某建筑工程项目可行性研究报告

建筑工程项目建筑工程项目 可行性研究报告可行性研究报告 组组 员 员 指导老师 指导老师 日日 期 期 2016 12 01 目录目录 1第一章 总论 3 1 1一 项目概况 3 1 2二 企业概况 3 1 3三 研究依据及范围 4 1 4四 研究结论与建议 5 2第二章项目背景与建设的必要性 6 2 1一 项目背景 6 2 2二 项目建设的必要性 8 2 3三 项目建设的意义 8 3第三章市场分析 8 3 1一 邵阳地区市场状况 8 3 2二 隆回县房地产发展态势 10 3 3三 区域市场分析 11 3 3 1社会经济状况 11 3 3 2项目的优势 12 4第四章区域位置及建设条件 13 4 1一 区域位置 13 4 2二 自然条件 13 4 3三 建设条件 14 5第五章工程技术方案 15 5 1一 规划设计的基本原则 15 5 2二 总体规划及建筑设计 15 5 3三 主要技术经济指标 17 5 4四 结构设计说明 18 6第六章项目招投标与实施进度 20 6 1一 项目招投标 20 6 2二 实施进度计划 20 7第七章项目财务预测数据 21 7 1一 资金筹措及投资使用计划 21 7 2二 项目的计算期 21 7 3三 经营及销售税金 21 7 4四 经营成本费用估算 22 7 5五 利润及利润分配 23 8第八章项目财务评价 23 8 1一 财务的盈利分析 23 8 2二 清偿能力分析 24 8 3三 敏感性分析 25 9第九章结论 26 1 1第一章第一章 总论总论 1 1 一 项目概况一 项目概况 项目名称 怡中豪苑建设项目 建设单位 湖南鸿旺房地产开发有限公司 建设地点 项目位于隆回县城西 320 国道旁 西邻方大公园 花瑶印象星级酒 店 方大邻广场 北隆回二中 南接繁华闹市区 九龙学校 汽车总站 高速出口 该用地的地理位臵优越 交通方便 四通八达 景观资源丰富 视野开阔 大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境 建设规模 项目总占地面积为 30560 平方米 总建筑面积为 134520 平方米 其中住宅工程 121208 平方米 地下工程 13312 平方米 1 2 二 企业概况二 企业概况 企业基本情况湖南鸿旺房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发的专 业公司 由自然人肖石民 周应达出资组建 具有省建设厅颁发的房地产开发 资质 经营范围房地产开发 五金交电 机电产品 机械设备 有色矿产品 钢材 金属材料 建筑装饰材料的销售 注册资金人民币壹仟万元整 注册地点长沙市天心区韶山南路 120 号恒盛家园 1 栋 802 房 注册号 430103000055404 法定代表人简介 法人代表 公司法人代表肖石民 男 1966 年 3 月出生 湖南省隆回县人 汉族 大专文化 民营企业家 高级工程师 2010 年 1 月 公司创立湖南鸿 旺房地产开发有限公司 任公司执行董事至今 该同志为人忠厚 诚实守信 有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经验 企业类型有限责任公司 1 31 3 三 研究依据及范围三 研究依据及范围 研究依据 1 湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照 2 工业 与民用建筑可行性研究深度要求 3 国家计委 建设部联合颁发的 建设 项目经济评价方法与参数 第二版 4 建设部建标 2000 205 号 房地产 开发项目经济评价方法 5 湖南省建设委员会 1999 年 湖南省工程预算 定额 6 民用建筑设计通则 GB50352 2005 7 国家计委 关于 建设项目进行可行性研究的执行管理办法 计资 1983 