转让合同 购房指标转让协议是否合法？.doc

转让合同 购房指标转让协议是否合法？【正文】 近些年来，许多企业以加大职工福利为名，大力兴办单位集资建房，然后以成本价将房屋销售给本单位职工。由于价格低廉，许多职工看准了不断上涨的房地产市场，将购房指标推向市场，从而赚取一笔不菲的差价。然而，在这其中，因为存在土地权属、房屋权属、建房速度、工程质量等众多问题，导致纠纷也日日增多。对此，笔者仅以亲身经历的一起案例来说明此种的种种问题。 一、案情简介： 某单位决定集资建房，规定凡本单位职工购买房屋可享受20%左右的优惠。张某(化名)于是报名参加团购。2009年2月，张某与王某私下签订协议，约定将购房指标转让给王某。作为对价，王某支付了3万元的转让费。2009年10月，张某欲毁约，希望以归还3万元本金及利息的方式收回购买。结果被王某以继续履行合同或者赔偿10万元为由拒绝。双方因此而起纠纷。 二、法律分析： 对于本案，笔者拟提出两点意见： 1.购房指标转让协议应当有效。 法律对民事行为采取一种宽容态度，即只要不违背法律、行政法规的强行性规定，属于双方真实意思表示，便可赋予其合法性，而不强求其符合法定形式。就本案而言，购房指标能否成为买卖的标的物，在理论上尚存在一定的争议。但不管如何，在张某、王某签订购房协议之时，双方对购房事项均有相当程度的了解，对其中的风险、前景都了然于胸。虽然他们缺乏法律常识，但该协议的确是出于双方自愿签订，并不存在任何威胁、引诱的成分，属于双方真实意思表示。 法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让。对公法而言，法无明文规定则为禁止;对私法而言，法无明文规定则为自由。这是法理的基本原则。因此，购房指标转让应当有效。2008年，长沙市芙蓉区发生过一起购房指标转让协议纠纷案，结果法院判决违约方继续履行合同。从这一起案例来看，在审判实务中，法院还是倾向于支持购房指标转让协议的效力的。 2.购房指标转让协议的性质 目前存在买卖合同和委托合同之争，笔者认为，购房指标转让协议属于委托合同。理由如下： (1)购房指标仅仅是一种“权利”，具有一定的人身依附性。在法律上“物”的概念上，很难将其进行归类。这种权利的行使带有一定的限制性，往往与人的职称、工龄、学历等相挂钩。在处分上存在一定的限制。在此类案件中，购房合同中登记的权利人始终仍是指标持有人。如果是可以转让的权利，那么通过转让而获取权利的人，应成为实际购房人。 (2)购房指标转让协议应当属于合同法中第二十一章的“委托合同”性质。委托代理合同并不一定要求是买卖标的物，而是笼统的是要求受托人处理某项事务。这项事务只要不违法便可认定为合法。根据该章第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”因此，张某有权随时解除合同，但应当给予王某一定的赔偿。 三、如何防范指标转让协议中的风险： 1.查清房产性质。在此类购房指标转让协议纠纷中，很大的原因就在于房产权属上的限制，例如经济适用房。因为根据经济适用住房管理办法的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，最终将导致无效。因此，在签订购房指标转让协议时，必须查清土地权属是否为出让地、房产性质是否为商品房等。 2.聘请律师拟定购房指标转让合同。当事人囿于法律知识的匮乏，草拟的 合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛盾，一旦发生纠纷，将会因为协议的不规范导致没有一个的证据。因此，笔者建议在面临此类问题时，尽量要求律师草拟，从而可以避免大规模法律风险的出现。 3.适时进行公证。许多签订购房指标转让协议的当事人，时候反悔的原因便在于协议的签订对双方不构成绝对的拘束力，可以任意撕毁。而公证可以化解这