银都蓝湾住宅和商业项目市场分析定位报告.ppt

银都 蓝湾住宅和商业项目初步市场分析定位报告 德力邦地产咨询 本项目的产品定位方向目标客户群定位 概要 银都 蓝湾周边居住环境分析 银都 蓝湾周边商业环境分析 产品自身分析及项目周边情况 价格预期 精品资料网 专业提供企管培训资料 目录 一 银都 蓝湾周边住宅整体情况 二 银都 蓝湾周边商业情况 三 银都 蓝湾项目产品分析 四 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 五 价格预期 一 银都 蓝湾周边住宅整体情况 贺兰居住市场总体情况 自2007年上半年贺兰住宅市场呈现供需两旺 在供应放量的情况下 房地产开发频率空前活跃 2007年上半年以来 贺兰住宅项目建设呈上升趋势 宁夏土木基业房地产开发公司开发的一品尚都 宁夏银大房地产开发公司的荷兰阳光 宁夏第一市政房地产开发公司的兰亭居 长城集团开发的惠兰园等等一些新开发的住宅项目在贺兰毅然而立 住宅主要供应的区域是德胜工业园以北 光明路以南 以109国道为界线东西两侧分布的住宅区域 其他区域供应量较少 住宅价格有上升趋势 如 建设中的居安苑 销售中的明珠花园 精品资料网 专业提供企管培训资料 贺兰县区域位置地图 贺兰109国道区域已供应住宅楼市场总体情况 备注 以下住宅规模和标准层面积数据为销售各部提供 精品资料网 专业提供企管培训资料 贺兰109国道区域住宅楼市场总体情况小结 区域新建住宅较多 目前供应量约为120万平方米 未来潜在供应会持续增加 除本项目的供应量外 一些其它项目也待于开发 如 太阳城 区域住宅楼档次参差不齐 配套待完善 区域住宅楼价格较低 住宅楼销售入住率较高 普遍达到85 精品资料网 专业提供企管培训资料 小结 单从调研的楼盘来看各开发商推出的两室一厅 两室两厅的大众户型比较受欢迎 销售情况较好 此区域为非传统居住区域 因此本区域的住宅楼前些年发展缓慢 数量少 随着政府部门的大力支持 交通的快速发展 该区域住宅楼正在逐渐被人看好 此区域地理 交通优势明显 也逐步形成良好的的配套基础 居住需求正在逐步上升 因此本区域住宅楼存在发展空间 精品资料网 专业提供企管培训资料 目录 一 银都 蓝湾周边写字楼整体情况 二 银都 蓝湾周边商业情况 三 银都 蓝湾项目产品分析 四 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 五 价格定位 精品资料网 专业提供企管培训资料 贺兰109国道区域商业情况 备注 以下商业面积规模数据为各销售部提供 精品资料网 专业提供企管培训资料 贺兰109国道区域商业情况小结 区域商业建成后类型以餐饮 购物 俱乐部娱乐为主 目前区域商业供给面积不足 整体商业还未形成规模 根据此区域周边小区整体人口规模 此区域商业供给存在发展空间 但户型结构和面积上要做到科学合理化 未来要建成大型综合市场 商业氛围一般 商业多为租用形式 底商一连二形式较多 但据售楼人员介绍单一层相对好卖 小结 此区域商业氛围正在逐步形成 开发商也在培养市场氛围 该区域为成熟的大规模社区 住满后存在大量消费人群 社区商铺投资环境较好 有稳定的租金回报 适合自用或投资购买 精品资料网 专业提供企管培训资料 精品资料网 专业提供企管培训资料 目录 一 银都 蓝湾周边写字楼整体情况 二 银都 蓝湾周边商业情况 三 银都 蓝湾项目产品分析 四 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 五 价格定位 二 银都 蓝湾项目产品分析 银都 蓝湾项目产品分析 地理位置 交通环境 周边配套 建筑产品分析 SWOT分析 二 银都 蓝湾项目产品分析 地理位置 建设中的收费站 主题公园 本案 精品资料网 专业提供企管培训资料 精品资料网 专业提供企管培训资料 二 银都 蓝湾项目产品分析 银都 蓝湾项目产品分析 地理位置 交通环境 周边配套 建筑产品分析 SWOT分析 二 银都 蓝湾项目产品分析 交通环境 区域道路网主要由三条主干道组成 光明路 环城高速 109国道 道路通行能力较强 路况较好 交通系统相对发达 未来银都 蓝湾北街将会向西打通直接与银川相连的环城高速 交通会更加便利 本案 二 银都 蓝湾项目产品分析 银都 蓝湾项目产品分析 地理位置 交通环境 周边配套 建筑产品分析 SWOT分析 精品资料网 专业提供企管培训资料 二 银都 蓝湾项目产品分析 周边配套 此区域正在建设大规模居住区 届时将存在大量居住人口 本项目周边也存在大量生活配套设施 主题公园 幼儿园 商业街 汽车客运站等将随着各大社区的建成而逐步完善 精品资料网 专业提供企管培训资料 二 银都 蓝湾项目产品分析 银都 蓝湾项目产品分析 地理位置 交通环境 周边配套 建筑产品分析 SWOT分析 精品资料网 专业提供企管培训资料 二 银都 蓝湾项目产品分析 建筑产品分析 总平面图 项目经济技术指标 