物业接管验收流程及标准汇1

1 物业接管验收流程及标准汇编物业接管验收流程及标准汇编 1 目的 规范新建物业设备设施接管验收的验收标准 2 范围 运用与公司新建物业设备设施接管验收工作 3 职责 3 1 品质管理部配合各维修组和地产项目严格按设备设施验 收标准进行验收 并建立书面验收档案 对不合格项目向地产提 出整改要求 确保设备设施完好移交 4 控制方法和过程及接管验收的标准和要求 4 1 技术资料 1 住宅规划 小区竣工总平面图 2 所有单位建筑 结构 设备安装竣工图 3 单位工程竣工验收证明书 4 地质勘测报告 沉降观测记录 5 地下管道网竣工图 6 所有设备订货合同 产品合格证 随机资料 使用说 明书 检验报告 随机专用工具清单 7 环保达标验收许可证 8 防雷接地电阻检测记录 9 防雷引下线焊接记录 10 通风机风量测调整记录 11 空调器性能测定调整记录 12 电缆铺设记录 13 M 线路及电力电缆试验记录 2 14 M 电气设备送电验收记录 15 电气设备送电验收记录 16 P 消防验收许可证 17 Q 监控设备验收许可证 18 R 电梯验收许可证 4 2 设备设施 4 2 1 电器回路测试 绝缘测试导线间和导线对地间的绝缘 电阻值必须大于 0 5 兆欧 通电测试漏电开关短路保护 过载保 护动作可靠 4 2 2 配电柜 盘 4 2 2 1 盘 柜的固定及接地应可靠 盘 漆层应完好 清 洁 整齐 4 2 2 2 盘 柜内所装电器元件应齐全完好 安装位置正确 固定牢固 4 2 2 3 所有二次回路接线准确 接连可靠 标志齐全清晰 绝缘符合要求 4 2 2 4 手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活 机械 闭锁可靠 照明装置齐全 4 2 2 5 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有 关标准规范的规定 4 2 2 6 盘 柜及电缆管道安装完后 应做好封堵 4 2 2 7 操作及联动试验正确 符合设计要求 4 2 2 8 验收时应提供下列资料和文件 A 工程竣工图 B 制造厂提供的产品说明书 调试方法 试验记录 合格 证件及安装图纸等技术文件 3 C 安装技术记录 调整试验记录 4 2 3 电缆 4 2 3 1 电缆规格应符合规定 排列整齐 无机械损坏 标 志牌应装设齐全 正确 清晰 4 2 3 2 电缆的固定 变曲半径 有关距离和单芯电力电缆 的金属互层的界限 相续排列应符合要求 4 2 3 3 电缆终端 电缆接头应接牢固 4 2 3 4 接地应良好 相色应正确 电缆支架等的金属部件 防腐层应完好 4 2 3 5 沟内应无杂物 盖板齐全 4 2 3 6 直理电缆路径标志应与实际路径标志相符 路径标 志应清晰 牢固 间路适当 4 2 3 7 收时应提交下列资料和技术文件 A 资料图纸 竣工图 B 制造厂提供的产品说明书 试验记录 合格证件 安装 图纸等技术文件 C 电气试验清单 4 2 4 电动机的验收要求 4 2 4 1 电机性能应符合电机周围工作环境的要求 4 2 4 2 电机转子应灵活 不得有磁卡声 4 2 4 3 润滑脂的情况正常 无变色 变质及变硬现象 其 性能应符合电机的工作条件 4 2 4 4 电机的引出线鼻子焊接或压接良好 编号齐全 4 2 4 5 电机转动方向要符合要求 无杂声 4 2 4 6 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定 4 4 2 4 7 验收时应提供以下资料和文件 A 制造厂提供的产品说明书 B 检查及验收记录 C 合格证件 安装使用图纸等技术文件 D 调整验收记录报告 4 2 5 电梯 4 2 5 1 曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规 定 4 2 5 2 限速器绳轮 钢带轮 导向轮必须牢固 准东灵活 4 2 5 3 钢丝绳应擦拭干净 严禁有死弯 松股及断丝现象 4 2 5 4 制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密 松闸时与制 动轮应物摩擦 4 2 5 5 导轨的安装应牢固 位置正确 横竖端正 4 2 5 6 轿厢的组装应牢固 轿壁结合处平整 4 2 5 7 导靴要能保证电梯正常运行 4 2 5 8 轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过 1 2mm 4 2 5 9 层 门指示灯盒及召唤盒安装应平整 牢固 不变 性 不突出装饰面 4 2 