第4讲-开发建设阶段会计处理

第第 4 4 讲讲 开发建设阶段会计处理开发建设阶段会计处理 曹 越 2014 02 知识点概览 1 成本费用核算 2 材料 固定资产和出包工程会计核算 3 职工薪酬会计核算 4 开发产品的核算 环节环节涉及主要税费涉及主要税费 城镇土地使用税城镇土地使用税 按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳 开发建设阶段开发建设阶段 印花税印花税 签订的各类合同 按规定税率计算贴花 第一节第一节 成本费用核算成本费用核算 一 成本费用核算概述一 成本费用核算概述 一 成本费用核算程序 一 成本费用核算程序 房地产开发企业的成本费用核算是指企业将开发一定数量的开发产品所支出的全部费用按成本 项目进行归集和分配 最终计算出开发项目总成本和单位成本的过程 房地产开发企业核算开发产 品成本费用时应遵循合理的步骤和顺序 一般情况下房地产开发企业成本核算有六个步骤 1 1 确定开发产品的种类 确定开发产品的种类 要核算开发产品的成本费用 必须明确开发产品的种类 开发产品成本按其形态 可分为如下 四类 1 土地开发成本 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地 即建设用地 所发生的各项费用支出 2 房屋开发成本 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋 包括商品房 周转房 代建房等 所发生的 各项费用支出 3 配套设施开发成本 配套设施开发成本是指房地产开发企业开发的能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让 不能 直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出 4 代建工程开发成本 代建工程开发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托 代为开发除土地 房屋以外其他 工程 如市政工程 所发生的各项费用支出 2 2 确定成本核算对象确定成本核算对象 核算产品成本必须首先合理地确定成本核算对象 房地产开发企业的成本核算对象的确定原则如下 1 可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的 应作为独立的成本核算对象进行成本核算 不能对外经营销售的 可先作为过渡性成本核算对象进行归集 然后再将其相关成本摊入能够对外 经营销售的成本核算对象 2 分类归集原则 对同一开发地点 竣工时间相近 产品结构类型没有明显差异的群体开发 的项目 可作为一个成本核算对象进行核算 3 功能区分原则 开发项目某组成部分相对独立 且具有不同使用功能时 可以作为独立的 成本核算对象进行核算 4 定价差异原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的 应分别作为成本核算对象进行核算 5 成本差异原则 开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的 要 分别作为成本核算对象进行核算 6 权益区分原则 开发项目属于受托代建的或多方合作开发的 应结合上述原则分别划分成 本核算对象进行核算 记忆规则 一销售一归集 两区分 两差异 成本核算对象由房地产开发企业在开工之前合理确定 一经确定 不能随意更改或相互混淆 如确需改变成本对象的 应作为会计政策变更 在附注中披露 3 3 确定成本项目确定成本项目 与其他行业的成本核算一样 房地产开发企业在确定了成本核算对象后 就应客观选择确定成 本的项目 以上四类开发产品成本 在核算上将其费用分为如下六个成本项目 1 土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权 或开发权 而发生的各项费用 主要 包括土地买价或出让金 大市政配套费 契税 耕地占用税 土地使用费 土地闲置费 土地变更 用途和超面积补交的地价及相关税费 拆迁补偿支出 安置及动迁支出 回迁房建造支出 农作物 补偿费 危房补偿费等等 2 前期工程费 指项目开发前期发生的水文地质勘察 测绘 规划 设计 可行性研究 筹 建和场地平整等前期费用 3 建筑安装工程费 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用 主要包括开发项目建 筑工程费和开发项目安装工程费等 4 基础设施费 指开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出 主要包括开发项目内道 路 供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 照明等社区管网工程费和环境卫生 园林绿化等园林 环境工程费 5 公共配套设施费 指开发项目内发生的 独立的 非营利性的 且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政府 政府公用事业单位的公共配套投施支出 如居委会 派出所 幼托 消防 自行车棚和公厕等设施支出 6 开发间接费 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的 且不能将其归属于特定成本对 象的成本费用性支出 主要包括管理人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 工程管理费 周转房摊销以及项目营销设施建造费等 4 4 归集开发成本费用归集开发成本费用 对当期实际发生的各项成本费用支出 按其性质 经济用途及发生的地点 时间进行整理 归 类 并将其区分为应计入成本对象的成本和应计入当期损益的期间费用 