XX地区产业集中区XX湖区项目商业计划书 项目详细意向书

XX 地区产业集中区 XX 湖区项目 项目详细意向书 20122012 年年 7 7 月月 目 录 第一章第一章 纲要纲要 1 第二章第二章 企业概况企业概况 2 2 1 企业基本情况 2 第三章第三章 项目运营模式项目运营模式 7 3 1 协议三方的框架协议机构 8 3 2 三方责任保障 9 3 3 其他事宜 9 第四章第四章 项目组成项目组成 10 4 1 健康产业园 10 4 1 1肿瘤治疗中心 10 4 1 2保健疗养区 12 4 2 保价四星级酒店 14 4 3 BLUEWATER 大型商业中心 16 第五章第五章 风险分析风险分析 18 5 1 政策风险 18 5 2 市场风险 19 5 3 财务风险 19 5 4 管理风险 20 第六章第六章 市场分析市场分析 21 6 1 项目背景 21 6 2 地理环境和设施优势 21 6 3 目标市场定位与需求分析 23 6 4 九华湖区各产业市场需求分析 24 6 4 1健康产业园区 24 6 4 1 1肿瘤治疗中心 25 6 4 1 2保健疗养区 26 6 4 2 保价四星级酒店 29 6 4 3 BLUEWATER 购物中心 31 6 5 九华湖项目整合性市场分析与预测 33 6 5 1 项目建设必要性 33 6 5 2 本项目各产业竞争优势分析 34 6 5 3 本项目发展总体目标 35 6 5 4 本项目市场小结性分析 35 第七章第七章 预期和退出预期和退出 37 1 第一章第一章 纲要纲要 江南九华湖区 暂定名 项目地处江南产业集中区 是由江 南产业集中区管委会 它石投资管理有限公司以及洪范基金三方联 合组建平台 通过区域整合性投资 筛选出可持续发展 互补型项 目组合 引进一流项目建设方建设的综合项目园区 江南集中区管委会提供项目所涉及开发用地 为项目的各参与 方提供最佳条件 确保参与方能够获得最佳优惠政策 洪范基金发起 江南优势基金 以保障入园企业 市政建设等 用资需求 它石投资管理有限公司联合全球合作企业进行战略引入 组织 职业经理人团队提供商业策划 运营管理 法律服务 上市服务 媒宣公关 以集中区管委会授权 洪范基金及它石投资管理公司组织世界 级团队对 江南九华湖区 项目在全球进行招商 并完成引入 建 设 管理 退出的一揽子运作机制 并将依法获得 江南九华湖区 的建设开发权 并以合作 合资 招商等方式为江南产业集中区重 点引入科技文化 养老医疗 旅游运动等产业以及上下游相关产业 的投资和配套建设 现拟建项目组合 健康产业园 包括肿瘤治疗中心及保健疗养 区 四星级保价酒店及 BLUEWATER 大型商业中心等 3 个项目 2 第二章第二章 企业概况企业概况 2 1 企业基本情况企业基本情况 洪范基金管理有限公司简介洪范基金管理有限公司简介 洪范基金管理有限公司是经国家工商总局核准 北京市金融工 作局审批的第一家民营的从事股权投资的基金管理公司 注册资本 金一亿元人民币 洪范基金管理有限公司积极寻求多方合作 与各大银行 基金 和投资机构建立合作关系 对接民间资本 海外资金 重点投资于 资源能源 高新技术 低碳环保 市政工程 房地产等产业 为投 资者带来可观回报 洪范基金管理有限公司秉承 专业 诚信 价值 的理念 以 自身的专业性和强大的管理能力 争做民间资本运作第一品牌基金 1 业务范围 业务范围 基金管理业务 依托 合伙企业法 发起成立股权投资基金 凭借 专业管理团队对基金的运营监督管理 产业投资业务 依照国家相关产业政策 重点投资矿业 新能源 低碳环保 高科技 房地产等领域 委托理财业务 与各大银行及投资机构合作 为其提供必要的专项 管理和咨询 2 管理团队 管理团队 3 洪范基金管理公司的专家团队是一支具有高水平 高素质的管 理团队 包括中国科学院院士 大型国有企业高管 大型房地产业 高管 高校教授 博士生导师 银行证券等金融机构高层管理人员 等 其从业经历涉及众多行业 在企业管理 技术革新 产业投资 法律监管 资本运作等各领域具有相当高的水平和威望 3 以往业绩及成功案例 以往业绩及成功案例 洪范基金管理有限公司作为基金的发起人与管理人 在 2009 年至今 已成功发起 7 只有限合伙制基金 1 北京洪范基业投资管理中心 有限合伙 2 北京洪范盛达投资管理中心 有限合伙 3 北京洪范信中投资管理中心 有限合伙 4 太原洪范伟业投资管理部 有限合伙 5 太原康洪投资管理部 有限合伙 6 太原洪瑞投资管理部 有限合伙 7 太原宏泰投资管理部 有限合伙 以上基金资产均在中国民生银行进行托管 另 2010 年 8 月 河南浦发银行开始发行洪范基金产品 2009 年 3 月 组建辽宁天华房地产开发有限公司拥有 65 的股份 2009 年 4 月 洪范资产管理有限公司全资收购平易典当行 2009 年 5 月 洪范基金直投沈阳东大房地产商业中心占地 14 万 平方米 投资 2 亿元 2009 年 7 月 与红塔集团联合以 IPO 方式投资锦绣年华餐饮有限 4 公司 占股 25 2009 年 9 月 18 日签约投资入股山东德州白酒功能饮料 总投资 2 1 亿元 以债权方式介入投资山西侯马新天地商业中心 占地 6 万平方米 