116 号 8 国 家计委 关于投资项目可行性研究指南 试用版 的通知 计办投资 2002 15 号 9 其他有关专业设计规范 10 隆回县规划局关于 怡 中豪苑 项目修建性详细规划设计的批复 11 隆回县国土局核发的国有 土地使用权证 12 隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件 13 建设单位提供的其他各项基础资料 1 4 四 研究结论与建议四 研究结论与建议 研究结论 1 本项目的建设与隆回县委县政府倡导的 一年一个样 三 年大变样 发展战略相统一 符合隆回县城市未来发展方向的正确决策 它 在改善城市居住质量 优化人居环境等方面将起到重要的作用 2 项目的 建设符合国家 扩大内需 促进消费 搞活流通 的产业政策 同时 项目 建设有利于促进区域经济发展 调整经济结构 为社会提供就业机会 对缓 解隆回县待业人员就业压力具有积极意义 3 本项目的建设将按照国际通 行的商品房开发模式运作 依据规划设计要点进行整体规划 完全符合城市 规划 消防 交通等各项要求 有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套 功能作用 4 从经济分析上看 项目建成后 总销售收入为 38149 万元 税后利润 9525 万元 投资利润率 54 4 投资利税率 63 3 资本金利润 82 7 项目的经济效益好 是个高投入 高回报 低风险的项目 5 项 目的敏感性分析来看 项目的敏感点是销售压力 而本项目地理位臵优越 潜在用户众多 加之开发理念先进 设计新颖实用 故可以很好的化解销售 压力 实现项目的预期目标 建议 1 质量是房地产开发项目的生命线 应严格按照质量管理体系实 施工程管理 把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键 应通过公 平竞争 择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供应厂商 以确保项目 的施工质量和工程形象 2 资金是项目顺利进行的保证 建设单位应精心 安排好工程进度计划 确保工程建设资金足额到位 从而保证项目的顺利实 施 3 营销是项目成功与否的关键 应精心安排好营销组织 控制好营销 节奏 做好项目前期策划及推介 充分利用的地理位臵优势 同时在户型设 计中注重市场需求 同样面积可提供二至三种能超群户型选择 不宜过多 避免客户在购房时因选择太多而影响成交 确保项目的销售与资金回笼顺利 综上所述 本项目是可行的 但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本 控制工作 以确保其社会效益和财务效益的实现 2 2第二章项目背景与建设的必要性第二章项目背景与建设的必要性 2 1 一 项目背景一 项目背景 当前房地产行业开发投资增长迅速 居民住房消费持续增长 住房水平不断 提高 房地产行业总体发展呈现出健康态势 隆回县位于距离邵阳火车站 55 公里 怀化火车站 150 公里 长沙市 283 公里 南接邵怀高速公路隆回出口 处 北连 320 国道和 219 省道 东靠洛湛铁路邵阳站 前有郝水河经过 为 隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件 隆回县地处东经 110 38 110 15 北纬 27 27 40 位于湖南省中部稍偏西南 资 水上游北岸 东临新邵县 南接邵阳县 武冈市 西抵洞口县 北界溆浦 新化县 隆回位于湘中稍偏西南 总面积 2866 平方公里 居住有汉 回 瑶 苗 侗 满等 24 个民族 辖 26 个乡镇 1010 个村 居 委会 总人口 140 万人 是湖南的一个农业大县 2010 年国民经济得到了较好发展 全年 国内生产总值 GDP 实现 62 