房地产估价思考题

房地产估价思考房地产估价思考 1 房地产与房地产价格房地产与房地产价格 1 房地产的实体状况与权益状况如何区别 P2 物质实体物质实体 房地产中看得见 摸得着的部分 分为有形实体 实体质量 组合功 能 权益权益 房地产中无形的 不可触摸的部分 包括权利 利益和收益的组合 所 有权 使用权 租赁权 抵押权 典权 地役权 空间利用权等 2 实体状况好的房地产 其价值是否必定高 答 不一定 其价值与附带权益相关联 受到附带权益的制约 3 引起房地产价格上升的原因有哪些 P14 答 对房地产本身进行投资改良 通货膨胀 房地产的稀缺性 外部条件改善 4 房地产价格的特征主要有哪些 大点 p18 答 受区位影响 本质上是房地产权益的价格 出售价格和出租价格并重 形成基础是长期和综合考虑的结果 房地产价格通常是个别形成的 容易受交易者的个别因素的影响 2 房地产估计房地产估计 2 房地产估价的估价目的有哪些 记住三点即可 p26 答 估价目的可以体现在地产与房产管理 房地产交易 企业经营和产权变动 房地产保险 损坏 赔偿和税收 房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面 4 房地产估价的行为准则是什么 P32 答 独立 客观 公正 5 房地产估价应遵循的技术原则有哪些 P33 答 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 替代原则 谨慎原则 6 遵循合法原则 具体来说应当做到哪几点 P33 答 1 产权合法 2 利用 使用合法 3 处分方式合法 4 估价过程合法 10 替代原则的经济学原理是什么 效用相同 价格低 价格相同效用高 答 一般来说 消费者的消费行为总是以使其消费效果的满足程度达到最大为 目的 因此在同一市场上 当两种或者两种以上商品具有相同效用时 消费者 总是愿意以较低价格购买具有一定效用的商品 当处于同一供需圈内的房地产 市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时 其价格将在市场 机制的作用下趋于一致 总的来说 就是效用相同 价格低为优 价格相同 效用高为优效用相同 价格低为优 价格相同 效用高为优 11 估价时点原则的意义在于什么 答 估价时点是房地产权益责任的界限和评估时价值的界限 是界定价格的时 点 同一宗房地产在不同的时点 往往会有不同的价格 3 市场比较法市场比较法 1 1 理论依据 替代原理 替代原理作用于房地产市场 表现为效代原理作用于房地产市场 表现为效 用相同 条件相近的房产价格总是相互牵引 趋于一致 用相同 条件相近的房产价格总是相互牵引 趋于一致 2 使用条件 可选取的交易实例应数量充足 一般要求理想的交易实例有 10 个 以上 其中与待估房地产状况最接近的实例要有 3 4 个 3 运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列 7 个步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 进行交易情况修 正 进行交易日期修正 进行房地产状况修正 求取比准价格 3 什么是同一供求圈 试举例说明 是指与估价对象具有替代关系 价格互相影响的房地产所处适当范围 包括临 近地区和类似地区 4 估价对象房地产 类似房地产 实例房地产 可比实例房地产四者异同点和 关系是什么 估价对象房地产估价对象房地产 是指一个具体估价项目中需要估价的房地产 交易实例房地产交易实例房地产 是指在房地产市场中真实发生的房地产交易案例 类似房地产类似房地产 与估价对象处在同一供求范围内 并与估价对象房地产状况相同 用途 结构 规模 档次相当的房地产 可比实例房地产可比实例房地产 有可比基础的实例 交易实例房地产的外延最大 类似房地产次之 可比实例房地产和估价对象房 地产最小 是包围与被包围的关系 四 成本法四 成本法 2 客观成本与实际成本的含义与区别是什么 答 实际成本 是某个具体的房地产开发商的实际花费 客观成本 是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费 在估价中应采用客观成本 而不是实际成本 4 房地产价格是如何构成的 各构成项目如何估算 答 房地产价格通常由土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售 费用 销售税费 开发利润构成 8 旧房地产估价的成本法基本公式是什么 答 旧房地价格 土地的重新取得价格 建筑物的重新构建价格 建筑物的折旧 旧建筑物价格 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧 9 求取建筑物重新取得价格或重新开发成本的思路是什么 克隆一个房地产所需要的费用 11 重置价格与重建价格的关系如何 答 重置价格 采用新的新的建筑材料 建筑技术与工艺 重新建造一栋与原建筑 物在结构 功能 效用结构 功能 效用上相同的新建筑物的正常价格 重建价格 采用原有的原有的建筑材料 建筑技术与工艺 重新建造一栋与原建筑 物完全相同的新建筑物的正常价格 一般重建价格大于重置价格 一般重建价格大于重置价格 12 估价上的折旧包括哪三个方面 答 物质折旧 是由物理因素引起的折旧 