5 10 厅门 轿门应平整 启闭时无摆动 撞击现象 关 闭时上下门缝一致 4 2 5 11 电梯的电源应专用 机房照明 井道照明 轿厢照 明应与电梯电源分开 4 2 5 12 电气设备外露导电部分应可靠接地或接零 5 4 2 5 13 电梯的随行电缆必须固定牢固 排列整齐 无扭曲 4 2 5 14 电气接线应正确 接连可靠 标志清晰 4 2 5 15 各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接 4 2 5 16 急停 检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠 4 2 5 17 极限 限位 缓速装置的安装位置正确 功能必须 可靠 4 2 5 18 轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠 4 2 5 19 井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦 4 2 5 20 安全钳工作必须正常可靠 动作后正常恢复 4 2 5 21 电梯启动 运行和停止 轿厢内无较大的震动和冲 击 制动可靠 4 2 5 22 运行控制功能达到设计要求 4 2 5 23 超载试验必须达到电梯能安全启动 运行和停止 曳引机工作正常 4 2 5 24 在验收时应提供下列资料和文件 A 电梯类别 型号 驱动控制方法 技术参数和安装地点 B 制造厂提供的随机文件和图纸 C 电梯检查及电梯运行参数记录 4 2 6 水泵 4 2 6 1 水泵的地脚螺丝应该垂直 螺母 垫圈与泵接触应 紧密拧紧 4 2 6 2 离心泵和轴流泵的安装应水平 4 2 6 3 出水管与水泵节的链接必须对正 牢固可靠 6 4 2 6 4 底座与传动轴 泵管的中心线应垂直 与泵管的连 接阀应对准 螺栓紧固 4 2 6 5 电动机转子与转动轴间隙应均匀 4 2 6 6 离心泵 轴流泵填料涵盖松紧适当 允许有滴状泄 露 温度不得过高 4 2 6 7 电动机的电流不得超过额定值 4 2 6 8 运转中无较大振动 声音正常 个连接部分不得松 动和泄漏 4 2 6 9 滚动轴承最高温度不得超过 70 滑动轴承不能超 过 60 4 2 6 10 验收时应提交下列资料和文件 A 制造厂提供的产品说明书 合格证及安装图纸等技术文 件 B 安装技术记录 调整试验记录 4 2 7 可视门对讲 室内机必须安装可靠 通话质量优良 可视屏图像清晰 电控锁开启灵活 报警功能打印正确 可视摄 像头必须满足白天 夜间图像的清晰 方可呼叫键采用直按式 4 2 8 背景音乐系统 室外扬声器安装牢固 每只扬声器可 单独开关 导线必须穿管 配置和使用必须可靠 4 2 9 闭路电视监控系统 系统必须可与周界防越报警器系 统联动进行视频录像 摄像机必须安装牢固 设备必须能满足白 天 夜间正常使用 并保证图像清晰 配置必须满足招标书上的 功能要求 4 2 10 周边红外线报警系统 系统配置必须满足招标书上的 功能要求 安装可开牢固 报警点沙盘显示正常 可与电视监视 系统联动 雨天 雾天 大雪天不会发生有误动作 可在不少于 7 三个月时间内进行验证 4 2 11 电子巡更系统 信息钮要布置合理 贴放可靠牢固 要防水不锈 4 2 12 消防系统 4 2 12 1 所有消防主管网应在合理位置 清晰标识管网功能 流向 在天台设置试验 4 2 12 2 消防栓系统在最高位置设自动排气设备 4 2 12 3 所有消防阀门应标明控制区域 4 2 12 4 消防泵应设置带负荷试泵条件 在泵的出水管闸阀 前加装一套循环管 4 2 12 5 防排烟送风阀旋转灵活 开关自如 风机运行无异 常声音 防火卷帘门升降自如 电机运行无异常声音 4 2 12 6 消防控制中心应安装空调 4 2 12 7 大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话 4 2 12 8 办公室 仓库 主要出入口 地下停车场 所有设 备房 控制中心应设内线电话 4 2 13 空调及采暖系统 4 2 13 1 采暖系统 锅炉 分气缸和水泵的出口压力数值恒 稳定 供回水温度在规定的范围内 安全附件灵敏可靠 安全阀 定期人工排放 管道阀门无泄漏保温层完好 4 2 13 2 对市网供热 热量计量或热水差压 温度 流量等 计量仪器 精度高于 0 5 级 传感器 变送器 显示表 传输线 等连接牢固 接线有标识 换热器应按照铭牌压力 流量 温度 换热面积 使用 换热器设备应设有排气阀 排污阀 分水器 集水器无泄漏 无锈蚀 保温状况良好损坏率小于 5 