总投资 5000 万 正在筹备拟投辽宁天华房地产有限公司 商业房地产项目 2 亿元 4 战略合作 战略合作 工商银行 民生银行 交通银行 中信银行 红塔创新投资有限公司 华禹水务投资基金管理有限公司 冶金自动化研究设计院 先进钢铁流程及材料国家重点实验室 北京大学中国产权与 市场研究组 5 5 全国分公司及全方位优势 全国分公司及全方位优势 洪范基金管理有限公司在全国范围内迅速发展 现已拥有北京 辽宁 山西 河南 南京 云南 深圳等八家分公司 正在筹划的 分公司有上海 杭州 山东 哈尔滨 长春 西安等 计划达到全 国 20 家分公司以上规模 1 全国资金统一调配 加快募集速度 5 2 专业团队管理 保证合伙人投资收益 3 丰富的项目资源储备 4 强有力的战略合作伙伴 5 完善的风险控制体系 分公司简介分公司简介 洪范基金分公司于 2010 年 6 月 12 日在合肥市注册成立 公司 总经理郑忠勋 办公地址 合肥市北一环濉溪路 287 号金鼎国际广 场 B 座 9 楼 1 分公司组织机构 分公司组织机构 2 分公司与总公司的关系 分公司与总公司的关系 总公司为统一法人 分公司在总公司授权下自主经营 总公司 在业务上指导 资金全公司调配使用 3 分公司业务范围 分公司业务范围 与各大银行合作募集资金投资房地产 能源以及符合国家产业 政策的行业等 并对省的大型机构 开展机构募集 6 股权基金向特定群体募集 由银行进行资金托管 采取有限合 伙制的形式 基金对非上市企业进行权益性投资 通过专业的管理 使得所投资的公司达到实质性的增值 获取较高的回报 4 分公司发展目标 分公司发展目标 近期目标 与工商 民生 浦发等银行签订合作协议 向银行 推荐或接受银行推荐的房地产项目 发行一到两支基金产品 中期目标 与全国四大国有商业银行及各股份制银行全面合作 筛选大型房地产项目及工业项目 发行基金 远期目标 树立基金品牌 在省内各地级市设立办事处 在省 全境投放基金产品 它石投资管理有限责任公司它石投资管理有限责任公司 公司名称它石投资管理有限公司 法定代表人王琴瑛 电话 传真 E mailroyrliu 地址省合肥市庐阳区亳州路 33 号天庆大厦 B 座 2 楼 邮编 230001 企业性质有限责任公司 企业注册日期年 月 日 企业的主营产业 它石投资管理有限公司是一家专门从事投资管理 法律服务 金融解决方案 跨国企业解决方案的投资企业 公司拥有一批在投 资 管理 策划 法律 信息等行业和领域知名的专家和学者 一 7 直致力于运用投资和创新的运营模式 全面整合相关产业优势资源 积极参与中国投资行业体系的建立 与洪范基金 havest 联合劝募 巴克莱银行 渣打银行 HSBC 汇丰 新时代信托 工总行 建总行 洪范基金 广厦建设 中天 建设 复兴地产 嘉德地产 中华慈善总会 中慈交流中心 国家 老龄委 XIVA 研究中心 国际汽车运动业联合会 王子游艇等建立 长期稳定合作关系 力求发展成为独具特色的专业化投资管理机构 公司汇集了一批优秀的专业技术人才 具备强大的投融资管理 能力和丰富的实施经验 本科学历以上人数占公司总人数 100 其 中硕士以上学历及高级职称人数占公司总人数 20 第三章第三章 项目运营模式项目运营模式 三方协议三方协议 江南区政府江南区政府 洪范基金洪范基金 它石投资它石投资 保障用地 及提 供最佳优惠政策 发起 江南优势 基金 募集资金 项目总体策划 负 责企业引入 管理 入住企业入住企业 江南九华湖区江南九华湖区 由区政府提供土地 由洪范基金提供资金 由它石投资引入 管理 建设项目 8 为积极响应省委 省政府 关于推进皖江城市带承接产业转移 示范区建设的决定 加快江南产业集中区的建设 江南区政府 洪 范基金和它石投资三方各自启动自身的专业及优势本着合作共赢的 原则 共同启动开发 江南九华湖区 项目 3 1 协议三方的框架协议机构协议三方的框架协议机构 3 1 1 遵循 政府督办 资本汇融 协调发展 产业配套 的 原则 江南区政府根据江南集中区总体的规划和现有的政策 法规 在江南产业集中区内建立江南九华湖区项目 洪范基金和它石投资 以此项目名称进行运作 管理 媒宣和公关 3 1 2 江南九华湖区项目地是位于集中区内桐梓山以东 双丰 圩以西 项目总体投资测算约在人民币 190 亿元 入驻企业应满足 以下标准 1 在全球享有高知名度的企业 2 科技手段在所处行业中 首屈一指 3 同类题材中不具备可复制性 4 经过三方风控讨论 3 1 3 以洪范基金为平台通过共同发起 江南优势基金 帮助 入驻企业在建设期和发展期的资金需求 对于入驻企业和潜在入驻 企业进行金融支持和资本筹划 3 1 4 以江南区政府授权 洪范基金和它石投资组织世界级团 队对江南九华湖区的在全球进行招商 并完成引入 建设 管理 退出的一揽子运作机制 9 3 1 5 它石投资对于入驻项目进行整体策划 统筹投资 分步 实施 为了达到高效配置资源合理进行项目推进 三方应及时沟通 明确列出包括 项目建设 用地指标 市政建设 募资发行 投资 资本等相关重要事宜的三阶段时间表 3 2 三方责任保障三方责任保障 3 2 1 江南区政府同意提供江南九华湖区所涉及开发用地 旅 游 养老 