又称物质磨损 有形损耗 是建 筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失 功能折旧 称无形损耗 精神磨损 是指由于消费观念变更 设计更新 技 术进步等原因导致在功能方面的相对残缺 落后或不适用所造成的价值损失 如建筑式样过时 内部布局过时 设备陈旧落后等 经济折旧 称外部性折旧 指建筑物本身以外的不利因素所造成的价值损失 包括供给过量 需求不足 自然环境恶化 噪声污染 空气污染 交通拥挤 城市规划改变和政府政策变化等 14 建筑物的自然寿命与经济寿命的含义是什么 答 自然寿命 从竣工验收合格之日起到不堪使用时所经历的年数 经济寿命 从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年 数 18 某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来在新的时候的价值 如何可能 出现这种情况的主要原因是什么 可能 主要有以下三种原因 物质方面升值 是指建筑物在实体方面的多于 正常的养护投入使房屋价值增加 如在房屋平均正常维护基础上加大维护投入 缩短维修周期 在正常使用中注意加强对房屋全面的保护 采取科学 专业的 保护措施等 功能方面升值 是指建筑物成本效用的相对增加所引起的价值 上涨 主要指已有或更新的部件 装修 设备 设施或系统等对房地产价值的 贡献大于其成本 如设计具有前瞻性 在投入使用后不久 比如三四年内 就与那 时的市场流行趋势吻合 改变建筑物内部布局或重新装修 增设中央空调系统 房间音响系统 使之与未来市场流行趋势吻合等 经济方面升值 是指建筑 物本身以外的各种有利因素所造成的价值上涨 包括供给偏少 需求偏旺 自 然环境优化 城市规划改变 政府政策变化等 如在建筑物附近兴建地铁线路 街心花园 绿地 拆除了有一定污染的工厂或垃圾转运站 21 中国现行房屋折旧制度的主要内容是什么 使用直线折旧法 除房屋及建筑物外 其他不在用的固定资产不得计提折旧 22 中国现行房屋完损等级是如何划分的 不同的完损等级对应的新旧程度是什 么 答 房屋完损等级是根据房屋的结构 装修 设备结构 装修 设备三个组成部分的各个项目完 好 损坏程度来划分的 分为 完好房 完好房 8 10 成新 成新 基本完好房 基本完好房 6 7 成新 成新 一般损坏房 一般损坏房 4 5 成新 成新 重损坏房和危险房 重损坏房和危险房 3 成以下 成以下 等五类 5 收益法收益法 10 土地使用年限与建筑物经济寿命结束的时间不一致时 如何确定收益年限 答 对于建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的 就根据土地使 用年限确定未来可获收益的年限 选有限年的收益法计算公式 净收益中不扣 除建筑物折旧费和土地摊提费 对于建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的 以建筑物的经济寿命确定 未来可获收益的年限 选用有限年的收益法计算公式 净收益中不扣除建筑物 折旧费和土地摊提费 然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩 余使用年限价值的折现值 17 土地资本化率 建筑物资本化率和综合资本化率三者的含义及相互关系如何 答 土地资本化率 运用收益还原法评估土地时所采用的资本化率 所对应的净 收益是土地的年净收益 这个净收益不应包括其他方面带来的部分 建筑物资本化率 运用收益还原法评估建筑物时所采用的资本化率 所对应 的净收益也是建筑物的年净收益 综合资本化率 应用于评估复合房地产时所采用的资本化率 所对应的净收 益是土地和建筑物产生的年净收益之和 10 房地产估价程序与估计报告的撰写房地产估价程序与估计报告的撰写 2 一个房地产估价项目运作的全过程和工作步骤是什么 明确估价基本对象 拟定估价方案作业 搜集估价所需资料 实地勘察估价对象 选定估价方法计算 确定估价结果 撰写估价报告 审核估价报告 估价资料归档 6 估价基本事项包括哪些内容 答 明确估计目的 明确估价对象 明确估价时点 7 一个估价项目中的估价目的 估价时点和估价对象之间有何内在联系 并举 例说明 在一个估价项目中 估价目的 估价对象 估价时点和价值类型之间是有着内 在联系的 其中估价目的是龙头 估价目的 评估报告用途 估价时点 由估价目的决定的 明确估价时点一般应在明确估价对象之前 因 为估价时点不同 估价对象状况可能不同 估价对象 估价对象及其范围和内容 既不能简单地根据委托人的要求确定 也不能根据估价人员的主观愿望确定 而应根据估价目的 依据法律 行政法 规并征求委托人认可后综合确定 10 搜集估价所需资料应包括哪些内容 P233 收集可比案例 交易实例 收集成本交易实例 收集收益交易实例 14 什么是估价报告 估价报告通常由哪几部分组成 估价报告中应记载哪些内 容 P239 估价报告 是估价的成果 1 封面 2 目录 3 致委托人函 致函对象 致函正文 致函落款 致函日期 估价报告日期 4 估价师声明 警示 5 估价的假设和限制条件 一方面是保护估价人员 另一方面是告知 保护委 托人和估价报告使用者 6 估价结果报告 7 估价技术报告 8 附件 15 估价假设和限制条件在估价报告中的作用是什么 答 一方面