设备考察报告_1

第 1 页 共 10 页 设备考察报告设备考察报告 范文 考察内容 关于人防通风设备及水箱确定 考察厂家 河北科力空调工程有限公司 考察地点 河北省枣强县富强北路 167 号 参加人员 潘工 聂瑞生 陈志国 公司以 冀峰 商标注册 主要产品有 空调系列产品 FP 系列风机盘管 ZK 系列空调 机组 FK 系列铝合金风口 FHF 系列防火调节阀 HYF 系 排烟风机 消声器 冷却塔等 工业搪瓷制品 SMC 水箱 不锈钢水箱 搪瓷水 箱 镀锌钢板水箱等 管道 罐系列产品 管道 罐 大口径 PVC PE 管道 瓦斯管道等 消毒剂系列产品 一元化粉状二氧化氯消毒剂 中央空调清洗剂 油井解堵剂 灭藻剂 脱色除臭剂 等 新材料系列产品 防眩板 护栏 护网 污水厂 用转碟曝气机 拉挤型材 格栅 填料 采光板及各 种玻璃钢制品等 30 个系列 280 多种规格 产品覆 第 2 页 共 10 页 盖全国各省市 首先去的是通风管道加工基地 查看风管加工情 况 加工区正在加工通风管道 原材料为热镀锌板 经检查为 外表镀锌层光亮 没有氧化脱层现象 板材平整 管道法兰平整 风道规矩 车间各种设备 正在运行 有折边机 咬口机 数字折方机 等离子 切割机等 加工完的通风管道标准 工艺先进 然后 去可库房查看人防专用通风设备 有防爆波阀和除湿 机 过滤器和人防两用风机 库房宽大平整 设备码 放整齐 最后去玻璃钢水箱生产基地考察 首先查阅厂家 资质原件 经查阅核实资质齐全有效 然后去车间实 地考察生产情况 车间内各种设备在运行 设备齐全 先进 水箱的玻璃钢板块尺寸一致 孔距一致 韧性 大 板材码放整齐 对该公司考察分影像资料介绍 查看生产现场和 参观材料库 成品库 总体感觉原材料存充足 生产 工艺先进 质量达到国家标准 使用该公司产品应放 心 质量有保证 参加人员 建设单位 监理单位 第 3 页 共 10 页 一 美国物业管理的现状 美国是世界上最发达的国家 综合国力远远超过 其它国家 同时也是市场经济体系最为完善的国家 在这一社会背景前提下 形成了美国高度专业分工协 作的物业管理市场运作体系 美国物业管理研究院有一个集管理 科研 培训 经营于一体的组织结构 在各大地区设立有分部 其 总部的机构设置 2 高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理 的重要特色之一 在美国 任何人要想从事物业管理 均须获得相应的职业资格 这种资格管理主要不是针 对企业 而是针对管理者个人 这与我国目前现行的 企业资质管理不同 美国物业管理资质分三种 CPM 注册物业经理 ARM 注册住房经理 AMO 注 册物业公司 还有一种过度性的叫 CPM Candidate 是成为注册物业经理前的专业资格 负责资质管理工 作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行 业道德规范 使上述资格 特别是注册物业经理资格 入门有相当难度 从而既保证了注册物业经理人队伍 的质量 也使这一职业成为具有较高社会价值的热门 选择 3 成为 CPM 的职业要求 第 4 页 共 10 页 申请人向 IREM 提出申请 取得预备 CPM 资格 申请人必须填写申请表 交申请费 有高中以上学历 符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作 预备 期一般五年 最短一年 最长十年 若是申请人曾经 从事物业管理或房地产相关工作 取得其他经历分 也可少于五年 申请人取得预备资格后 需按照 IREM 设计的一 套考核制度 取得 260 分 其中 160 分为必修分 100 分为选修分 IREM 课程 30 分必修分 多达 100 分选修分 IREM 每年在总部和各地分部举办培训班 每年初 IREM 就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员 课程内容主要包括物业维修管理 人力资源管理 多 用途物业的推销和租赁 房地产的财务及其策略 物 业管理效能评估 物业投资环境评估和就某一物业写 一个物业管理计划 CPM 证书考试 30 分必修分 0 选修分 考试内 容涵盖维修保养 人力资源管理 促销和租赁 财务 运作 日常管理 法律和风险管理 管理策划 20 分必修分 0 选修分 IREM 提供 管理策划手册 学员就某一实实在在的物业写一份管 理方案 充分反映学员的实践经验和理论知识 第 5 页 共 10 页 道德规范 20 分必修分 0 选修分 每一个申请 人必须修这一课 牢记并严格遵守 CPM 职责道德规范 正规学院教育 0 必修分 多达 90 分选修分 地产 经济学 法律 金融或经营管理的学士折 70 分 其他专业的学士折 60 分 其他成人教育 0 必修分 多达 100 分选修分 IREM 承认其他 15 个房地产协会提供的课程 IREM 在 培训手册中均有列明 其他要求 经 IREM 地方分部批准 交清分部和 总部的会费 一直严格遵守 CPM 的职责道德规范 经 IREM 理事会批准 4 美国物业管理队伍的基本情况 全美国目前只有 CPM9500 多人 AMO363 家 负 责管理着全美价值 8795 亿美元的各种物业 在 IREM 的长期有计划的发展下 美国物业管理队伍均衡发展 保持稳定 高素质 体现如下几个特点 专业分工 公司多以 CPM 为核心 其他人员围绕 CPM 工作 所以规模一般不大 某物业管理公司 具 有 AMO 资格 管理住房 380 多栋 康斗 20 多栋 和一些公寓 但整个公司只有 4 个人 董事长兼总裁 为 CPM 同时拥有代理 开发 建筑等资质 主要负 第 