住房价格合理性探讨

摘 要 近几年 房地产业的发展和住房价格的变化成为举国上下备受关注的焦点 之所 以备受关注 原因就是与人民生活息息相关 飙升的房价已经使老百姓望而却步 出 现了大批的 蜗居 房奴 自去年 4 月份新一轮房地产宏观调控以来取得了明 显的效果 初步抑制住了一线城市房地产价格上扬的状态 但二三线城市及县城的房 价又出现大幅度持续上涨 作为工程管理专业的毕业生 我们要有对经济的高度敏感 性 房地产业的发展不仅关系国民居住的基本生活需求 更关系着国民经济的健康与 否 只有认真分析住房价格不合理性的原因所在 对房产行业有一个比较清晰的认知 继而对促使住房价格合理性提出相应的措施和建议 中国住宅发展现状如何 什么是住房价格的合理性 住房价格不合理的原因及其 不断上涨的后果是什么 2012 年的住房价格的前景又将何去何从 本文通过浅显的文 字和图表对上述问题作一解析和探讨 关键词 住房价格 合理性 前景 目目 录录 第 1 章 前言 1 第 2 章 我国房地产业发展现状简述 2 第 3 章 房价在国家宏观调控下仍居高不降的原因 4 第 4 章 住房价格不断上涨的后果和影响 6 第 5 章 调控房价工作的措施 10 第 6 章 2012 年住房价格展望 12 第 7 章 结论 13 参考文献 14 致 谢 15 附 录 17 17 第第 1 1 章章 前言前言 自古以来衣食住行就被列为人类的四大基本需求 是人类社会存在和发展的基本 要素 其中住房的作用不仅是提供给人类一个遮风挡雨的庇护所 也为人类文明起源 奠定了基础 作为生活必需品的住房 与人民的生活息息相关 而作为国民经济支柱 产业的房地产业 更关系到整个经济的健康发展 近年来房价节节攀升 住房价格涨 幅过大 已成为众人关注的焦点 17 第第 2 2 章章 我国房地产业发展现状简述我国房地产业发展现状简述 我国住房制度改革 20 多年来 城镇家庭的居住条件显著改善 人均住房建筑面积 从 6 7 平方米增加到目前的超过 30 平方米 以住房为主的房地产业成为国民经济的支 柱性产业之一 然而 近年来住房市场的矛盾逐步显现 其中最突出的是房价上涨过 快 国家也对住房制度采取了更多的合理措施 自从去年四月份通过国家对住房价格 的宏观调控 住房价格得到了一定的控制 但仍居高不下 纵观 1998 年到 2011 年这十几年 经济得到了飞速的发展 领跑 GDP 的朝阳产业 房地产业更是火的不能再火 中国房价高涨的已经让我们 望房兴叹 摸摸口 袋里的钱 只得看着房子摇头 我国房屋消费 包括住宅消费 需求始终呈现强劲的 增长 商品房销售面积平均年增长 22 6 其中 住宅消费需求始终是商品房需求的主 体 占房屋总量消费的比重基本保持在 89 左右 与此同时 房地产市场的持续走热也 带来了高涨的房价 1998 年全国平均商品房屋销售价格为 2063 元 m2 商品住宅销售 价格为 1854 元 m2 2008 国平均商品房屋销售价格 3791 7 元 m2 增幅 45 59 而人 均可支配收入从 5425 3 元 年增长到 16752 元 年 房价收入比从 6 35 陡增至 10 8 见表 2 1 所谓的房价收入比 指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比 按照国际经验标准 合理的城镇房价与家庭年收入比在 2 6 1 左右 而如今中国的城 镇房价与家庭年收入比平均高达 7 6 1 有的地方甚至超过 10 1 有的年份居民房 价已经超过居民可支配收入 甚至以 30 50 的速度上涨 房价上涨之快已经到了压的 老百姓喘过不气的地步 在过去几年整体市场需求快速增长的情况下 多数房地产开发企业获取了超额利 润 2004 年以来 对房地产市场的调控成为宏观调控的重要内容 党中央和国务院采 取了一些重要的调控措施 基本上遏制了房地产开发投资 信贷和土地供应过快增长 的势头 但是 住房价格上涨过快的问题仍然比较突出 全国商品住房平均价格过快 上涨的势头虽然有所收敛 然而住房价格仍在高位运行 特别是少数地区和热点城市 土地交易价格和房屋销售价格上涨幅度非常大 17 表 2 1 项目 年份 全国平均商品房 屋销售价格 人均可支配收入 1998 年2063 元 m25425 3 元 年 1999 年2087 元 m25823 元 年 2000 年2112 