排污阀 压力表进出闸阀标识清楚 无泄漏无锈蚀 8 4 2 13 3 空调补水装置 高位水箱补水系统要求 水箱应无 泄漏外面无锈蚀 溢流水管无堵塞 水位控制装置应灵敏可靠 采用闭式定压补水 应按设计要求每两小时查一下电接点压力表 压力指针应在区间范围 补水箱有一定水位 补水泵的阀门和电 控箱在正常状态 4 2 13 4 变频补水系统的要求 热水膨胀控制装置安全可靠 膨胀压力设定准确有效 变频器 水泵马达 压力传感器 执行 器 调节器工作稳定可靠 补水压力控制准确稳定 4 2 13 5 采暖循环水过滤器要求每年清洗一次 过滤网按照 水泵和系统设备要求配备 一般要求粒度小于 0 2 毫米 过滤器 排污阀 旁通阀无锈蚀 无泄漏 开关灵活 风机盘管设备要求 出口风速 温度达到额定值 风机控制灵敏可靠 按钮 指示灯 齐全 电机运转无噪声 电机运行电流小于电机额定电流 设备 无漏水 保温良好 4 2 13 6 电加热采暖 电热膜装置 导线绝缘电阻大于 0 5 兆欧 电热膜 空气开关 导线 接线端子无发热 无变色 无 焦糊气味 空气开关过负荷保护 短路保护灵敏可靠 4 2 13 7 燃气锅炉系统 锅炉的进水必须经过水处理 软化 水设备制造出的软化水的各种指标应符合国家标准 锅炉本体 阀门 法兰 管线 油管 燃烧器 无漏油漏水 无锈蚀 螺栓 紧固 温度控制系统要稳定可靠 能满足供暖要求 炉内水流与 燃烧器电气安全联锁动作可靠 能满足供暖要求 炉内水流与燃 烧器电气安全联锁动作可靠 锅炉排烟道要通畅 4 2 14 泳池 4 2 14 1 泳池的循环管道上的各阀门前应装活接 便于维修 更换阀门 9 4 2 14 2 泳池应有补水阀门 且排水系统应能排干泳池的水 4 2 14 3 泳池应周边应设置救生圈 照明应足够 4 2 14 4 泳池吸尘口应深入水面不超过 30CM 且应根据泳 池的大小设置吸尘口的数量 4 2 14 5 泳池周边的配备设施完好无损 4 2 14 6 应设置垃圾桶 4 2 15 公共通道应采用节能灯 4 3 室外总体部分 4 3 1 室外排水工程 4 3 1 室外管道及窖井按设计施工 标高及坡度符合设计要 求 无倒坡现象 4 3 1 2 窖井布置合理 出水口四周封闭严密 粉刷符合要 求 4 3 1 3 各窖井盖完整无缺 无翘裂 断裂 变形 易于开 启 4 3 1 4 管道系统作闭水试验和冲水试验 系统无外泄 排 水通畅 4 3 2 小区景观 4 3 2 1 按图布置各景点 坐标位置正确 4 3 2 2 各分项按土建 给排水 电器部分相应检查标准执 行 绿化用水必须计量水泵要作试压 灯光布置系统做线路绝缘 测试和通电试验 4 3 2 3 小区内道路平整 无松翘 分界处层次清晰 集水 井分布合理 无集水现象 4 3 3 配套设施 各分项按土建 给排水 电器部分相应检 10 查标准执行 4 3 4 围 护 栏 墙 4 3 4 1 安装固定 焊接平滑 无脱漆 锈蚀 粉刷应平整 亮丽 无流坠 颜色一致 4 3 4 2 设计安装围栏应设立监控系统和报警系统的安装位 置 4 3 5 公园椅 4 3 5 1 在小区道路 花园内适当位置 合理设置公园椅 4 3 5 2 公园椅安装牢固 无脱漆 无锈蚀 无破损 无污 迹 颜色均匀一致 4 3 6 单 摩托 车棚 4 3 6 1 在小区适当位置 合理设置单 摩托 车存放点 其大小应与小区的实际情况相吻合 4 3 6 2 存放点设置合理的照明 4 3 6 3 存放点应设置固定支持物 与小区的风格相匹配 4 3 7 车库 4 3 7 1 地下车库墙面 顶棚平整 地面不反砂 4 3 7 2 地下车库出入口应设置防洪闸 2 1 房屋本体接管验收控制程序 房屋本体接管验收控制程序 BVKWY GS 21 1 目的 规范新建物业设备设施接管验收的验收标准 2 范围 运用与公司新建物业设备设施接管验收工作 3 职责 3 1 品质管理部配合各维修组和地产项目严格按设备设施验 收标准进行验收 并建立书面验收档案 对不合格项目向地产提 11 出整改要求 确保设备设施完好移交 4 控制方法和过程及接管验收的标准和要求 4 1 技术资料 A 住宅规划 小区竣工总平面图 B 所有单位建筑 结构 设备安装竣工图 C 单位工程竣工验收证明书 D 地质勘测报告 沉降观测记录 E 地下管道网竣工图 F 所有设备订货合同 产品合格证 随机资料 使用说明 书 检验报告 随机专用工具清单 G 环保达标验收许可证 H 房屋测绘验收许可证 I 房屋验收记录 J 防雷接地电阻检测记录 K 防雷引下线焊接记录 L 水 卫生器具检验合格证 M 通风机风量测量调整记录 N 空调性能测定调整记录 4 2 房屋本体 4 2 1 内墙面 