其中 为某个特定开发项目所发生的应计入成本对象的各种成本费用 应该将其对象化 按成 本项目计入各开发项目的成本 称为开发成本 不能对象化的进行归集 计入开发间接费用 5 5 分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本 合理完成全部开发成本归集后 最关键的工作就是对共同成本和不能分清负担对象的间接成本 进行分配 共同成本和不能分清负担对象的间接成本 应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象 具体分配方法可按以下规定选择其一 1 占地面积法 指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配 如土 地成本 一般按占地面积法进行分配 2 建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本 应按建筑面积法进行分配 3 直接成本法 指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的 比例进行分配 4 预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分 配 借款费用属于不同成本对象共同负担的 按直接成本法或按预算造价法进行分配 6 6 确定完工标准计算总成本及单位面积的工程成本确定完工标准计算总成本及单位面积的工程成本 房地产开发企业必须要区分已完工开发产品的成本与未完工开发产品的成本 只有完工产品才 需要将开发成本结转为开发产品 竣工验收合格并报房地产管理部门备案是开发产品完工的标准 计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本 计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的 全部开发成本 并将其结转入 开发产品 账户 二 应设置的会计账户 二 应设置的会计账户 为了核算房地产开发企业的成本费用 企业可根据其本身经营开发的业务要求 设置以下账户 进行会计核算 1 开发成本 账户 开发成本 账户核算房地产开发企业在土地 房屋 配套设施的开发过程中发生的各项费用 该账户借方登记企业在土地 房屋 配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用 贷方登己 开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本 期末借方余额反映末完工开发项目的实际成本 该账户应按开发成本的种类 如 土地开发 房屋开发 配套设施开发 代建工 程开发 等设置二级明细账户 并在二级明细账户下 按成本核算对象进行明细核算 一般按成本 项目设多栏式明细账 2 开发间接费用 账户 开发间接费用 账户核算房地产开发企业为开发产品而发生的各项开发间接费用 该账户借 方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用 贷方登记分配计入开发成本各成 本核算对象的开发间接费用 月末该账户无余额 该账户应按费用项目设置多栏式明细账 3 管理费用 账户 管理费用 账户核算房地产开发企业为组织和管理企业开发经营所发生的管理费用 该账户 借方登记企业发生的各项管理费用 贷方登记期末结转入 本年利润 账户的各项管理费用 期末 管理费用 账户的余额结转 本年利润 账产后无余额 该账户应按费用项目设置多栏式明细账 4 销售费用 账户 销售费用 账户核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各种费用 该账户借方登 记企业发生的各项销售费用 贷方登记期末结转入 本年利润 账户的各项销售费用 期末 销 售费用 账户的余额结转 本年利润 账户后无余额 该账户应按费用项目设置多栏式明细账 5 财务费用 账户 财务费用 账户核算房地产开发企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用 该账户 借方登记企业发生的财务费用 贷方登记期末结转入 本年利润 账户的各项财务费用 期末 财务费用 账户的余额结转 本年利润 账户后无余额 该账户应按费用项目设置多栏式明细账 二 土地开发成本核算二 土地开发成本核算 土地开发是指房地产开发企业对取得的土地按照城市总体规划进行的土地平整 建筑物拆除 地下管道铺设和道路 基础设施建设 将生地变熟地 以便扩大对土地的有效利用范围或提高对土 地的利用程度 房地产开发企业将有偿取得的土地进行开发完成后 既可以有偿转让给其他单位 也可以自行 组织开发房屋和其他设施 然后作为商品出售 还可以开展土地出租业务 房地产开发企业为了开发商品房屋或开展出租业务而开发的土地为自用土地 为了转让而开发 的土地为商品性土地 自用土地属于房地产开发企业的中间产品 其费用支出应计入有关商品房 投资性房地产等开 发产品的成本 而商品性土地是房地产开发企业的最终产品 应单独核算其土地开发成本 一 土地开发成本核算对象的确定 一 土地开发成本核算对象的确定 对需要单独核算土地开发成本的开发项目 可按下列原则确定土地开发成本的核算对象 1 对开发面积不大 开发工期较短的土地 可以以每一块独立的开发项目为成本核算对象 2 对开发面积较大 开发工期较长 分区域开发的土地 可以以一定区域作为土地开发成本核 算对象 土地开发成本核算对象应在开工之前确定 一经确定就不能随意改变 更不能相互混淆 二 土地开发成本项目的设置 二 土地开发成本项目的设置 土地开发成本作为开发产品成本的一部分 其成本项目具有与开发产品成本项目相同的内容 即 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 