元 m26280 5 元 年 2001 年2291 元 m26860 元 年 2002 年2447 元 m27703 元 年 2003 年2582 元 m28473 元 年 2004 年2759 元 m29422 元 年 2005 年3005 7 元 m210493 元 年 2006 年3383 元 m212187 元 年 2007 年3791 7 元 m216752 元 年 17 第第 3 3 章章 房价在国家宏观调控下仍居高不降的原因房价在国家宏观调控下仍居高不降的原因 住房价格上涨过快的原因很多 归纳下来大致有以下几点 3 13 1 居民的住房消费和投资行为促使房价攀升居民的住房消费和投资行为促使房价攀升 居民收入增加是房价上涨的首要原因 改革开放以来 我国居民收入大幅度增加 恩格尔系数明显下降 消费结构不断升级 投资能力越来越强 在住房制度改革的推 动下 住房的有效需求得以释放 家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求 这是房价保持上涨态势最显而易见的原因 在缺乏 储蓄 投资 转化渠道的情况下 购置房产是较富裕居民的理性选择 住房投资需求逐渐启动 房价被进一步拉高 当 房价超出与居住需求相符的水平时 投机就会出现 进而导致空置率偏高 租售比倒 挂 房价收入比超过国际警戒线等现象 这样 房价就在消费需求 投资需求 投机 需求的共同推动下不断攀升 早买房 买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速 上涨的选择 3 23 2 过度投机使住房消费成为主体过度投机使住房消费成为主体 住房是消费品 但是它与一般的消费品不同 它又可以是投资品 具有明显的投 资性 有投资性就必然存在投机的可能性 过度的投资就更能演变成为投机 由于银 行利率较低 股市低迷 债券投资渠道不畅等因素 大量社会闲散资金涌入房地产市 场 特别是境外游资和国际 热钱 也瞄上了中国的房地产业这块肥肉 不管是消费 需求 投资需求亦或是投机需求 也不管是主动性需求还是被动性需求 其现实表现 都是用钱去购买住房 有人买房就有人建房 只是有人买房自己住 有人是进行长期 投资 有人纯粹是 炒买炒卖 牟取暴利 短期内住房供给量是既定的 需求增加会 使价格上涨 如果长期内住房供给缺乏弹性 就会导致投机炒房现象严重的情况出现 3 33 3 宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑 我国房地产开发企业自有资本比例低 对银行信贷高度依赖 而银行体系也很看 重房地产开发贷款对调整资产结构的作用 并因手持土地抵押物而对房地产开发给予 高杠杆支持 同时 我国住房消费信贷政策非常宽松 银行大都按照央行规定的最大 贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款 可以说 宽松的 17 住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺 房价节节攀升的重要推手 而且 房价不倒 地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控 政策 而且会采取各种对策来消化 不利 的调控政策 3 43 4 土地财政土地财政 是房价上涨的重要原因是房价上涨的重要原因 在很多城市 土地出让金是地方财政的重要来源 在土地财政的激励下 地方政 府积极在城市开展 三旧 改造 并最大限度地挖掘农村土地资源 如果说早期阶段 是房价拉高地价 那么 现阶段已是地价推高房价了 3 53 5 不合理的经济发展模式导致房价高涨的原因所在不合理的经济发展模式导致房价高涨的原因所在 从经济和民生的整体来看则产生很多矛盾 其重要根源就在于不合理的经济发展 模式 我国正处在工业化中期阶段 重化工业快速扩张 而且长期依靠外延型投资拉 动经济增长 这种经济结构和工业发展模式需要大量土地供给来支撑 地方政府为招 商引资 竞相对工业给予包括用地优惠在内的政策扶持 工业用地价格低廉甚至是无 偿的 这就需要用房地产建设用地的 招拍挂 收入来补贴工业发展 即所谓房地产 业反哺工业 这是不少地方房价高企的重要原因 17 第第 4 4 章章 住房价格不断上涨的后果和影响住房价格不断上涨的后果和影响 