房地产销售必备专业知识培训资料

房地产销售房地产销售 必必 备备 专专 业业 知知 识识 一 房地产的基本概念房地产的基本概念 1 1 房地产 房地产 房地产是房产和地产的总称 房地产也称不动产 房地产在物质上有三种存在形态 单纯的土地 单纯的房屋 土地房屋的综合体 房产是房屋及其权利的总称 地产是土地及其权利的总称 房地产是由土地 附着在 土地上的各类建筑物 构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体 所以房产 总是与地产连贯为一体的 具有整体性和不可分割性 房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型 房地产大体上可以分为 居住用房地 产 生产用房地产 经营用房地产 行政用房地产 其他专用房地产等 2 2 房地产特性 房地产特性 位置固定性 位置不可移动性 地域差别性 每一宗房地产价值都不相同 高值耐久性 价值昂贵的消费品 保值增值性 土地稀缺性 致使房地产具有保值和增值的性质 3 3 房地产开发 房地产开发 房地产开发是通过土地 建筑材料 市政设施 公共配套设施 劳动力 资金和专业 人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间 并改变人类生存的物质环境 的一种劳动 4 4 房地产市场 房地产市场 一级市场 房地产一级市场又称土地一级市场 是土地使用权出让的市场 既国家通过 其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者 与使用者的市场 出让的土地可以使生地也可以是经过开发达到 七通一平 的熟地 房地 产一级市场是国家垄断的市场 生地 没有实现三通一平 和熟地 已实现三通一平 三通一平 通水 通电 通道路 土地平整 七通一平 通上水 自来水 下水 防水 雨水排放 电 煤 道路 电讯 热 土地平整 二级市场 是房地产开发市场 其经营主体为各房地产开发公司 其经营内容是按照城 市总体规划和小区建设规划 对土地进行初级开发和再次开发 然后将开发出来的房地产出 售给用地 用房单位或个人 三级市场 是指在二级市场的基础上再次将房地产转让或转租的市场 也就是房地产进 入流通领域进行交易而形成的市场 5 5 商品房 商品房 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通 的房地产 它是可领独立房地产证并可转让 出租 继承 抵押 赠与 交换的房地产 6 6 发展商 开发商 发展商 开发商 专门从事房地产开发和经营的企业 7 7 代理商 代理商 经政府批准成立 从事房地产的咨询 经纪 评估等业务的中介服务机构 接受委托 代办房地产的出售 购买 出租 承租及为物业咨询评估报告 销售策划等业务提供有偿 服务 8 8 房地产产权 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权 具体内容是指产权人在 法律规定的范围内对其房地产的占有 使用 收益和处分的权利 简单说就是拥有使用该 房屋或出租该房屋获取租金收入 出售该房屋获取增值 将该房屋抵押给银行或其他组织 或个人进行融资或贷款等权利 房屋作为不动产 与土地是不可分割的一个整体 房屋在 发生转让等产权变更时 必然是房地一体进行的 不可能将房屋与土地分割开来处分 9 9 如何办理产权 如何办理产权 每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才 能进行分割 买卖双方必须持房屋买卖合同 购买发票 身份证明 企业相关资料文件等 到房屋交易部门办理立契手续后 办理过户手续 可以委托中介机构或由开发商代办 1010 商品房预售许可证 商品房预售许可证 按规定 房屋未建好之前出售均要办理此证 发展商将有关资料送到国土局申请 批 准后方可预售楼花 现楼不需此证 1111 房地产买卖合同 房地产买卖合同 是由国土局统一编制 用以明确买卖双方权利和义务的协议 所有的商品房销售都须 签订此合同 内销的房地产合同可免做公证 外销的房地产合同必须做公证 1212 房屋所有权 房屋所有权 房屋的所有权为房屋的占有权 管理权 享有权 排他权 处置权 包括出售 出租 抵押 赠与 继承 的总和 拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切 权利 1313 房屋使用权 房屋使用权 是指对房屋拥有的享用权 房屋租赁活动成交的是房屋的使用权 房屋的使用权不能 出售 抵押 赠与 继承等 它包含在房屋的所有权之中 1414 商品房取得预售许可证应当具备的条件 商品房取得预售许可证应当具备的条件 1 预售人已取得房地产开发资质证书 营业执照 2 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金 已取得土地使用权证书 3 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 并已办理建设工程质量和安全 监督手续 4 已确定施工进度和竣工交付使用时间 5 七层以下 含本数 的商品房项目 已完成结构工程封顶 七层以上 不含本数 的商品房预售项目 已完成 2 32 3 结构工程 并且发展商开发建设资金占工程总投资 3030 的 比例 6 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户 7 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权 8 法律 法规规定的其他条件 二 地产类型二 地产类型 1 1 居住区用地 居住区用地 是指住宅用地 公建用地 