表面平整光滑 阴阳角方正顺直 无明显抹 纹 接搓平整 无空鼓开裂 批嵌细腻 无脱皮 预留洞 槽 管道等各方面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实 色泽一致 尺寸 正确 方正 整齐 光滑 立面垂直 允许偏差小于 3mm 检 查每个面不少于 3 个点 墙表面细裂缝空鼓处 经修补后应保持 与原墙面色泽一致 无修补痕迹 4 2 2 顶棚 层顶 开间尺寸 验收标准基本桶内墙面 12 各房型房间净高 开间长 宽尺寸符合设计标准 顶棚在平整度 的基础上应水平 检查点每间不少于 5 个点 允许偏差 5mm 开间尺寸两头相等 允许偏差小于 10mm 4 2 3 地坪 地坪表面平整 水泥颜色一致 清洁干净 无 污染 无开裂空鼓 表面无麻面 不起砂 地坪 2m 靠尺和塞尺 检查平整度允许偏差小于 4mm 踢脚线平整顺直 高度一致 无空鼓开裂 与墙面结合牢固 上下联接平整 分色清楚 检查 每面不少于 3 个点 4 2 4 进户门 电表箱门 弱电箱门 水表箱门 门扇开启 灵活 不碰擦 无自开 自关 回弹现象 表面平整 光洁无雀 丝 划痕 毛刺 锤印和缺 断角 门框与墙体间砂浆填嵌饱满 均匀 框的正 侧面垂直 允许偏差小于 3mm 框的对角线允 许偏差小于 3mm 框与扇 扇与扇搭接宽度为 1 52 5mm 高低 差小于 2mm 门锁 拉手 插销 小五金 门碰头安全齐全 无遗漏 安装位置准确 牢固 表面整洁无污染 油漆涂膜无缺 损 划伤 门锁开关灵活 钥匙插入拔出无卡阻现象 电表箱 水表箱 弱电箱必须使用通锁 4 2 5 阳台 除符合楼地面地坪要求外 不倒泛水 无积水 无渗漏 抗渗带高度一致 出墙厚度均匀 无空鼓开裂 阳台栏 杆表面无明显凹坑和损伤 划痕不超过 0 5mm 栏杆整齐一致 位置正确 阳台挂落线宽度一致 阳台墙面涂料无颜色 阳台立 管清洁无污染 4 2 6 卫生间 厨房间 墙面细砂批嵌粗细一致 平整清洁 纹路上下顺直 无裂缝 不起壳 地坪平整 卫生间地面 48 小 时盛水试验 以水覆盖满地面为准 达到不岑不漏 各出水管道 灌水通球实验 每根管道试验 2 分钟 给水进户阀门开启灵活 13 水表运转正常 4 2 7 塑钢门窗 门窗安装牢固 安装位置符合技术要求 门窗开启灵活 无倒翘 反弹现象 五金配件齐全 位置正确 门窗框扇外观清洁 无划痕 碰伤 拉毛现象 滑槽内无垃圾 排水孔通畅 玻璃表面清洁 无划伤 无气泡 硅胶槽顺直 槽 口方向 宽度 深度符合设计要求 硅胶施放均匀 边缘整齐 光滑 4 2 8 公共部位 楼梯走道 4 2 8 1 槽面平整 阴阳角方正顺直清晰 斜板表面平整 与 梁等接点处水平 梁表面平整 梁底水平 高度宽度一致 腻子 批嵌平整 无波纹 涂料均匀 无色差 4 2 8 2 地转铺贴平整 拼花图案清晰 色泽一致 表面清洁 不起壳 不裂缝 无碎块 掉角 缺楞 砖缝均匀顺直 楼梯踏 步尺寸一致 无大小头 斜面一条线 2m 靠尺检查平整度允许 偏差小雨 4mm 4 2 8 3 楼梯挡水线 挂落线 宽厚度一致 表面清洁 颜色 一致 阴阳角清晰明快不含糊 4 2 8 4 楼梯栏杆 扶手 栏杆焊接牢固 焊疤处理平整 木 扶拼接牢固 扶手背不弯曲 腻子批嵌迷失 油漆表面涂刷后无 锈斑 焊渣 毛刺等 4 2 9 外墙 4 2 9 1 墙面平整无空鼓开裂 大墙角 阴角挺拔通直 细砂 批嵌均匀无接口 表面无明显射影和波纹 阴阳角清晰不含糊 涂料均匀 无色差 无接痕 无污染 收头清爽 4 2 9 2 窗台横平竖直 棱角线条清晰 窗框下滥 20mm 圆弧 光滑顺直 窗台排水坡度 20mm 以上 窗台滴水槽顺直 两边粉 14 刷相等 整齐一致 4 2 9 3 空调板宽度一致 尺寸相当 左右上下横平竖直 阴 角通直清晰不含糊 阳角方正顺直 4 2 9 4 阳台粉刷曲线和顺 阴阳角清晰明快 挂落线厚度 宽度一致 细砂批嵌均匀 纹路顺直 涂料均匀 无色差 无起 皱脱皮 上下阳台进出一致 梁底水平无翘裂 上口压顶流水向 里 4 2 9 5 外墙勒角线和明沟 表面平整 无空鼓开裂 颜色一 致无污染 上口水凭 厚度相同不弯曲 明沟里 中 外按档次 尺寸一致 转弯处和顺 月亮弯型一致 无积水 排水通畅 伸 缩缝宽度一致 不弯曲 油膏饱满 平整均匀无外溢 4 2 9 10 屋面 4 2 10 1 光棚油漆均匀 无流坠起皱 无锈斑 焊接饱满 无漏焊 脱焊现象 栏杆安装牢固 焊接饱满 接口平整 表面 喷漆涂均与 涂料均匀无色差 4 2 10 2 飘板 圆柱表面光滑平整 线角顺直 涂料均匀无 色差 4 2 10 3 屋面地平找坡准确 基层与突出屋面结构 女儿墙 排水管等 的链接处以及基层的转角处 