医疗板块经营性用地依法采用招标方式出让 按政府收 储成本计价 其细节另行约定 3 2 2 洪范基金同意共同发起 江南优势基金 以保障入园企 业 市政建设等用资需求 资金成本和三方收益分成部分将另行约 定 3 2 3 洪范基金同意联合全球合作企业进行战略引入 组织职 业经理人团队提供商业策划 运营管理 法律服务 上市服务 媒 宣公关 3 3 其他事宜其他事宜 3 3 1 洪范基金和它石投资将依法获得江南九华湖区的建设开 发权 并以合作 合资 招商等方式为江南产业集中区重点引入科 技文化 养老医疗 旅游运动等产业以及上下游相关产业的投资和 配套建设 3 3 2 江南区政府为江南九华湖区项目的各参与方提供最佳条 10 件 确保参与方能够获得最佳优惠政策 3 3 3 为确实有效的保证入驻企业顺利开展工作 三方应共同 谅解 尊重来自不同行业 国家地区 阶级阶层的工作习惯 在中 华人民共和国的各项政策 法律法规的约束下进行合理有效的推进 第四章第四章 项目组成项目组成 九华湖区项目现拟建健康产业园 包括肿瘤治疗中心及保健疗 养区 四星级保价酒店及 BLUEWATER 大型商业中心等 3 个项目 4 1 健康产业园 健康产业园 包括肿瘤治疗中心及保健疗养区 本项目预计投资 100 亿元 初始投资 60 亿 项目分 3 期开发 一期需求土地 100 亩 1000 亩 具体面积视江南集中区所能获得土地指标而定 11 4 1 1 肿瘤治疗中心肿瘤治疗中心 4 1 1 1 项目简介 建设内容和建设规模 主要由医疗部分 包括门诊部 住院部 放射治疗部 药房 血库等 供应部分和管理部分三部分组成 总 建筑面积 6 万平米 开放床位 500 600 张 本项目拟引进美国最新肿瘤治疗仪 10 台 仪器单价 7 亿元 该仪器是全球最高端新型癌症治疗设备 项目针对人群目前以高收入阶层为主 平均治疗费用约 300 万 人民币每单一病患每年 其中约 7 成为公众服务 3 成为特殊群体 服务 这一设计即保障应有收益又加强江南新区发展的关注度 4 1 1 2 项目背景 改革开放以来 我国卫生事业有了很大发展 取得了举世瞩目 的成就 但当前卫生事业的发展与经济建设和社会进步的要求还不 相适应 医疗保障制度不健全 卫生投入不足 资源配置不够合理 中共中央 国务院自 1997 年发布了 中共中央 国务院关于卫生改 革与发展的决定 及 关于城镇医药卫生体制改革的指导意见 等 一系列相关的配套改革政策 特别是为发展多样化 多形式办医模 式奠定的政策基础 国家鼓励和扶持民营医院发展 形成公平 有 序的竞争环境 加快卫生体制创新和制度创新 鼓励民办非营利性 医疗机构和营利性医疗机构的发展 促进医疗机构投资主体多元化 吸纳社会资金 引进竞争机制 优化卫生资源配置 满足人民群众 多层次医疗保健需求 12 据 2003 年 30 个市和 78 个县 县级市 死因统计 我国城市居民 前十位死因为 恶性肿瘤 134 5 10 万 脑血管病 105 4 10 万 呼吸系病 77 3 10 万 心脏病 76 210 万 损伤和中毒 32 6 10 万 消化系病 19 3 10 万 内分泌 营养和代谢疾病 14 1 10 万 泌尿生殖系病 7 1 10 万 神经系病 4 8 10 万 围生期病 162 1 10 万 我国农村居民前十位死因为 恶性肿瘤 95 7 10 万 脑血 管病 89 9 10 万 呼吸系病 70 9 10 万 心脏病 45 5 10 万 损伤和中毒 21 5 10 万 内分泌 营养及代谢疾病 14 5 10 万 消化系病 10 5 10 万 泌尿生殖系病 7 2 10 万 围生期病 372 2 10 万活产 肺结核 4 2 10 万 恶性肿瘤 已成为世界范围内威胁人类健康和生命最大的疾病 4 1 1 3 市场分析 1 市场规模及增长潜力分析 随着城乡居民生活水平和医疗保健需求的提高 医疗保险覆盖 范围的扩大 从人口角度看我国医疗卫生市场规模和增长潜力巨大 2 需求增长 随着经济发展 科技进步以及人民生活水平的提高 人民群众 对改善卫生服务和提高生活质量将有更多更高的要求 3 医疗支付能力将进一步增强 13 我国卫生服务弹性系数趋于合理 医疗费用支付能力进一步增 1 强 个人医疗支付能力进一步增强 2 4 医疗改革为民营资本投资提供了广阔的市场空间 4 1 2 保健疗养区保健疗养区 4 1 2 1 项目简介 项目由民政部下属专业机构进行运作将成为中国首屈一指的标 志性示范项目 对未来在全国普及高端养老和实践规范化运行提供 政府参考标准 建筑内容及建筑规模 主要由老年公寓 老年大学 门诊楼 多 功能康复楼 实践楼 膳食厅 百草生态园等 其中建筑用地占用 土地 1 3 以下 其余面积为绿地 暂定入住床位 300 人次 集医疗 休闲 教育 健身 娱乐于一体的一流养老设施及疗养专业机构 4 1 2 2 项目背景 截至 2009 年 我国 60 岁以上的人口已达 1 67 亿人 占总人口 的 12 5 占全世界老龄人口的 1 5 我国成为世界上唯一老龄人口 过亿的国家 据预测 到 2035 年 每两位老人对应仅有 1 名孩子 省 60 岁以上和 65 岁以上老年人口分别达 969 4 万人和 664 7 万人 占总人口的 