物流地产：凭啥成下一个风口

物流地产 凭啥成下一个风口 作为以投研为导向的专业财富管理公司 海银财富秉承独立 专业的精神 投研团队定期发布代表海银独立研究成果的文 章和报告 阐述海银财富对市场和资产配置发展趋势的观点 物流地产属于房地产运营ToB端重要细分领域 是经营现代 化物流设施的载体 其以物流园区为核心 提供包括园区租 赁 园区运营 配送服务 增值服务 基金运营等一系列ToB 端服务 物流地产大多采用开发加持有的模式 大部分会持 续运营几十年 因此后续的运营管理能力与开发能力同样重 要 这与传统住宅地产注重开发和销售的商业逻辑大相径庭 海银财富研究认为 与商业地产相比 我国的物流地产仍 处于发展扩张初期 由于受经济增速以及行业需求膨胀的影 响较大 加之我国的物流地产大多建造于90年代前 需求的 增长以及设备的迭代使得其内部扩张的欲望非常强 一 物流红利政策密集出台 2014年9月 国务院印发 物流业发展中长期规划 2014 2020年 强调着力降低物流成本 着力提升物流企业规模 化 加强物流基础设施网络建设 2017年8月底 国务院印发 再次发布 关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展 的意见 意在通过推动物流降本增效以促进产业结构调整 和区域协调发展 培育经济发展新动能 提升国民经济整体 运行效率 意见 指出 为了推动物流降本增效 将给予政 策扶持 着力营造物流业的良好发展环境 提升物流业发展 水平 以配合和推动实体经济健康发展 意见 指出 到201 8年 社会物流总费用占国内生产总值的比重较2015年降低1 个百分点以上 按照2016年74 4万亿GDP总规模计算 缩减 成本目标接近1万亿 二 推动物流行业发展 基础先行 结合国务院 意见 提出的降本增效观点 从美国物流行业的 发展经验来看 美国现代仓储概念产生较早 根据CBRE的研 究报告显示 截至2016年 美国本土现代物流设施总存量约3 7亿平方米 且近三年全美高端物流仓储面积年均增长率约 为 1 3 高端仓储设施智能高效 受益于高端仓储设施的普及 美国物流成本逐年降低 而根据中国物流与采购联合会提 供的数据 2016年我国社会物流总费用为11 1万亿元 物流 费用占GDP的比值通常作为衡量一个国家物流发展水平的 标准 我国2016年的数据在18 左右 是美国的5倍之多 图1 中美物流成本占GDP比重 单位 图2 中美物流仓储面积对比 亿方 图3 中国人均储藏面积严重低于美日 海银财富研究发现 目前我国人均仓储面积仅为0 86平方米 严重低于日美平均水平 而我国高端仓储物流设施仅为0 2 亿平方米 对比通用仓储面积总量8 6亿平方米 高端仓储设 施仅占总供应量的2 33 对比物流行业较为成熟的美国 高 端仓储占供应总量的一半左右 我国现有的物流仓储设施约 70 建于90年代之前 难以满足现代企业的需求 高端物流 仓储供应显著不足 就 意见 角度来说 降低1 的费用意味 着需要节省0 74万亿亿人民币 提高物流仓储行业效率 智 能物流发展势在必行 海银财富认为 智能物流仓储是连接制造和客户端的核心环 节 仓储的自动化和智能化可有效节省劳动力 土地和租金 成本 提升物流运输效率 主要功能涵盖自动运输 智能分 拣 无人库房等 仓储在智能物流系统中占核心地位 随着 物流信息化技术和物联网的应用 结合高速输送和分拣设备 自动控制技术 智能机器人堆码垛技术 移动计算基数 数 据挖掘技术等的智能仓储成为核心诉求 图4 现代化仓储与我国目前大部分的仓储水平 三 仓储物流的潜力 高端物流仓储设施极度匮乏 根据CBRE研究报告显示 中国 高端物流设施面积为0 2亿方 通用仓储面积为8 6亿方 加之 我国大量仓储设施建于90年代之前 设施老旧 难以满足现 代企业以及日益增长的电商行业需求 高端物流仓储供应量 显著不足 在双11等电商配送高峰期国内物流业基础设施不 完备的现状显露得尤其明显 基于此 海银财富研究团队认为 现代物流业的趋势以及对 高端仓储物流的主要需求集中于 1 行业聚集化和流程模块化趋势 物流行业在未来多种趋势 的聚集化 衍生出平台化 如菜鸟和京东物流以大数据和智 能化为基础的物流综合服务平台 联盟化协作的集团 如普 洛斯 菜鸟和京东物流 苏宁物流等以大数据和智能化为基 础的物流综合服务平台 由于效率和成本的要求 传统的人 工密集型物流仓储作业将会逐渐消失 图5 中美网络零售额对比 2 人工智能及物联网将会深度参与物流行业 在电商及制造 行业物流密度及需求如此旺盛的今天 传统的承包制个人运 营已经完全不能满足现代化物流仓储的需求 物流行业势必 会变成一个以提升效率和控制成本为核心的数学问题和逻 辑问题 在这个过程中 能够兼容无人化 智能化的高端物 流仓储设施是大势所趋 3 政策和金融大力支持物流仓储行业 关于物流行业的降本 增效已经成为基本共识 最新出台的政策首次提出了 物流 基础设施 的概念 在未来高端物流基础设施 物流通道的完 善 特色物流产业园区将会是政府扶持和资本投资的重点 四 物流地产的年化回报明显高于其他产业 由于高端物流仓储设施供应明显不足 且该矛盾在短期内难 以缓解 物流地产租金稳步提升 空置率持续下降 在不动 产收益率与价格普遍倒挂的情况下 收益率明显高于住宅和 商业地产 Wind数据显示 北上广深四个核心城市租金自20 08年末开始持续上涨 2008 2016年间涨幅超过大半 2008 2013年北京 上海物流地产的年化回报率分别达到6 5 和6 7 同期住宅回报率分别仅为2 6 和3 物流地产租金上 涨主要是由于我国物流基础设施建设量不足 不能满足日益 增长的行业需求所致 图6 物流地产回报率明显高于其他物业 图7 北上广深