿化建设等进行 整体和全面性的验收 本次针对写字楼项目的承接查验工作 结合国家各项法规以及 交付标准 我们首先完成项目的施工验收工作 而后完成项目的顺 利正式接管 3 接 管 验 收 方 案 一 一 成立物业接管小组 成立物业接管小组 组 长 副组长 下设三个分小组 1 文件资料接管小组 责任人 各部门经理 职责 负责接管物业的产权 工程 设备资料的验收移交工作 业户资料 的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作 2 现场验收接管小组 责任部门 工程部 保安部 责任人 职责 负责房屋本体 公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作 3 财务接管小组 责任部门 财务部 责任人 项目财务主管 职责 财务资料的交接 二 二 接管验收前的准备 接管验收前的准备 1 与开发商联系好交接事项 交接日期 进度 验收标准等 责任人 2 派出先头技术人员前往物业现场摸底 制定好接管验收计划 责任人 3 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装 调试工作 责任人 三 三 接管验收内容 接管验收内容 4 一 资料的接管验收 A 物业产权资料 1 项目开发批准报告 2 规划许可证 3 投资许可证 4 土地使用合同 5 建筑开工许可证 6 用地红线图 B 综合竣工验收资料 1 竣工图 包括总平面布置图 建筑 结构 水 暖 电 气 设备 附属工 程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图 2 建设工程竣工验收证书 3 建设消防验收合格证 4 公共配套设施综合验收合格书 5 供水合同 6 供电协议书 许可证 7 供气协议书 许可证 8 有线电视合格证 9 通信设施合格证 10 施工设计资料 11 地质报告书 12 全套设计图纸 13 图纸会审记录 14 设计变更通知单 15 工程预决算报告书 16 重要的施工会议纪要 17 隐蔽工程验收记录 5 18 沉降观测记录 19 其他可能会影响将来管理的原始记录 20 机电设备资料 21 机电设备出厂合格证 22 机电使用说明书 要求中文 23 机电设备安装 调试报告 24 设备保修卡 保修协议 C 业主资料 1 已购房的业户姓名 位置 面积 联系电话等 2 已购房业户的付款情况或付款方式 3 其他相关资料 二 房屋主体接管验收 1 验收标准为建设部 房屋接管验收标准 见附件 2 验收方法为观感验收法和使用验收法 四 四 工程接管验收流程 工程接管验收流程 1 资料的接管验收 附表 按写字楼产权和技术资料交接单进行交接 确认签字 2 房屋本体现状接管验收 附表 按房屋本体现状验收标准进行接管验收 确认签字 接管钥匙 把不合格项 目记录到接管验收遗留问题登记表中 3 机电设备的接管验收 附表 按照机电设备的接管验收标准进行接管验收 确认签字 把不合格项目记录 到接管验收遗留问题登记表中 4 对接管验收遗留问题进行登记 附表 对所有不合格项目分类整理 登记 存档 5 把接管验收遗留问题提交给开发商 在规定时间内进行整改 附表 将所有不合格项目分类整理出的资料提交给开发商 整改后再进行接管验收 6 确认签字 五 五 接管验收遗留问题的处理 接管验收遗留问题的处理 1 对资料验收中发现的资料不全 不真实 不合格等问题 接管验收小组应当 将问题逐项记录在 接管验收资料遗留问题登记表 中并交开发商相关人员 签字确认 2 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题 接管验收小组应当将问题 逐项记录在 接管验收设施设备问题登记表 中并请开发商相关人员签字确 认 对资料遗留的问题 接管验收小组应当积极同开发商联系补充 3 对物业硬件设施 设备遗留问题 一般问题要求发展商在两周内解决 重大 问题要求发展商在一个月内解决 4 对于长期解决不了 势必会影响物业管理的问题 物业管理公司将以备忘录 的形式将问题登记后交给开发商进行备案 5 接管验收遗留问题登记表 和备忘录交公司行政部归档长期保存 物业接管验收程序 一 工作程序一 工作程序 1 开发商拟定 移交接管工作进度计划 成立移交小组 任命专职移 交并送达接管验收 通知书 由物业公司备案 2 物业公司的 验收小组 按 物业接管资料的移交 核对所接收的 资料 在 15 日内签发验收回复函并约定验收时间 对其提供的建筑 设备 配 件清册 逐项清查验收 3 