2012物业管理师基本制度与政策考点精选第二章

2012物业管理师基本制度与政策考点精选第二章物业管理师基本制度与政策考点精选第二章 1 第二章第二章 物业管理服务物业管理服务 一 考试目的一 考试目的 本部分的考试目的是考察应试人员根据物业管理服务特点 内容 物业服务收费 物 业使用和维护等有关政策 解决物业管理服务标准 物业服务收费 前期 物业服务合同 等业务的能力 二 主要内容二 主要内容 三 重点和难点三 重点和难点 1 掌握 物业管理服务的特点 物业管理服务的内容 物业服务成本的构成 物业服 务定价成本监审的原则 包干制和酬金制收费形式 前期 物业服务合同的主要内容 物 业使用和维护的有关规定 2 熟悉 普通住宅小区物业管理服务的标准 物业服务定价成本审核的方法和标准 前期物业服务合同的特征和时效 物业服务企业维护秩序的方式 物业服务企业在安全事 故中的法律义务 3 了解 物业服务企业的安全防范协助义务 利用物业共用部位 共用设施设备进行 经营活动的有关规定 四 内容讲解四 内容讲解 本章一共本章一共2424个要点个要点 要点1 物业管理服务的特点 例题 物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点是 B A 物业管理服务的公共性和综合性 B 物业管理服务收益主体的广泛性和差异性 C 物业管理服务的即时性和无形性 D 物业管理服务的持续性和长期性 要点要点2 2 物业管理服务的内容物业管理服务的内容 例题 属于物业管理服务的是 ACDE A 物业区域内公共秩序 消防 交通等协管事项服务 B 代收代交各项公用事业费用 C 物业装饰装修管理服务 D 物业档案资料的管理 E 专项维修资金的代管服务 要点要点3 3 物业服务合同约定以外的服务物业服务合同约定以外的服务 物业服务合同的标的是物业服务企业提供的公共性物业服务 物业服务的对象是物业 管理区域内的全体业主 对于每一个业主而言 依据物业服务合同享受的服务应是统一的 然而 由于每个业主都是独立的民事主体 除了全体业主共同需求之外 每个业主自然会 有不同他人的特殊要求 条例 第四十四条规定 物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以 外的服务 服务报酬由双方约定 理解这条规定 需注意以下几点 1 提供物业服务合同约定以外的服务 并不是物业服务企业的法定义务 2 合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定 3 物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务 例题 关于物业服务合同约定以外的服务说法错误的有 ABE A 物业服务合同约定以外的服务的对象是物业管理区域内的全体业主 B 提供物业服务合同约定以外的服务是物业服务企业的法定义务 C 合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定 D 物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务 E 物业服务合同约定以外的服务是物业服务企业提供的公共性物业服务 要点要点4 4 物业管理服务标准物业管理服务标准 普通住宅小区物业管理服务等级标准 试行 以下简称 标准 是中国物业管理 协会在2004年印发的 从物业管理服务的基本要求 房屋管理 共用设施设备维修养护 协助维护公共秩序 保洁服务 绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容制定了 三个等级的服务标准 由于物业管理服务等级标准的内容也是考试大纲中要求熟悉的内容 因此考生要对三 个等级的服务标准比较熟悉 特别是三个等级中的一些数字上的差异 要特别引起注意 很容易作为命题点 上一页 1 2 3 4 5 6 下一页 例题 物业管理服务要求小区出入口执勤方式是 C A 每1小时巡查1次 B 每1小时至少巡查1次 C 24小时站岗执勤 D 每日2次 配有安全健康监控设施 24小时监控 要点要点5 5 物业服务收费的原则物业服务收费的原则 一 合理原则 物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致 二 公开原则 物业服务收费属于 价格法 调整范围 应当明码标价 物业服务企业应在物业管理 区域内的显著位置 依法向业主公示物业服务企业名称 物业服务内容 服务标准 收费 项目 收费计价方式和收费标准 三 收费与服务水平相适应原则 要求物业服务收费与服务水平相适应 就是要求价质相符 符合等价交换原则 例题 物业服务收费属于 D 调整范围 应当明码标价 A 物业管理条例 B 物业服务收费明码标价规定 C 物业服务收费管理办法 D 中华人民共和国价格法 要点要点6 6 物业服务收费的定价形式物业服务收费的定价形式 例题 物业服务收费管理办法 实施后 物业服务收费以 BC 形式收费 A 政府定价 B 政府指导价 C 市场调节价 D 市场定价 E 业主定价 要点要点7 7 物业服务费用的计费方式物业服务费用的计费方式 例题 目前我国住宅物业服务收费普遍采取的形式是 D A 酬金制收费形式 B 佣金制收费形式 C 代收 代交费用形式 D 包干制收费形式 要点要点8 8 物业服务定价成本监审物业服务定价成本监审 