房地产开发基本流程(图解)

房地产开发流程图解 一 项目立项阶段 投资机会研究投资机会研究 申领项目申领项目 选址意见书选址意见书 及及 项目立项批文项目立项批文 申请定点申请定点 申请购置土地 办理申请购置土地 办理 土地产权手续土地产权手续 申领规划红线图 规划设计申领规划红线图 规划设计 条件通知等文件条件通知等文件 申领申领 建设用地建设用地 规划许可证规划许可证 房地产开发流程四阶段 一 项目立项阶段 二 项目前期准备阶段 三 项目建 设阶段 四 项目销售及售后服务阶段 首先对投资地区投资地区和投资投资 环境环境进行研究 分析 根据 对自然资源的了解和市场情 况的调查以及对国家的经济 政策和政治环境等情况进行 综合分析预测 找到最有利 的投资机会 为投资机会的 选择提供依据 选址意见书 是 项目进行设计 开发和 管理的重要依据 申领 项目选址意 见书 时需向主管部门 提交地址申请报告 有 效的项目建议书等 项目立项批文 是有计划管理部门颁发 确认开发项目通过审核 是可以进行开发建设的 文件 申领 项目立项批 文 的时候需向主管部 门提交可行性报告可行性报告 立立 项申请书项申请书 资金来源说资金来源说 明明 房地产开发物业类房地产开发物业类 型型说明等 到城市规划管理部门城市规划管理部门申 请定点 需向规划部门提交有效 的项目立项批文项目立项批文 选址意见选址意见 书书 申请定点报告申请定点报告 申请用申请用 地报告地报告 企业的资质证明资质证明 营业执照营业执照 法人代表委托书法人代表委托书 等文件或证书 到土地管理部门土地管理部门办理土 地出让或转让手续 签订土土 地使用权出让或转让合同地使用权出让或转让合同 并缴纳土地使用权出让金 被申请建设用地现 状地形图 根据开发项 目的性质和所处地段条 件提出用地范围 外部 限制条件 提出规划设 计要点 包括建筑密度 容积率 建筑层数 高 度 体量红线等 提交建设用地规划建设用地规划 设计总图设计总图 供规划管理规划管理 部门部门审核 然后由规划 管理部门核定用地面积 报经政府批准 发给开 发商 建设用地规划许建设用地规划许 可证可证 二 项目前期准备阶段 选择勘探队伍和设计单位选择勘探队伍和设计单位 申领申领 工程规划许可证工程规划许可证 和和 施工许可证施工许可证 申领申领 房屋拆迁许可证房屋拆迁许可证 做好做好 七通一平七通一平 工作工作 选择承包单位选择承包单位 选择监理单位选择监理单位 通过招标招标选择勘察 队伍进行地质勘察和设 计单位进行建筑设计 建设工程许可证建设工程许可证 是由 规划管理部门规划管理部门审批颁发的 施工许可证施工许可证 是由建设建设 单位单位 即开发商 而不是有施 工单位负责申领 在开工前办理 未经许可 不得擅自开工 房屋所在地的市 县人民政府房屋拆迁管房屋拆迁管 理部门理部门经过审查后 为 符合条件的折迁人颁发 的据以实施拆迁的有关 证书 拆迁程序为 拆迁程序为 拆迁调查 制定拆迁安置计划 申领房屋拆迁许可证 发布拆迁公告 与被拆迁人签订协议 动迁验收 办理拆迁房屋产权灭籍 和土地使用证 使土地 生地 在通过一级 开发后 能达到具备上水 雨污水 电力 暖气 电 信和道路通以及场地平整 的条件 使二级开发商可 以进场后迅速开发建设 主要包括 通给水 通排 水 通电 通讯 通路 通燃气 通热力以及场地 平整 通过招标选择承包商 招标一般流程 拟定招标方式 准备文件 编制标底 向招标主管部门申请招标 发布招标通告 对承包企业的资格进行预审 发送招标文件 招标工程交底与解答 开标 评标 决标发出中标 通知及签订合同 通过招标方式招标方式选择 监理单位 接受建设单 位的委托 承担其项目 管理工作 三 项目建设阶段 组织承包商进场组织承包商进场 加强开发项目工程管理与监控加强开发项目工程管理与监控 申领申领 商品房预售许可证商品房预售许可证 项目的竣工验收项目的竣工验收 1 组织监理单位进行 监理 2 组织业主负责供应 的材料 设备订货 1 配合承包商做好 各项工作 2 按时提供施工现 场 完成场地的 七 通一平 3 及时提供以约定 数量的图纸 组织以 约定的由开发商负责 订购的材料设备及时 进场 4 协助承包商做好 接受验查工作 5 对项目的投资 进度和施工质量进行 监控 6 进行合同管理 7 有效地协调参与 项目单位的关系 到房地产市场管理部门 申请 应具备条件 1 建设项目各种批准 手续齐备 且已确定竣 工交付使用日期 2 已完成建设项目投 资的 25 或已完成单体 项目的主体结构 即结 构封顶 3 已确定预售的监管 机构和监管方案 4 已制定房屋使用维 修公约 应提交的材料 1 开发商的营业执照 建设项目的投资立项 规划 用地和施工等批 准文件或证件 2 工程施工进度计划 3 投入开发建设的资 金已达工程建设总投资 的 25 以上的证明材料 4 商品房的预售方案 方案应说明商品房位置 装修标准 交付使用日 期 预售总面积和交付 使用后的物业管理等内 容 应附有商品房预售 总平面图 建设工程竣工验收应当具 备下列条件 1 完成建设工程全 部设计和合同约定的各项 内容 达到使用要求 2 有完整的技术档 案和施工管理资料 3 有工程使用的主 要建筑材料 建筑构配件 和设备的进场试验报告 4 有勘察 设计 施工 工程监理单位分别 签署的质量合格文件 5 有施工单位签署 的工程保修书 不符合 上述条件的工程 建设单 位不得组织工程的竣工验 收 应提交材料 项目开工报告 竣工报告 分部分 项工程技术人员名单 图纸会审及交底 记录 设计变更通知 技术变更核定单 工程质量事故调查处理资料 测量放线 资料 材料构件设备合格证明 试验检 验报告 隐蔽工程验收记录 施工日志 竣工图 质量检验评定资料 竣工验收 资料等 四 项目销售及售后服务阶段 办理竣工后的产权登记手续办理竣工后的产权登记手续 申领申领 商品房销售许可证商品房销售许可证 与物业公司签订物业委托管理合同与物业公司签订物业委托管理合同 提交相关材料提交相关材料 与用户签订商品房销售合同或租赁合同与用户签订商品房销售合同或租赁合同 做好物业管理工作做好物业管理工作 新房竣工后 3 个月个月 内内申请办理所有权登记 登记时需提交建设 许可证和建筑图纸等图 件 向主管部门交 验主要的证明文件 及相关资料 如 项目批文 规划红 线图 土地权属证 明文件 建设用地 规划许可证 建设 工程规划许可证 房屋竣工验收资料 及平面图 价格申 请表等 包括管理和服务 两方面 管理 掌握物业的变 动 使用状况 使房 屋设备和配套设施及 时得到修复 更新 保养 服务 以充分保障产 权所有人 居住者和 使用人的各种需求 及时提供各类服务 以方便用户 物业管理范围 1 治安消防服务 2 环境卫生服务 3 维修保养服务 4 绿化养护服务 5 家居服务 物业管理服务物业管理服务是物物 业管理企业业管理企业受物业产权物业产权 人人 使用人委托使用人委托 以有 偿方式对