三 土地开发成本的归集 三 土地开发成本的归集 对土地开发成本应按土地开发项目的类别分别设置 商品性土地开发 和 自用土地开发 两 个二级账户 并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账 1 开发商品性建设场地发生的费用 直接计入 开发成本 土地开发 账户 2 开发的用于开发房屋的自用土地所发生的费用 能够分清负担对象的 直接计入 开发成本 房屋开发 账户 3 开发自用土地所发生的费用 如果涉及两个及两个以上成本核算对象负担的 应先归集发生 的费用计入 开发成本 土地开发 待土地开发完工投入使用时 再按一定标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本 4 综合开发土地 同一块土地开发完成后一部分作为商品性建设场地对外销售 一部分留作自 用建设场地用于开发产品 发生的开发费用 应先计入 开发成本 土地开发 待开发产品投入使用时 再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物和商品性建设场地的开 发产品成本 特别提醒 企业在土地开发过程中发生的各项支出 除可将能够确定土地用于房屋开发的直接计入 开发 成本 房屋开发 账户外 其他土地开发支出均应通过 开发成本 土地开发 核算 四 已完工土地开发成本的结转 四 已完工土地开发成本的结转 1 开发的商品性建设场地 在土地开发完工并经验收后 借 开发产品 商品性土地 贷 开发成本 土地开发 2 开发的自用建设场地 用于开发产品的 应于土地开发完成投入使用时 将土地开发的实际 成本平行结转计入有关商品房 投资性房地产等开发产品成本 借 开发成本 房屋开发 贷 开发成本 土地开发 3 房地产开发企业综合开发的土地 待开发产品投入使用时 应按一定的标准分配房屋建筑物 和商品性建设场地应负担的土地开发成本 借 开发成本 房屋开发 开发产品 商品性土地 贷 开发成本 土地开发 4 房地产开发企业自用建设场地开发完成后 还不能确定具体用途的 则应先将其成本结转入 开发产品 自用土地 账户的借方 于自用土地投入使用时 再从 开发产品 自用土地 账 户的贷方将其开发成本转入具体的账户 如用于房屋开发的应转入 开发成本 房屋开发 等账 户的借方 借 开发产品 自用土地 贷 开发成本 土地开发 借 开发成本 房屋开发 贷 开发产品 自用开发 五 土地开发成本核算举例 五 土地开发成本核算举例 例 4 1 东方房地产公司于 2012 年 5 月在 A 地开发一块土地 占地面积 50 000 平方米 开发 完成后准备将其中的 30 000 平方米对外转让 其余的 20 000 平方米自行开发商品房 假设在土地 开发过程中只发生了以下经济业务 1 支付土地出让金 50 000 000 元 依据土地发票和银行转账凭据 东方房地产公司应作以下账 务处理 借 开发成本 土地开发 土地征用及拆迁补偿费 贷 银行存款 50 2 支付拆迁补偿费 3 000 000 元 依据有关部门规划 拆迁 批准文件 凭借双方签订的拆迁 补偿合同和个人提供的收据及银行付款凭据 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 土地开发 土地征用及拆迁补偿费 贷 银行存款 3 000 000 3 支付勘察设计费 500 000 元 依据设计单位出具的设计发票和银行付款凭据 东方房地产公 司应作以下账务处理 借 开发成本 土地开发 前期工程费 500 000 贷 银行存款 500 000 4 某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工 应支付价款 2 000 000 元 依据双方认可的工 程结算单和施工单位提供的建筑发票 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 土地开发 基础设施费 2 000 000 贷 应付账款 某施工企业 2 5 9 月末 A 地土地开发工程完工 假设 开发成本 土地开发 A 地 账户归集的开发 总成本为 55 500 000 元 则单位土地开发成本为 1 110 元 平方米 其中自用的 20 000 平方米土 地尚未投入使用 其余 30 000 平方米已全部转让 月终结转本块土地的开发成本 依据土地开发成 本归集分配表 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发产品 自用土地 22 200 000 商品性土地 33 300 000 贷 开发成本 土地开发 55 500 000 借 主营业务成本 土地转让成本 33 300 000 贷 开发产品 商品性土地 33 300 000 注意 关注税收问题 6 若自用的 20 000 平方米土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中间 则东方房地产 公司结转土地开发成本应作以下账务处理 借 开发成本 房屋开发 土地征用及拆迁补偿费 21200 000 前期工程费 200 000 基础设施费 800 000 贷 开发成本 土地开发 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 200 000 基础设施费 800 000 三 房屋开发成本核算三 房屋开发成本核算 房屋开发是房屋开发和房屋再开发的统称 是房地产开发企业的主要经济业务 房屋开发是指城市各种房屋建设从可行性研究 规划设计 建筑安装工程施工到房屋建成竣工 验收的全过程 房屋再开发是指对旧城区成片地进行更新改造 拆除原有的房屋建筑物 按规划设计要求重新 建造各种房屋 房地产开发企业在房屋开发过程中发生的各项支出 