掌握两个概念掌握两个概念 例题 物业服务定价成本 是指价格主管部门核定的物业服务 C A 企业平均成本 B 行业平均成本 C 社会平均成本 D 社会个别成本 要点要点9 9 物业服务费用的成本构成物业服务费用的成本构成 物业服务定价成本由十部分组成 1 人员费用 2 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 3 绿化养护费用 4 清洁卫生费用 5 秩序维护费用 6 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用 7 办公费用 8 管理费分摊 9 固定资产折旧 10 经业主同意的其它费用 例题 绿化养护费包括 ABD A 农药化肥费 B 绿化用水费 C 前期维护费 D 补苗费 E 种苗种植费 解析 绿化养护费是指管理 养护绿化所需的绿化工具购置费 绿化用水费 补苗费 农药化肥费等 不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费 要点要点1010 物业服务定价成本的原则和依据物业服务定价成本的原则和依据 例题 物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括 ABCD A 合理性原则 B 合法性原则 C 相关性原则 D 对应性原则 E 有效性原则 要点要点1111 物业服务定价成本审核的方法和标准物业服务定价成本审核的方法和标准 1 工会经费 职工教育经费 住房公积金以及医疗保险费 养老保险费 失业保险费 工伤保险费 生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定 工会经费 职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定 住房公积金和社会保险费的计提比 例按当地政府规定比例确定 超过规定计提比例的不得计入定价成本 医疗保险费用应在 社会保险费中列支 不得在其它项目中重复列支 其他应在工会经费和职工教育经费中列支 的费用 也不得在相关费用项目中重复列支 2 固定资产折旧采用年限平均法 固定资产残值率按3 5 计算 3 物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的 该项服务的成本按 照外包合同所确定的金额核定 4 物业服务企业只从事物业服务的 但有好管理好几个小区 其所发生费用按其所管 辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊 物业服务企业兼营其它业 务的 应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊 然后按上述方法在所管辖 的各物业项目之间分摊 例题 固定资产残值率一般按 C 计算 A 1 3 B 2 4 C 3 5 D 4 6 要点要点1212 实行酬金制的物业服务企业的义务实行酬金制的物业服务企业的义务 1 物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算 并每年 不少于一次公布物业服务资金的收支情况 2 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提 出质询时 物业服务企业应当及时答复 3 物业服务企业应配合业主大会 聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计 例题 关于实行酬金制的物业服务企业的义务 下列说法不正确的是 B A 物业服务企业应当向业主大会公布物业服务资金年度预决算 B 物业服务企业应当每年一次公布物业服务资金的收支情况 C 业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时 物业服务企业应当及时答复 D 物业服务企业应配合业主大会 聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计 要点要点1313 物业服务费的缴纳和督促物业服务费的缴纳和督促 例题 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业 物业服务费用由 B 交纳 A 政府主管部门 B 建设单位 C 施工单位 D 物业买受人 要点要点1414 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定 条例 为保护业主与物业服务企业的合法权益 明确规定 物业管理区域内 供水 供电等单位应当向最终用户收取有关费用 物业服务企业接受委托代收钱款费用的 不得 向业主收取手续费等额外费用 物业服务收费管理办法 进一步明确 物业服务企业接受 委托代收上述费用的 可向委托单位收取手续费 供水 供电等单位 业主 物业服务企业之间存在三个合同关系 产生三个支付费用 义务 业主与供水 供电等单位之间是供用水 电的合同关系 业主与物业服务企业之间 是物业服务合同关系 物业服务企业和供水 供电等单位之间是委托合同关系 例题 对不交费的业主 物业服务企业不得采取的措施是 D A 通知业主委员会督促业主限期交纳 B 申请仲裁 C 向人民法院起诉 D 停水 停电 要点15 物业服务合同的主要内容 1 物业管理事项 