菜市场招商方案[1]

康平菜市场招商初步方案康平菜市场招商初步方案 本方案主要包括市场二层和一层外铺部分 本方案主要包括市场二层和一层外铺部分 2 一 项目整体定位一 项目整体定位 康平片区首家提供创新化服务 经营管理的新型综合市场及升康平片区首家提供创新化服务 经营管理的新型综合市场及升 级创新的社区生活服务中心 级创新的社区生活服务中心 释义 原三村市场是康平片区主要的市场之一 附近居民绝大 多数都有在此消费的经历 因此在康平区域中享有广泛的知名度 当项目重新建设后 一定要延续其原有知名度并提出升级创新的概 念 升级创新不仅体现在建筑硬件的更新 更从服务 经营管理等 软件方面进行升级 使消费者得到实惠和新颖的消费体验 最终成 为周边居民的一站式生活服务中心 因此新市场定位在针对消费者的服务方面 针对市场自身的经 营方面 针对经商者的管理这三个方面进行创新 最终形成一个能 长久发展并创造良好经济效益的升级创新版的 三村市场 二 总体招商策略二 总体招商策略 项目的定位即是我们要实现的目标 围绕着如何形成生活服务 中心及创新的理念 在招商工作中将采取如下策略 1 1 内外同步启动 互相促进 内外同步启动 互相促进 项目所处地段比较优越 人气较旺 目前市场一层内部 摊位 和内铺 已完成招租 待租部分主要为一层外铺和二层商业空间 无论哪部分商业面积实现招租并开始经营 都会对市场整体商业氛 围带来良性影响 并减轻后续招租工作压力 因此招商工作应全面 展开 仅对少量铺位进行技术性销控即可 3 2 2 蓄水养鱼蓄水养鱼 式的招商思路式的招商思路 商业地产是一个商业与地产行业对接的复合领域 因此一定要 符合商业领域的基本运作规律 一般情况下商圈成熟都需要一个培 育期 至少需要 2 3 年才能进入稳定经营阶段 因此要奉行 蓄水 养鱼 政策 在培育期考虑商圈培育的规律 让利于业户 在租金 定价上考虑商家的承受能力 降低自己的过高的期望值 对业户进 行扶持 给业户喘息的机会 3 3 招商与经营兼顾 招商与经营兼顾 商业地产操作最重要的阶段是招商和经营 二者之间是相辅相 成 相互依存关系 招商过程中要考虑到对后续经营的影响 同时 注重经营管理 引进先进的管理机制 引导业户良性发展 否则一 旦经营者关门 开发商同样要关门 经营者失败 开发商同样失败 两者一荣俱荣 一损俱损 4 4 制定创新的市场经营管理模式与服务模式 制定创新的市场经营管理模式与服务模式 在市场经营过程中 要体现 升级创新 的思路 优化经营管 理模式 提供创新 升级化的服务模式 引入超市化选购 配送 定菜 无公害检测 公平秤 特价专区 净菜服务 会员制服务等 特色化服务 三 市场招商形式与范围三 市场招商形式与范围 1 1 市场招商形式 市场招商形式 4 市场一层外铺部分 建议市场一层外铺部分采用自由 灵活的招商方式 以套为单 位 进行招商 业户可根据需求自由组合 开发商只对业态进行原则性 管理 不做具体划分 以业户自发形式结合整体调控 形成外铺业 态的组合格局 市场二层部分 建议市场二层商业空间采用整体招商或大面积分割招商 四 五家联合 的方式 如下图所示 鉴于项目周边九隆街及华信家园等项目均有相当体量的物业招 商 本案二层整体招商或大面积分割招商易形成一定的独特性和市 场独有性 有利于市场竞争 尽管整体或大面积分割招商短时间内租金收入要低于零散经营 但就长期经营的稳定性和商圈商业氛围的培育来看一定优于零散经 营 同时可以有效降低运营风险 另外开发商可不必为市场管理专 