物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能 外观质量 公共配 套设施 设备等进行接管验收 4 对未按设计要求配套到位 和不能正常运转的设备 包括水 电 暖 等 物业提出整改意见 由开发商负责落实 直至合格 5 对验收中发现的质量问题 验收小组填写各类遗留问题统计表 约定 期限由移交人负责整改 并商定时间复核 7 6 对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋 由管理处接收钥匙 7 业主入住时 由业主对其进行全面细致的质量检查 对发现的质量问 题由管理处整改后报告开发商 由其限令施工队逐项返修 经管理处或业主验 收后清项 8 在保修期内 在使用过程中由业主或管理人员发现的 由于建筑施工 或产品制造上的缺陷 报告开发商查验证实后 由其责令施工队更换或返修 二 承接查验验收小组框架图 各小组职责各小组职责 总负责人负责与配合贵司具体办理与发展商的接管手续 并负责组织项 目的正式接管 工程经理 各专业主管负责对设计图纸 设计变更 竣工图和设备出厂 合格证书 设备和建材的试验报告书 设备运行记录等技术检验资料进 行验收 验收小组各专业主管按移交设备清单的要求 对清单上的设备 按规格 型号 容量及设计求进行验收 验收及正式接管 并对设备的安装数量 安装位置进行竣工验收 验收小组各专业小组对物业按运行系统进行验收 验收及正式接管 文件小组 助理 文员 1 弱电小组 弱电主管 1 技工 1 强电小组 强电主管 1 技工 2 暖通 水小组 暖通水主管 1 技工 2 土建 结构装饰主 管 1 技工 1 北京写字楼项目 承接查验团队 接收总负责人 1 工程经理 1 8 验收小组文件小组负责对承接查验文件进行整理 汇总 并最终汇集成 为一份接管验收报告呈报予贵司 作为本项目的原始资料数据备存 三 物业承接查验流程图 签署物业管理委托合 同 签署物业管理委托合 同 选定主要管理人员 进楼了解情况 准备承接查验表格 确定承接查验日期 开发商 承包商及物业组建联合验收小组 资料移交实物验收 逐层逐间进行查验 缺陷登记汇总交甲方 由甲方交承包商 进行缺陷登记 进行钥匙移交 缺陷返修 转交物业复验并接管 实 产 权 资 料 实 水 电 供 应 合 同 政 府 验 收 合 格 资 料 实 技 术 资 料 物业管理公司正式进行接收管理 9 二 注意事项 1 接管验收工作必须依靠开发商 管理公司双方密切合作 才能顺利完 成 2 应选派素质好 对工作负责的技术人员参与验收 3 物业公司应首先站在业主的立场上 对将要交付使用的物业进行严格 的验收 以维护广大业主的合法权益 同时也应从物业日后维修保养的角度进 行验收 4 验收中出现的问题应明确记录在案 督促开发商 或指定的施工单位 维修 改进 5 移交工作应办理书面移交手续 物业公司接收的只是管理权 附件一 物业接管验收标准及方法 一 梁柱 板主体一 梁柱 板主体 按图纸设计逐间检查无变形 弓凸 剥落 开裂 倾斜 移位和非收 缩性裂缝 无钢筋外露 二 顶棚二 顶棚 抹灰面平整 面层涂料均匀 无漏刷 无脱皮 无裂纹 无霉点 无渗水痕迹 无污渍 三 墙面三 墙面 抹灰面平整 面层涂料均匀 无漏刷 无面层剥落 无明显裂缝 无 污渍 块料 如瓷砖 面层 粘贴牢固 无缺棱掉角 面层裂纹 损伤 色泽一致 对缝砂浆 饱满 线条须直 外墙面无裂纹 起砂 麻面等缺陷 无渗水现象 四 地 楼 面四 地 楼 面 10 毛地面 平整 无裂纹 块料 如瓷砖 面层 粘贴牢固 无缺棱掉角 面层无裂纹 损伤 色泽一致 对缝线条须直 对缝砂浆饱满 线条须直 水泥砂浆面层 抹灰平整 压光均匀无空鼓 无裂纹 无起泡等缺陷 卫生间 厨房和前后阳台地面 用小桶 塑料胶管向地面冲倒水 观察水流向准确到地漏 不应有积 水 倒泛水 第二天到楼下检查楼面无渗漏 五 门窗五 门窗 开启自如 手轻摇晃门窗与墙面接触牢固 无晃动和裂缝出现 目视 零配件装配齐全 位置准确 无翘曲变形 从室内轻摇晃门锁与门连接牢固 开启灵活 木门油漆均匀 观察门缝线条均匀 不掉角 无变形 单指轻击玻璃安装牢固 无轻微晃动现象 玻璃胶缝密实 玻璃面层 无裂缝 无损伤和刮花痕迹 电子对讲门 开启灵活 通话器完好无损 通话清楚 不锈钢门无刮花痕 防盗铁门无锈迹和刮花痕迹 窗台泛水正常 无向室内倒流缺陷 六 楼梯 扶手六 楼梯 扶手 1 混凝土结构的楼梯 裂缝 面层剥落 钢筋无外露 钢木结构的楼梯 用力轻摇晃动 无弯曲 钢筋锈蚀 无弯曲 木块表面无龟裂 油漆脱落 