南昌市经开区清华科技园地块可行性研究

南昌市经济技术开发区清华科技园商住用地 项目可行性研究报告 二二 O O 一一年一月十四日一一年一月十四日 2 目目 录录 第一章 项目概况 3 第二章 项目背景 6 第三章 房地产市场分析 11 第四章 价格定位 17 第五章 场址主要建设条件 22 第六章 节能节水 24 第七章 环境影响评价 26 第八章 质量保证体系及工程招投标方案 30 第九章 投资估算 33 第十章 财务评价 35 附件及附图附件及附图 3 第一章第一章 项目概况项目概况 一 项目名称 一 项目名称 南昌市经济技术开发区清华科技园商住用地地块可行性研 究报告 二 建设地址 二 建设地址 南昌市经济技术开发区枫林西大街以南 桂苑大道以东 昌九高速以西 三 地块概况三 地块概况 该地块位于南昌经济技术开发区 属于南昌市副中心区域 昌北板块 地 块北临枫林大道 西至桂苑路 周边配套完善 交通发达 临近超市 财大购 物广场 正元购物广场 乐买家购物广场等 教育配套 昌北二小 财大附中 昌北一中 江西师范科技学院 江西财大枫林校区 东华理工大学 南昌理工 学院 商业配套 临近 枫庐新天地 昌北商业中心 银行 南昌银行 中国银 行 中国农业银行 建设银行 中国邮政储蓄 洪都农村商业银行 通讯 中 国移动 中国电信 联通 餐饮 红宝石酒店 菜肴故事 金玉满堂酒店 新 金福缘大酒店 医院 南昌经开区医院 蛟桥医院 南昌同济医院昌北分院 项目交通便利 多路公交车直达老城区 232 211 304 517 路至昌 北管委会 213 路 214 路至环球公园下车 步行 5 分钟 另有 124 223 240 路等直达下罗站后步行 5 分钟 总面积约 143334 05 合 215 亩 4 地块位置图 四 建设期限 四 建设期限 预计 3 年 五 主要技术经济指标五 主要技术经济指标 1 宗地面积 143334 05 合 215 亩 2 土地用途 商业 旅馆业 办公 居住用地 3 容积率 2 8 建筑密度 35 绿地率 25 4 主出入口方位 枫林西大街 5 建筑退让 枫林西大街 15 米 昌九高速 30 米 青岚水渠 30 米 6 机动车位 住宅 套型建筑面积 144M2 1 2 车位 户 90M2 住宅套型建筑面积 144M2 1 0 车位 户 住宅套型建筑面积 90M2 0 8 车位 户 商业 普通商业 3000M2 0 6 车位 100M2 大型商业 3000M2 1 0 车位 100M2 办公 1 2 车位 100M2 项目位置 5 酒店 0 7 车位 客房 幼儿园 1 5 车位 100 师生 7 套型建筑面积 90 平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积 70 商 业 旅馆业 办公等公建建筑面积按规划总建筑面积 计容积率部分 35 控 制 其中旅馆业开发面积不小于 2 万 M2 8 公共配套设施 配套 9 班幼儿园一处 占地面积不小 3000 平方米 9 以上数据来源于南昌市规划局洪规字 2010 541 号文的规划设计条 件 六 可行性研究结论六 可行性研究结论 1 项目地理位置优越 有一定的规模 利于开发 并树立公司品牌 2 项目经济效益指标较好 财务上可行 3 本项目利润指标的实现主要依靠居住部分的价值实现 4 由分析可知 项目销售价格的实现对项目的经济效益指标最为敏感 因此项目的主要风险在于未来一二年南昌市居住商品房的市场价格风险 因此 项目的准确定位及营销推广十分重要 5 5 建议土地竞标 建议土地竞标 160160 200200 万元万元 亩为合理竞价区间 若遇强大竞争对手 亩为合理竞价区间 若遇强大竞争对手 不宜超过不宜超过 250250 万元万元 亩 亩 6 第二章第二章 项目背景项目背景 一 南昌概况一 南昌概况 南昌 江西省的省会 全国 35 个特大城市之一 地处长江中下游 鄱阳 湖西南岸 是唯一一个与长江三角洲 珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省 会城市 承东启西 纵贯南北 京九 浙赣 皖赣三条铁路线交汇于此 是京 九线上唯一的省会城市 105 320 316 国道纵贯南昌 昌北国际机场可达 全国各大城市 水运经赣江入长江出东海 从经济学意义上看 南昌已成为国 际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区 南昌的自然环境优美 山环水绕 风光绮丽 西挽西山 北望梅岭 赣江 穿城而过 城在湖中 湖在城中 文化底蕴深厚 有着众多国家级 省级重 点文物保护单位 南昌市下辖南昌县 新建县 进贤县 安义县等四个县 东湖区 西湖区 青云谱区 青山湖区 湾里区等 5 个区 以及南昌经济技术开发区 昌北区 南昌高新技术产业开发区 高新区 和红谷滩新区 全市总面积 7402 36 平方公 里 其中水域面积 2204 37 平方公里 1 1 南昌市 南昌市 GDPGDP 生产总值走势分析生产总值走势分析 作为江西省的省会 南昌市依托于国内良好的经济环境 从两方面入手加 快经济的快速增长 对外积极改善投资环境 整顿和规范投资体制 大力进行 招商引资 对内加大经济结构的调整力度 加快产业结构调整的升级 实现产 业结构逐步优化 提高企业竞争力 2009 年实现地区生产总值 1837 5 亿元 按可比价格计算同比增长 13 1 2009 年 