是指在签订合同时已经协商一致的物业管理服务的具体内容 2 物业服务质量 3 物业服务费用 首先要明确物业服务的收费形式 然后根据不同收费形式明确收费标准 酬金数额或 取费比例 交费时间 交费方式及结算方式等等 4 双方的权利义务 双方的权利义务是泛指法定义务之外的其他需要约定的权利义务 5 专项维修资金的管理与使用 在国家规定基础上 合同应当约定业主对物业服务企业使用专项维修资金的申请 审 议程序和监督方式等具体内容 6 物业管理用房 必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提条件 对于物业管理用房的 配置 用途 产权归属等 条例 已经有了明确规定 7 合同期限 合同的期限 是指合同的有效期 物业服务合同的期限条款应当尽量明确 具体 或 者明确规定计算期限的方法 8 违约责任 例如 约定违约损害的计算方法 赔偿范围等 物业服务合同除需明确以上八项内容外 还应包括当事人双方根据物业服务需要商定 的其他条款 如约定合同生效的条件 解除合同的损失赔偿 免责条款约定 合同履行争 议的解决方式等等 例题 物业服务合同的期限条款应当尽量明确 具体 或者明确规定 C A 合同有效期 B 合同的签订期和终止日期 C 计算期限的方法 D 约定违约损害的计算方法 要点要点1616 物业管理资料的移交物业管理资料的移交 1 物业服务企业承接物业时 应当与业主委员会办理物业验收手续 业主委员会应当 向物业服务企业移交物业管理资料 2 物业服务合同终止时 物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会 3 物业服务合同终止时 业主大会选聘了新的物业服务企业的 物业服务企业之间应 当做好交接工作 例题 物业服务合同终止时 物业服务企业应当将物业管理资料交还给 C A 建设单位 B 居民委员会 C 业主委员会 D 当地房地产主管部门 要点要点1717 前期物业服务合同的主要条款前期物业服务合同的主要条款 例题 在前期物业服务合同中规定物业服务企业提供物业服务的项目一般包括 BCDE A 物业的基本情况 B 物业共用部位的维修 养护和管理 C 车辆停放管理 D 装饰装修管理服务 E 物业档案资料管理 要点要点1818 前期物业服务合同的特征前期物业服务合同的特征 1 前期物业服务合同具有过渡性 2 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 3 前期物业服务合同是要式合同 例题 前期物业服务合同的特征是 ABD A 前期物业服务合同具有过渡性 B 前期物业服务合同具有长期性 物业管理服务具有长期性的特点 C 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 D 前期物业服务合同由全体业主和物业服务企业签订 E 前期物业服务合同是要式合同 要点要点1919 前期物业服务合同的时效前期物业服务合同的时效 1 前期物业服务合同可以约定期限 2 前期物业合同是一种附终止条件的合同 即使是期限未满 只要业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的 前期 物业服务合同自然终止 要点20 物业服务企业的义务 一 物业服务企业维护物业管理区域秩序的义务 1 履行告知义务 2 履行制止义务 3 履行报告义务 二 物业管理区域的安全防范协助义务 1 发生安全事故时要立即采取应急措施 避免扩大损失 2 及时向有关行政管理部门报告事故 3 协助做好救助工作 例题 在发生安全事故时 要求物业服务企业履行的义务包括 ACE A 发生安全事故时要立即采取应急措施 避免扩大损失 B 立即通知业主委员会 C 及时向有关行政管理部门报告事故 D 做好赔偿工作 E 协助做好救助工作 要点要点2121 物业服务企业的责任物业服务企业的责任 条例 第三十六条第二款规定 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 导 致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 所谓 相应 有两 层含义 1 根据不同的情况 承担不同类型的责任 2 根据物业服务合同的不同约定 承担不同的责任 物业服务企业在物业管理活动中的权利 义务和责任 除了 条例 和其他法律法规 明文规定外 还有来自物业服务合同的约定 例题 对不履行合同约定 造成业主人身和财产损害的 物业服务企业应 A A 承担相应的合同责任 B 承担全部责任 C 承担法定责任 D 不承担责任 要点要点2222 物业使用和维护的相关法律规范物业使用和维护的相关法律规范 1 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 2 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 3 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 4 业主装饰装修房屋应当依法规范 5 利用共用部位 共用设施设备进行经营应当遵守有关规定 例题 3 物业服务企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用 挖掘道路 场地 的 必须征得 C 的同意 不