水落口 天沟等 均应 做成光滑圆弧形 防水卷材铺贴 2 2 游泳池水质检验控制程序 游泳池水质检验控制程序 BVKWY GS 22 1 目的 定时对泳池水质进行检验 保证水质符合国家泳池水质标准 提供优良的游泳环境 保护游泳者的身心健康 2 范围 15 适用于公司各项目 3 职责 3 1 品质管理部负责检测 建立检测台帐 制定检测周期 并 负责实施 3 2 品质管理部负责对公司各类型检测 试验仪器及设备检 测的监督检查 4 方法和控制过程 4 1 泳池水质 4 1 1 水质清澈透明 无异味 PH 值 6 8 8 2 池水浑浊度不 大于 5 度或站在泳池两岸能看清水深 1 5 米的池底四 五泳道线 4 1 2 泳池尿素浓度不大于 3 5 毫克 升 4 1 3 泳池细菌总数不超过 1000 个 毫升 4 1 4 泳池大肠杆菌含量不超过 18 个 升 4 1 5 泳池游离余氨应保持在 0 3 毫克 升 0 5 毫克 升 化合 余氨应保持在 1 0 毫克 升以上 4 1 6 冬季室内泳池池水温度控制在 22 26 摄氏度之间 室内 儿童池内应在 24 28 摄氏度间 冬季室内温度应高于水温 1 2 摄 氏度 4 1 7 浸脚消毒池含余氨量应为 5 10mg 1 须 4 小时更换一 次 23 设备设施维护检查控制程序 设备设施维护检查控制程序 BVKWY GS 23 1 目的 保证设施安全运行 提升设备设施的专业管理维护工作能力 2 范围 16 试用于公司各项目 3 方法和控制过程 3 1 设备设施检查范围 3 1 1 设备房管理 3 1 1 1 设备房门上应有明显设备房标识 机房重地 非请 勿进 等类似标识 符 C1 手册 3 1 1 2 地面应干净 物品摆放整齐无杂物 3 1 1 3 作业指导书齐备有效 维修检查记录完整 3 1 1 4 配备足够的灭火器和应急灯 3 1 1 5 开关 阀门单体设备要有明显状态标志 流体流向 标识 重要设备要有 警告标识 3 1 1 6 设备外观清洁油漆无脱落 防护装置配备齐全 3 1 1 7 各类仪表试用正常无 跑 冒 滴 漏 责任人明 确 3 1 1 8 标识安装位置适当 醒目 清晰 完整 3 1 1 9 供配电房在明显位置设立 严禁合闸 等移动标识 统一挂放点 3 1 1 10 设备上端如有排污管等设施应加设喇叭口 挡板等 设施 3 1 1 11 重要设备房 监控中心 电话机房 配电房 发电 机房 消防控制房 电梯机房 电脑机房 水磊房 应保持在 40 摄氏度以下 相对湿度 80 以下 3 1 1 12 参观来访人员需进设备房 须由部门经理指定专人 17 陪同方可进入 3 1 1 13 无人值守的设备房必须加明锁 钥匙由维修员及控 制中心掌握 3 1 1 14 设备表面无积尘 无油渍 应急照明灯能在停电事 故下至少工作半小时 3 1 1 15 设备房排水通畅 具有防暑措施 3 1 1 16 专用工具 安全用品应放置在指定位置 3 1 1 17 应制定维修工具的管理维护办法 并确定落实 电 动工具应定期检修 3 1 1 18 对维修工具应有保管清单 保管现状良好 3 1 1 19 二次供水安全措施 水箱 池加盖上锁 在通气口 和溢流口装防虫网 3 1 1 20 二次供水按规定时间清洗每半年或按当地法规规定 时间清洗一次 3 1 1 21 二次供水水池清洗 清洗人员具有健康并接搜专业 配顺 3 1 1 22 二次供水水质检查 保证达到国家标准 有水质检 查合格报告 保证二 次供水达到国家标准 并附有当地水质检测部门的合格报告 3 1 2 资料管理 3 1 2 1 物业接管验收应提交资料 产权资料 A 项目批准文件 B 用地批准文件 C 建筑执照 D 拆迁资料 技术资料 A 竣工图包括 总平面 建筑 结构 给排水 通风 配电 电力等 18 设备 设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸 B 地质勘察 报告 C 工程合同及 开 竣工报告 D 功臣预决算 E 图纸会审记录 F 工程设 计变更通知及技术核 定单位 包括质量事故处理记录 G 隐蔽工程验收签证 H 沉降观测记录 I 竣 工验收证明书 J 钢材 水泥等主要材料的质量保证书 K 新材料 构配件的鉴 定合格证书 L 水 电 暖 通 卫生器具 电梯等设备的 检验合格证书 M 砂 浆 混凝土试压报告 N 供水 供暖 管道煤气的试压报告 O 各类配套设备 设施合格证明和使用说明书 3 1 2 2 原有房屋接管验收的资料 产权资料 A 房屋所有权证 B 土地使用权证 C 有关司法 公证文书和协议 C 房屋分户使用清册 E 房屋设备及其固定附着物清册 技术资料 