全市累计实现财政总收入 249 88 亿 元 同口径增长 11 5 增幅较年初一季度提高 8 9 个百分点 地方财政一般 预算收入 115 88 亿元 同比增长 13 4 据了解 2010 年 1 月至 9 月 全市实现 GDP 总量 1558 64 亿元 同比增长 14 0 财政总收入 239 67 亿元 同比增长 37 6 一般预算收入 107 55 亿元 同比增长 32 6 规模以上工业增加值 462 21 亿元 同比增长 20 5 新批外 商投资企业 197 家 同比增长 74 34 实际利用外资 13 99 亿美元 同比增长 7 18 进出口总值 37 49 亿美元 同比增长 56 2 增长 72 3 经济发展呈现 良好态势 进入新世纪以来 南昌市致力于建设成为现代区域中心城市 现代文明花 园式英雄城市 经济呈现强劲增长态势 大多数经济指标呈两位数增长 创下 南昌市近几年最好成绩 走在全省发展的前列 2009 年南昌市 GDP 位居全国主 要城市 GDP 排名中等水平 出现了持续 快速 健康发展的局面 2 2 财政税收 财政税收 2009 年南昌市财政总收入累计完成 249 77 亿元 同口径增长 11 5 地方 财政累计完成 115 83 亿元 同比增长 15 8 双双超额完成全年目标数 2009 年 南昌市积极应对国际金融危机的不利影响 在市委 市政府的坚 强领导下 以项目实施为抓手 深入推进经济大发展 城乡大变样 文明大提 升 三大工程 及时出台了应对国际金融危机保企业的 50 条 促进园区发 展的 26 条 整合了市本级扶持中小企业发展专项资金 10 亿元 研究出台了 促进中小企业信用担保行业健康发展相关措施 克服了多种经济性和政策性减 收因素影响 保证了企业在困难形势下的平稳较快发展 财政收入增幅逐步回 升 增收形势逐步向好 统计数据显示 2009 年一季度 二季度 三季度我市 财政总收入增幅分别为 2 6 3 1 10 1 四季度增幅达到 11 5 财政收入 增长形势良好主要得益于保增长 调结构 促改革 惠民生各项举措取得明显 2000 2009年南昌市GDP增长走势图 亿元 435 1 485 62 552 37 641 02 770 4 1007 7 1184 57 1368 18 1660 98 1837 5 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2000200120022003200420052006200720082009 南昌市GDP 8 成效 经济回升向好 逆势上扬 在各项惠民政策措施带动下 消费税 营业 税等主体税收保持稳定增长 去年全年消费税完成 25 06 亿元 比上年增长 14 7 营业税完成 44 94 亿元 比上年增长 25 3 据统计 南昌市税收收入 占财政总收入比重由去年一季度的 87 1 提高到去年全年的 90 4 在全省 11 个设区市中位居第一 3 3 全社会固定资产投资 全社会固定资产投资 2009 年 1 10 月 全市 50 万元以上固定资产完成投资 1087 94 亿元 增长 40 7 其中 第一产业和第二产业继续保持较快增长势头 累计完成投资 8 54 亿元和 499 15 亿元 分别增长 164 4 和 43 7 工业完成投资 490 32 亿 元 增长 44 2 第三产业投资增长平稳 完成 580 26 亿元 增长 37 4 非 国有投资继续保持活跃 共完成投资 769 11 亿元 增长 44 6 其中外商和港 澳台投资达 125 03 亿元 增长 61 0 占非国有投资的 16 3 全市资金到位 情况良好 50 万元以上固定资产投资到帐资金达 1328 99 亿元 增长 44 9 4 4 城乡居民收入 城乡居民收入 2009 年 南昌市城镇居民人均可支配收入达 16472 元 农民人均纯收入实 现 6294 元 均比上一年增长 9 南昌市坚持改革促统筹 增收惠民生的基本 原则 在加快城市经济发展的同时 不断改善农村的生产生活环境 提高城乡 居民生活水平 在统筹城乡发展中 南昌市以小城镇建设为重点 实行 城乡 同步规划 同步建设 同步管理 的新举措 大力推进农村公共事业发展 2009 年 南昌市财政列支专项资金 在南昌 新建 进贤 安义四县兴建了污 水处理厂 并当年投入运营 按照 户集 村收 乡镇运 县区处理 的模式 和流程 实现了农村垃圾无害化处理 同时 南昌市新修农村公路 1000 公里 26 个渡口改建了桥梁 12 座病险水库得到加固 8 座国家中部四省规划的大型 泵站实行了更新改造 同时引导公共财政向农村倾斜 着力解决实际问题 全 市农村五保老人集中供养率达 80 农村低保标准由 80 元提高到 120 元 新型 农村合作医疗参合率达 97 筹资水平由 50 元提高到 100 元 该市还率先在全 9 省开展了 光明 微笑 工程 完成白内障手术治疗 10963 人 唇腭裂手术治 疗 298 人 在改善农村生产生活环境的同时 南昌市以发展高效生态农业为重点 增 强农业发展的支撑能力 南昌 新建等县濒临鄱阳湖 素有 江南粮仓 之称 南昌市通过大兴农田水利建设 提高耕地的持续增产能力 预计全年粮食总产 达 22 8 亿公斤 连续 6 年实现增产增收目标 此外 南昌市还大力推广 一村 一品 工程 并通过扶持现代农业科技园建设 大力发展生态农业 以提高农 产品的科技含量和品质 提升市场竞争能力 安义县充分发挥从玉菜业 南昌 