14 26 和 9 8 老龄人口的迅速增加 对我国和我省的社会保险 医疗保障及 社会伦理等方面都提出了严峻的挑战 14 随着我国经济社会的快速发展 人们的生活质量越来越高 人 均寿命较以前大大延长 社会趋于老龄化 特别是我国 四二一 家庭结构的增多 一对夫妇要承担 4 个老人的养老义务 养老问题 已成为一个严峻的社会问题 考察到目前地区尚无一家上规模 上 档次的集老人养老 休闲 疗养 娱乐等于一体的专业机构 招商 引资建设上规模 上档次的养老 疗养 休闲性质的机构符合社会 需求 前景看好 4 1 2 3 环境优势 本项目所在地东临桐梓山 西濒双丰圩 依山傍水 位于九华 湖自然保护区边缘 靠近长江 属温带大陆型气候 水土资源丰富 四季日均光照时间 12 小时以上 树木和水域连成片 空气中氧气充 足 负离子含量浓厚 空气新鲜 该项目建设在此区域是得天独厚 的 4 2 保价四星级酒店保价四星级酒店 4 2 1 项目简介 项目配合大型购物中心和江南集中区特有的宗教文化 北纬 30 线文化所设定 其重要意义在于保价战略 作为四星豪华型酒店平 均每 35 平米客房 24 小时消费不高于人民币 300 元 留住每年 2000 万的九华山 黄山及周边如牯牛降 长寿村等地游客将过路客流成 为驻跸型度假消费客流 将单一观光佛教旅游发展为消费性家庭购 物休假区是本项目的重点 投资方将长线持有并以期作为服务业板 15 块在资本市场取得长线收益 建设内容和建设规模 暂定建筑面积 5 万平米 客房 600 套 包括商务中心 会议室 餐厅 宴会厅 健身房 游泳池 超市 多功能厅 医务室 后勤用房等 酒店开发分 2 期进行 视集中区 供地情况而定 4 2 2 项目背景 酒店行业是旅游行业的一个组成部分 它的特点是一个由多元 因素组成的行业 它能够代表一个国家 一个地方 一个城市的文 明 文化 它能够为一个国家 一个地方 一个城市的发展和开放 起到积极的作用 随着江南产业集中区的发展 对配套服务提出了更高的要求 为新加入企业服务的商务中心 购物中心 休闲中心 娱乐中心建 设十分迫切 本项目的建设 正适应了满足江南产业集中区发展的 需要 规划建设配套服务区 提升江南产业集中区的配套水平 为 新加入企业服务 为招商引资创造良好的硬件条件 本项目建设是江南产业集中区城市发展的需要 4 2 3 市场分析 1 集中区的地理位置 经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大 的高星级酒店市场机会 同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的 过程 2 目前 项目所处范围内的没有高星级酒店 而本项目凭借其优势 和管理优势 使其具有极强的竞争力 成为集中区酒店中的 明星和 16 龙头 企业 3 集中区的商务圈使得本项目存在极大的发展空间 客源 会议以 及有关活动较多 加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管 理 这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利 4 伴随着集中区的成立 项目所在地的经济地位 区位优势也必将 加强 国际 国内商务活动的日益频繁 以及国际 国内旅游业的 持续发展将推动集中区酒店业的持续繁荣 兴旺 4 3 BLUEWATER 大型商业中心大型商业中心 4 3 1 项目简介 本项目拟引进英国 bluewater 购物中心开发商 Lend Lease 公司 负责设计 建设 这将是 bluewater 在全球的第二家直营购物中心 中心以中产阶级为目标人群 购物动线极富设计感 消费时长高达 24 小时以上 这就意味着步行浏览每个商店一圈需要 2 天时间 在 国内尚无先例 其中 40 以上的商铺将是第一次进入中国境内 建设内容和建设规模 暂定建筑面积 200 万平米 主要由商业 购物中心 餐饮娱乐中心 休闲娱乐中心 办公会议中心等 4 部分 及地上 地下停车场及储藏室等配套设施 集购物 餐饮 娱乐 休闲 办公为一体的大型商业中心 本项目建设分期开发 4 3 2 项目背景 随着商业地产开发模式的逐渐成熟 大型综合性商业中心的开 发逐步成为一种主流商业地产的开发模式 过去那种简单地为了进 17 行销售而进行开发的商业项目已经不再是市场主流 单体式商业已经逐渐被综合的 由不同建筑体综合构筑而成 另外 大型休闲广场 步行街 内部走廊和天桥等建筑形式被灵活 地加入到商业项目中 便利商业项目的业态划分 也增加了购物时 的情趣 延长逗留时间 从产品规划来看 地下和地上停车场 储藏室等成为大型商业 项目的必备配套 而由于大型商业项目一般都处于商业中心区 因 此 往往还附带有酒店 写字楼或高档公寓作为配套 以规避开发 风险 尽量回收开发成本 附 英国 Bluewater 购物中心简介 英国 Bluewater 购物中心于 1999 年落成 位于伦敦的东南部 为全欧洲最大的购物中心 此项目共有二层 总建筑面积达 150 万 平方呎 主力店由 3 个本地的百货公司组成 马莎百货 House of Fraser 及 John Lewis