道路用地和公共绿地等四项用低的总称 2 2 住宅用地 住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路等 的总 称 3 3 其他用地 其他用地 是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地 应包括非直接为本区居民配建的道路 用地 其他单位用地 保留的自然村或不可建设用地等 4 4 公共服务设施用地 公共服务设施用地 一般称公建用地 是与居住人口规模相对应配建的 为居民服务和使用的各类设施的 用地 应包括建筑基底占地及其所属场院 绿地和配建停车场等 5 5 道路用地 道路用地 是指居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等停放场 地 6 6 公共绿地 公共绿地 是指满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的 供居民共享的游憩绿地 应 包括居住区公园 小游园和组团绿地及其他块状 带状绿地等 7 7 道路红线 道路红线 是指城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线 8 8 建筑线 建筑线 一般称建筑控制线 是建筑物基底位置的控制线 9 9 房屋用地 房屋用地 是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地 包括房屋占用的土地和按照规 划要求的配套设施占用的土地 1010 住宅用地 住宅用地 是指供居住的各类房屋用地 1111 工业用地 工业用地 是指独立设置的工厂 车间 手工业作坊 建筑安装的生产场地 排渣 灰 场地等 用地 1212 仓储用地 仓储用地 是指国家 省 自治区 直辖市 及地方的储备 中转 外贸 供应等各种仓库 油 库 材料堆场及其附属设备等用地 1313 商业服务业用地 商业服务业用地 是指各种商店 公司 修理服务部 生产资料供应站 饭店 旅社 对外经营的食堂 文印腾写社 报刊门市部 蔬菜购销转运站等用地 1414 旅游业用的 旅游业用的 是指主要为旅游业服务的宾馆 饭店 大厦 乐园 俱乐部 旅行社 旅游商店 友 谊商店等用地 1515 绿化用地 绿化用地 是指公园 动植物园 陵园 风景名胜 防护林 水源保护林以及其他公共绿地等用 地 1616 公共建筑用地 公共建筑用地 是指文化 体育 娱乐 机关 科研 设计 教育 医卫等用地 1717 文 体 娱用地 文 体 娱用地 是指文化馆 博物馆 图书馆 展览馆 纪念馆 体育场馆 俱乐部 影剧院 游乐 场 文艺体育团体等用地 三 房产术语三 房产术语 1 1 商品房 商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售 出租的房屋 2 2 经济适用住房 经济适用住房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达计划 用地一 般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格 实行政府指导价 按保本微利的原则确定 3 3 存量房 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋 4 4 再上市房 再上市房 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用住房首次上市出售的房屋 5 5 住宅 住宅 是指专供居住的房屋 包括别墅 公寓 职工家属宿舍和集体宿舍 包括职工单身宿 舍和学生宿舍 等 但不包括住宅楼中作为人防用 不住人的地下室等 也不包括托儿所 病房 疗养院 旅馆等具有专门用途的房屋 6 6 准现房 准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现 房型 楼间距等重要因素已经一目了然 工程正处在内 外墙装修和进行配套施工阶段的房屋 7 7 共有房产 共有房产 共有房产 指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权 8 8 尾房 尾房 尾房又称扫尾房 它是房地产业进入散户零售时代的产物 是空置房中的一种 一般 情况下 当商品住宅的销售量达到 85 以后 一般就进入房地产项目的清盘销售阶段 此 时所销售的房产 一般称为尾房 开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子 这些房子或朝向不好 采光不足 或是楼层不佳 位处两极 9 9 烂尾房 烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足 盲目上马 或者错误判断供求形势 开发总量 供大于求 导致大面积空置 无法回收前期投资 更无力进行后续建设 甚至全盘停滞的 积压楼宇 烂尾 的情况一般不会发生在房产推出销售的时候 而是随着项目的不断推进 一步步显现 1010 单位产权房 单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋 也称系统产权房 系统房 1111 廉租房 廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念 我国的廉租房只租不售 出租给城镇居民中最低收入者 廉租房的来源主要是腾退的旧公房 1212 私房 私房 私房也称私有住宅 私产住宅 它是由个人或家庭购买 建造的住宅 在农村 农民 的住宅基本上是自建私有住宅 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭 也就转为 私有住宅 1313 二手房 二手房 二手房即旧房 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 第二次交易则为 二手 一些无房的人 可以买一套别人多余的房 而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的 可 以卖掉旧房买新房 而那些住房富余户 也能卖掉自己的多余住房换取收益 1414 期房 期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期 间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 期房在港澳地区称 作为 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房 者购买尚处于建造之中的房地产项目 通常对期房的理解是未修建好 尚不能入住的房子 1515 现房 现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买 商品房时应签出售合同 通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 四 商品房取得四 商品房取得 五证五证 过程过程 房地产商在销售商品房时应具备 五证 即 国有土地使用证 建设用地规划许可 证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 和 商品房销售许可证 1 1 国有土地使用政国有土地使用政 本证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金 获得了在一定年限内某块国有 土地的使用权的法律凭证 2 2 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 本证是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门 确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 核发 建设用地规划许可证 的目的 在于确保土地利用符合城市规划 维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益 为土 地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据 3 3 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 本证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 国家核发 建设工程规划许可证 的目的 是确认有关建设活动的合法地位 保证有关建设单位和个人的合法权益 该证件 同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据 4 4 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 本证明建筑施工单位符合施工各种条件 允许其开工的批准证件 未取得施工许可证 地不得擅自开工 5 5 商品房销售许可证商品房销售许可证 和和 商品房预售许可证商品房预售许可证 本证是市 县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性 证件 商品房预售可以加快房地产融资 搞活房地产市场 三 房屋建筑面积三 房屋建筑面积 1 1 建筑的含义 建筑的含义 一是建筑物和构筑物的通称 二是建造活动 三是工程技术和建筑艺术的综合创作 构成建筑的基本要素是建筑功能 建筑技术 建筑形象 通常称为建筑的三要素 2 2 建筑物的分类 建筑物的分类 1 按建筑物的用途分类分为民用建筑 工业建筑和农业建筑 2 按建筑物的层数或高度分类 a 低层建筑 1 1 3 3 层 b 多层建筑 4 4 6 6 层 c 中高层建筑 7 7 9 9 层 d 高层建筑 1010 层以上 e 小高层建筑 一般是 1010 1818 层 f 超高层 100m100m 以上 3 3 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 1 容积率 是控制地块建筑强度的重要指标 等于地块总建筑面积 地块面积 2 建筑密度 是控制地块空地 绿化 道路 广场等 数量的重要指标 等于地块 总建筑基底面积 地块面积 3 建筑高度 建筑限高 室外地面到其檐口或女儿墙的高度 屋顶上的水池 机 房 楼梯屋不计入建筑高度 4 绿地率 等于地块所有绿化用地面积 该地块总面积 4 4 建筑物额构造组成 建筑物额构造组成 一栋建筑物 一般由基础 墙或柱 楼地板或地坪 楼梯 屋顶和门六部分组成 5 5 基础和地下室 基础和地下室 1 基础 基础是建筑物最下部的承重构件 它承受着建筑物的全部荷载 并将这些 荷载传给地基 2 地下室 是指在建筑物底层以下的房间 用作设备房 车库 人防 常用的基础形式 a 天然基础 条形基础 独立基础等 b 桩基础 预制桩 灌注桩 6 6 墙 墙 墙是建筑物的承重构件和围护构件 作为承重构件 承受着建筑物由屋顶或楼板传来 的荷载 并将这些荷载再传给基础 作为围护构件 外墙起着抵御自然界各种因素对室内 的侵袭 内墙起着分隔空间 组成空间 隔声 保温隔热 防火以及保证舒适环境的作用 7 7 柱 柱 柱是框架或排架结构的主要承重构件 承受着建筑物由屋顶或楼板传来的荷载 它必 须具有足够的刚度和强度 8 8 楼板层及地坪 楼板层及地坪 1 