应按房屋成本核算对象和成本项目进行归 集 一 房屋开发成本核算对象的确定 房地产开发企业开发建设的房屋按用途可以分为五类 1 为销售而开发的商品房 开发完成以后将作为商品对外销售 2 为出租经营而开发建设的投资性房地产 出租时按照确定的成本结转投资性房地产 3 为安置拆迁居民而开发建设的周转房 开发完成以后用于安置拆迁居民周转使用 4 企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房 5 企业自行建造自用的房屋 注 自行建造的自用房屋 发生的工程成本应通过 在建工程 账户核算 工程完工达到预定 可使用状态时 从 在建工程 账户转入 固定资产 账户 房地产开发企业确定房屋开发成本计算对象时 应考虑房屋开发内容 地点 用途 结构 施 工方式 施工进度等因素 按以下原则来确定 1 一般开发项目应以每一独立编制有设计概算和施工图预算的单项工程 即每栋独立的房屋作 为成本计算对象 2 对于同一开发地点 开竣工时间相近 结构类型相同 并由同一施工队伍施工的群体开发项 目 可以合并作为一个成本计算对象 待开发完成后 再将其实际总成本按每栋独立房屋概算 预 算的比例进行分配 求得每栋房屋的开发成本 3 对于个别规模较大 工期较长的房屋开发项目 可以结合工程进度和责任制的要求 以房屋 开发项目的各个部位作为成本计算对象 待开发完成后再将各部位的实际成本进行汇总 求得该栋 房屋的开发成本 二 房屋开发成本项目的设置 与开发产品成本项目相同 6 个成本项目 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用 三 房屋开发成本的归集 原则 能够分清负担对象的 直接计入房屋开发成本核算对象 否则 按一定标准分配 特别注意 开发间接费用 企业为直接组织和管理开发项目所发生的且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出 主要包括管理人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 工程管理 费 周转房摊销以及项目营销设施建造费等 房地产开发企业在开发建设房屋过程中发生的各项间接费用 应先通过 开发间接费用 账户 进行核算 期末 再按一定标准分配计入各有关开发产品成本 应由房屋开发成本负担的开发间接 费用 应计入有关房屋开发成本核算对象的 开发间接费 成本项目 即借记 开发成本 房屋 开发 开发间接费 账户 贷记 开发间接费用 账户 四 房屋开发成本的结转 房地产开发企业对已完成开发过程的商品房 周转房及投资性房地产 应在竣工验收以后将其 开发成本结转 开发产品 账户 会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成 本 借 开发产品 房屋 贷 开发成本 房屋开发 五 房屋开发成本核算方法举例 例 4 21 东方房地产公司开发的商品房 A 商品房 D 和周转房 在 2012 年度共发生了下列有关 开发支出 1 2 月份 用银行存款支付征地拆迁费 790 万元 其中商品房 A 应负担 200 万元 商品房 D 应负担 90 万元 2 4 月份 用银行存款支付承包设计单位设计费 105 万元 其中商品房 A 的设计费 70 万元 商品房 B 的设计费 20 万元 周转房的设计费 15 万元 3 5 月份 用银行存款支付承包施工企业基础设施工程款 70 万元 其中商品房 A 应负担的 工程款为 40 万元 商品房 B 应负担的工程款为 20 万元 周转房应负担的工程款为 10 万元 4 9 月份 根据工程结算单 应支付甲承包施工企业建筑安装工程款 510 万元 其中商品房 A 应负担的工程款为 300 万元 商品房 B 应负担的工程款为 150 万元 周转房应负担的工程款为 60 万元 5 根据小区需要 在小区内建设一公共配套水塔 其中应由商品房 A 负担的水塔配套设施 费为 40 万元 商品房 D 负担的水塔配套设施费为 20 万元 周转房应负担的水塔配套设施费为 6 万 元 6 8 月份 共发生开发间接费用 17 万元 其中应由商品房 A 负担 10 万元 应由商品房 B 负 担 5 万元 应由周转房负担 2 万元 1 根据上述资料 1 依据有关部门规划 拆迁 批准文件 凭借双方签订的拆迁补偿合同和 收款收据及银行付款凭据 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 房屋开发 土地征用及拆迁补偿费 商品房 A 土地征用及拆迁补偿费 商品房 B 贷 银行存款 2 900 000 2 根据上述资料 2 依据结算单及设计发票和银行付款凭据 东方房地产公司应作以下账务 处理 借 开发成本 房屋开发 前期工程费 商品房 A 前期工程费 商品房 B 200 000 前期工程费 周转房 150 000 贷 银行存款 1 050 000 3 根据上述资料 3 依据结算单及建筑发票和银行付款凭据 东方房地产公司应作以下账务 处理 借 开发成本 房屋开发 基础设施费 商品房 A 基础设施费 商品房 B 基础设施费 周转房 贷 银行存款 700 000 4 根据上述资料 4 依据结算单和建筑发票 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 房屋开发 建筑安装工程费 商品房 A 3 000 000 建筑安装工程费 商品房 D 1 500 000 建筑安装工程费 周转房 贷 应付账款 应付工程款 甲施工单位 5 100 000 5 根据上述资料 5 依据公共配套 水塔 让计算分配表 东方房地产公司应作以下账务处 理 借 开发成本 房屋开发 公共配套设施费 商品房 A 公共配套设施费 商品房 B 公共配套设施费 周转房 60 000 贷 开发成本 配套设施开发 