Partnership 同时 此项目亦 拥有逾 330 间零售专卖店 55 间食肆及一间 13 屏幕的多屏幕电 影院 此商场的设计形状十分独特 以三角形作为楼面的形状 并分 别于三个角落创造了三个零售区域 各自分别有不同的零售卖点及 市场定位 同时另设有三个不同的村落概念 包含了餐饮 娱乐及 推广活动的设施 Bluewater 每年均成功吸引逾 2 600 万人次到访 平均每星期 18 50 万人次 此购物中心的主要成功因素有赖于其交通的方便性 充足的停车位安排 逾 13 000 个 再加上此购物中心成功引入一些 在当地受欢迎的经营者开设旗舰店 以及成功招揽一些在英国分店 不多的国际零售商进驻商场 这些均使此项目的商品组合有别于其 它商场 成为一个具独特性的购物中心 第五章第五章 风险分析风险分析 项目风险通常包括以下方面 政策风险 市场风险 环境风险 技术风险 客户风险 资金风险 配套风险 协作风险 本项目主 要潜在风险包括 政策风险 市场风险 财务风险 管理风险 5 1 政策风险政策风险 经济政策风险是指在建设经营期内 由于所处的经济环境和经 济条件的变化 致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离 对 经济环境和经济条件 应以宏观和微观两个角度进行考察 宏观经 济环境与经济条件的变化 是指国家经济制度的变革 经济法规和 经济政策的修改 产业政策的调整及经济发展速度的波动 从本项目来看 本项目面临一般项目共有的政策风险 包括国 家宏观调控政策 财政货币政策 税收政策 可能对项目今后的运 19 作产生影响 江南产业集中区是省委 省政府根据国务院批准的 皖江城市 带承接产业转移示范区规划 设立的正厅级省管集中区 规划面积 200平方公里 其中起步区面积20平方公里 作为省直管直建新区 作为皖江城市带承接产业转移示范区的重要窗口平台和产业高地 江南产业集中区如何在示范中发挥引领作用 打造皖江城市带承接 产业转移示范区中示范区 按照 一年打基础 三年见成效 五年 大发展 的目标要求 集中区明确提出三个方面的 示范引领 目 标 所以 本项目得到了国家和地方政府的支持 政策风险相对较 小 5 2 市场风险市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变 动 这些因素来自项目外部 是无法控制和回避的 江南产业集中区商圈复兴 会吸引国内外其他企业和个人投资 会分流购物人群 随着产业的推进以及现代业态的进驻 江南产业 集中区必将受到国内外其他产业的挑战 江南产业集中区实现的是以服务为中心的转型 包括发展健康 产业 保价四星级酒店 大型商业中心等 在未来的几十年里 这 些产业定将成为产业发展的主流 占领很大市场 20 5 3 财务风险财务风险 财务风险是指项目由于不同的资本结构而对项目投资者的收益 产生的不确定影响 财务风险来源于企业资金利润率和接入资金利 息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小 借入资金比例越大 风险程度越大 反之则越小 就本项目而言 本项目的财务风险主要体现在项目实施之前 实施后财务风险较小 它石投资管理有限公司与洪范基金 havest 联合劝募 巴克莱 银行 渣打银行 HSBC 汇丰 新时代信托 工总行 建总行 广厦 建设 中天建设 复兴地产 嘉德地产 中华慈善总会 中慈交流 中心 国家老龄委 XIVA 研究中心 国际汽车运动业联合会 王子 游艇等建立长期稳定合作关系 力求发展成为独具特色的专业化投 资管理机构 因此 本项目有着广泛的资金来源 可以有效的降低 财务风险 5 4 管理风险管理风险 项目的实施有一定的周期 涉及的环节也较多 在这期间如果 出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经 济形势发生较大的变化 公司组织结构 管理方法可能不适应不断 变化的内外环境 将会大大影响项目的进展或收益 本项目融资成功后 相应在项目管理 资金运筹等诸多方面对 合作公司均提出了高的要求 公司内部管理中存在诸如成本控制 21 人员变动 资金运营等方面的不确定性 将为公司的运营带来风险 如何减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的 它石投资管理有限公司是一家专门从事企业投资管理 企业信 息咨询 商务信息咨询 市场营销策划的专业投资企业 公司拥有 一批在投资 管理 策划 法律 信息等行业和领域知名的专家和 学者 一直致力于运用投资和创新的运营模式 全面整合相关产业 优势资源 积极参与中国投资行业体系的建立 会积极防范和降低本 项目的管理风险 第六章第六章 市场分析市场分析 6 1 项目背景项目背景 6 1 1 江南产业集区简介 1 省历史上第一个列入国家层面的战略性规划地段 2 中国第一个以承接产业转移为主题的国家级区域发展规划 3 第一个由省人民政府投资 开发 建设 管理的产城新区 4 被赋予 先行先试 权利和责任的国家级示范区 6 1 2政策支持 2010年1月国务院正式批准 皖江城市带承接产业转移示范区规 22 划 