楼板层是房屋建筑中水平方向的重置构件 它承受家具 设备 人体荷重以及自 重 并将这些荷载传给墙或柱 它具有足够的强度 刚度和隔声 防水 防潮能力 2 地坪是底层房间与土层相接的构件 它要求具有耐磨 防潮 防水和保温的能力 a 层高 指该层楼地面到上一层楼面之间的垂直距离 楼层层高 2 8m2 8m 目 前设计公寓 小高层的层高 2 9m2 9m 花园洋房的层高 客厅 3 0m3 0m 卧室 3 0m3 0m b 净高 指地面 楼板 至吊顶或楼板底面之间的垂直高度 卧室净高 2 4m 2 4m 厨房净高 2 2m 2 2m 举手触摸 卫生间 厕所 储藏间净 2m 2m 四 住宅的结构形式知识四 住宅的结构形式知识 1 1 钢结构 钢结构 是指承重的主要构件 是用钢材料建造的 包括悬索结构 2 2 钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构 是指房屋的主要承重结构如柱 梁 板 楼梯 屋盖用钢筋混凝土制作 墙用砖或其 布材料填充 这种结构抗震性能好 整体性强 抗腐蚀耐火能力强 经久耐用 并且房间 的开间 进深相对较大 空间分割较自由 目前 多 高层住宅多采用这种结构 其缺点 是工艺比较复杂 建筑造价较高 高层建筑的结构形式 1 框架结构 由梁 板 柱组成 1010 1212 层以下采用 2 框架 剪力墙结构 由梁 板 柱 钢筋混凝土墙 剪力墙 组成 1010 1212 层 以上采用 3 剪力墙结构 1616 4040 层采用 4 框支剪力墙结构 底层为框架 上层为剪力墙 设转换层 3 3 混合结构 混合结构 是指承重的主要构件是用钢筋混凝土砖木建造的 如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制 成的 以砖墙为承重墙 或者梁是用木材建造 柱是用钢筋混凝土建造 4 4 砖木结构 砖木结构 是指承重的主要构件是用砖 木材建造的 如一空房屋是木制房架 砖墙 木桩建造 的 5 5 其他结构 其他结构 是指凡不属于上述结构的房屋都归此类 如竹结构 砖拱结构 窑洞等 五 其他规划设计知识五 其他规划设计知识 1 1 城市居住区 城市居住区 城市居住区一般称居住区 泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干 道或自然分界线所围合 并与居住人口规模 3000030000 5000050000 人相对应 配建有一整套较完善 的 能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 2 2 居住小区 居住小区 居住小区一般称小区 是被居住区级道路或自然分界线所围和 并与居住人口规模 70007000 1500015000 人相对应 配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服 务设施的居住生活聚居地 3 3 居住组团 居住组团 居住组团一般称组团 指一般被小区道路分隔 并与居住人口规模 10001000 30003000 人相对 应 配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地 4 4 居住区级道路 居住区级道路 一般用以划分小区的道路 在大城市中通常与城市支路同级 5 5 小区级路 小区级路 一般用以划分组团的道路 6 6 组团级路 组团级路 上接小区路 下连宅间小路的道路 7 7 宅间小路 宅间小路 住宅建筑之间连接各住宅入口的道路 8 8 公共绿地 公共绿地 满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的 供居民共享的游憩绿地 应包括 居住区公园 小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等 9 9 配建设施 配建设施 与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地总称 1010 公共活动中心 公共活动中心 配件公建相对集中的居住区中心 小区中心和组团中心等 1111 道路红线 道路红线 城市道路含居住区级道路用地的规划控制线 1212 住宅组团 住宅组团 我们所熟悉的居住区 从布局上看多是外向开方型的 小区与主要街道没有界线 小 区内楼宇成排排列 道路畅通无阻 这种布局的缺点是不但形象单一死板 而且给住户带 来不安全感 而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构 院落式的布局 用四面楼房围和成较为封闭的空间 它能给住户带来领域感和安全感 邻里有交往的氛围 和空间 空间尺度宜人 让人轻松愉快 非常符合现代人交流的心里需要 1313 建筑线 建筑线 一般称建筑控制线 是建筑物基底位置的控制线 1414 日照间距系数 日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值 1515 塔楼 塔楼 塔楼主要是指以共用楼梯 电梯为核心布置多套住房的高层住宅 通俗地说 塔楼以 电梯 楼梯为布局核心 上到楼层之后 向四面走可以直接进入户内 1616 板楼 板楼 楼由许多单元组成 每个单元用自己单独的楼梯 电梯 但从其外观上看不一定都呈 一 字型 也可以是拐角 围合等形状 1717 开间 开间 住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因 为是就一自然间的宽度而言 故又称开间 住宅开间一般不超过 3 0m3 0m 3 9m3 9m 砖混结构住 宅开间一般部超过 3 3m3 3m 规定较小的开间尺度 可缩短楼板的空间跨度 增强住宅结构整 体性 