6 页 共 10 页 责对外开拓 制定发展计划 管理决策 副总兼财务 主要负责公司财务收支 报表 帐务和内部管理 两 个办事员按照指令工作 一天到晚忙于电话 传真 电邮 午餐都要错开来吃 他们就好像大公司的调度 负责根据业主要求 联系 安排维修公司 清洁公司 绿化公司进行日常和特殊的管理事务 注重经营的综合服务 一是 CPM 的时间分配和收 入结构上 以物业管理为主 代理 咨询 估价开发 也属重要内容 二是管理物业方面 以住宅和非住宅 并重 三是组织类型上 CPM 除主要在物业管理公司 外 在地产开发 建筑 投资信托 银行等行业中均 有分布 5 美国物业管理的内容 日常维修保养 依靠专业公司 对于物业的日 常维修保养 物业管理公司起一个组织 调度和负最 终责任的作用 由于社会分工的发达 大多数物业管 理公司本身并不备有维修养护人员和设备 房屋及其 设备设施由专业公司承担 各类设施还由各对应的专 业公司承担 卫生由卫生清洁专业公司承担 一般每 周清洁和清运垃圾 2 次 绿化有绿化专业公司承担 一般绿化人员每周前来修剪 杀虫或施肥 1 次 绿化 喷灌基本自动化 定时自动喷水 第 7 页 共 10 页 保安服务不是物业管理的法定内容 各物业根据 业主公约规定而不同 一般物业管理都不包括治安 尤其是住宅 基本没有保安 基本原因有三 一是保 安人工费昂贵 二是有保安反给人不安全的感觉 别 人会认为是不安全才请保安的 物业难免贬值 三是 技防的普及 技防公司可以提供完善 迅速而又廉价 的服务 还有一个原因是警察和消防队的快速反应 物业管理一般不设 24 小时值班 上班时间以 外发生的紧急事情 由政府的 911 办公室处理 物业 管理成本大大减少 IREM 的解释是减少社会资源消 耗 无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事 情 政府的一支队伍就可以应付一大片 二 美国高层楼宇设备管理的特点 2 注重节约能源 用高科技手段减少能源支出 参观 6500 Wilshire Boulevard 大厦 给我们印象最 深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源 不惜投 入重金改造楼宇设备 通过技术手段降低能源 该大 厦已连续三年获得美国环保署 能源之星奖 通过 投资改造 大厦能源管理系统 包括空调系统中的自 动温控 冷冻机自动切换 所有空气处理机组 冷却 塔风扇及车库送排风均安装了调速电机 大厦全面安 装了照明探测控制系统及节水阀 仅车库排风机使用 第 8 页 共 10 页 变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万 美元 3 注重设备管理环境 提高设备使用寿命 该 大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持 在参观 中我们发现 每一处设备间环境整齐 物品摆放井然 有序 室内及设备本身洁净无尘 油漆一新 其干净 程度令我们惊叹 同时 管理者严格设备管理程序 规范严格 设备检测均有明确的周期规定与现场检测 记录 三 本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启 示 1 美国的物业管理注重物业经营服务 物业管 理的内涵较广 除以物业管理为主外 涉及中介代理 咨询评估 出租出售 开发销售等房地产行业多个领 域 这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的 物业管理基本业务内容状况形成很大反差 注重物业 经营 一方面扩大了物业管理的领域 通过多样化经 营扩展利润空间 规避行业风险 美国的物业管理企 业有 40 的收入来自于物业管理以外的经营活动 这 对我国目前利润水平过低 经营管理举步维艰的物业 管理企业不能不是个重要启示 另一方面 涉足较高 端的房地产行业业务内容 可以有效地提高物业管理 第 9 页 共 10 页 队伍的整体素质 转变物业管理仅从事简单劳动的对 外形象 在美国参观中 感到美方的物业管理人员素 质高 干劲足 职责满意度高 94 的物业管理人员 具有高等教育学历 要提高我国物业管理从业人员的 素质与水平 就要提高行业的吸引力 扩展行业的利 润空间和业务空间 涉足房地产高端业务内容 自植 梧桐树 外引金凤凰 2 美国高度职业化的物业管理队伍 保证了美 国的物业管理能够保持在较高水平上 参观学习中 给我们很深印象的是 美国职业化的物业管理人员十 分珍惜自己得来不易 又具有很高社会与经济价值的 注册资格 有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿 望 他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业管理这 一社会服务事业 这即保证了他们自己的较高社会地 位和经济收入 也保证了美国物业管理的世界级水准 从物业管理行业来说 高度职业化 严格注册资格的 筛选程序 限制注册人数 都保证了注册物业经理等 资格的整体质量与素质 提高了美国物业管理研究院 在全美物业管理行业的地位与信誉 使资格注册这一 行业管理手段步入良性循环轨道 我们认为 美国的 职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴 3 注重环保与节能 是此次赴美考察中感到的 第 10 页 共 10 页 重要特点 在参观考察 6500 Wilshire Boulevard 大 厦中看到 大厦的业主与管理者对环保节能有明确的 目标与计划 业主肯下功