菜园等龙头企业的示范带动作用 农业生产实现了企业化运作 近百个农产品 畅销国际市场 成为农民增产增收的新舞台 二 城市建设二 城市建设 近几年南昌市城市基础建迈上了一个又一个新的台阶 完成了多个重大工 程项目 如阳明东路及八一大桥的重新修建 青山湖大道正在改建中 阳明路 隧道的通车 西外环的完成等项目的完成 使南昌市更显都市气息 为迎接第 七届全国城市运动会胜利召开 2009年底南昌市基本建成 南昌市城市管理数 字化信息系统 平台 全面推行 万米单元网络化 城市管理 建立发现及时 处 置快速 解决有效 监督有力的数字化城市管理新模式 努力实现城市管理工 作数字化 信息化 标准化 精细化 2009年 2011年 城市基础设施建设 要日臻完善 环境卫生更加清洁 园林绿化提升品位 城市秩序显著好转 基 本建立 科学化 精细化 人性化 的城市管理新模式 力争城市管理水平跨入 全国先进行列 为完善市政设施 南昌市将进一步加快道路 排水 照明等市 政基础设施建设和改造 逐步完善城区市政设施 加强城市桥梁的安检维修 强化城市主干道路面和人行道整治 保障道路桥梁安全畅通 2009年7月底南昌 地铁的开工将进一步带动南昌市的发展 加快城市建设的步伐 南昌由于近两年对外招商引资的力度加大 以及花园城市的建设和中部崛 起的口号 使得很多片区的面貌都较前两年焕然一新 道路交通的改善对房地 10 产市场的发展起了十分积极的推动作用 给房地产带来前所未有的发展契机 配套设施的修建 道路交通的改善 使得周边地区物业不断升值 吸引众多房 地产开发商的投资目光 带动周边地区房地产市场的发展 逐步改变南昌市房 地产市场的格局 三 南昌市规划定位三 南昌市规划定位 城市规划 城市规划 一城两核一城两核 发展新南昌发展新南昌 到2020年 南昌市域即行政辖区范围面积将达到7402平方公里 其中城市 规划区900平方公里 中心城区236平方公里 全市人口达到600万人 在城市整 体发展思路上提出 西进 东拓 北控 南延 原则 其规划总体空间格局为 一 江两岸 一核五片 沿着赣江两端延伸 多点 多组团推进 中心城 由昌 南城 昌北城构成 范围约300平方公里 人口规模255万人 包括昌东组团 莲塘组团 望城组团 湾里组团 乐化组团 的总体发展思路 并将 依山傍 水 两核拥江 列入城市核心区域的规划中 即以赣江为分隔 两岸分别按照功 能自我完善 自成体系的两个相对独立的城区即昌南 昌北进行布局 形成一 江两岸即 一城两核 城市新格局 打造半小时经济圈打造半小时经济圈 城市交通按照 102030 目标 形成以 三环十一射 为骨 架 方格网为基本形式的 蛛网 网络结构 三环 即城市中环 由洪都大道 解 放西路 洪城路 南昌大桥 麦庐大街 新赣江公路桥组成 城市外环 由昌城市外环 由昌 东大道 昌南大道 生米大桥 西环路 北环路组成 东大道 昌南大道 生米大桥 西环路 北环路组成 高速外环 由乐温高速 乐 生高速 南外环高速公路组成 十一条放射路为北京路 解放路 昌南大道 南莲路 迎宾大道 桃花路 昌九南大道 长征路 昌湾大道 昌九北大道 机场路等 11 第三章第三章 房地产市场分析房地产市场分析 一 一 20092009 年南昌房地产发展状况年南昌房地产发展状况 2009 年以来 在宏观经济逐渐向好 政策鼓励和行业自身调整等因素促进 下 南昌市房地产市场呈现出明显的夏苏态势 投资稳定增长 消费信心显著 回升 商品房和二手房交易量持续走高 1 商品房供应情况 1 1 规划报建量大幅增加 2009 年 11 月份南昌市市区商品房规划报建 77 万 同比增长 531 01 与 10 月份环比增长 36 38 其中住宅规划报建 44 24 同比增长 605 73 与 10 月份环比增长 209 58 规划报建量的增加 对增加商品房后续供应量 改善供求结构将起到促进作用 2009 年 1 11 月份市区商品房规划报建 311 47 万 同比下降 6 83 与 2008 年同比下降减缓了 26 个百分点 其中住宅规划报建 174 44 万 同比下 降 18 23 与去年同比下降减缓了 21 个百分点 1 2 新增上市量环比增长 2009 年 11 月份市区商品房新增上市量 34 13 万 同比下降 8 3 与 10 月份环比增长 97 97 其中住宅 27 71 万 同比下降 19 6 与 10 月份环比 增长 151 45 2009 年 1 11 月份南昌市市区商品房新增上市量 234 4 万 同比下降 2009年1 11月南昌市市区商品房规划报建情况图 万 15 91 16 34 25 95 17 3 13 82 21 7 6 81 8 14 52 05 56 46 77 9 2 9 92 15 18 13 1 8 2 17 46 4 93 1 83 36 09 14 29 44 24 0 20 40 60 80 100 商品房商品住房 商品房15 91 16 34 25 9517 313 8221 76 818 1452 05 56 4677 商品住房9 29 9215 1813 18 217 464 931 8336 09 14 29 44 24 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 12 37 11 其中住宅 192 28 万 同比下降 35 19 1 3 商品房库存量继续下降 2009 年 11 月份市区商品房月末可售库存量为 222 43 万 