色泽一致 表面平滑 不扎手 七 插座七 插座 电器插座 单指轻击 检查盖板安装牢固 无晃动并紧贴墙面 盖板 无损坏 符合安全要求 试电笔检查 每个插座电源接通是否正常 天线插座 单指轻击 盖板安装牢固 盖板无损坏 收视效果由业主 入住后检查 电话插座 只进行外观验收 单指轻击 盖板安装牢固 盖板无损坏 八 接线盒八 接线盒 11 单指轻击 盖板安装牢固 目视盖板损坏 用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常 并用电胶布安全缠 包线头 九 开关九 开关 安装牢固 目视盖板损坏 开关灵活 开启接触效果良好 十 照明灯具十 照明灯具 用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃 与楼面紧贴 零配件齐全 灯罩完好无损 打开所有灯具 检查电源接通是否正常 灯具发光是否正常 产品合格 使用寿命达到要求 室内公共照明灯全部接通 连续工作 天 统计有多少自然损坏的 十一 供水系统十一 供水系统 安装牢固摇晃 打开每栋的供水总阀门 注意关闭室内的水阀 管 道完好无损 无渗漏水 无锈迹 管道接头无渗水 水龙头 花洒和水阀 打开水阀 流水畅通 接头无漏水 十二 排污管道 含塑料管 十二 排污管道 含塑料管 安装牢固 外观完好无损 配件齐全 从楼上的各排水口注水 楼下目视管道接口密实无渗水 楼上排水畅 通无阻 十三 地漏十三 地漏 地滤的金属网安放稳固 管道密实 无渗漏水 无堵塞 排水畅通 十四 卫生洁具十四 卫生洁具 安装牢固 配件齐全 完好无损 面层无污迹和刮花痕迹 灌水后排水口接口密实 无渗水 接水软管无锈迹 便器 水箱冲水正常 不堵塞 冲水畅通 十五 室内配电箱十五 室内配电箱 安装牢固 配件齐全 试验操作一次空气开关等控制是否正常 开关符合型号规定 12 导线与设计相符 布线规范 目视配电箱盖无损坏 操作一次开关灵活 十六 其他十六 其他 1 各种吊件及挂钩挂钩 用软线等套住挂钩用力拉时 安装牢固 无摇晃 目视钢筋挂钩表面裂纹 弯处无裂缝 水表 电表和煤气表 安装牢固 无摇晃 打开室内水阀看表内读数运转是否正常 目视外观完 好无损伤 镜面玻璃无损伤 十七 机电设备的接管验收十七 机电设备的接管验收 1 机电设备型号 数量与移交清单相符 运行平稳 安装符合规范 有运 行准运证 机房设置合理 配件安全 标识清楚 表面光洁平整 明亮 2 变配电设备型号 数量与移交清单相符 工作状态良好 安全防护装置 齐全 标识清楚 机房配置齐全 通风 采光良好 设备表面油漆完好 无损 伤 3 消防监控设备型号与移交清单相符 工作性能良好 反应敏捷 标识清 楚 表面完好无损伤 设备安装牢固 机房干燥 通风 采光良好 4 给排水设备型号 数量与移交清单相符 工作状态良好 标识清楚 设备表面油漆完好无损 安装牢固 无渗漏现象 机房配置完整 附件二 产权和技术资料交接单 物业地址 物业地址 开发商开发商 资料名称资料名称 数数 量量 移交移交 日期日期 接收人接收人备注备注 1 项目批准文件 2 建设用地批准文件 3 建筑执照 4 拆迁文件 产产 权权 资资 料料 5 北京市房地产权证 复印件 13 6 民建使用许可证 7 民建使用说明书 8 北京市新建民建质量保证书 9 业主档案 按单元 1 竣工工程项目一览表 2 各类设备清单 随机资料 合格证 操作维 护说明书 备品备件 例如 水泵 监控设备 电子对讲门等 3 竣工图 总平面 各类房型平面 建筑 包 含地面地下 结构 装饰 设备 管线 附 属工程及隐蔽管线的全套图纸 4 绿化设计施工图及绿化植物种类清单 5 地质勘察报告 6 工程合同及开工报告 7 工程竣工验收证书 报告 8 用电批准文件 9 工程预决算 10 图纸会审记录 11 工程设计变更通知及技术核定单位 包括 质量事故处理记录 技技 术术 12 隐蔽工程验收记录 14 13 土建施工记录 14 设备安装调试记录 15 建筑物各项指标的测试记录 沉降观察记 录 16 工程质量事故和处理记录 17 钢材 水泥等主要材料的质量保证书 18 新材料 构配件的鉴定合格证书 19 砂浆 混凝土试块试压报告 20 供水 管道煤气的试压报告 21 供水 供电 监控 消防及其他各类设备 的检验合格证 22 第一次水池清洗 检验报告 23 其它重要技术决定和文件 资资 料料 15 附件三 资料接管验收遗留问题登记表 资料名称问题简述备注 施工单位 开发单位 物业公司 附件四 16 资料接管验收遗留问题整改表 资料名称问题简述整改内容整改结果