水塔 660 000 6 根据上述资料 6 依据开发间接费用分配表 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 房屋开发 开发间接费 商品房 A 开发间接费 商品房 B 50000 开发间接费 周转房 20000 贷 开发间接费用 170 000 同时应将各项房屋开发支出分别计入各有关房屋开发成本明细分类账 7 依据开发产品结转明细表 应将完工验收的商品房的开发成本结转 开发产品 账户的借方 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发产品 商品房 A 6 600 000 贷 开发成本 房屋开发 商品房 A 6 600 000 借 开发产品 商品房 B 3 050 000 贷 开发成本 房屋开发 商品房 B 3 050 000 借 开发产品 周转房 930 000 贷 开发成本 房屋开发 周转房 930 000 四 配套设施开发成本核算四 配套设施开发成本核算 配套设施是房地产开发企业根据城市建设规划的要求 或开发项目建设规划的要求 为满足居 住的需要而与开发项目配套建设的各项服务性设施 房地产开发企业开发的配套设施 可以分为如 下两类 一类是建成后能够有偿转让的公共配套设施项目 包括会所 学校 幼儿园 物业管理用房和 车库等 这类公用配套设施根据产权归属的不同进行不同的会计处理 1 产权归小区全体业主所有的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位以及其他部门的 可以 直接计入房屋开发成本中 也可以先在配套设施中归集 然后转入房屋开发成本 2 产权归房地产开发企业所有的 或未明确产权归属的 除房地产开发企业自用按固定资产 进行处理外 其他一律按开发产品进行处理 房地产开发企业必须确定成本核算对象并计算其实际 成本 另一类是不能有偿转让的公共配套设施 包括 1 开发区内的锅炉房 水塔 自行车棚 2 开发区以外为开发项目的居民提供服务的给排水 供水 供电 供暖 供气的增容 增压 设施及交通道路等 这类配套设施不是企业的商品产品 一般不能有偿转让 不需要单独作为成本核算对象核算其 开发成本 其发生的费用支出需分别计入开发的土地 商品房 能有偿转让的配套设施等开发产品 成本 为简化核算手续 对这些配套设施 不分配其他配套设施费和开发间接费用 因此 对于不能有偿转让的配套设施 不设置配套设施费和开发间接费用两个成本项目 一 配套设施开发成本核算对象的确定 房地产开发企业在确定配套设施成本核算对象时 一般应以独立的配套设施项目作为核算对象 设置配套设施成本明细账 单独计算配套设施成本的配套设施 应编制有独立的设计 概算和预算 建成后可以独立发挥效益 二 配套设施开发成本项目的设置 配套设施作为开发产品的一部分 其成本项目具有与开发产品成本项目相同的内容 即土地征 用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费和开发间接费六个 成本项目 1 公共配套设施费 配套设施开发成本核算对象中的 配套设施费 成本项目 核算能有偿转让配套设施负担的不 能有偿转让的配套设施发生的费用支出 不能有偿转让的配套设施发生的费用支出 能直接计入某 项配套设施成本核算对象的 应在发生时直接计入能够有偿转让的配套设施成本核算对象的 配套 设施费 成本项目 不能直接计入某项配套设施成本核算对象的 按一定标准 如按建筑面积的比例 分配计入能 够有偿转让的配套设施成本核算对象的 配套设施费 成本项目 借 开发成本 配套设施开发 有偿转让 贷 开发成本 配套设施开发 不能有偿转让 2 开发间接费 企业在开发建设配套设施过程中发生的 应由能够有偿转让的配套设施负担的开发间接费用 于发生时在 开发间接费用 账户进行归集 期末 再按一定的标准分配计入有关能够有偿转让的 配套设施成本核算对象的 开发间接费用 成本项目 借 开发成本 配套设施开发 贷 开发间接费用 四 配套设施开发成本的结转 已完成全部开发过程并经验收合格的配套设施 应按其不同情况和用途结转其开发成本 1 对能有偿转让的配套设施 应在竣工验收后将其实际成本转入 开发产品 配套设施 账户 借 开发产品 配套设施 贷 开发成本 配套设施开发 2 按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施 在完工验收后 应 将其发生的实际开发成本按一定的标准 有关开发产品的实际成本 预算成本或计划成本 分别 计入有关房屋和大配套设施等的开发成本 五 配套设施开发成本核算举例 例 4 3 2012 年 9 月 东方房地产公司根据建设规划要求 在开发小区内负责建设一个商场和 一座锅炉房 上述设施均发包给施工企业施工 其中商场建成后 有偿转让给商业部门 锅炉房的 开发支出按规定计入有关开发产品的成本 上述各配套设施共发生了下列有关支出 1 东方房地产公司开发本小区共支付土地出让款 2 000 万元 商品房 周转房和能有偿转让的 配套设施占地总面积 100 000 平方米 其中商场占地面积为 1 500 平方米 则商场应负担的土地征 用及拆迁补偿费 2 000 x 1 500 100 000 30 万元 依据规划设计图纸及计算数据 东方房 地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 配套设施开发 土地征用及拆迁补偿费 商场 贷 开发成本 土地开发 300 000 2 用银行存款支付设计单位设计费 30 万元 其中商场的设计费 20 万元 锅炉房的设计费 10 万 元 依据结算单及设计发票和银行付款凭据 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 配套设施开发 前期工程费 商场 200 000 