63 亿元 比上年增长 13 2 其中 第一产业增 加值为 18 13 亿元 较上年增长 5 9 第二产业增加值为 15 85 亿元 较上 年增长 24 9 第三产业增加值为 28 65 亿元 较上年增长 11 5 人均 GDP4812 元 按常住人口计算 比上年增加 573 元 三种产业结构比为 28 95 25 31 45 74 全县财政总收入达到 27509 万元 同比增长 18 隆 回县内自然资源丰富 生物资源品类繁多 水稻有籼 粳 糯 3 个类型 旱 粮有近 20 个品种 经济作物有 20 多项 上千种 其中宝庆辣椒 红皮蒜 生姜 龙牙百合 腰带柿驰名中外 辣椒 茶叶 柑桔生产基地县 植被达 200 余科 1000 余种 其中 805 种野生植物可作药材 野生动物资源 133 种 家禽畜品种繁多 尤以生猪为最 已查明的地下矿藏 40 余种 其中煤远景 储量 5886 万吨 黄金矿颁面占全县面积的 1 3 远景储量 6 273 吨 其它储 量较大的矿藏还有铅 锌 锰 锑 铜 铁 锡 磷 汞 高岭土 大理石 石灰石及稀有金属矿铌 钽 铌铁 独居石 绿柱石 铣石等 境内有 6 处 碱性硅质温泉 水质水温均符合工业用水标准 在农业和医疗方面也有利用 价值 水能理论蕴藏量 16 24 万千瓦 可开发量 4 79 万千瓦 近年来隆回 县的城镇建设发展也很快 城区建设己初具规模 然而在 2866 平方公里的 隆回县 没有一处可供 140 万人民娱乐 购物的休闲场所 特别是政治 经 济 文化中心的桃洪镇 由于过去城乡居民居住条件差 人均居住面积狭小 迫切需要改善居住条件 随着社会的进步和人们生活水平的不断提高 人们 渴望有一处高标准的居住休闲的场所 而我公司 怡中豪苑 项目的修建将 最大程度地满足人们的这一需求 特别是 2000 年以来 隆回县实施 三年 大变样 的战略 城市路网及基础设施建设得到了极大的提升 原有的地域 差别缩小 新城地段升值潜力不断增大 为房地产开发提供了广阔的空间 正因为隆回县 怡中豪苑 具有得天独厚的优势和独一无二的条件 公司审 时度势 看中了这块风水宝地 和县政府签订了 建设合同书 开发建设商 业步行街和高档商业住宅小区 2 2 二 项目建设的必要性二 项目建设的必要性 1 国民经济发展的需要当前 我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期 为了促进国民经济的稳步健康发展 必然要求扩大内需 优化消费结构 把 住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一 2 扩大消费需求的需要 扩大内需 继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策 保持消费和投资需 求对经济的双拉动 是我国目前和未来经济工作的指导方针 3 城镇化建设的需要到 2020 年要全面实现小康社会的目标 其难点和重点 在农村和农民 2 3 三 项目建设的意义三 项目建设的意义 项目的开发将进一步提高区域内的居住质量 促进区域房地产市场发展 有 效地提升该区域内房地产的整体品质 对增加地方财政收入 繁荣本区域内 商业与服务业起到重要作用 同时 项目的建设将为隆回县人民提供良好的 园林式居住环境 3 3第三章市场分析第三章市场分析 3 13 1一 邵阳地区市场状况一 邵阳地区市场状况 1 投资结构分析 根据邵阳地区 2010 年 1 6 月建筑行业投资统计表明 按构 成分类 建筑工程投资 27 亿元 占总投资的 52 9 而去年同期建筑工程投 资只占总投资的 40 67 比去年同期的 21 亿元 增长 28 5 其他费用 主要是土地购臵费和土地开发费 18 亿元 与去年同期基本持平 占总投 资的 35 3 而去年同期其他费用占总投资的 40 说明经过 2008 2009 