作为先行先试区 省委省政府明确给予了40条相关支持政策 目的就在于打造一个高品质产业示范区 打造出一个宜居 宜业 宜游的现代化江南 新城 除充分享受 皖江城市带承接产业转移示范区规划 规定的各 项税费 土地 扶持资金等优惠外 省已出台 40 条优惠政策 省直 各厅局支持集中区的具体措施正陆续出台 站式服务 和代办服务 涉企行政事业性收费予以全免 实行大用户直供电试点 6 2 地理环境和设施优势地理环境和设施优势 6 2 1 地理位置优势 江南产业集中区位于省池州市贵池区境内 北临长江 南倚九 华山 东邻铜陵市 西接池州市区 是省重点打造的世界级旅游度 假区 两山一湖 的北大门 九华湖自然保护区是长江中下游地区 重要的生态湿地 这里区位优越 据统计 在环江南集中区 2 小时经济圈范围内 有南京 合肥 芜湖 黄山 九江等重要的经济 旅游城市 环区 4 小时经济圈就可覆盖上海 杭州 武汉 南昌等大中城 市 500 公里半径范围内更是拥有近 5 亿人口和全国 4 成左右的 GDP 消 费市场巨大 产业集中度高 6 2 2 资源优势 6 2 2 1 自然资源 23 江南区自然形态多样 现有水体 湿地 丘陵 山体等自然要 素 共同组成了集中区的山水特色 文化旅游资源禀赋极佳 特色 明显 长江岸线资源丰富 岸线长达 14 5 多公里 适于建设深 水码头 为实施 岸线换产业 提供可能 九华湖区作为一片未经开发的处女地 有很大的发展空间 历 史包袱少 拥有很强的后发优势 6 2 2 2 社会资源丰富 集中区规划面积约 216 平方公里 其中起步区北起长江 南至 机场连接线 东起九华山机场 西至九华河 规划面积约 37 平方公 里 周边地区矿藏丰富 产业基础好 土地和环境承载力强 有力于产 业的发展和升级 旅游文化资源独具魅力 所在地梅龙历史悠久 文化积淀丰厚 著名文学家和诗人陶渊明 李白 罗隐 姚鼐等在此留下了大量诗 文 尤为突出的是 四大佛教名山之一的九华山耸立于后 魅力无 穷 吸引了天下无数游客 6 2 3 交通优势 6 2 3 1 水运 江南产业集中区具有水陆空齐备的对外交通条件 是省最具综 合交通优势的地区之一 区内拥有约 16 公里长江岸线 全年可通行万吨级船舶 青通河 九华河可通航 24 6 3 2 2 陆运 沿江高速 南线 国道 318 省道 321 穿境而过 6 3 2 3 空运 2011 年区内九华山机场投入使用 合肥 南京 黄山等机场均 在两小时车程内 总之 江南新区水陆空立体交通网络已经形成 东进西出 南 来北往十分便捷 6 3 目标市场定位与需求分析目标市场定位与需求分析 6 3 16 3 1 市场定位市场定位 6 3 1 1 区域产业市场发展方向 1 产业集聚的航空母舰 将高起点承接沿海地区和国外产业转移 把集中区建设成为长 江经济带新兴的现代产业密集区 同时 重视产业发展与城市化相 协调 2 宜业宜居的现代化滨江城市 构建宜业宜居宜游的现代滨江城市 打造具有典型示范作用的 科学发展极 3 科学发展的现代产业基地 科学承接产业转移 走新型工业化道路 保护生态环境 努力 实现零污染 零排放 构建充满生机活力的现代产业基地 4 高起点的创新园地 25 从发展现状看 一张白纸 一切从 零 开始 避免了结构 调整和产业优化升级的艰难 可以高水平地编制规划 高起点地定 位产业发展方向 零障碍且大空间地促进区域发展 建设 园中园 等 一切有利于集中区建设的模式 方法都可 以大胆 试 大胆的 用 创新的空间很大 5 带动相关产业发展的动力引擎 各产业园区将利用独特旅游优势 引进与培育文化 休闲 旅 游产业 利用长江黄金水道 九华机场等优越交通条件 发展临港 产业和物流业 利用 先行先试 政策优势 创造一流的发展环境 6 4 九华湖区各产业市场需求分析九华湖区各产业市场需求分析 6 4 1 健康产业园区健康产业园区 包括肿瘤治疗中心及保健疗养区 包括肿瘤治疗中心及保健疗养区 6 4 1 1 肿瘤治疗中心肿瘤治疗中心 1 调研情况 肿瘤发病持续上升 1 在我国 与肿瘤发病有关的因素 如吸烟 环境污染 不良生 活习惯 人口老龄化等 依然存在 全球 11 亿烟民中 3 5 亿是中 国人 约占世界吸烟者总数的 1 3 在经济建设过程中大面积环境 损害事件也时有发生 居民生活缺乏科学的引导 不良生活习惯一 26 时还难以根除 据著名肿瘤学专家郝希山院士研究 平均年龄每增 加 1 岁 恶性肿瘤发病率上升约 11 44 10 万 从不同年龄人群肿 瘤发病构成中 65 岁以上的老龄人群 肿瘤发病所占比重最大 约 为 55 36 分析表明肿瘤发病率的上升取决于老年人群的大小 而另一个研究表明近十年我国老龄化正以 3 4 的速度递增 人 口老龄化与恶性肿瘤发病率变化趋势变化一致 导致恶性肿瘤发病 率上升的决定性因素 恶性肿瘤发病率上升已经成一个不争的事实 医学科技不断进步 2 先进的技术设备引进和自主研发能力的提高 进一步促进了医疗 设备的更新和升级 新的医疗技术不断涌现 使肿瘤诊断更早更准 诊断直接指导治疗 晚期肿瘤有药可治 肿瘤的早诊早治和可治成 为现实 为肿瘤专科医院拓宽新的技术领域提高医技水平 增强保 障能力和竞争能力创造了条件 肿瘤治疗中心的大规模扩张 3 