5 门单独组成一个职能部门 有利于降低运营成本 2 2 市场招商范围 市场招商范围 市场一层外铺部分 市场一层外铺的招商范围包括 餐饮 服装服饰 品牌专卖店 食品店 美容美发 通讯器材等业态 市场二层商业空间部分 市场二层整体招商与大面积分割招商范围包括 餐饮 超市 培训机构 康体健身 娱乐中心 干货代理批发 小商品代理批发 等业态 四 市场硬件设施修改建议四 市场硬件设施修改建议 1 1 一层与二层连体经营 缩小二层经营面积 一层与二层连体经营 缩小二层经营面积 外网点是招租价值最高的部分 如果 能将二层局部与一层连体招租 不仅能实 现较好的经济价值 同时增加了外网点房 可供招租的总面积 两层合并可以在租金 方面互补 但总体价值仍保持不变 利于 招租 同理 二层商业面积会缩小 可以 降低整体招租的难度 2 2 小面积 总租金低的商铺分隔形式 小面积 总租金低的商铺分隔形式 现有大部分外铺均为面宽 4 米 进深达 10 12 米的 长筒式 6 店铺 该种店铺对于经营者来讲可选性较低 对于需求小经营面积 的业户来讲租金总价过高 因此建议采取如下图所示的间隔方式 分隔出部分小进深的铺面 降低其租金总价 灵活多变 以应对未 来客户及市场发展的不同需求 另外对于处在入口两侧和拐角处的店铺 可为其两面开门 变 小面宽为大面宽 变一面临街为两面临街 尽量提升商铺价值 3 3 二层商业直通西向街道 二层商业直通西向街道 目前二层的主要通道为一层市场内设置的自动扶梯 南入口 这种格局不利于二层整体招租或分割招租 建议采取在二层直接设 通道至祥和路的方式将二层与人流较大的主要街道连通起来 如下 图所示 将二层商业空间变成为拥有独立出入口且能直接连通交通 要道的 临街旺铺 7 五 总体推广策略五 总体推广策略 1 1 充分利用 充分利用 三村市场三村市场 知名度 结合项目定位提出升级创新概念知名度 结合项目定位提出升级创新概念 充分利用项目前身 三村市场 所具有的知名度 广泛进行宣 传 同时结合项目定位提出升级与创新概念 一方面展示项目超前 的硬件配套设施 以此提高客户的信心 另一方面向客户灌输全新 的经营理念和服务理念 以此吸引更多的客户关注 2 2 一站式生活服务中心的主题定位推广 一站式生活服务中心的主题定位推广 以打造康平片区一站式生活服务中心的主题定位来进行推广 以中心位置 方便快捷 大体量和丰富业态组合等方面为主要支撑 点 塑造项目片区核心的整体推广形象 3 3 偏重营造现场氛围组织推广 偏重营造现场氛围组织推广 本项目的主要消费群体为康平片区居民 因此招商也具有一定 的区域局限性 大部分客户为居住在康平或在本地有经营店铺的群 体 推广中应偏重于现场的包装和招商氛围的营造 通过各种广告 牌 横幅 指示牌等形象识别系统全面包装项目 以此展示项目 8 吸引客户注意 4 4 以活动带动市场经营促进整体招商 以活动带动市场经营促进整体招商 强调将促销活动作为项目招商的主要推广方式 定时组织各种 促销活动 如各种文艺节目表演 特价产品限时销售等 以此带动 市场内部摊位和内铺的经营 提升市场人气 扩大项目的影响 以 内部带动外部 从而促进项目整体招商推广的进行 六 目前招商工作的具体执行六 目前招商工作的具体执行 目前市场内部经营情况不是十分理想 外围仍有部分工程正在 施工 周边道路并未完全开通 会对项目的全面招商产生一定的影 响 因此建议首先进行促进内部经营的活动 以及市场全面包装 招商方案讨论等工作 为市场整体招商全