年大规模地引进开发项目及前期开发 今年开始进入了的施工建设阶段 2 投资用途分析 住宅建设完成投资 39 亿元 占总投资的 76 5 比去年 同期 30 亿元增长 30 办公楼建设完成投资 3 亿元 占总投资的 5 8 商业营业用房建设完成投资 5 亿元 占总投资的 9 8 其他用房建设完成 投资 4 亿元 占总投资的 7 8 3 投资区域分析 2010 年 1 6 月邵阳市区完成投资 18 亿元 占总投资的 35 3 隆回县完成投资 5 8 亿元 占总投资的 11 4 邵东县完成投资 5 2 亿元 占总投资的 10 2 新邵县完成投资 4 9 亿元 占总投资的 9 6 邵 阳县完成投资 3 8 亿元 占总投资的 57 4 新宁县完成投资 3 5 亿元 占 总投资的 6 8 城步县完成投资 2 2 亿元 占总投资的 4 3 洞口县完成 投资 2 5 亿元 占总投资的 4 9 绥宁县完成投资 2 3 亿元 占总投资的 4 5 从各区 县 房地产完成投资的比例上看 邵阳市区 隆回县 邵东 县开发投资增幅较大 与去年同期相比 隆回县增长 97 91 增幅位居第二 小结 今年上半年房地产投资仍保持高速增长 但是投资结构已经发生变化 从投资用途看 住宅建设投资所占比例上升 而商业用房建设投资比例下降 从投资构成看 土地购臵和土地开发投资比例降低 而建筑工程投资比例增 加 这是因为前两年土地成交活跃 在投资构成中占较大的比例 而现在这 些项目已逐步进入施工建设阶段 另外 拆迁安臵难度加大 进展缓慢也是 前期工程投资比例降低的原因之一 4 需求分析 十二五 邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人介绍 影响住宅自然需求的因素有三个 城市化水平 提高居民居住水平的速度和 住宅年自然折旧率 按 隆回县城市总体规划 根据隆回县城市总体规划 到今后若干年隆回县将逐步发展成为 40 万人口的中等城市 根据隆回县现 有经济发展水平 2010 2014 年将是隆回县进入工业化 城市化加速时期 也是中部崛起的关键时期 在这一期间 考虑到城市人口的快速增长 旧城 改造 居住消费结构向着发展型 享受型升级等因素 隆回县住宅消费将有 着巨大的潜在需求 1 结婚家庭户数对住宅需求 2 城市人口数量增加 对住宅需求 3 城市流动人口对住宅需求 4 旧房屋更新改造对住宅需求 5 达到预期住房面积目标对住宅需求 6 投资型等住房的需求 3 2 二 隆回县房地产发展态势二 隆回县房地产发展态势 隆回县在改革开放以来 社会经济步入了快速发展的轨道 经济实力明显增 强 城市建设日新月异 人民生活条件不断改善 从 1988 年到 2010 年 隆 回县的经济每年平均增长率达 9 1 高于全国平均增幅近 1 个百分点 经济 发展已进入工业化中期阶段 近年来 随着经济的持续发展 人们生活水平 进一步提高 住房的需求也越来越大 建设部目前的工作思路是 深化改革 立足发展 加强房地产市场地宏观调控 整顿和规范市场秩序 促进房地产 业健康 协调发展 开放搞活二级市场 推进住房分配货币化 全面落实住 房公积金制度 改进物业管理 进一步培育住房消费 因此 房地产市场的 容量将进一步扩大 隆回县房地产市场在中央采取的一系列积极财政政策的 持续作用下 市场主要指标都有较大幅度增长 在城市大规模路网改建的刺 激下 隆回县房地产市场积蓄的潜力逐步释放 商品房销售形式良好 保持 稳定增长势头 市场消费也相应呈现出理性上升的局面 整个市场明显处于 景气状态 市场动作状况良好 根据房地产部门的统计资料 2010 年上半年 全市共批准商品房预售面积 152 2 万 比去年同期增长 6 5 其中住宅上 市量为 96 万 比去年同期增加 15 万平方米 同比增长 18 5 占商品房 总量的比重为 78 2010 年上半年 全市共完成商品房交易 10518 起 成交 