一个城市房价过度上涨 将会导致短期内经济失去活力 这对房地产业的发展也 极为不利 4 14 1 滋生和加剧了金融风险滋生和加剧了金融风险 我国房地产业的发展全靠土地和银行的大力支撑 从土地储备 房产开发 建筑 商流动资金直到购房消费 每一步都离不开银行的贷款援助 当房地产行业飞速发展 时 房子销售形势好 贷款资金回笼得快 房地产信贷就成了银行一块最优质的资产 各商业银行都把它当成肥肉 积极放贷 很少考虑金融风险 殊不知房价越涨 其中 的风险也在加大 一旦投资者因房价过高而卖不出或租不出去时 还贷就成了问题 因为我国房地产金融过分集中于银行 金融风险也自然集中于银行 从 2001 年到 2005 年 美国房市在长达 5 年的时间里保持繁荣 这也刺激了抵押贷款机构超常规发展的 欲望 受利益的驱动 一些银行等放贷机构纷纷降低贷款标准 使得大量收入较低 信用记录较差的人加入了贷款购房者的大潮 成为所谓 次贷购房者 这场由美国次 贷购房引发的次贷危机导致了美国 百年不遇 的金融危机 继而震撼了全球金融市 场 使世界经济遭受重创 是我们看到了房地产市场不能稳定发展带来的严重后果 4 24 2 加大了通胀压力加大了通胀压力 在目前房价节节攀升和人民币升值预期影响下 海外资金涌进我国房市投资势头 十分凶猛 不仅中国香港 中国台湾 而且韩国 新加坡甚至澳大利亚 加拿大的投 资者也十分看好中国房市增值潜力 外资大量涌入我国房市 不仅进一步推高了房价 加大了人民币升值的压力 而且破坏了我国金融市场的稳定 为维持和美元的联系汇 率 中央银行不得不抛出更多人民币基础货币 这就势必增加了我国通胀压力 4 34 3 阻碍了普通市民居住水平的改善阻碍了普通市民居住水平的改善 目前我国城市市民中还有多数是还未买过商品房的普通劳动者 他们依然住在狭 小简陋的房子里 或是和父母居住在一起 由于种种原因 他们无力在前几年购买商 品房 在房地产市场快速发展的今天 他们总是想依靠自己的微薄收入来积累一笔首 17 付款 再通过银行按揭贷款买上一套属于自己的商品房以改善住宅条件 怎奈他们攒 钱的速度远远赶不上房价上涨的速度 在惊人的房价面前 他们欲哭无泪 这其中也 不乏是大中学教师在内的工薪阶层 在经济发展中 他们虽然辛勤工作 却没有机会 分享经济增长带来的硕果 阻碍了普通市民居住水平的改善 4 44 4 影响和阻碍了城市化进程影响和阻碍了城市化进程 高速推进的中国城市化是大变革 大开放 大流动的中国的一缩影 中国将会有 越来越多的人生活在城市里 我们建设城市 发展城市 城市也将改变我们 城市化 的内涵很丰富 其中有两个基本的内容 一是把农村人口 化 为城市人口 二是把 农村用地 化 城市用地 城乡化太快会造成城市 消化不良 产生大量的贫民窟 作为载体和平台的城市 城乡化如果发展太慢 就无法起到促进工业化 市场化的重 要作用 就会限制农村富余劳动力的转移 不利于城乡一体化和 三农 问题的解决 中国的城市化水平整体上偏低 目前我国城镇居民 4 9 亿 按照 2020 年达到小康的目 标 那时我国城市化水平将达到 55 60 城镇居民将达到 8 5 亿 大批农村人口不断 向包括上海在内的大中城市迁移应是历史的选择 然而 房价如此猛涨 别说农村人 口 就是收入前景不差的高校毕业生也难以在大城市安居乐业 继而直接影响和阻碍 了城市化进程 4 54 5 助长了房市投机助长了房市投机 住宅本质用途是居住而不是投机 在房地产市场上 必须最大可能地 抑制投资 遏制投机 住宅要首先卖给本地区的老百姓 不能本末倒置 在本地有效需求不足的 情况下 靠外来投机来支撑本地房地产和经济的所谓 繁荣 商品住宅本来和粮食 衣服一样是人们生活必需品 但一旦作为可以炒作的资产 就必然陷入买涨不买跌的 局面 现在我国银行存款利率不高 股市投资风险又大 其它投资渠道不多 房市投 资 钱景 最好 于是 有首期付款实力转入房市投资或者投机的人就越来越多 如 果只对房产供应进行调节和调控 而不对房产需求进行调节和调控 不对房地产投机 进行重点打击和调控 将会影响 延误房地产调控的进程和效果 助长房市投机给房 地产市场的健康发展埋下隐患 4 64 6 降低了城市竞争力降低了城市竞争力 城市竞争力是一个综合体现 提高城市竞争力是一项庞大的系统工程 决非仅仅 是今天修宽路 明天建广场 后天做活广告 别的城市干什么我就干什么 