浞景居住区规划说明书

潍坊高新区浞景居住区规划 1 浞浞景景居居住住区区规规划划设设计计说说明明 第一章 规划篇 一 规划背景 为了贯彻落实中央关于加快社会主义新农村建设的指示精神 推 进高新区农村城市化进程 让老百姓充分享受高新区经济建设的成果 高新区管委会决定在清池集中建设高档次的居住社区 清池居住区 统一安置农村居民 给村民创造一个环境优美 用地功能布局合理 设施配套齐全 园林智能化居住社区 二 规划范围及现状概况 浞景居住区属于清池居住区的一部分 位于高新区东南部 北邻 樱前街 西接高新一路 东到高新二路 南靠宝通街 东西长约 1050 米 南北长约 1030 米 规划总用地108 3 公顷 该地段有着 较好的居住环境和极其优越的交通优势 该用地范围内地形起伏较大 地势南高北低 东高西低 海拔高 程在 47 米至 58 米之间 浞河及其支流自南向北从西部流经本区 用地范围内现有刘家道 治浑街 街东魏等村庄 现状在西部王家庄 及刘家道在建有6 栋新住宅楼 治浑街建有两栋新住宅楼 规划将 规划范围内及周围的8 个村庄全部安置于此处 安置总户数1816 户 总人口 5539 人 三 规划依据 1 中华人民共和国城市规划法 1990 年 4 月 1 日 2 建设部 城市规划编制办法实施细则 1995 年 6 月 8 日 3 潍坊高新技术产业开发区总体规划 2003 年版 4 潍坊市总体规划 5 国家相关规范及潍坊市政府和规划部门相关规定和设计要求 6 居住区现状资料 四 规划指导思想 力求将居住区规划成为布局合理 生态环境优美 配套 设施齐全 具有一定的超前性和导向性 具有良好舒适性 安 全性 经济性和地方特色的和谐居住区 充分利用居住区及其周围的自然环境条件 使居住区环 境既相对完整 又是城市生态环境的重要组成部分 创造舒适 优美 宜人的生活环境 坚持居住区建设的经济效益 环境效益和社会效益的统一 在创造良好居住环境的前提下 努力节约用地 提高土地利用率 努力创造新颖和灵活可变的住宅类型和多样化的住宅组团 满足不同使用者的要求 形成丰富多样的居住环境 并为住户参与创 造有利的条件 强化现代意识 开辟足够的交通空间 满足动 静 态 交通要求 积极推广和应用新技术 新材料 扩大居住区建设的科 技含量 使住宅具有良好的舒适性与安全性 潍坊高新区浞景居住区规划 2 总之 规划充分利用现有自然环境条件 坚持以人为为本和 可持续发展的思想 充分考虑村民失去土地后的经济来源和生活保障 问题 努力把居住区建设成为舒适 方便 安全 卫生和优美宜人的 现代化城市社区 五 建设策略 1 利用区位优势 立足环境优势 发挥政策优势 2 采用开发型的积极保护政策 结合潍坊市城中村改造先进经 验 将旧村改造与城市开发 环境保护及可持续发展有机融合 3 以 两路一中心 为带动 沿规划区内南北两条城市支路布 局商业设施 在中部布局商业金融中心 市民文化活动中心等来增加 居住区的凝聚力和设施的配套完善 并且为村民提供就业机会和今后 生活保障 4 通过浞河的建设来提高居住区的环境品质 为居民提供大量 的休憩 游玩场所 六 用地划分原则及方法 1 用地划分原则 按照市政府城中村改造的统一政策执行 各村用地按人均83 平方米的安置用地和83 平方米的保障用地划定 共需安置用地 45 9 公顷 保障用地45 9 公顷 在本规划范围内布局保障用地 15 4 公顷 其余的保障用地在南部宝通街与珠光街之间布局 2 用地划分方法 各村占地指标为净用地指标 规划支路 河流及沿河绿化带 城 市道路绿化带 高压线走廊 15 米以上道路均不占各村用地指标 七 规划布局 规划采用居住区 组团二级结构的布局形式 通过曲折线形式 的小区路将各村的用地进行了划分 总体原则是各村用地相对独立 但是又通过小区路有机联系 组成一个完整的居住区 安置用地集中 布局于北部 宝通街以北 保障用地除王家庄外 