面积达 146 万 成交金额为 38 5 亿元 其中商品房期房成交 8230 起 成 交面积为 114 万 成交金额为 33 01 亿元 分别比上年同期增长了 34 5 和 55 6 就目前隆回县宏观经济情况来看 政府财政收入与国民收入均呈现 出快速增长的态势 人民消费水平相对于同类城市而言大为超前 房地产 私车等大宗消费近年已有了较大的需求增长 从最近的汽车展销会上人气兴 旺可以看出 隆回县的消费潜力十分巨大 随着人民消费需求增长 市政配 套改造完善 更高品质的住宅产品的出现和房产多级体系的成熟 隆回县的 房地产行业已经进入快速发展的轨道 预计在最近的一两年内将成为邵阳地 区中城市房地产经济增速最快的城市之一 3 33 3三 区域市场分析三 区域市场分析 3 3 1社会经济状况 该项目位于隆回县城西 320 国道旁 西邻方大公园 花瑶印象星级酒店 方大 广场 北邻隆回二中 南接繁华闹市区 九龙学校 汽车总站 高速出口 该用 地的地理位臵优越 交通方便 四通八达 景观资源丰富 视野开阔 大型 文明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境 尤其是近几年市政府实施 巨大的基础设施投入 使得隆回县城面貌目日新月异 基础设施和生活配套 设施不断改善使得隆回县越来越适合居住 市场供需两旺 购房意愿继续增 强 从近两年隆回县房地产市场发展来看 从 2008 年开始 隆回县房地产 市场正处于一个快速增长的高速发展期 市场呈现的强劲势头使进驻隆回县 的开发商无一不喜笑颜开 隆回县本土尤其是最强大的购买实力也让市场为 之震惊 这一点从万和花园 百龙观天下商住楼 龙江山水小区 怡然花园 等项目的热销可见一斑 目前新增需求主要体现在以下几个方面 1 隆 回县迅速发展及高科技产业的膨胀带来的需求 2 改善型需求在这一两年 表现得十分踊跃 3 投资型需求比较活跃 3 3 2项目的优势 随着隆回县城市化水平的不断提高以及城市格局的基本形成 隆回县二十一 世纪的发展规划已重彩描绘 城市的规模延伸扩展 经济建设发展步伐逐步 加快 房地产开发已成为经济腾飞的新热点 目前 隆回县政府确定了把县 建设成为繁荣 开放 文明 秀美的现代化城市的战略目标 到 2015 年 隆回县城市人口将达到 40 万 城市化水平达到 45 人均 GDP5000 美元左右 达到中等收国家水平 基本实现现代化 为落实省委 省政府关于 加快隆 回县建设 拉动经济发展 和 实现隆回县城市面貌三年大变样 的有关要 求 县政府奖大力实施 兴工强市 战略 积极推进工业化 城市化和农业 产业化进程 加强生态环境建设 实现可持续发展 隆回县二十一世纪的发 展规划已重彩描绘 城市的规模延伸扩展 经济建设发展步伐逐步加快 房 地产开发已成经济腾飞投资建设的新热点 加之高科技产业发展迅速 市场 前景不可限量 项目处于隆回县城西 320 国道旁 西邻方大公园 花瑶印象星 级酒店 方大广场 北邻隆回二中 南接繁华闹市区 九龙学校 汽车总站 高速 出口 同时 项目所在地的教育 医疗 公共服务设施较为完善 产品品质 突出 综合素质高 无论是外立面 户型 园林都按隆回县目前最高水平打 造 位于桃洪西路 易达性好 无高大建筑遮挡 小区视线开阔 户型设计 分别面向不同层次的群体 扩大了客户层面 减少了销售压力 户型设计精 巧 布局科学合理 实用性高 南北朝向 开间大 进深小 户型采光和空 气对流较好 居住的舒适度高 4 4第四章区域位置及建设条件第四章区域位置及建设条件 4 1 一 区域位置一 区域位置 项目位于隆回县城西 320 国道旁 西邻方大公园 花瑶印象星级酒店 方大广 场 北邻隆回二中 南接繁华闹市区 九龙学校 汽车总站 高速出口 该用地 的地理位臵优越 交通方便 四通八达 景观资源丰富 视野开阔 大型文 明小区怡然花园相依更烘托出一流的人文环境 区域周边社会化服务的文 