前期工程费 锅炉房 100 000 贷 银行存款 300 000 3 根据工程结算单 应付施工企业基础设施工程款 80 万元 其中商场的工程款为 50 万元 锅 炉房的工程款为 30 万元 依据结算单和建筑发票 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 配套设施开发 基础设施费 商场 500 000 基础设施费 锅炉房 300 000 贷 应付账款 应付工程款 800 000 4 根据工程结算单 应付施工企业建筑安装工程款 200 万元 其中商场的工程款为 150 万元 锅炉房的工程款为 50 万元 依据结算单和建筑发票 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 配套设施开发 建筑安装工程费 商场 1 500 000 建筑安装工程费 锅炉房 贷 应付账款 应付工程款 2000 000 5 根据分配标准 假设应由商场负担的开发间接费用为 9 万元 由于锅炉房是不能有偿转让的 因此不用负担开发间接费 依据开发间接费用分配表 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 配套设施开发 开发间接费 商场 90 000 贷 开发间接费用 90 000 6 锅炉房已竣工验收 其总成本为 90 万元 按一定标准应分摊到商品房 70 万元 商场 20 万元 依据公共配套设施 锅炉房 归集分配表 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 配套设施开发 配套设施费 商场 200 000 房屋开发 配套设施费 700 000 贷 开发成本 配套设施开发 锅炉房 900 000 7 商场已竣工 假设只发生上述费用 依据开发成本 配套设施开发 商场 结转明细表 则应 将其实际成本转入 开发产品 配套设施 账户 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发产品 配套设施 商场 2 790 000 贷 开发成本 配套设施开发 2 790 000 五 代建工程开发的核算五 代建工程开发的核算 房地产开发企业的代建工程包括代建房屋 场地和城市道路及基础设施等市政工程 在房地产 开发企业的实务中 代建工程一般存在两种形式 一种方式是受托方 房地产开发企业 与委托方 委托建房单位 实行全额结算 原票转交 只向委托方收取代建手续费的业务 也就是说 在建设过程中施工方 设计方 监理等不与房屋开 发企业 受托方 签订合同 而直接与委托方签订合同 受托方只收取一定代理费的房地产开发方 式 在这种方式下只涉及代建工程手续费收入的核算 一般不涉及代建工程成本的核算 另一种方式是受托方与委托方实行拨付结算 也就是说 在建设过程中施工方 设计方 监理 等直接与房地产开发企业 受托方 签订合同 不与委托方签订合同 资金由委托方拨付给房地产 开发企业 房地产开发企业再拨付给施工方 设计方 监理等 最后销售或移交给委托方 受托方 不收委托方的代建手续费 也不参与利润分配 这种方式根据 企业会计准则 的规定 按照 企 业会计准则第 15 号 建造合同 进行核算 六 开发间接费用的核算六 开发间接费用的核算 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各 项费用 这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用 但不能确定其为某项开发产品所应负 担 因而无法将其直接计入各项开发产品成本 为了简化核算手续 将其先计入 开发间接费用 账户 然后按照适当分配标准计入各项开发 产品成本 一 开发间接费用的组成 为了组织开发间接费用的明细分类核算 分析各项费用增减变动的原因 进一步节约费用开支 开发间接费用应分设工资 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销和利息支 出等明细项目进行核算 其中 利息支出指房地产开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本 的利息支出及相关的手续费 但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入 开发产品完工以后发生的借款利息 应作为财务费用 计入当期损益 二 开发间接费用的归集 开发间接费用的总分类核算 在 开发间接费用 账户进行 企业所属各内部独立核算单位发 生的各项开发间接费用 都要自 应付职工薪酬 累计折旧 长期待摊费用 银行存 款 周转房 周转房摊销 等账户的贷方转入 开发间接费用 账户的借方 房地产开发企业在开发现场组织和管理房地产开发建设而发生的各项费用 应作为开发间接费 用计入开发产品成本 但在实际工作中 除了周转房摊销外 企业很难划清管理费用和开发间接费 用的界限 因此 除了周转房摊销列入开发间接费用外 其余费用往往以是否设立现场管理机构为 依据进行划分 如果开发企业不设现场管理机构 而由企业定期或不定期地派人到开发现场组织开发建设活动 则其所发生的费用可直接并人企业的管理费用 三 开发间接费用的结转 每月终了 应对开发间接费用进行分配 按实际发生数计入有关开发产品的成本 开发间接费用的分配方法 企业可根据开发经营的特点自行确定 企业内部独立核算单位发生的开发间接费用 可仅对有关开发房屋 商品性土地 能有偿转让 配套设施及代建工程进行分配 开发间接费用的分配标准 可按月份内各项产品实际发生的直接成本 包括土地征用及拆迁补 偿费或批租地价 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费及配套设施费 进行 某项开发产品成本分配的开发间接费 月份内该项开发产品实际发生的直接成本 