同比下降 48 07 与 10 月份环比下降 4 11 其中住宅 91 91 万 同比下降 67 34 与 10 月份环比下降 7 24 商品房市场供需矛盾的延续给房价上升带来一定压 力 2 商品房销售情况 2 1 销售量环比增长 2009 年 11 月份市区商品房销售 43 7 万 同比增长 86 71 与上月环比 增长 24 78 其中 住宅销售 3053 套 面积 34 87 万 同比分别增长 70 56 和 94 11 与上月环比分别增长 9 19 和 15 43 2009年1 11月份市区商品房新增上市请求图 万 9 6 16 4 12 1 34 9 29 9 9 04 19 5622 32 29 05 17 25 34 15 8 58 13 63 9 39 29 26 19 95 8 65 18 6119 08 26 41 11 02 27 71 0 5 10 15 20 25 30 35 40 商品房 商品住房 商品房9 616 4 12 1 34 9 29 9 9 04 19 5622 3229 0517 2534 15 商品住房 8 58 13 63 9 39 29 2619 95 8 65 18 6119 0826 4111 0227 71 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 2009年1 11月市区商品房月末库存量情况图 万 426 73 409 73 373 21 362 26 334 61 291 38 277 2258 78 249 74 231 97 222 43 276 54 259 72 225 65 214 58 185 25 148 78 138 73 123 29118 29 99 0791 91 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 商品房 商品住房 商品房426 7409 7373 2362 3334 6291 4277 2258 8249 7 232 222 4 商品住房 276 5259 7225 7214 6185 3148 8138 7123 3118 399 0791 91 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 13 2009 年 1 11 月 南昌市市区商品房销售面积 454 万 同比增长 167 78 销售金额 214 44 亿元 同比增长 148 4 其中 商品住宅销售 34578 套 同比增长 171 65 面积 390 5 万 同比增长 184 21 销售金额 174 76 亿元 同比增长 170 31 2 2 商品住宅价格环比上升 2009 年 11 月份市区商品房销售均价 5326 元 同比增长 5 72 与 10 月份环比增长 4 45 其中商品住宅销售均价 5117 元 同比增长 19 1 与 10 月份环比增长 5 03 2009 年 1 11 月份 南昌市市区商品房销售均价 4724 元 同比下降 7 24 其中 商品住宅销售均价 4476 元 同比下降 4 89 2009年1 11月市区商品住宅销售情况图 万 2014 2850 3864 3610 4207 3693 2488 3068 2935 2796 3053 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 套数 2009年1 11月市区商品住宅套数销售情况图 套 2014 2850 3864 3610 4207 3693 2488 3068 2935 2796 3053 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 套数 14 二 二 2010 年年 1 8 月南昌市房地产发展状况月南昌市房地产发展状况 1 房地产市场运行特点 1 1 商品房供应量大幅增长 土地供应 土地供应 2010 年 1 8 月 南昌市本级共成交 30 宗商品房开发用地 面积 2243 93 亩 同比增长 155 39 规划建筑面积 333 41 万 同比增 长 255 28 楼面平均地价为 1685 元 同比增长 87 01 8 月份市本级共成交 10 宗商品房开发用地 面积 790 77 亩 同比增长 646 93 规划建筑面积 102 84 万 同比增长 449 47 楼面地价为 1343 元 同比上升 1 43 近期土地成交情况显示 开发企业对南昌市房地产市场后势保持谨慎乐 观态度 大部分土地以底价成交 规划报建 规划报建 2010 年 1 8 月 市区商品房规划报建面积为 362 49 万 同比增长 187 77 其中住宅 233 92 万 同比增长 193 06 新开工量 新开工量 2010 年 1 8 月 南昌市市区商品房新开工面积为 274 07 万 同比增长 91 64 其中住宅 177 17 万 同比增长 102 15 新批上市 新批上市 2010 年 1 8 月 南昌市市区商品房新批上市量 188 93 万 同比增长 22 37 其中 住宅 162 26 万 同比增长 27 61 1 2 商品房销售量有所回升 2010 年 1 8 月 南昌市市区商品房销售量 204 57 万 同比下降 39 32 其中 住宅销售 15861 套 面积 167 14 万 同比分别下降 2009年1 11月市区商品住宅价格情况图 