这种只看 17 重短期行为和眼前利益跟风跑的作法 是简单 落后而又原始的管理 城市竞争力管 理 是现代城市管理 是城市管理的高级阶段 对城市管理者在眼光 知识 水平和 能力方面提出了更高的要求 一个城市的综合竞争力不仅取决于该城市的科技水平和 市民素质 同时也与商务成本密切相关 技术和资金流入兴办实业 必须有房子 人 才流进就业 必须有住宅 写字楼和住宅楼价格如此猛涨 资金和人才就难以跨越这 样的高门槛 4 74 7 阻碍了城市旧城区改造阻碍了城市旧城区改造 这些年来 我国城市面貌确实出现了一年一个样 三年大变样的可喜变化 但至 今仍有不少旧城区没有得到相应的改造 有的甚至举步维艰 停滞不前 日益拥堵的 车流也迫切要求城市道路进一步拓宽 城市动拆迁的任务还十分艰巨 在房价节节攀 升的当下 要在若干年内完成旧城区改造 还是个很大的难题 因此 必须打破各自 为政 分散开发的旧格局 走政府调控 市场运作 统一规划 成片改造 拆建分离 利益兼顾的新路子 使旧城区改造得以顺利进行 4 84 8 扩大了贫富差距扩大了贫富差距 改革开放以来 我国在经济增长的同时 贫富差距逐步拉大 这已是不争的事 实 首先 在商品房成本没有大增情况下 售价却在短短几年内成倍上升 毫无疑问 在财富再分配过程中房地产商是最大的受益者 其次 对于手中已积累了一笔启动资 金的投资客来说 借助于低利率的按揭贷款杠杆 一套又一套买进商品房 用短短几 个月或几年时间就获取了巨额房屋进出差价 这些年来 本地 外地和境外的一批批 投资客在房地产投机或投资市场上大赚而笑得合不拢嘴 但广大老百姓却 望房兴叹 事实上的贫富差距迅速扩大了 我国政府也在利用经济和税收的杠杆作用不断调节 和解决贫富差距 更好地解决我国收入分配差距扩大的问题 从而促进我国经济社 会健康和谐发展 4 94 9 不利于提高消费率不利于提高消费率 一般来说 投资是扩大再生产 提高生产能力的重要手段 较高的投资率不 仅可以直接带动生产的增长 还会带动居民消费的增长 发展中国家和地区为保持 经济较快地增长 都维持较高的投资率水平 当经济发展到一定水平后 投资率会 逐步趋缓 消费率逐步提升 此时 经济增长也由投资拉动为主转为以消费拉动为 主 此后 消费率始终保持较高水平 目前我国消费品市场一直难以启动 与房价 17 不断上涨 买房还贷压力越来越大是不无关系的 目前在我国 GDP 增长主要靠投资需 求拉动 而消费率 消费支出占 GDP 的比率 偏低是一大隐患 发达国家消费率通常达 到 75 80 而我国只有 50 左右 这为经济持续平稳健康发展设置了障碍 4 104 10 加大了宏观调控难度加大了宏观调控难度 近几年来 我国钢铁 水泥 电解铝以及能源等都供不应求 投资热也难以降下 来 根源都在房地产业的高速发展 而房地产投资速度之所以居高不下 又是因为房 价持续猛涨 市场经济中经济行为人的行为不可能离开利益导向 房价如此不断上涨 所形成的预期 引导人们涌入房地产 钢铁 水泥等行业的发展大潮 这种势头仅靠 行政命令式的调控是无法从根本上抑止住的 总之 房价增长过快的趋势 不仅是房地产健康运行的突出矛盾和制约 瓶颈 也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素 对整个国民经济的发展会产生很 大的影响 所以国家应该采取相关措施进行调控 17 第第 5 5 章章 调控房价工作的措施调控房价工作的措施 到底什么样的住房价格水平才是合理的水平呢 不同的人有不同的答案 对于要 买房子的人来说 如果不是价格越低越合理 那么至少也是现在的房价高的不合理 对于房地产开发商来说 现在的房价就很合理的 评价房价的合理性 实质上是分析城市住房价格与当地居民家庭收入之间 城市 住房价格与宏观经济发展状况之间的协调程度 如果协调就合理 不协调就不合理 纵观我国房地产市场发展中存在的一些关键性问题 我认为应该从以下五个方面入手 重点加大调控房价 促使房地产市场健康 有序 稳定地发展 5 15 1 加强政府宏观调控加强政府宏观调控 抑制房地产价格过快上涨 保持一个合理的价格水平 是国家对房地产业宏观调 控的出发点 只有做到了这一点 才有可能使房地产持续健康发展 充分发挥房地产 业对经济增长和改善人民群众住房条件的积极作用 其次 地价在我国占总房价的 35 左右 因此在稳定房地产市场方面有明显的作用 