本月实际发生 的开发间接费用 各开发产品实际发生的直接成本总额 例 4 4 东方房地产公司 2012 年 6 月份共发生了开发间接费用 50 000 元 应分配开发间接费 的各开发产品实际发生的直接成本如下 开发产品名称开发产品名称 直接成本直接成本 商品房 A 1 000 000 商品房 B 600 000 周转房 300 000 大配套设施 商场 100 000 合计 2 000 000 根据上列公式 各开发产品应分配开发间接费的分配率为 50 000 2 000 000 X100 2 5 商品房 A 应分配的开发间接费 1 000 000 x2 5 25 000 商品房 B 应分配的开发间接费 600 000 x2 5 15 000 周转房应分配的开发间接费 300 000 x2 5 7 500 大配套设施应分配的开发间接费 100 000 x2 5 2 500 作以下账务处理 借 开发成本 房屋开发 开发间接费 商品房 A 25 000 开发间接费 商品房 B 15 000 开发间接费 周转房 7 500 开发间接费 商场 2 500 贷 开发间接费用 50 000 七 期间费用的核算七 期间费用的核算 略 第二节第二节 材料 固定资产和出包工程会计核算材料 固定资产和出包工程会计核算 一 材料核算一 材料核算 一 材料增加核算 一 材料增加核算 材料增加的方式有外购材料 自制材料 委托加工等方式 1 外购材料核算 1 材料采购核算 房地产开发企业支付材料价款和运杂费等 按应计入材料采购成本的金额 借记 在途物资 或 材料采购 账户 按实际支付或应支付的金额 贷记 银行存款 库存现金 其他货币资 金 应付账款 应付票据 预付账款 等账户 例 4 14 东方房地产公司购人屋面瓦一批 价款为 200 万元 含运费 款项通过银行存款支 付 材料按实际成本核算 依据采购单和银行付款凭据 东方房地产公司应作以下账务处理 借 在途物资 2 000 000 贷 银行存款 2 000 000 2 材料验收入库核算 第一种情况 发票账单与所购材料同时到达 例 4 15 东方房地产公司购入钢管一批 价款为 200 万元 含运费 款项通过商业承兑汇票 结算方式支付 材料按实际成本核算 钢筋验收入库时 东方房地产公司应作以下账务处理 购买材料 依据采购单和商业承兑汇票结算凭据 东方房地产公司应作以下账务处理 借 在途物资 2 000 000 贷 应付票据 2 000 000 验收入库 依据材料验收单 东方房地产公司应作以下账务处理 借 原材料 2 000 000 贷 在途物资 2 000 000 第二种情况 所购货物已验收入库 而发票账单尚未到达 例 4 17l 东方房地产公司 5 月采购水泥 200 吨 材料已验收入库 发票账单尚未收到 款未付 依据材料验收单 暂估其价值 600 000 元 注 实务中一般采用计划成本 东方房地产公司应作 以下账务处理 5 月底应暂估入账 借 原材料 600 000 贷 应付账款 600 000 6 月初应红字冲销 借 原材料 600 000 贷 应付账款 600 000 6 月收到发票账单时 假设实际价款为 58 万元 借 原材料 580 000 贷 应付账款 580 000 2 自制材料 例 4 18 东方房地产公司自制铝合金门窗 生产过程中发生的实际材料成本 50 万元 材料验 收入库时 东方房地产公司应作以下账务处理 借 原材料 500 000 贷 生产成本 500 000 3 委托加工材料 例 4 19 东方房地产公司发出材料 委托某钢窗厂加工铝合金门窗 材料成本 50 万元 加工 费 2 万元 东方房地产公司应作以下账务处理 1 发出材料 借 委托加工物资 500 000 贷 原材料 500 000 2 支付加工费 借 委托加工物资 20 000 贷 银行存款 20 000 3 铝合金门窗加工完成验收入库 借 原材料 520 000 贷 委托加工物资 520 000 二 材料减少核算 二 材料减少核算 发出材料计价 可以采用先进先出法 加权平均法或个别计价法等方法计价 例 4 20 东方房地产公司开发产品领用钢筋 20 吨 价款 70 万元 领用材料时 依据材料领用 单 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 700 000 贷 原材料 700 000 三 三 甲控材甲控材 和和 甲供材甲供材 的核算的核算 甲控材 一般不会影响房地产开发企业和施工单位双方的会计处理 对于 甲供材 要根据 工程承包合同的约定采用不同的会计处理 1 合同约定总价中含甲供材料价格的 在房地产开发企业发出材料时 作为预付账款处理 借 预付账款 贷 原材料 例 4 21 东方房地产公司与施工单位乙公司签订施工合同 合同总额为 1 000 万元 其中含东 方房地产公司提供型材门窗 200 万元 东方房地产公司发出材料时 依据施工单位签收的材料领用 单及对方收款收据 东方房地产公司应作以下账务处理 借 预付账款 2 000 000 贷 原材料 2 000 000 2 合同约定总价不含甲供材价格的 在房地产开发企业发出材料时 借 开发成本 贷 原材料 例 4 22 东方房地产公司与施工单位乙公司签订施工合同 合同总额为 800 万元 不含东方房 地产公司提供型材门窗 200 万元 东方房地产公司发出材料时 依据施工单位签收的材料领用单 东方房地产公司应作以下账务处理 借 开发成本 2 000 000 贷 原材料 2 000 000 三 固定资产核算三 固定资产核算 固定资产是指房地产开发企业为生产商品 提供劳务 出租或经营管理而持有的 使用寿命超 过一个会计年度的有形资产 固定资产核算包括固定资产增加 固定资产折旧和固定资产处置等会 计核算业务 一 固定资产增加的会计处理 固定资产增加的方式很多 包括购入固定资产 自行建造的固定资产以及股东投入等其他方式 