A 房地产平面图 B 房屋分间平面图 C 房屋及 设备技术资料 3 1 3 供配电系统 3 1 3 1 属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡 视检查两次并记 录 属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四 次并记录 属于一 级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录 3 1 3 2 管理项目建立检查制度并予以落实 检查记录完整 19 3 1 3 3 动了配电柜互投装置手动 自动转换灵敏 功能完 好 指示正常 配电 设备接地电阻值小于 4 欧姆 3 1 3 4 变压器出口线电压 380V 5 范围内 原则上以进 户电压 220V 5 范围作为标准 干式变压器温度 110 度继电保护报警 155 度继电保护 延时跳闸 70 度变压器自动吹风散热装置动作 油侵式变 压器温度 105 度继电 保护延时跳闸 90 度继电保护报警 以上报警温度若产品 说明要求中有明确规定 应按照此规定要求动作 设备规格无明确要求的应按照上述 要求动作 发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施 3 1 3 5 电容补偿柜管理 A 功率因数能手动 自动调节控制 补偿柜内接触器动 作灵敏 放电电阻 熔断器可靠无 损坏 B 补偿控制手动 自动切换有效 C 补偿电容壳体无膨胀 相间对地绝缘电阻大于 0 5 兆欧 D 功率因数 不小于 0 9 3 1 3 6 高低配电柜内部连接螺栓无松动 无发热变色接线 仪表 蜂鸣器 电铃 按钮 指示灯完好无损坏无缺项 盘内装 置无异常响声 无焦糊气味 配电回路标识清楚准确 3 1 3 7 高压蓄电保护装置应灵敏可靠 电气操作工人应能识 20 别各种掉牌信号性质 3 1 3 8 操作直流柜 应急直流电源柜 应按设备使用说明书 要求作好蓄电池的充放电保养工作 平时浮充电压一般为 235v 255v 3 1 3 9 蓄电池 镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时 即使补充 电解液 蓄电池不应发生如下现象 A 电解液过少 露出部分极板 B 蓄电池外部短路 C 电池电压不正常 D 电极板膨胀 气塞孔堵塞 E 电解液内含有机杂质 F 爬碱严重 酸性蓄电池经常保持在浮充状态 定期作定充保养 电池端 子绝缘良好 表面清洁无电解液 电线绝缘完好无锈蚀 充电状 态不允许开盖 3 1 3 10 发生停电事故后 最多不超过 5 分钟 特殊困难不 超过 15 分钟 发电机必须能够启动运行 并至少能连续运行 4 小时 3 1 3 11 发电机设备 A 内燃机 减速箱 启动马达 发电机润滑良好 润滑油 泵管线接头阀门无泄漏 B 发电机 柴油内燃机 润滑油泵 启动电机 无异常声 音 异常震动 柴油发动机转速稳定 发电机输出电压符合标准 要求 C 备用柴油量保持在容器容量的 80 附近或确保电机连续 工作 24 小时的储备量油 冷水箱水量保持在容积的 80 以上 21 四滤应按体系文件要求及时更换 D 必须配备符合要求的两套蓄电池 至少每 2 个月轮流切 换使用 备有符合要求的切换开关装置 E 蓄电池组电压保持在 24v 左右 F 柴油储备房需设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火 系统 G 正常情况下 发电机转换开关应打在自动位置 按体系 文件要求每周启动运行一次 每次运行时间为 20 分钟 H 发电机接地可靠 对噪音污染已影响业主生活的发电机 房应有隔降噪音措施 3 1 4 消防设备实施系统 3 1 4 1 消防控制中心主机 消防联动控制柜运行可靠 消防 专用工具配备齐全 消防室内设有报警记录 3 1 4 2 消防水泵 喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵 转跳闸 不泄露 止回闸动作灵敏可靠 反向不泄露 消防栓配 置齐备 各配件功能良好 水流开关 水压力开关动作准确稳定 消防水泵每半年进行一次带载试验一次 并做记录 或按消防要 求执行 3 1 4 3 喷淋头 无泄漏 外观完整 消防烟感 温度传感器 定期检验并记录 3 1 4 4 消防排烟系统 消防广播系统 区域火焰报警器 各 种模块 处在良好工作状态 设施功能完备无损坏 31 4 5 卷帘门电气自动控制 电气手动控制 关门动作程序 正确 3 1 4 6 消防监控中心 A 录像画面清晰 画面切换稳定 