政府通过调节土地供应在一定程度 上抑制了房价和地价的上涨 但仍然有很多不协调的情况发生 所以 土地供应政策 还需要进一步落实和完善 5 25 2 利用税收杠杆的调节作用调控房地产的发展利用税收杠杆的调节作用调控房地产的发展 目前房地产税收政策是向房地产业企业一次性征税 再由其转嫁给消费者 这必 然导致房地产价格高涨 影响房地产市场的启动 另外 商品房 70 年的土地使用费是 一次付清 在房价中占的比重很大 开发商和购房者负担重 如果改为按年收取物业 税的方式 不仅能减轻开发商 购房者负担 也能促进政府财政收入持续 稳定增长 其他税费的设置也应根据市场状况的变化进行调整 可借鉴国外 宽税基 少税种 低税率 的税收政策 逐步强化不动产税和财产税 减轻房地产的流转税 通过完善 房地产财税制度 以促进房地产的流通和消费 5 35 3 控制房地产投资规模控制房地产投资规模 17 房地产的发展速度要和经济发展 居民收入相适应 GDP 居民收入 房产投资的 平均增长率要保持适当的比例 如果超过一定的比例就容易形成房地产价格泡沫 首 先 放在宏观经济背景下考察 房价涨幅应低于 GDP 的增幅 援引上海社科院城市与 房地产研究中心主任张泓铭的话是 房价绝对不能超过 GDP 增长率 超过了 GDP 增 长率 就意味着超过整个社会财富的增长率 意味着住房交易的既得利益者极大地侵 占了社会财富 有财富分配极大不公的严重弊病 但是 2003 年 2005 年全国房产 投资增长 40 左右 大大快于经济增长和居民收入的增长 因此 要高度重视房地产投 资规模的控制 通过采取较为严格的信贷政策 金融政策和房地产政策等手段控制对 房地产市场的盲目投入 5 45 4 进一步完善招拍挂制度进一步完善招拍挂制度 土地法 及国土资源部相关的部门规章规定 对于经营性用地必须通过招标 拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地 经营性土地使用权招标拍卖作为经营 城市土地 规范土地市场秩序的重中之重 其理论上可以从源头上防治土地批租领 域腐败的重要举措 也是提高经营城市土地水平 改善投资环境的根本性措施 比 协议出让有着明显优势 让土地以更公平 合理的价格出让 减少人为干扰因素 杜绝腐败产生 但是这样做也会大大提高土地的价格 带给消费者的信息是土地供给 的减少和土地价格的提高 加速了即期购房的欲望 更加导致房地产价格的上涨 因 此要进一步完善招拍挂制度 通过土地价格标的的确定和建立土地拍卖后评估等制度 合理确定土地价格 5 55 5 国家应加快城镇住房保障体系建设 使更多家庭能买得起房国家应加快城镇住房保障体系建设 使更多家庭能买得起房 要大力发展和建设让老百姓买的起或能承租的起的普通住房 使住房价格与大多 数居民家庭的住房支付能力相适应 这是我国住房供应政策变化的核心内涵之一 同 时要高度关注建设经济适用房和完善廉租住房制度 让老百姓真正买的起房 租的到 房 由于自改革开放以来 我国在改善居民住房 在城镇居民住房投资建设上历史欠 账较多 因此 要从根本上解决老百姓的住房问题 就必须在近 3 5 年内加大国家住 房建设资金的投入 提高地方政府从土地出让金提取用于建设经济适用房 廉租房和 限价房的比例 个人认为至少要达到 20 以上 17 第第 6 6 章章 20122012 年住房价格展望年住房价格展望 中国社会科学院发布的 2009 年 经济蓝皮书 中指出 明年在国内外经济形势以 及国家宏观调控政策的影响下 房地产市场将步入较长时间的调整期 蓝皮书指出 2008 年 国家宏观调控政策的作用显现 需求方处于明显观望状态 商品房交易量大幅下降 房价上涨幅度逐步放缓 房地产市场景气回落 但我们也必须看到 在全社会固定资产投资构成中 与 50 多个产业密切相关的房 地产投资三分天下有其一 截至 2008 年 7 月 房地产投资在固定资产投资中占 33 强 这决定了仅靠基础设施投资还不足以撑起经济增长这杆大旗 单纯政府投资也难以弥 补房地产 制造业投资的下降 而眼下 制造业日子很不好过 房地产市场也在经历 明显的调整 房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应 逐步影响如钢铁 建材 家具 等相关产业 11 月 5 日 国务院进一步扩大内需 促进经济增长的十条措