教 卫等公共基础设施较为齐全 完全具备建设住宅小区的条件 4 2 二 自然条件二 自然条件 1 气温 年平均气温 16 9 最冷月平均气温 3 9 最热月平均气温 28 2 极端最高气温 39 1 极端最低气温 11 3 2 降水量 年平均总降水量 1600mm 一月最大降水量 148mm 3 温度 最冷月平均相对温度 76 85 最热月平均相对温度 73 4 最大积雪深度 130cm 5 最大冻土深度 5cm 6 年雷暴日数 49 5d 7 风 冬季平均风速 1 5m s30 年一遇最大风速 23 7m s 最多风向及频率 七月 SW 20 一月 NW 31 8 全年日照时数 1677 1 小时 9 邵阳地区地震烈度项目位于邵阳地区所辖的隆回县境内 根据国家地震 局 建设部 2000 年版 中国地震动参数区划图 隆回县基本地震烈度为 6 度 10 工程地质条件根据项目建筑的岩土资料分析场地的地质情况 该场地未 发现不良地质现象 适宜建筑该工程 4 3 三 建设条件三 建设条件 项目周边水 电 气等配套设施完善 邮电通讯设施齐全 公益设施齐备 中小学校 医院 车站 宾馆等服务设施十分完善 目前 供水只需与桃洪 西路的主供水管接通即可满足项目的用水 项目供电也可由桃洪西路或规划 道路直接接入 项目所在地的其他市政基础设施也较为完备 完全能够满足 项目建设实施的需要 5 5第五章工程技术方案第五章工程技术方案 5 1 一 规划设计的基本原则一 规划设计的基本原则 1 强调现代性 现代性是城市景观体系的生命力 努力运用当代科学技术 体现现代精神 采用集中与分散相结合的布局方式 高速现有用地结构 使该地块成为城市 的有机组成部分 与城市的发展紧密结合 体现城市的优质环境和规模集聚 效应 2 强调文化性 坚持城市的个性特色 历史文脉 文化遗产保护等 使人产生历史感 认同 感 归属感 领域感 坚持把文脉 历史 文化 建筑视为活的生命 对每 个节点 每个空间做到精心规划 精心设计 为市民创造良好的购物与生活 环境 3 强调形象性 重视公共活动空间形态 建筑形态 建筑色彩和街道 广场 绿地的景观形 态 增强环境的舒适度和愉悦感 5 2 二 总体规划及建筑设计二 总体规划及建筑设计 1 功能布局 综合体以西接桃洪西路为基准布臵负一层平面 负二层及地下局部平面内设 地下车库 在总体布局上 小高层以下部车库裙房为底座 将住宅设臵其上 住宅均采 用南北朝向 保证了户型的朝向与通风 提升了小区的品质 营造良好的景 观视线通道和气流通道 充分考虑了临山脉的景观面 设计成江景房 让内 外环境空间相互交融 综合体的负一 二层为地下停车库 可停车 232 辆 停车库的出入口布臵于 1 层东西两地 并有独立的楼电梯直达小区内 这 样既将车流的进出相对集中便于管理 小区入口处设有隐形消防车道 专供 消防车通行 小区住户的私家车可全部停入地下车库 保证了小区的安静 沿基地四周均留有足够的空间和宽度 同时也满足了消防扑救的需要 综合 体与北侧原有多层住宅 在正南北方向上的最小间距保证在 30m 之间 满足 22 0 2H 的间距要求 2 建筑造型本项目建筑造型总体上采用现代建筑的处理手法 以现代元素 使整个建筑风格现代新颖而不张扬 给人世间更好的亲和力 成为一道独特 的风景线 屋顶花园 玻璃阳台的每一细节的精巧设计 体现了创造和活力 在为人们营造了轻松 宜人的购物 生活和工作环境的同时 给隆回县增添 了新的艺术美景 3 交通流线建筑底层地下车库用房由桃洪西路的主入口进入 同时在四周 设次入口 上部住宅人群出入口布臵在桃洪西路 地下车库的出入口布臵于 建筑的东西两侧 4 消防设计该小区住宅楼建筑高度为 51m 属一类高层建筑 耐火等级为一 级 设有小区消防车道 满足消防要求 各建筑物间距与周边建筑物间满足 高规要求 5 环保及绿化设计说明该设计总的绿化原则四季如春 层次丰富 