集中布局在南部 宝通街北侧 安置用地占地45 98 公顷 保障用地占地15 44 公 顷 一一 村村庄庄布布局局 1 由于在用地西北部浞河以西王家庄及刘家道村在此处已建设 六栋住宅楼 规划将两个村的安置用地和保障用地布局于此处 王家 庄安置用地 27890 平方米 保障用地27890 平方米 刘家道安置用 地 21590 平方米 保障用地21590 平方米 2 在用地北部 王家庄安置用地东部及南北向规划支路东部布 局河洼村安置用地 占地114210 平方米 在用地东北部布局二甲 李村安置用地 占地57190 平方米 3 由于治浑街在东西向规划支路北部已建有两栋住宅楼 因此 在规划南北向规划支路东侧 东西向规划支路两侧布局治浑街村的安 置用地 占地 88730 平方米 在南北向规划支路与宝通街交叉口西 北部布局治浑街的保障用地 占地59204 平方米 在东西向规划支 路南部 浞河东侧布局杨家庄的安置用地 占地73040 平方米 4 在东西向规划支路与宝通街交叉口西南部布局邱家的安置用 地 占地 39840 平方米 在邱家南部布局街东魏村的安置用地 占 潍坊高新区浞景居住区规划 3 地 37270 平方米 在安置用地西侧布局其保障用地 占地37270 平方米 二二 配配套套公公建建布布局局 1 公共活动中心 为了提高居住区的档次 在两条规划支路交叉口的西北部布局公 共活动中心 在此可布局金融邮电 大型商业服务设施 农贸市场 文化体育等设施 占地3 3 公顷 2 商业网点 规划在南北两条城市支路两侧及小区主干道两侧布局大量的商业 网点 既方便了居住区居民 又给各村村民带来了经济收益 提供了 生活保障 3 小学 规划在东西向规划支路与高新二路交叉口的西北部布局小学 居 住区总户数为 7500 户左右 居住总人口在2 4 万人左右 小学生 的指标按 60 座 千人控制 总学生数为1440 人 按 45 座 班计 共需 32 个班 考虑到南部的保障用地 规划按36 班规模控制 在小学东部布局体育公园 既可为小学服务 又为居民健身游憩提供 良好的场地和环境 小学及体育公园共占地5 25 公顷 4 幼儿园 根据幼儿园的服务半径及居住区人口规模 共布局了三处幼儿园 分别设在河洼 杨家庄及治浑街村的安置用地内 三三 规规划划布布局局 浞景居住区总体布局可概括为 两带 六组团 两带 是指规划支路两边的商业建筑带 六组团 是指由道路 河流及高压线分割成的六个组团 分别 为四个居住组团 一个公建组团和一个文化教育组团 在公建组团内 集中布置公建 设超市 办公等服务设施 便于服务整个居住区 八 道路系统 居住区道路系统采用区级 小区级 组团级道路和宅前路四级结 构 居住区级道路红线宽度为15 米 路面宽 8 米 路两侧各设3 5 米的绿化景观型人行道 达到人车分行 小区级道路红线宽度为 12 米 路面宽 8 米 路两侧各设2 米步行道 组团级道路为7 米 或 6 米 宅前路红线为3 3 5 米 有宽有窄 与景观统一设计 另外 在各组团主入口处道路断面适当放宽 同时辅之以绿化 以强 化道路主入口的景观 居住区内停车方式分两种 一种是地面停车 另一种是地下停车 地面停车充分结合绿地及绿化带设置林荫停车场 各组团中心绿地下 设地下停车场 既满足住区100 停车需求 又保持住区环境不受破 坏 九 景观分析 规划注重体现绿色生态理念和生态多样性基础上的人性化理念 满足人们对绿化生态环境的生理 心理需求 充分利用浞河滨水空间 与可绿化用地进行功能布局 尽可能增加景观休闲空间 通过建筑 小品 雕塑 植物 水体等景观要素的相互渗透与联系 为居民营造 成良好的住区生态环境 潍坊高新区浞景居住区规划 4 浞景居住区景观布局可概括为 一横 一纵 两带 多节点 一横 一纵 是指规划支路两边的商业建筑景观带 两带 是指浞河绿化景观带和高压线走廊绿化带 多节点 