增加的固定资产等 1 购入固定资产的核算 1 购入不需要安装的固定资产 购入不需要安装就可以直接交付使用的固定资产 在会计核算上 应按其实际支出直接计入 固定资产 账户 例 4 23 东方房地产公司购入一台不需要安装的设备 发票价格 100 000 元 增值税 17 000 元 发生的运杂费等支出 3 000 元 款项已全部付清 依据设备发票及运杂费发票和银行付款凭据 东方房地产公司应作以下账务处理 借 固定资产 120 000 贷 银行存款 120 000 2 购入需要安装的固定资产 购入需要安装的固定资产是指购入的固定资产需要安装以后才能交付使用 在会计核算上 企 业购入需要安装的固定资产以及发生的安装调试费用先要通过 在建工程 账户进行核算 待安装 完毕交付使用时 再转入 固定资产 账户 例 4 24 东方房地产公司购入需要安装的试验设备一台 买价 20000 元 增值税 3 400 元 运 杂费 1 000 元 款已付 设备已交付安装 支付安装费 3 000 元 已用银行存款支付 该设备已安 装完毕交付使用 购入设备时 依据设备发票及运杂费发票和银行付款凭据 东方房地产公司应作以下账务处 理 借 在建工程 在安装设备 24 400 贷 银行存款 24 400 支付安装费时 依据安装发票和银行付款凭据 东方房地产公司应作以下账务处理 借 在建工程 在安装设备 3 000 贷 银行存款 3 000 安装完毕交付使用时 依据设备验收单 东方房地产公司应作以下账务处理 借 固定资产 经营用固定资产 27 400 贷 在建工程 在安装设备 27 400 2 自行建造固定资产的核算 房地产开发企业自行建造固定资产的成本 由建造该固定资产达到预定可使用状态前所发生的 必要支出构成 自行建造的固定资产可分为自营建造和出包建造两种方式 1 自营建造的固定资产 企业自营建造的固定资产 应当按照建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支 出作为固定资产的入账价值 2 出包建造的固定资产 企业通过出包工程方式建造的固定资产 应按支付给承包单位的工程价款作为该项固定资产的 成本 例 4 25 东方房地产公司将办公楼一幢出包给某施工单位承建 预付工程 400 000 元 工程完 工决算 还需补付工程款 500 000 元 办公楼现已达到预定可使用状态 向施工单位预付工程款时 依据施工单位收款收据和银行付款凭据 东方房地产公司应作以 下账务处理 借 预付账款 某施工单位 400 000 贷 银行存款 400 000 工程决算并补付工程款时 依据工程结算单 施工单位提供建筑发票和银行付款凭据 东方 房地产公司应作以下账务处理 借 在建工程 办公楼 900 000 贷 预付账款 400 000 锒行存款 500 000 工程达到预定可使用状态时 依据固定资产验收单 东方房地产公司应作以下账务处理 借 固定资产 经营用固定资产 900 000 贷 在建工程 办公楼 900 000 3 其他方式取得固定资产的核算 投资者投入的固定资产 按照投资合同或协议约定的价值作为入账价值 在原有固定资产的基础上进行改建 扩建的固定资产 按照原有固定资产的账面价值 账面价 值指用固定资产原值减去累计折旧后的净值 减去改 扩建过程中发生的变价收入 再加上由于改 扩建而使该项资产达到预定可使用状态前发生的支出 作为入账价值 其他如融资租赁的固定资产 接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的固定资产 盘盈的 固定资产等情况一般发生的情况较少 如遇到此类业务 应遵照有关规定处理 二 固定资产折旧的核算 固定资产折旧就是将固定资产在使用中消耗的价值陆续地计入到有关的成本和费用中去 房地产开发企业的固定资产折旧就是将固定资产消耗的价值分期计入到有关开发成本和期间费 用中去 1 固定资产折旧的范围 房地产开发企业计提折旧的固定资产 包括房屋及建筑物 在用的施工机械 运输设备 生产 设备 工具器具 季节性停用 大修理停用的固定资产 融资租赁方式租入的固定资产 未使用和 不需用的固定资产 不计提折旧的固定资产 包括已提足折旧仍继续使用的固定资产 按照规定单独估价作为固定 资产入账的土地以及经营租人的固定资产 在会计实务中 企业一般应按月计提固定资产折旧 当月增加的固定资产 当月不计提折旧 从下月起计提折旧 当月减少的固定资产 当月照提折旧 从下月起停止计提折旧 已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产 应当按照估计价值确定其成本 并计 提折旧 待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值 但不需要调整原已计提的折旧额 2 固定资产折旧的计算 固定资产的折旧方法有年限平均法 工作量法 双倍余额递减法和年数总和法等 房地产开发企业计提固定资产折旧 一般采用平均年限法和工作量法 双倍余额递减法及年数 总和法在房地产开发企业一般较少采用 3 计提折旧的会计处理 房地产开发企业每月汁提的固定资产折旧额 应根据固定资产用途计入相关的成本费用账户 借 开发间接费用 开发现场使用的固定资产计提的折旧额 管理费用 管理部门使用的固定资产 未使用的固定资产 销售费用 销售部门使用的固定资产 贷 累计折旧 例 4 27 东方房地产公司 2012 年 5 月份固定资产计提折旧情况如下 管理部门房屋建筑物计提折旧 5 万元 运输工具计提折旧 3 万元 销售部门房屋建筑物计提折 旧 7 万元 运输工具计提折旧 2 万元 开发现场运输工具计提折旧 6 万元 公司未使用机械设备计 提折旧 4 万元 东方房地产公司 20 x9 年 5 月依据固定资产计提折旧表 应进行以下账务处理 借 开发间接费用 60 000 管理费用 120 000