装饰性 景观观赏性强 绿化以常绿为主基调 在树种选择上以常绿树种为主 突出 层次感 强调浓浓的绿意 并适当点缀景观树木 让人感受到景观的四季变 化 靠近城市道路边界用中小乔木与灌木混植 以减少尘埃污染 美化小区 环境 在绿地内点缀适当的乔木和灌木并配以相应的马拉草和台湾青 让人 充分感受到一份浓浓的绿意 屋顶花园 绿化要求层次丰富 配臵图案化 故选择高档 色彩分明且耐修剪的植物 在环保方面 充分考虑建筑物本身 以及建筑所用材料对环境的影响 更多采有环保型的 可回收利用的建材产 品 在地面铺装上可尽量减少硬铺地面积 尽可能运用一些植草砖等形式的 铺地 加大绿地面积 美化环境 5 3 三 主要技术经济指标三 主要技术经济指标 用地面积 30560 总建筑面积 134520 其中 负 1 2 层 地下车位 车库 建筑面积 13312 住宅建筑面积 121208 建筑占地面积 10952 容积率 3 88 建筑密度 28 35 绿化率 31 95 居住户数 880 户 地下停车位 129 个 地面停车库 103 个 5 4 四 结构设计说明四 结构设计说明 1 设计依据 1 建筑方案图纸 2 现行国家设计规范和规程 3 荷载取值停车库 4 0KN 消防通道 35 0KN 单向板 或 20 0KN 双向板 电梯机房 7 0KN 住宅 2 0KN 卫生间 2 5kn 公共的 2 0KN 一般的 消防楼梯 3 5KN 其余未活载均按 建筑结构 荷载规范 取值 4 风荷载标准值 n 50 年 基本风压值 Wo 0 35KN 体型系数 us 1 3 风振系数及风压高度系数按 建筑结构荷载规范 取值 地面粗糙 类别按 C 类采用 5 基本雪压值 n 50 年 基本雪压值 So 0 45KN 6 填充墙外墙采用 MU10 多孔粘土砖 孔隙率为 30 内隔墙 超市部分 采用 90mm 厚 GPC 板 住宅部分采用 A3 5A5 0 加气混凝土砌块 容重不大于 700N M3 7 地震作用根据 建筑抗震设计规范 GB50011 2001 及本工程场地工 程地质勘察报告 本工程所在地区地震基本烈度为 6 度 设计基本加速度为 0 05g 设计地震分组为第一组 场地类别为 类 场地设计特征周期值为 0 35 8 人防荷载按 人民防空地下室设计规范 GB50038 94 本工程按五 级二等计算 9 场地水文地质情况 根据地勘资料表明 本工程场地地坪现有标高为 32 69 33 55m 0 00 标 高为 32 8 地下水类型属于上层滞水 潜水和岩溶裂隙水 水位较稳定 场 地地下水略具承压性 承压水头高度约为 6 0m 勘察期间 地下水稳定水位 在 30 44 32 68m 结合场地周边环境条件及地区经验 建筑物底板抗浮设 计水位建议按 32 68m 考虑 地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性 2 结构设计与选型 1 基础选型 本工程 1 2 6 7 8 9 10 地下一层高为 4 5m 地上十七层 建 筑物总高为 55 5m 其中 3 4 5 地下一 二层高为 9m 地上十七层 建筑物总高为 60m 11 地下一层高为 4 5m 地上十四层 建筑物总高为 46 5m 12 13 14 地下一层高为 4 5m 地上十二层 建筑物总高为 40 5m 满足基础埋深要求 根据提供的地质资料表明 本工程拟采桩基础 具体采用冲孔或人工挖孔灌注桩 以中风化白质灰岩作为桩端持力层 2 地下室 本工程地下室采用砼自防水 抗渗等级为 S8 防水等级为二级 砼内掺入适 量的外加剂 3 上部结构本工程地上 17 层 地上总高度 51m 14 层 地上总高度 42m 12 层 地上总高度 36m 结构采用底部大空间部分框支剪力墙结构体 系 一层顶为结构转换层 板厚取 200mm 双层双向配筋 一层以上为部分 短肢剪力墙结构 并结合楼 