录像带更换时间设定时 22 专人负责保管 B 音频视频线路接线牢固 布线规范 标识清楚 C 监视摄像头干净无尘 焦距调整 云台各角度动作灵敏 D 监控的控制设备运行状态良好 按旋钮 开关 插头 指示灯无缺损 3 1 4 7 管理项目建立检查制度并予以落实 检查记录完整 3 1 5 电梯系统 3 1 5 1 电梯准用证 年检合格证 维修保养合同完好 非维 修保养人员不得擅自运行维修 3 1 5 2 电梯运行稳定 开关门灵活 舒适感好 平层准确 轿厢通风 照明良好 3 1 5 3 电梯舒适性 运行时运行 用身体感觉确认从启动到 平层皆无异常震动 冲击及异常声响 3 1 5 4 平层状态检查 合格平层状态平层误差在正负 7mm 以内 3 1 5 5 曳引机制动器检查 检查曳引机转动时闸瓦制动带与 制动轮之间是否有想摩擦现象 检查制动工作可靠性和是否有不 正常的撞击声 闸瓦与制动轮间隙 0 7 毫米 制动器线圈温升应 不超过相应电梯温度要求范围 3 1 5 6 曳引机电动要求 轴承温度应不高于 80 度 电动机 连接应保持紧固 电机不应有异常声音 至少每年更换新的润滑 脂 3 1 5 7 曳引机减速器要求 应保持减速器内润滑油清洁和润 滑性能 油面高度保持在油标规定的范围内 其中 箱盖 窥视 孔盖和轴承应与箱体连接紧密不应漏油 蜗杆轴伸出端橡胶材料 23 机油密封 此处允许产生少量的润滑性涔油 每滴 3 5 分钟 减速器的机件和轴承的温度不高于 75 度 油温不高于 85 度 减 速器运行时避免产生不均匀的噪音或撞击声 紧固螺栓无松动 无锈蚀 3 1 5 8 曳引轮 防止钢丝绳槽内落底 钢丝绳与槽底的间隙 大于 1mm 3 1 5 9 限速器 限速器动作应灵敏可靠 润滑良好 保持限 度器张紧装置正常工作 断绳安全开关的可靠性 3 1 5 10 安全触板的动作应灵敏可靠 其碰撞力不大于 5 牛 顿 电梯故障停止运行时 在轿厢内能用手将门拨开 其拨力应 在 200 300 牛顿范围内 3 1 5 11 轿厢门完全关闭 安全开关闭合后电梯方能行驶 轿厢门刀对厅门地勘间隙为 5 8mm 轿厢地勘对厅门地勘间隙为 25 毫米 门厅锁齿合影不小于 7 毫米 层门外面不允许能用手 把门拉开 门扇下端距地砍应为 5 8mm 门垂直误差不大于 0 5 毫米 3 1 5 12 门导轨 电机 轴承 锁钩 臂及各滚轮应灵活转 动润滑良好 无锈蚀 门厅锁齿合应不小于 7 毫米 3 1 5 13 轿顶 机房设备 井道设施 底坑无杂物 无油污 无积水 设备无灰尘 3 1 5 14 轿厢导轨导靴 A 导轨自动润滑装置的储油盒油位 应保持最低要求油 位以上 B 检查滑动导靴的寸垫磨损情况 寸垫工作面磨损量小 于 1 毫米 间隙应均匀 C 导轨工作面要求光滑 无划痕 无损伤 导轨固定装 24 置螺栓应紧固 无松动 无锈蚀 3 1 5 15 缓冲器 A 油压缓冲器用油固点应在负 10 度以下 油面高度应保 持在最低油位以上 B 缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏 无锈蚀 C 缓冲器一低速压到全压缩位置 释放回复自由高度位 置时间应小于 90 秒 3 1 5 16 安全钳 A 传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑 动部位凃锂 其动作应灵敏可靠 B 安全钳锲块与导轨工作面间间隙一般为 4 毫米左右 3 1 5 17 钢丝绳 A 轿厢和对重侧的钢丝绳应张力均匀 B 钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时 在一个拧距内 最大断丝数不允许超过 32 根 C 断丝集中在 1 或 2 个绳股中 在一个拧距内最大断丝 数不允许超过 16 根 D 不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀 磨损的钢丝 绳直径不得小于原直径 90 补偿装置补偿链在运行中不允许产 生噪音 消音绳因完好无折断 无严重磨损 3 1 5 18 电梯电气部分 A 续电器接触器触电应吻合 无机碳和熔焊现象 控制 盘 各种开关 按钮 蜂鸣器 电铃 对讲 指示灯 照明不缺 损 工作正常 灵活可靠 接线端子压接牢固 导线编号清楚无 误 B 接地电阻小于 4 兆欧 动力线绝缘电阻大于 0 5 兆欧 25 控制线绝缘电阻大于 0 25 兆欧 3 1 5 19 盘车 救人设置于机房明显位置 平层标志明显 3 1 5 20 运行出现故障后 救援人员应在 10 分钟内到达现场 处理 3 1 5 21 如果电梯由分承包方维护保养 