是指居住区内各主要绿化节点和各个组团中的组团绿 地 十 竖向规划 浞景居住区地势南高北低 东高西低 根据以下原则 对村庄进 行竖向设计 1 雨水汇集后就近排入地下排水管网 2 道路纵坡不低于2 特殊困难情况下可采用锯齿形街沟处 理方式 同时道路应有2 的横坡 解决道路排水 3 住区标高根据实际情况酌情处理 应保证至少有一个方向具 有坡向道路不少于2 的坡度 建筑物室内标高比场地标高出 30 60cm 4 现状已有硬化道路与规划道路衔接时 在坚持村庄外道路标 高低于村庄内道路标高的原则基础上 以现状道路标高为准 5 中心广场 绿地等活动区的排水坡度3 5 十一 管线综合规划 本区规划管线共有给水管 雨水管 污水管 电力电缆 电讯电 缆 热力管和燃气管共7 种 其中电缆在电缆沟中铺设 各种管线 在垂直交叉时 应遵守如下原则 1 压力流管让重力流管 2 小管径让大管径 3 给水管尽量在污水管上面 4 易弯的让不易弯的 5 临时性的让永久性的 6 工程量小的让工程量大的 一 给水规划 本区给水管道由城市主干道供水干管接入 供水主干管采用 DN150 250 楼前管依单体设计时定 给水干管均在车行道下敷设 二 排水规划 排水体制原则 本区采用雨污分流制 污水量以总用水量85 计 区内污水经化粪池处理后 分别排 入城市主干道污水干管中 污水干管管径为DN300 DN500 埋设 于居住区主要道路下 三 电力规划 在居住区内设一开闭所 居住区内各组团电力线均由此引入 四 电讯规划 本区按每户一部电话 公建按150 建筑面积 一部计 本 区共需电话容量约8662 门左右 电话线由城市主干道市话电缆接入 采用地埋设于道路下 五 燃气规划 本居住区四居住组团内各设燃气调压站一处 燃气管线由城市主 潍坊高新区浞景居住区规划 5 干道接入 区内采用低压管网 主干管采用DN100 DN150 六 热力规划 本居住区四居住组团内各设换热站一处 供热管线由城市主干道 接入 管线沿居住区主要道路敷设 十二 主要经济技术指标 规划总用地 108 3 公顷 其中 安置用地 45 98 公顷 保障用地 15 44 公顷 小学及体育公园用地 5 25 公顷 配套公建用地 3 3 公顷 规划总建筑面积 94 2 万平方米 规划公建建筑面积 16 4 万平方米 规划住宅建筑面积 77 8 万平方米 容积率 1 36 建筑密度 21 6 户数 7573 户 第二章 村民生活保障及经济来源分析篇 村民进行集中安置后 政府把各村的剩余的土地进行储备 村民 就失去了土地 那么如何解决村民今后的生活保障问题就成了本居住 区能否顺利实施和保持社会安定的关键 规划在这一问题上进行了专 门的研究和考虑 总的原则是可持续发展和以人为本 一一 安安置置房房的的建建设设 各村的用地分为安置用地和保障用地 建设实施的模式一般是与 有实力的开发商进行合作 保障用地作为开发商的开发用地 开发商 拿出应缴的土地收益来建设各村的安置房 基本原则是拿出的收益与 地价基本相等 本规划区的地价目前为750 元 平方米 安置用地 一般布局多层住宅 局部有少量的小高层住宅 住宅土建成本为 850 元 平方米左右 公建土建成本为750 元 平方米左右小区配套 成本约在 200 元 平方米左右 住宅平均建设成本在1050 元 平方 米左右 公建平均建设成本在950 元 平方米左右 对于人均一个 83 平方米的指标来说 在用地结构中配套公建用 地约占 10 左右 住宅用地约占90 左右 公建的容积率一般在1 0 左右 住宅的容积率一般在1 2 左右 一个村民可拥有的住宅建筑 面积为 83x1 2x90 89 64 平方米 一个村民拥有的公建建筑面 积为 83x1 0 x10 8 3 平方米 每人可拥有的总建筑面积为 89 64 8 3 97 94 平方米 每户拥有的总建筑面积为 97 94x3 2 313 4 平方米 户均人口按 3 2 人计算 