随着我国经济不断发展 城市规模的扩大 新一轮的医院扩张 已经兴起 而掀起新一轮扩张的主角正是三级综合医院 主要形 式表现为兴建现代化的病房大楼 在城市新区建立分院 分部 以 及在社区建立自己的医疗服务中心 此外 还有跨地区成立医院集 团等 而在其医疗服务的内容上大多扩展了肿瘤诊疗的规模 原来 的 肿瘤科 已经或正在升格为 肿瘤中心 这样的规模扩张使 综合性医院在肿瘤医疗方面的覆盖面加大 服务得到延伸 竞争能 27 力得到了极大的提高 2 市场需求分析 市场规模及增长潜力分析 1 随着城乡居民生活水平和医疗保健需求的提高 医疗保险覆盖 范围的扩大 从人口角度看我国医疗卫生市场规模和增长潜力巨大 需求增长 2 随着经济发展 科技进步以及人民生活水平的提高 人民群众 对改善卫生服务和提高生活质量将有更多更高的要求 医疗支付能力将进一步增强 3 卫生服务弹性系数趋于合理 医疗费用支付能力进一步增强 个人医疗支付能力进一步增强 医疗改革为民营资本投资提供了广阔的市场空间 4 6 4 1 2 保健疗养区保健疗养区 1 市场调研情况 时下 医疗 养护等健康产业正在成为商业新的蓝海 据美国 硅谷 林元富先生的报道 这几年来美国硅谷投资家们的新宠是 健 康照顾业 过去 10 年 美国资本家在健康照顾业的投资比例 从 2000 年的 13 持续成长到现在维持于 25 27 之间 2009 年健康 照顾业得到的投资 几乎超过总投资额的 30 而养老产业 正是 28 健康照顾业中的一种 2010 年 12 月初 位于河北燕郊 投资总额预期 100 亿元的燕 达国际健康城隆重开业 2010 年 12 月 27 日 国内养老企业亲和源 股份有限公司在北京与万科签约 以管理入股 负责万科地产项目 中的养老公寓的运营 此外 武汉等地的一些养老社区也正在破土 动工 养老产业 似已渔阳鼙鼓动地来 开始引发人们的关注 保 健疗养产业风生水起 2010 年 12 月 25 日 国内首单风投注资养老产业的交易在上海 达成 挚信资本将投资 1 亿元人民币入股国内养老企业亲和源股份 有限公司 共同合作进行养老产业的投资与运营 业内人士认为 这标志着养老产业的发展进入资本运作的时代 从各种迹象来看 正在开启的养老产业形态中 主角已经不是 传统概念中的养老院 而是带有健康照顾性质的新型养老 另外 中国正全面迎来 421 家庭 时代 空巢 时代 民政 部及中国老龄化数据显示 中国城市老年人 空巢 家庭比例已达 到 49 7 截至 2009 年底 全国各类老年福利机构 38060 个 床 位 266 万张 按照国际上 5 的老年人要利用机构养老的经验 中 国至少需要 800 多万张床位 现在缺口达 540 万张 是现有床位数 的 200 面对此严重问题 国家明确政府主导地位 重点保障失能半失能老 人的养老问题 鼓励社会民间组织和个人举办养老机构 满足不同 层次的需求 加强社区居家养老服务平台建设 真正落实居家养老 29 为基础 社区服务为依托 机构养老为补充 健康疗养社区宗旨是 养老 针对于老年人的特点 建设符合 老年人居住需求的居住建筑 社区具备三种功能 即为老年人长期 生活提供经济供养和慰藉 该项目主要为高端消费群体提供医疗 养老等健康服务 据称 在产业模式方面燕达开创的是 医 护 养 一体的健康养老新模 式 2 保健疗养市场需求分析 人口老龄化是中国面临的一大趋势 以上海为例 目前上海户 籍人口中 60 岁以上人口已占总人口的 21 6 这一趋势还在进一步 加剧 老年人疗养服务的产业化是一条必由之路 亟待企业参与 资本推动 3 市场前景预测 据预测 2030 年我国的老年人口将达 2 48 亿 2050 年将达 4 37 1 亿 届时老年人口的比重将达到总人口的 31 2 也就是说每 3 到 4 个人当中 就会有一个是老年人 如果庞大的人群预示着养老产 业潜伏着巨大的商机 各投资方在理性规划并把握好节奏的情况下 一定会在这片庞大的蓝海里找到自己想要的东西 四二一 这个很普遍的家庭结构造成了晚辈的压力 而且现在 2 的工作压力也是越来越重 重孙辈就没有时间照顾曾祖父那一代 让他们的祖辈照顾也照顾不了 在未来 5 年内中国养老产业将迎来 爆发式的增长 30 目前中国第一代独生子女的父母已经到了 65 周岁 而 70 岁之后 3 老人的养老服务需求就会凸显出来 养老是每个民族和国家必须面对的问题 目前中国的养老方式 4 主要有居家养老 机构养老和社区养老等 其养老模式始终存在一 些缺陷 从根本上讲 中国养老模式正从居家养老向社会化养老转 型 养老社会化必然促进养老产业的形成和发展 一直以来 我国的大型医院 康复疗养中心与老年养护中心呈分 5 离状态 患者在就医的过程中无法获得满意的康复和疗养 这就势 必会给园区疗养保健中心这样医疗和养护合二为一的机构提供了机 会而获得共赢 6 4 2 保价四星级酒店保价四星级酒店 1 项目建设必要性 酒店行业是旅游行业的一个组成部分 它的特点是一个由多元 因素组成的行业 它能够代表一个国家 一个地方 一个城市的文 明 文化 它能够为一个国家 一个地方 一个城市的发展和开放 起到积极的作用 随着江南产业集中区的发展 对配套服务提出了更高的要求 为新加入企业服务的商务中心 