元 3681 3859 4257 4459 4147 4359 4847 4821 4832 4872 5117 4551 43394396 5141 5154 5139 47324797 4608 4388 4298 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2009年 2008年 2009年 3681 3859 4257 4459 4147 4359 4847 4821 4832 4872 5117 2008年 4551 4339 4396 5141 5154 5139 4732 4797 4608 4388 4298 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 15 38 51 43 14 8 月份商品房交易量有所回升 8 月份南昌市市区商品房销售量 29 9 万 与 7 月份环比分别增长 48 56 43 91 随着供应量的增加 部分楼 盘促销力度的加大 刚性需求释放与自住型需求逐渐入市 导致成交量的上 升和市场回暖 1 3 商品房库存量无明显变化 8 月份市区商品房月末可售库存量为 206 46 万 同比下降 20 22 与 7 月份环比下降 5 24 其中住宅 95 52 万 同比下降 22 52 与 7 月 份环比下降 6 85 2010 年以来 南昌市商品住房库存量一直保持年初水平 变化不大 商品住房销售周期约 5 个月左右 有效供应量仍显不足 反映出目前南昌市 商品房供求关系没有发生质的变化 给稳定房价带来不利 随着今年土地供 应和新开工量的不断加大 下阶段商品房上市量的增长将大于销售量 供求 矛盾将得到缓解 1 4 房价上涨势头得到控制 2010 年 1 8 月份南昌市市区商品房销售均价 5954 元 同比增长 30 83 其中商品住宅销售均价 5457 元 同比增长 26 3 8 月份南昌市区商品房销售均价 6715 元 与 7 月份环比增长 1 83 其中商品房住宅销售均价 5807 元 与 7 月份环比下降 1 9 1 5 存量房交易量保持活跃 2010 年 1 8 月份 南昌市市区存量房交易面积为 142 25 万 同比增 长 20 83 其中市区存量住房交易量 15150 套 同比增长 14 61 交易面 积为 126 98 万 同比增长 17 03 2010 年以来 南昌市存量住房交易量保持活跃态势 与南昌市经济适 用住房货币补贴以及今年旧城改造拆迁工程的实施和较高的货币补偿的政策 出台有较大关系 由于二手住房具有配套设施齐全 交通便利 总价相对较 低的特点 补贴和补偿对象拿到补偿款后 大部分人选择在中心城区购买二 手房 2 南昌市房地产市场走势预测 房地产市场走势主要受宏观经济形势 金融信贷政策 市场供求关系及 16 市场预期的影响 从宏观经济形势看 2010 年南昌市国民经济继续保持快 速稳定发展 上半年南昌市 GDP 同比增长 14 2 全社会固定资产投资同比 增长 27 3 全年二项指标预计将分别增长 13 和 30 以上 从金融信贷政 策来看 我国的国民经济正处于企稳回升的关键 因此 积极的财政政策和 适度宽松的货币政策仍是年内的基本政策 下一阶段 房地产市场的调控将 以加大对 新国十条 等已出台的房地产政策落实为主 而出台更为严格的 新政可能性不大 从南昌市 2010 年 1 8 月份房地产市场供求情况看 土地 供应量和新开工量持续放大 商品房新增上市量明显增加 供求矛盾有望缓 解 从市场预期来看 投资和投机性需求仍将观望 房地产刚性需求将逐步 释放 根据上述情况 预计下阶段南昌市房地产市场走势 一 房地产开发 一 房地产开发 投资和新增供应量将逐步增长 投资和新增供应量将逐步增长 随着企业投资信心的逐渐恢复 企业将在后 期加大投资力度 预计今年全市市区商品房开工量将超过 300 万 二 二 房价不会出现大幅波动 房价不会出现大幅波动 目前在国家宏观调控的大环境下 房价已缺乏大幅 拉升的动力 但也不会出现房价大幅下跌的局面 下阶段南昌市房价会在目 前的房价水平上小幅波动 三 房地产市场交易量将有所回升 三 房地产市场交易量将有所回升 受供应量 增加 刚性需求逐渐释放 价格趋稳 旧城改造力度加大等因素影响 预计 下阶段南昌市房地产市场成交量稳步回升 逐渐恢复到正常年份水平 全年 商品房成交量约 300 万 17 第四章第四章 价格定位价格定位 一 定价方法 1 成本 利润 定价法 将产品的成本加上预期利润 具体额度由开发商调控 即为最基本的定价 方法 此法虽简单 仍须考虑市场行情及竞争状况 才能订出合适的价格 2 市场比较法 主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订 在竞争激烈时 条件相当的 两个物业 定价较高的项目会被客户舍弃 3 顾客感受定价法 当购房者对物业及发展商实力有信心时 纵然定价相对较高 购房者仍会 欣然前往 但若购房者对推出个案的发展商没有信心时 一旦定价过低 购房 者反而会怀疑物业的品质而不敢购买 由于顾客感受定价法只能感知楼盘定价的高低定性 较难确定量化指标 因此以下主要进行前两种方法的测算 二 成本 利润 定价法 1 根据南昌市本片区土地的成交价 本次测算以 100 万元 亩为起拍价 作为基本方案进行 则土地成本如下 土地成本 土地取得费 契税 21500 元 860 万元 22360 