则每户可拥有的住宅建筑面积为 89 64x3 2 286 8 平方米 即每户可拥有户型95 6 平方米 户的 住宅三套 在房产分配上假设每户拥有110 平方米住宅一套 70 平方米 住宅两套 剩余的住宅及公建作为村集体控制的财产 剩余住宅作为 将来人口增长的安置用房 公建作为村集体的共同收益 在建设顺序 上 先建 110 平方米的安置住宅 再建公建 最后建村民出租的两 套住宅 若 110 平方米的住宅村民免费入住 剩余的土地收益先建 潍坊高新区浞景居住区规划 6 公建 后建村民的两套出租住宅 村民两套70 平方米的住宅的购 买价格计算如下 每户村民开发商应付给的土地收益为 3 2x83x750 199200 元 110 平方米住宅的建设成本价格为110 x1050 115500 元 扣除 110 平方米住宅建设成本后每户剩余199200 115500 83700 元 每户村民的公建建设成本价格为3 2x8 3x950 25232 元 扣除公建建设成本后每户剩余83700 25232 58468 元 2 套 70 平方米住宅的建设成本价格为70 x2x1050 147000 元 则村民 2 套 70 平方米住宅需付出的成本价格为147000 58468 88532 元 单位成本价格为88532 140 632 4 元 即每 户村民以约 630 元 平方米的价格就可购得2 套 70 平方米得住宅 这对普通村民来说是可以承受的 二二 安安置置房房的的收收益益 1 住宅出租收益 按每户村民 110 平方米的住宅用于居住 另两套70 平方米的 住宅用于出租计算 每套70 平方米住宅月出租收益为350 元 月 两套的收益为 700 元 月 一年的收益为8400 元 人均 2600 元左 右 2 公建收益 配套公建用地约占用地的10 左右 容积率一般在1 0 左右 一个村民拥有的公建建筑面积为83x1 0 x10 8 3 平方米 公建 为村集体所有 用于出租获得收益 在总收益中 20 作为村集体日常经营维护管理费用 80 用来分红 商业房的出租价格约为120 元 年 平方米左右 则平均每人每 年可得的分红为120 x8 3x80 797 元 年 综上分析 一个村民每年总的收益为2600 797 3397 元 即 一个村民一年中从房产获得的收益约在3400 元左右 将来随着房 价的增长 收益会更高 第三章 建设实施篇 一一 政政府府推推动动 因因势势利利导导 将将集集中中安安置置工工作作引引向向深深入入 在集中安置过程中 政府要求占了较大比重 因此 从某种程度 来说 政府在集中安置工作上的态度和力度 决定了集中安置的实施 成败 然而 政府的推动作用不应只是简单的行政干预 政府既应有 政策上的支持 也应有针对居住区的基础设施投入 居住区中的的小 学 道路公益型设施都应该由政府投资 政府推动是将集中安置工作 引向纵深的主要动力 二二 更更新新观观念念 普普及及文文化化 理理清清集集中中安安置置工工作作开开展展的的思思想想源源头头 一个人的观念转变只可以改变他自身的行动 而一群人的观念革 新则可以掀起一场运动 社会的进步发展归根结底是每一个体思想观 念的进步发展 治贫先治愚 只有消除了愚昧保守的传统观念 才能形成良好的社会氛围 只有注入文明进步的思想意识 才能获得 求新求进的内在动力 只有变 要我搬 为 我要搬 才能加 速集中安置的工作开展 这样即使在集中安置实施过程中遇到困难 只要齐心协力 众志成城 完全可以克服困难取得成功 潍坊高新区浞景居住区规划 7 因此 我们建议各村村委应该不定期的开展文化知识普及课 思 想教育宣传课 用简单直观的方法使村民了解当前国内社会发展形势 指出村民居住条件的不足以及集中安置的优点 增强村民的农村城市 化意识 特别是对于没有受过教育的村民 可以通过播放一些有关集 中安置成功实例的片子 更加直观地让他们从思想上有个转变