为包房电梯保养人 员应具有相应的资质证明 电梯的设备负责人每季度至少须向本 部门负责人提交对承包房维修保养工作的评估报告一次 并存档 3 1 5 22 电梯轿箱内各种设施完好 清洁卫生 无手印 污 迹 各类标识齐全 运行无异常声响 3 1 5 23 电梯机房 温度保持在 0 40 度之间 电梯盘车操作 作业指导书清晰 有效 室内卫生干净 曳引机无油污 无灰尘 3 1 5 24 管理项目建立检查制度并予以落实 检查记录完整 3 1 6 采暖及空调系统 3 1 6 1 采暖系统 锅炉 分气缸和水泵的出口压力数值恒稳 定 供回水温度在规定范围内 安全附件灵敏可靠 安全阀定期 人工排放 管道阀门无泄漏保温层完好 冬季供暖居室内温度不 得低于 16 摄氏度 3 1 3 6 2 燃油锅炉要求 A 锅炉的进水必须经过水处理 并对水质量定期定期进 行检测 B 流量开关 或其他流量传感器 动作要灵敏可靠 动 作选择要符合锅炉安全流量要求 安全保护功能 C 锅炉排烟道要通畅 锅炉运行时燃烧室内应保持 0 20 26 毫米水柱微负压状态 D 正常状态下燃烧器自动一次启动成功率 95 98 第 一次自动点火不成功要查明原因 第二次自动点火需有 3 分钟以 上的安全排风延时 E 火焰传感器对明火有信号输出 高压点火变压器电压 5000 10000V 点火电极绝缘不漏点 间距 3 5MM 燃油泵输出 压力达到额定值 10 30 巴 BAR F 锅炉本体 阀门 法兰 管线 油管 燃烧器 无漏油 漏水 无锈蚀 螺栓紧固 G 温度控制体系要稳定可靠 能满足供暖要求 炉内水 流与燃烧器电气安全联锁动作可靠 3 1 6 3 热力换热站供暖 A 对市网供热 热量计量或热水差压 温度 流量等计量 仪器 精度高于 0 5 级 传感器 变送器显示表 传输线等连接 牢固 接线有标识 B 换热器应按照铭牌压力 流量 温度 换热面积 使 用 换热器设备应设有排气阀 排污阀 设备应有水质和介质的 实际情况 定期的检查和清晰 1 3 年 设备若长期不使用时 应将夹紧螺栓放松到说明书中规定的尺寸 每年换热器第一次使 用时应换热器两侧同时逐渐增加压力 C 热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态 下长期运行 以免损坏泵的密封装置 泵电机避免超过额定电流 运行 轴封泄漏应小于 3 滴 分 管道泵每次大修期间进行润滑 脂润滑保养 D 分水器 集水器无泄漏 无锈蚀 保温状况良好损坏 率小于 5 排污阀 压力表 进出阀标识清楚 无泄漏无锈蚀 27 E 对锅炉供热时 膨胀水箱应保持一定水位或系统排气畅 通 对市网供热时 为防止水击 开启总进气阀前应将分气缸排 污阀打开 缓缓开启蒸汽阀 先将凝结水排干净 待排出全是蒸 气为止 3 1 6 4 空调补水装置 A 高位水箱补水系统要求 水箱应无泄漏外面无锈蚀 溢流水管无堵塞 水位控制装置应灵敏可靠 采用闭式定压补水 应按设计要求每两小时查一下电接点压力表指针应在区间范围 补水箱有一定水位 补水泵的阀门和电控箱在正常状态 B 变频补水系统的要求 热水膨胀控制装置安全可靠 膨胀压力设定准确有效 变频器 水泵马达 压力传感器 执行 器 调节器工作稳定可靠 补水压力控制准确稳定 波动压力小 于 0 05 兆帕 3 1 6 5 循环水系统 A 采暖循环水过滤器要求每年清理一次 过滤网按照水 泵和系统设备要求配备 一般要求粒度小于 0 2 毫米 过滤器 排污阀 旁通阀无锈蚀 无泄漏 开关灵活 B 风机盘管设备要求 出口风速 温度达到额定值 风 机控制灵敏可靠 按钮 指示灯齐全 电机运转无噪声 电机运 行电流小于电机额定电流 设备无漏水 保温良好 风机盘管回 风每半年清洗一次 3 1 6 6 电加热采暖 A 电热膜装置 导线绝缘电阻大于 0 5 兆欧 B 电热膜 空气开关 导线 接线端子无发热 无变色 无焦糊气味 28 C 空气开关过负荷保护 短路保护灵敏可靠 3 1 6 7 冷空调系统 冷却塔噪音小于 65 分贝 设有防鼠虫 措施 滤网清洁 冷凝水畅通 转动部位无异响 冷却水 冷冻 水的检测报告齐全 3 1 6 8 冷却塔设备 A 电机 风扇联接良好 转速风量达到设备要求 B 减速器润滑油位在油标或油尺上下范围内 润滑油应 不含渣 不变色 粘度良好 C 风机扇叶安装牢固 不变形 运动无震动 布水器出 水角度一致 水量均匀 运转灵活 D 滤料应整齐排列无损坏 经过滤料到节水盘应如下雨 节水盘中自动补水阀应动作可靠 盘中水位在水塔运行时不缺水 停塔后盘中水不溢流 运行时塔外允许有少量漂水 3 1 6 9 冷却水 冷水系统 A 冷却水水流开关 冷冻水水流开关 或其他类型传感 器 应稳