万元 2 项目单位开发成本 项目每平方米开发预算成本包括 建筑 规费 市政道路和绿化等综合设 18 施配套 税收 管理费 营销费用和银行利息 单位开发成本测算表 序号成本名称 住宅 元 办公 元 商业 元 1 土地成本 535535535 2 契税 212121 3 建筑安装工程费 150016001500 4 前期工程费用 838383 5 基础设施建设费 380380380 6 管理费用 707070 7 财务费用 146146146 8 销售费用 707070 9 开发期规费 808080 10 不可预见费 707070 11 其它费用 707070 12 销售税费 4957151880 13 成本合计 3 5203 8404 905 3 开发商预期利润目标期望值 类别 分项 住宅 元 办公 元 商业 元 成本合计 3 5203 8404 905 预期利润率 25 45 45 利润 88017282207 成本 利润价格 元 440055687112 预期利润目标期望值 住宅为 25 商业 办公均为 45 19 三 周边可比项目 1 1 绿腾雅苑 绿腾雅苑 绿腾雅苑是江西绿腾实业有限公司在南昌经开区 位于英雄大桥昌北引桥 附近 紧临南昌经济技术开发区管委会大厦 项目占地 58 3 亩 总建筑面积 87609 26M2 是一个由多层住宅 高层住宅 酒店式公寓及商业组成的全新 楼盘 小区周边配套完善 交通发达 有超市 教育配套 商业配套 临近 枫庐新天地 昌北商业中心 多家银行 通讯 中国移动 中国电信 联通 餐饮 红宝石酒店 菜肴故事 金玉满堂酒店 新金福缘大酒店 医院 南昌 经开区医院 蛟桥医院 南昌同济医院昌北分院 绿腾雅苑基本情况表绿腾雅苑基本情况表 物业类别物业类别 商住项目特色项目特色 水景地产 建筑类别建筑类别 多层 高层 酒店式公寓及商业装修状况装修状况 毛坯 环线位置环线位置 暂无资料 所属商圈所属商圈 昌北版块 物业地址物业地址 南昌市经济技术开发区桂苑大道以西 菊圃路以北 交通状况交通状况 232 211 304 517 213 214 124 223 240 路等 绿腾雅苑近期销售价格走势绿腾雅苑近期销售价格走势 记录时间销售均价备注 2010 12 254500 元 12 月 25 日上午 9 点 30 分 绿腾雅苑隆重开盘 短短三个小时 即销售 95 非住宅销售价格 20000 元 M2 项目效果图 项目效果图 20 2 2 润碧康城润碧康城 润碧康城 居住小区由江西盛太阳实业有限公司开发 地处南昌经济技 术开发区环球公园以北 财大体育中心以东 榴云路以西 菊圃路以南 占地 面积 28326 7m2 总建筑面积约为 42490 05m2 绿化率为 60 建筑密度为 27 8 停车位 250 个 主要建筑由 4 栋 17 层住宅楼和一栋综合楼组成 有配 套商场 3183 01m2 户型有二房二厅 三房二厅等多种户型 共有 384 户 润碧康城基本情况表润碧康城基本情况表 物业类别物业类别 住宅项目特色项目特色 建筑类别建筑类别 高层 商业装修状况装修状况 毛坯 环线位置环线位置 暂无资料 所属商圈所属商圈 昌北版块 物业地址物业地址 南昌市经济技术开发区榴云路 266 号 交通状况交通状况 211 213 214 232 304 公交线路 销售均价销售均价 4300 元 M2 21 四 项目价值确定 确定据上述分析 给出两种价格定位方法对本项目销售价格的综合影响及 结果 据此 测算项目销售价格如下表 项目销售价格一览表项目销售价格一览表 物业类型物业类型均价均价 商业8 000 元 住宅4 500 元 办公6 500 元 车库80 000 元 个 这里的价格 是一种展望预估价格 是对地块价值未来竞争态势及本项目 楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格 由于诸多因素的不确定性 因此 本处给出的仅为项目整个销售过程中的均价 22 第五章第五章 场址主要建设条件场址主要建设条件 第一节第一节 场址及用地现状场址及用地现状 一 场址现状 宗地形状较为规则 且两面临街 对宗地开发极为有利 二 土地取得及占地面积 项目所占用土地面积 143334 土地权属将通过公开挂牌方式出让 第二节第二节 主要建设条件主要建设条件 一 工程地质 水文情况 1 工程地质 从整个区域来看 项目区属于构造盆地 园区内未见大的断裂和大的褶皱 小型断裂亦不发育 岩层产状比较稳定 此外 项目区内未见含矿地层和含矿 构造 园区建设不会存在压覆矿产问题 根据国家质量技术监督局发布 2001 年 8 月 1 日实施的国家标准 中国 地震动参数区划图 GB18306 2001 南昌地震动峰值加速度 0 05 相当 于原地震烈度小于六度 本项目可不考虑抗震设防 2 水文地质 地下水由大气降水补给 水量较小 场址及周边未见滑坡 溶洞及软地层 等不良地质现象 南昌五十年一遇的洪水水位是 52 92m 本项目处于南昌城 市防洪堤保护范围内 二 区域规划情况 本项目建设性质和建设内容符合南昌的总体规划的用地要求 在项目建设 过程中将按照批准的规划设计条件进行建设 合理组织交通 使项目满足城市 景观 绿化设计 消防 交通等规范的要求 三 交通情况 本项目位于南昌市经济技术开发区枫林西大街以南 桂苑大道以东 昌九 高速以西 交通十分便捷 23 四 社会环境条件 本项目区规划用地附近无化学污染源 军事设施 无过境架空高压线 