稳定性和抗震性 开间 5m5m 以上 进深 7m7m 以上的大开间住宅可为住户提供一个 4040 50m250m2 甚至更大的居住 空间 与同样建筑面积的小开间住宅相比 承重墙减少一半 使用面积增加 2 2 便于灵 活隔断 装修该造 1818 进深 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 进深大的住宅可以有效地节约用地 但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风 条件 住宅的进深在设计上有一定的要求 不宜过大 目前我国大量城镇住宅房间的进深 一般要限定在 5m5m 左右 不能任意扩大 1919 层高 层高 层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高 度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 2020 净高 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 2121 标准层 标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层 2222 阳台 阳台 是指供居住者进行室外活动 晾晒衣物等的空间 2323 平台 平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 2424 走廊 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间 2525 地下室 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 21 2 者 2626 半地下室 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的 1 31 3 且不超过 1 21 2 者 2727 玄关 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 居室是家庭的 领 地 讲究一定的私密性 大门一开 有玄关阻隔 外人对室内就不能一笕无余 玄关一般 与厅相连 由于功能不同 需调度装饰手段加以分割 就是自己人回家 也要有一块放雨 伞 挂雨衣 换鞋 搁包的地方 平时 玄关也是接受邮件 简单会客的场所 2828 隔断 隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 2929 过道 过道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间 3030 假层 假层 是指建房时建造的 一般比较低矮的楼层 其前后沿的高度小于 1 7m1 7m 面积不足底层 的 1 21 2 的部分 附层 夹层 是房屋内部空间的局部层次 3131 阁楼 阁楼 暗楼 一般是房屋建成后 因各种需要 利用房间内部空间上部搭建的楼层 关于几种概念住宅的知识关于几种概念住宅的知识 1 1 跃层 复式和错层住宅 跃层 复式和错层住宅 1 跃层住宅 通常情况 跃层住宅是一套住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居 厨房 餐厅 卫生间 最好有一间卧室 二层安排卧室 书房 卫 生间等 2 复式住宅 复式住宅在概念上是一层 但层高较普通的住宅 通常是 2 7m2 7m 高 可在局部掏出夹层 安排卧室或书房等内容 用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里 增加使用面积 提高住宅的空间利用率 这种做法是为适应其用地 空间极其缺乏的情况 而产生的 复式住宅实际上并不具备完整的两层空间 夹层在底层的投影面积只占底层面积的一 部分 夹层可以做成房间 也可以做成跑马廊形式 夹层悬空的一侧不做墙壁或墙面后退 在平面的外边缘有栏杆或栏板 上面的人可以看见下面 下面的人也可以看见上面 形成 一种不完全的空间 一般称其为 排空 在底层之间有视线上的交流和空间上的流通 而跃层住宅的上 下两层之间完全由楼板分隔 只通过楼梯联系 和复式住宅的空间是两 种不同的类型 跃层和复式的面积计算 跃层住宅如果是完整的两层 其建筑面积或使用面积均应是 两层的建筑面积或使用面积相加之和 如果跃层部分的高度不够一个完整的层高 可以参 照坡屋顶使用面积的计算标准 3 错层住宅 错层是指一户内楼面高度不一致 错开之处有楼梯联系 优点是和跃 层一样能够动静分区 但因为没有完全分为两层 所以又有复式住宅丰富的空间感 可以 利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间 比如起居室比较高 卧室比较低等 还 有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅 可以减少挖土的土方量 错层带来空 间丰富的感受 如不是身临其境很难想象得到 所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸 引力 但错层式住宅不利于结构抗震 而且显得空间零散 容易使小户型显得局促 更适 合于层数少 面积大的高档住宅 2 2 生态住宅 生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则 即综合系统效率最 优原则 设计 组织建筑内 外空间中的各种物质因素 使物质 能源在建筑系统内有秩 序地循环转换 获得一种高效 低耗 无废 无污染的生态平衡的建筑环境 这里的环境 不仅涉及住宅区的自然环境 如空气 水体 土地 绿化 