购物中心 休闲中心 娱乐中心建 设十分迫切 本项目的建设 正适应了满足江南产业集中区发展的 需要 规划建设配套服务区 提升江南产业集中区的配套水平 为 31 新加入企业服务 为招商引资创造良好的硬件条件 本项目建设是江南产业集中区城市发展的需要 2 市场需求分析与预测 1 集中区的地理位置 经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了 极大的高星级酒店市场机会 同时形成了一个刺激酒店业结构优化 化的过程 2 目前 项目所处范围内的没有高星级酒店 而本项目凭借其 优势和管理优势 使其具有极强的竞争力 成为集中区酒店中的 明 星和龙头企业 3 集中区的商务圈使得本项目存在极大的发展空间 客源 会 议以及有关活动较多 加上本项目将委托有经验的管理集团对其进 行管理 这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利 4 伴随着集中区的成立 项目所在地的经济地位 区位优势也 必将加强 国际 国内商务活动的日益频繁 以及国际 国内旅游 业的持续发展将推动集中区酒店业的持续繁荣 兴旺 3 本区内四星级酒店业发展总体趋势分析 一是高星级酒店的经营比重仍是大头 虽然利润的绝对额和利 润率在下降 但经营比重在酒店行业是仍拔头筹 二是商务酒店的比重量继续增加 三是高星级酒店入住率高 四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响 他们凭借着在信息收集和客房预订 宣传促销与管理 培训等多方 32 面优势 使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒 店业 6 4 3 Bluewater 购物中心购物中心 1 英国Bluewater 购物中心简介 Bluewater 购物中心是大型郊区购物中心 在其 1 小时车程主 商圈内的人口即有千万人 它不但影响周围的购物中心 甚至吸引 英国伦敦最主要的商业区 West End 的消费者 年客流量 3000 万 人次 每星期到访客人达 50 多万人 购物中心并配有停车位 13 000 个 2 本项目市场定位 本项目拟引进英国 bluewater 购物中心开发商Lend Lease 公 司负责设计 建设 定位为配合开发区构建宜业宜居宜游的现代滨 江城市的目标 为配合消费者行为分析 配置休息区及饮食区是延长消费者停 留时间的准则 BlueWater 就充分规划了这个空间 主力店之间各 设置 FVillage3 日光 月光 星光等主题空间 提供极为舒适的 场所 计划引导消费者发生下一段的消费旅次 而三角的建筑造型 理论上亦使停车规划的可及性及人车服务容易执行 3 消费需求分析 1 大型综合社区商业中心需求特征分析 33 需求的规模性社区商业中心需求的规模 与其规模与居住人口 的购买力支持规模紧密相关 这一点无论是从商业本身的竞争力与 商圈辐射支撑上看 还是从各级地方商业主管部门的规划上讲 都 是客观的和科学的要求 2 需求的稳定性 这个特点源自两方面原因 首先是就近购买的需求 便利性的 特点导致社区商业优化开发运营策略研究分析报告的社区商业的需 求相对稳定 其次社区商业满足的是日常基本消费需求 这是由社 区的低弹性需求所决定的 这也使得社区商业的需求具有稳定性的 特点 3 需求的相对多样性和整体性 这是由社区居民所决定的 其需求不仅包括了对商品的需求 还有对服务的需求 既有对生活的基本需求 又表现为对吃 穿 用及健身 娱乐的要求 可以说 社区商业在日常性需求方面表现 得既相对全面 又形成一个整体的需求链 4 市场前景分析与预测 随着江南产业集中区的发展 对配套服务提出了更高的要求 为新加入企业服务的商务中心 购物中心 休闲中心 娱乐中心建 设十分迫切 本项目的建设 正适应了满足江南产业集中区发展的 需要 规划建设配套服务区 提升江南产业集中区的配套水平 为 新加入企业服务 为招商引资创造良好的硬件条件 1 集中区的地理位置 经济发展强劲势头和需求旺盛等急需大 34 型商业中心的出现 同时商业中心的出现也能进一步促进经济发展 2 目前 项目所处范围内的没有大型商业中心 而本项目凭借 其设计 建设优势和管理优势 使其具有极强的竞争力 成为集中 区商业地段的坐标 3 集中区的商务圈使得本项目存在极大的发展空间 随着集中 区的进一步发展 加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管 理 这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利 4 伴随着集中区的成立 项目所在地的经济地位 区位优势也 必将加强 国际 国内商务活动的日益频繁 以及国际 国内旅游 业的持续发展将推动集中区商业的持续繁荣 兴旺 6 5 九华湖项目整合性市场分析与预测九华湖项目整合性市场分析与预测 6 5 1 项目建设必要性项目建设必要性 1 建设九华湖区现代服务业项目 健康产业园区 保价四星级 酒店 bluewater 大型购物中心 是发展三产 构建现代经济的客 观要求 发展三产 是现代化经济的要求