无 危及人身安全的易燃易爆危险物品库 五 公共设施条件 项目所处区域已铺设市政给水 排水 电力 通讯光纤 有线电视等市政 主管道 市政设施能满足该项目的施工和使用的需要 六 施工条件 本项目场址地势较平坦 水电可就近接入 工程建设的砖 砾石 沙等材 料可就地取材 钢筋 水泥可到就近购买 施工条件较好 24 第六章第六章 节能节水节能节水 一 编制依据一 编制依据 本项目可研节能编制依据国家计委 国务院经济贸易办 建设部计资源 1997 2542 号 关于固定资产投资工程项目可行性研究报告 节能篇 章 评估的规定 二 节能 节水措施二 节能 节水措施 1 节能措施 1 采用节能型新技术 新工艺机电设备 不选用已公布淘汰的机电产品 2 能源供电 供热 供水部门应尽量靠近负荷中心 减少输送距离 减 少能耗 供电采用功率因素自动补偿装置提高功率因素 减少电能损耗 3 合理选定建筑形体系数 节约用电 4 建筑布置应注意形体齐整 减少外围热损失 根据地域气候条件 尽 量采用自然采光与通风 不过分依赖空气调节与机械通风 根据热工计算配置 选用建筑物外围护结构及门窗热阻 减少外围热损失 设计好屋面保温隔热层 减少能耗 5 选用节能型变压器 节能电器 采用节能灯具 并采用低能耗镇流器 合理选定各房间照明度和灯具安装高度 节约用电 6 供电采用自动补偿装置提高功率因素 减少电量损耗 7 气体放电灯加电容补偿 使功率因数不小于 0 8 8 有条件地区鼓励采用可再生能源 如被动或主动太阳热能等环保新型 能源 减少能耗 9 应制定严格的维护计划 认真进行灯具等照明设施的维护和保养 提 高利用率 2 节水措施 1 采用节水型施工设备 提高水资源利用率 降低水资源无效消耗 2 选用质量高 密闭性能好的阀门 选择质量好的开关 管材 以减少 25 水资源流失 3 选用节水型卫生器具 提高水资源利用率 降低水资源无效损耗 4 供水系统采取防渗 防漏措施 杜绝水量流失 26 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价 第一节第一节 项目场址环境现状项目场址环境现状 一 自然环境 项目位于南昌市经济技术开发区枫林西大街以南 桂苑大道以东 昌九高 速以西 总用地面积约 215 亩 地块环境较好 大气环境符合二级大气质量标 准 水环境质量符合国家地表水质标准中三类水体指标 二 生态环境 本项目场址地貌简单 无森林草原植被 珍稀动物栖息处 且目前无探明 矿藏 三 社会环境 本项目区规划内无化学污染源工业企业 项目附近无化学污染源 无易燃 易爆物品仓库 无军事设施 四 环境保护区 项目附近无名胜古迹 风景游览区等环境保护区 第二节第二节 项目建设与运营对环境的影响项目建设与运营对环境的影响 一 分析依据 1 中华人民共和国环境保护法 1989 年 12 月 2 建设项目环境保护管理条例 1998 年 4 月 3 中华人民共和国水土资源保护法 4 污水综合排放标准 GB8978 2002 5 环境空气质量标准 GB3095 96 及地方规定 6 城东区域环境噪声标准 二 项目建设与运营对环境的影响 项目建设地点无大面积的水系和森林资源 项目排水系统采用雨污分流 污水进行生化处理后进入市政污水管道 对水资源不会造成破坏 本项目的建 27 设 对建设地点不存在水土破坏 开挖地基后的余土可用于回填 建成后裸露 土地进行绿化 种植花草 美化环境 将能显著改善当地的生态环境 施工期间对周边环境的影响主要是大气影响和噪声 对大气影响主要是粉 尘污染 主要产生于灰土拌合和施工材料运输及土方运输 噪声主要来源于施 工机械作业产生的噪声 项目建成运营期间对周边环境的影响主要是生活中产生的废弃垃圾和污水 废水 粪便 以及厨房洗涮水 油污和排放的油烟等 第三节第三节 环境影响分析及保护措施环境影响分析及保护措施 一 环境影响分析 1 社会环境影响分析内容 1 项目建设可能产生的经济和社会影响 2 项目对所在地区居民就业 居住 生活的影响 2 生态环境影响分析内容 1 项目产生的废物可能对土壤层造成的损害 2 项目排放的废水对当地水资源可能产生的影响 3 项目城市化进程使农业用地和其他用地减少而产生的影响 3 环境空气影响分析内容 1 项目会排放哪些有害人体的气体 2 项目排放的气体污染物对周围环境的影响 4 环境噪声影响分析内容 1 项目工程施工中是否引起噪声强度的增大 2 项目所增加的汽车等交通工具产生的噪声对项目区的影响 3 项目噪声强度 轰鸣声对周围地区日常生活秩序的影响 二 环境保护措施 1 设计中环保 28 1 整个建筑群体设一个集中垃圾站 以收集各种分类袋装垃圾后 由环 卫部门统一处理 2 地下蓄水池与污水池及管道间要求有 10m 以上的卫生防护带 3 水泵等振动较大设备均采用减振器或减振垫 2 施工中环保 1 现场施工中 需要使用大量建筑材料 在装卸 堆放 拌和过程中会 产生大量粉尘 故建材的堆放及混凝土拌和应定点 定位 并采取防尘措施 设置挡风板 施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆 减少尾气污染 施工道路经常保持清洁 湿润 以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染 同时车辆应限速行驶 2 施工中做到无高噪声及爆炸声 吊装设备噪声满足环保要求 3 地块周围树立高于 2m 的简易屏障 或在使用机械设备旁树立屏障 