动植物 能源物等 也涉及住宅 区的人文环境 经济系统和社会环境 培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下 在 住宅建设与发展中始终以生态问题为中心 在环保 绿化 安居 道路管网等方面进行系 统规划与管理 使住宅区生态环境处于良性循环状态之中 3 3 绿色住宅 绿色住宅 绿色住宅不是一般人认为的绿化较好的住宅 实际上较高的绿化率只是 绿色住宅 内容的一个方面 真正的 绿色住宅 的内涵是全方位的立体环保工程 它是既适应地方 生态又不破坏地方生态的建筑 具有节地 节水 节能 改善生态环境 减少环境污染 延长建筑物寿命等优点 节约土地资源 新型建材 新型墙体的采用是 绿色住宅 的构成内容 住宅的墙体 提倡使用高科技环保建材 如现在有一种新型的建材环保用砖 该砖采用发电厂排出的飞 灰为重要原料 抗压强度在 8MPa8MPa 以上 在防水 隔热 隔音和耐震强度上均超过了一般红 砖 另外有一种木屑制砖 该砖的重量只有普通砖的一半 但强度却是普通砖的两倍 充分利用自然资源 住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量 而且涉及 到能源的节约与浪费 如采用大面积玻璃 设计明厅 明卫 明厨等 能节约大量的电能 尽可能采用太阳能热水系统 采用小区共用供热系统 都是充分利用自然能源的有效途径 可减少对大气的污染 垃圾的分类处理 对垃圾的分类处理也属于绿色环保 与住宅环境息息相关 因此 专家也将垃圾分类处理纳入 绿色住宅 的内容 4 4 花园式住宅 花园式住宅 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼 即花园别墅 一般都是带有花园草坪和车库的独 院式平房或二 三层小楼 建筑密度很低 内部居住功能完备 装修豪华 并富有变化 住宅水 电 暖供给一应俱全 户外道路 通信 购物 绿化也有较高的标准 一般为高 收入者购买 5 5 联排别墅 联排别墅 TOWNHOUSETOWNHOUSE TownhouseTownhouse 是由几幢小于三层的单户别墅并联组成联排式住宅 又称联排别墅 建筑 面积一般是每户 150150 250m2250m2 每户独门独院 拥有一个 有天有地 属于自己的约 50m250m2 院落 关于面积计算与技术指标的专业知识关于面积计算与技术指标的专业知识 1 1 住宅的建筑面积 住宅的建筑面积 建筑面积亦称建筑展开面积 它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标 建筑面积包含了房屋居住的可用面积 墙 体及柱体占地面积 楼梯走道面积 其他公摊面积等 封闭式阳台 挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积 凹阳台按其阳台净面积 包 括阳台栏板 的一半计算建筑面积 挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积 住宅建筑内无楼梯 设室外楼梯 包括疏散梯 的 其室外楼梯按每层水平投影面积 计算建筑面积 楼内有楼梯 并设室外楼梯 包括疏散梯 的 其室外楼梯按每层水平投 影面积的一半计算建筑面积 根据新的国家级标准 房产测量规范 9 种情况下建筑面积不计算 1 层高小于 2 20m 以下的夹层 插层 技术层和地下层 半地下室 2 突出房屋墙面的构件 配件 装饰柱 装饰性的玻璃幕墙 垛 勒脚 台阶 无柱雨棚 3 房屋之间无上盖的架空通廊 4 房屋的天面 挑台 天面上的花园 游泳 5 建筑物内的操作平台 上料平台及建筑物的空间平台以及建筑物的空间安置箱 罐的平台 6 骑楼 过街楼的底层用作道路 街巷通行的部分 7 利用引桥 高架桥 高架路 路面作为顶盖建筑的房屋 8 活动简易房屋 9 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝 2 2 套内建筑面积 套内建筑面积 也称实用面积 对应着实用率 不包括分摊面积 套内建筑面积 套内使用面积 套 内墙体面积 3 3 套内使用面积 套内使用面积 在商品房销售中简称为使用面积 住宅按 住宅建筑设计规范 GBJ96 1986GBJ96 1986 规定的 方法计算 其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照 住宅建筑设计规范 计算 套内建筑面积 套内使用面积 4 4 净面积 净面积 净面积也称套内面积 居住面积 地砖面积 是指住宅建筑各层平面中直接供住户生 活使用的居室净面积之和 也就是要除去墙 柱等建筑构件所占有的水平面积 即结构面 积 一般作为衡量居住水平的面积指标 套内建筑面积 套内使用面积 净面积 5 5 住宅使用面积 住宅使用面积 住宅使用面积指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和 计算住宅使用面 积 可以比较直观地反应住宅的使用状况 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价 格 包括日常生活起居使用的卧室 起居室和客厅 厨房 卫生间 室内走道 楼梯 壁 橱 阳台 地下室 假层 附层 夹层 阁楼 暗楼 等面积 住宅使用面积按住宅的 内墙线计算 计算使用面积时有一些特殊规定 跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和和 计入使用面积 不包含在结构面积内的烟囱 通风道 管道井均计入使用面积 内墙面装 修厚度计入使用面积 计算住宅租金 都是按使用面积计算 6 6 套内墙体面积 套内墙体面积 商品房套内使用空间周围的维护或承重墙