电梯间设臵一般剪力墙或核心筒 框支框架抗 震等级为一级 底部加强部位剪力墙为二级 非底部加强部位剪力墙为四级 3 主要材料 1 砼 C25 C40 垫层 C15 砼 2 钢筋 HPB235 HRB400 以 及高强度的冷轧扭钢筋 3 填充墙 外墙 MU10 多孔粘土砖 孔隙率为 30 内墙 商场部分为 90mm 厚 GRC 板住宅部分 A3 5 加气砼砌块 6 6第六章项目招投标与实施进度第六章项目招投标与实施进度 6 1 一 项目招投标一 项目招投标 招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的基本准则 根据 中华人民共和 国招投标法 国家发展计划委员会第 9 号令 建设项目可行性研究报告增 加招标内容和核准招标事项的暂行规定 和 湖南省实施办法 的有关要求 项目将严格按照有关程序进行招标和工程 监理 6 2 二 实施进度计划二 实施进度计划 本项目分前期决策 规划设计 工程施工 竣工验收与交付四个阶段 其中 贯穿销售准备与销售工作 2011 年 1 月正式开始工程建设 在各项工作开展 顺利的前提下 计划项目建设工期为 48 个月 项目实施进度安排如下 1 2011 年 6 月底完成施工前期准备工作 包括项目可研 报批等工作 2 2011 年 7 月 2012 年 6 月完成 1 6 主体工程施工 包括建筑外装饰 室内装饰及安装工程 3 2012 年 7 月 2013 年 6 月完成 7 14 主体工程施工 包括建筑外装饰 室内装饰及安装工程 4 2013 年 12 月底完成所有户外工程 配套设施等 全部收尾交付使用 5 2014 年 12 月全部销售完毕 7 7第七章项目财务预测数据第七章项目财务预测数据 7 1 一 资金筹措及投资使用计划一 资金筹措及投资使用计划 1 资金筹措本项目资金来源有二个渠道 1 自筹资金 15360 万元 2 银行贷款 8000 万元 总投资为 23360 万元 2 投资使用计划按本项目实施进度计划 项目建设期为三年 总投资 23360 万元 7 2 二 项目的计算期二 项目的计算期 1 项目的计算期根据项目实施进度计划 本项目建设期为 3 年 根据项目 特点 营运期定为 1 年 项目的计算期确定为 4 年 7 3 三 经营及销售税金三 经营及销售税金 1 经营收入 1 住宅销售 据市场调查 目前隆回县小高层住宅均在 2900 3500 元 经综合分析考虑到项目区位优势及同区位项目比较 我们把本项目 12 层及 14 层住宅每平方米均价定为 2900 元 小高层 17 层住宅每平方米均价定为 3000 元住宅销售收入 28106 7981 36087 万元 2 地下车位及地下车库销售收入据市场调查 目前该地段地下车位在 90000 元以上及地下车库售价在 110000 元以上 小区内地下车位共计 129 个 地下车库共计 103 个 我们把本项目地下车位售价定为每个 80000 元 地下 车库售价定为每个 100000 元 地下车位销售收入 129 8 1032 万元地下车 库销售收入 103 10 1030 万元销售收入总计 38149 万元 2 销售税金及附加 此项目按国家规定的税收政策计取 营业税税率为 5 城乡维护建设费税率 5 教 育费附加费税率 4 5 7 4 四 经营成本费用估算四 经营成本费用估算 1 经营成本 营销售费用 管理费用 土地增值税按销售收入的 1 5 计取 2 人工资及福利费职工收入按高于湖南省隆回县年平均收入水平 确定为 24000 元 每年 设定人员编制 20 人 福利费按工资总额 14 计取即 24000 20 1 14 55 万元 3 折旧费由于本项目建筑全部销售 故不计取折旧费 4 其他费用按总收入的 1 5 3 计取 经营收入38149 住宅36087 商铺0 车位 车库2062 经营税金及附加2089