减少施工机械的噪声影响 混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口 尽可 能远离办公区或居民住宅 施工车场地尽量平整 减少颠簸声 以减少施工噪 声对周边居民生活的影响 4 施工中不产生超标准的空气污染 5 建筑垃圾及时清理 文明施工 6 尽量使用低噪声施工设备 少用或避免使用大噪声设备 严禁噪声大 的工程夜间施工 采取调整同时作业的施工机械数量 防治施工期间噪声影响 不同施工阶段噪声限值见于下表 等效声级 LAeq dB A 噪声限值 施工阶段主要噪声源 昼间夜间 土石方推土机 挖掘机 装载机等7555 打桩各种打桩机等85禁止施工 结构混凝土搅拌机 振捣棒 电锯等7055 装修吊车 升降机等6555 注 注 表中所列噪声值是指与敏感区域相应的建筑施工场地边界线处的限值 如有几个施工阶段同时进行 以高噪声阶段的限值为准 29 3 使用中的环保 1 排水系统均设置专用通气立管 2 污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网 3 室外采用雨 污水分流排水系统 雨水排入城市雨水管 4 设备专人管理 加强保养与维修 保证其良好运行状态和效率 5 餐厅厨房油烟废气采取油烟净化处理 6 进出基地的车辆限制行驶路线及速度 禁鸣喇叭 第四节第四节 水土保持水土保持 项目的建设必将改变原有地形地貌 损坏原地表植被 直接影响生态环境 根据 中华人民共和国水土保持法 国家对水土保持工作实行预防为主 全面 规划 综合防治 因地制宜 加强管理 注重效益的方针 一切单位和个人 必须根据水土保持的要求 加强管理 采取水土保持措施 防止水土流失和生 态环境恶化 在项目实施中 必须严格贯彻执行 中华人民共和国水土保持法 做好水土保持 通过绿化 防护 硬化等有效措施 30 第八章第八章 质量保证体系及工程招投标方案质量保证体系及工程招投标方案 第一节第一节 质量保证体系质量保证体系 该项目工程难度大 任务重 应建立 政府监督 社会监理 企业自检 三级质量保证体系 该工程项目建设严格按 建筑法 及南昌有关建筑市场管 理和质量监督管理有关规定进行规划 建筑设计 建筑施工质量管理 建设单 位应根据国家和建设主管部门有关规定建立健全质量保证体系和层层负责的质 量责任制 勘察设计单位必须选择甲级以上资质的勘察设计单位承担勘察设计任务 勘察设计单位应按照国家现行的有关规定 技术标准和合同进行勘察设计 建 立健全质量保证体系 加强设计过程的质量控制 健全设计文件的审核会签制 度 施工单位必须选择三级以上资质的施工企业承担施工任务 施工单位要接 受质监对其资质和质量保证体系的监督检查 要严格按照设计图纸和技术标准 规程进行施工 对每道工序都要按质量要求 确定施工工序 并对施工的工程 质量负责 该工程采用社会监理 对工程进行 三控制 二管理 一协调 确保 工程的经济效益 社会效益 环境效益 建筑材料 电气设备等采购实行采购招标方式 确保设备质优 价格合理 第二节第二节 工程招投标方案工程招投标方案 根据中华人民共和国国家发展计划委员会 2001 年第 9 号令 结合该项目 的特点 制订招标方案 一 招标工作依据 1 中华人民共和国招标投标法 2 国家发展计划委员会 招标公告发布暂行办法 3 七部委联合发布 评标委员会和评标办法暂行规定 31 二 招标工作原则 1 招标方式 按照江西省发展计划委员会有关要求 结合该项目特点 拟采用以下招标 方式 建筑设计采用邀请招标 进行资格后审 全部工程施工采用国内公开招标 进行资格预审 工程施工监理采取邀请招标 进行资格后审 2 标段划分 按照建设部有关规定 结合该项目特点 工程施工合同暂分为 4 个合同 建筑 4 个标段 市政和绿化各 4 个标段 施工监理合同分为 3 个合同标段 建 安工程为第一标段 市政为第二标段 绿化工程为第三标段 3 招标范围 该项目全部工程施工实施公开招标 招标内容包括建筑安装 建筑材料采 购等 工程监理 勘察设计采用邀请招标形式 4 公告发布 根据国家发展计划委员会 招标公告发布暂行办法 该项目将在国家公开 发行的报刊上刊登资格预审公告 初步拟定在南昌日报刊登 5 资格审查 按照有关规定对施工合同段潜在投票人进行资格预审 对邀请招标的设计 监理潜在投标人进行资格后审 6 潜在投标人的要求 1 邀请招标 在我国范围内邀请有甲级建筑设计资质 有乙级监理资质的单位参加投标 2 公开招标 通过媒介发布公告 凡具有建设部三级以上施工资质 建设部主管部门三 32 级资信登记 具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位 均 可参与该项目的资格预审 三 招标组织形式 1 招标机构 具有相应资质的招标机构 实施招标组织工作 2 评标委员会 招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由 多名专家组成的评标委员会 四 招标基本情况 本项目的勘察 设计 施工 监理以及主要设备 材料等采购活动 拟采 用的招标组织形式 方式详见招标基本情况表 招标基本情况表 招标范围招标组织形式招标方式 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 不采用 招标 方式 备注 勘察 设计 土建工程 监 理 市政 绿化 其 它 33 第九章第九章 投资估算投资估