用地面积 225533平方米 总建筑面积 350200平方米 小高层 49 2300 112700平方米多层 155 1300 201500平方米 商业会所幼托 36000平方米 结构 砖混 容积率 1 55 绿化率 35 5 建筑密度 22 车位 600个 精品资料网 专业提供企管培训资料 项目建筑未来街景 精品资料网 专业提供企管培训资料 二 银都 蓝湾项目产品分析 银都 蓝湾项目产品分析 地理位置 交通环境 周边配套 建筑产品分析 SWOT分析 精品资料网 专业提供企管培训资料 本项目住宅部分现状SWOT分析 本项目商业部分现状SWOT分析 精品资料网 专业提供企管培训资料 小结 通过SWOT分析本项目住宅周边配套环境较好 优势较为明显 商业部分虽然存在劣势 但是通过结合周边情况以及周边的商势 还是有弱化劣势的可能性 精品资料网 专业提供企管培训资料 目录 一 银都 蓝湾周边写字楼整体情况 二 银都 蓝湾周边商业情况 三 银都 蓝湾项目产品分析 四 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 五 价格定位 三 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 周边住宅楼 商业市场情况 本项目产品分析 本项目区域环境 本项目SWOT分析 寻找市场机会 市场定位 精品资料网 专业提供企管培训资料 精品资料网 专业提供企管培训资料 三 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 住宅楼市场定位住宅楼目标客户群定位商业经营业态定位 住宅楼基本客观因素的支持度 本项目各方面符合中 低档住宅楼的客观因素支持度 住宅楼档次定位 高档定位 低档定位 中档或中高档定位 市场风险高区域不具备相应的很好的住宅市场环境以及硬件条件 近几年低档楼盘逐渐淡出人们视线无法形成市场认同及大规模认购 区域内正建设的大多为中档住宅楼 通过市场走访此类型住宅有市场需求与周边项目形成差异化 可选 精品资料网 专业提供企管培训资料 精品资料网 专业提供企管培训资料 三 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 通过目前市场情况和项目目前状况分析 并考虑到项目的实际销售情况 本案适合做中高或中档住宅楼 区别于周边住宅楼建筑风格及品质 高 低档住宅楼在此区域很难形成市场 三 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 住宅楼市场定位住宅楼目标客户群定位商业经营业态定位 精品资料网 专业提供企管培训资料 三 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 通过对目前市场情况及竞争项目客户情况的分析本案的客户定位为在银川工作的贺兰人群 贺兰本地人群及银北地区住宅需求群体 精品资料网 专业提供企管培训资料 三 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 住宅楼市场定位住宅楼目标客户群定位商业经营业态定位 精品资料网 专业提供企管培训资料 住宅楼沿街底商定位方向 商业氛围会逐渐形成周边缺少邮局 银行 电信营业厅等服务配套居住人口规模大 消费潜力大 相关生活服务配套中档餐饮娱乐 一层可以考虑银行 邮局 电信营业厅 二层作为一层的配套办公空间 一层可以考虑银行 邮局 电信营业厅等 住宅沿街底商定位方向 1 方案一 一层单独销售 二层餐饮 2 方案二 一层 二层整体销售 须注意二层厨房的处理 3 方案二 一层 二层单独或分开销售 考虑上述销售或租赁对象的同时也可部分日用百货 餐饮 超市及生活配套主力店 精品资料网 专业提供企管培训资料 精品资料网 专业提供企管培训资料 底商定位方向 该区域居住人口规模大 周边商业配套现存在缺口 居住区底商要定位为与居民生活息息相关的业态 结合产品自身特点及周边情况考虑商业经营业态 小结 针对区域整体市场环境以及逐渐形成的住宅 商业态势 本项目的住宅以及商业均定位为中高或中等档次 这样能满足市场空缺 弱化劣势 规避风险 商业定位的核心是定位为社区生活配套商业 此类商业优势在于投资社区商业相对于投资住宅的风险小 这些商铺将均处于成熟区域 拥有良好与稳定的社区客源 其经营内容及风格很容易与客户需求相吻合 精品资料网 专业提供企管培训资料 精品资料网 专业提供企管培训资料 目录 一 银都 蓝湾周边写字楼整体情况 二 银都 蓝湾周边商业情况 三 银都 蓝湾项目产品分析 四 银都 蓝湾项目定位及目标客户群定位 五 价格定位 住宅筛选可比楼盘与确定权重 精品资料网 专业提供企管培训资料 住宅打分 确定比准价格 在不考虑项目溢价因子的情况下 银都 蓝湾住宅的比准价格为 1926 5元 平方米 注 层差价和具体房价资料齐全