2004年7月重庆市房地产市场调研报告(60P)

重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 1 重庆市房地产市场调研报告重庆市房地产市场调研报告 20042004 年年 7 7 月 月 致 黄总致 黄总 由 杭州华巢氏房产营销策划有限公司由 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 2 目目 录录 第一篇第一篇重庆概况及区域经济分析重庆概况及区域经济分析 一 重庆市城市概况 二 重庆市经济特色及优势整合分析 第二篇第二篇重庆城市整体房地产市场概况重庆城市整体房地产市场概况 一 重庆房地产市场现状及特点 二 重庆房地产未来走势预判 第三篇第三篇 重点区域房地产市场分析重点区域房地产市场分析 一 巴南区 一 巴南区 一 巴南区概况描述 二 巴南区房产市场现状分析 三 个案罗列及特征分析 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 3 二 北部新区 二 北部新区 一 北部新区概况 二 北部新区房产市场现状分析 三 个案罗列及特征分析 第四篇第四篇 项目投资的提示及建议项目投资的提示及建议 一 项目投资区域的建议 二 北部新区项目投资策略提示 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 4 前前 言言 本次市场调研报告旨在通过对重庆主城区房产市场概况的分析及对重点区域房产市场 北部新区 巴南 主要竞争对手的的走 访调查 为贵司在当地投资区域的选定 项目定位提供市场参考的依据 该调研报告的主要内容包括重庆宏观经济分析 重庆房地产 概况 重点区域 北部新区和巴南区 房产市场的分析 及项目投资建议四大部分 本市场调研报告主要通过走访主要竞争个案所获得的信息撰写而成 同时综合各种信息来源途径 报纸 网络等媒体及当地业 内人士的访谈等 在为期五天的市场调查中 调研组深感时间紧促 不求全面丰富 但求真实深刻 谨希望在贵司取得该地块开发权 的情况下 我司再出详细的项目定位策划报告 同时 十分感谢黄总对我司的信任与支持 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 5 第一篇第一篇 重庆概况及区域经济特征分析重庆概况及区域经济特征分析 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 6 一 重庆城市概况一 重庆城市概况 重庆有 3000 多年的悠久历史 是中国历史上有名的巴渝文化发祥地 简称 渝 1891 年重庆成为中国最早对外开埠的 内陆通商口岸 1929 年重庆正式建市 1937 年至 1946 年 日本向中国发动侵略战争 国民政府移驻重庆 重庆成为中华民国 战时陪都 是当时全国抗日战争和反法西斯的最高指挥部 中国大后方的政治 经济 文化中心 故重庆又有 陪都 之称 19971997 年年 3 3 月月 1414 日八届全国人大五次会议批准 重庆成为我国继北京 上海 天津之后的第四个直辖市 日八届全国人大五次会议批准 重庆成为我国继北京 上海 天津之后的第四个直辖市 也是西部地区唯一的 直辖市 从此翻开了重庆新的历史篇章 重庆直辖市位于我国中西部结合带 长江上游 东西长 470 千米 南北宽 450 千米 与湖北 湖南 贵州 四川 陕西等 省接壤 经过几十年的建设特别是改革开放以来的快速发展 重庆已成为我国西南地区和长江上游最大的经济中心城市 交通 通信枢纽和外贸口岸 文化 教育 科技也有较强的实力 重庆市幅员面积 8 24 万平方公里 下辖 40 个行政区县有 15 个区 渝中区 大渡口区 江北区 沙坪坝区 九龙坡区 南 岸区 渝北区 巴南区渝北区 巴南区 北碚区 万盛区 双桥区 万州区 涪陵区 黔江区 长寿区 4 个县级市 江津市 合川市 永 川市 南川市 21 个县 自治县 重庆以主城区为依托 各区 县 自治县 市 形如众星拱月 构成了大 中 小城市有 机结合的组团式 网络化的现代城市群 是中国目前行政辖区最大 人口最多 管理行政单元最多的特大型城市 根据重庆最新的都市区总体规划分为三个层次 分为 5473 平方公里的都市区 2616 平方公里的主城区和 713 平方公里的 主城核心区 市政府将渝中区 大渡口区 江北区 南岸区 沙坪坝区 九龙坡区 北碚区 渝北区和巴南区共 9 个区的全部 行政区域界定为重庆 特大城市 市政府还划分出了 特大城市的城市规划区 即通常所说的 主城 范围包括渝中区 大 渡口区 江北区 南岸区 沙坪坝区 九龙坡区的全部行政区域以及渝北区的人和街道 龙溪街镇 大竹林镇 鸳鸯镇 礼嘉 镇 回兴街道等几区的共 28 个街镇 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 7 重庆是一座举世闻名的山城 它最突出的特点是地形起伏有致 立体感强 重庆辖区主要分布在长江沿线 以丘陵 低山为 主 平均海拔为 400 米 地势从南北两面向长江谷倾斜 起伏较大 多呈现 一山一岭 一山一槽二岭 的形貌 地质多为 喀斯特地貌 构造 因而溶洞 温泉 峡谷 关隘多 同时其市区坐落在长江与嘉陵江交汇处 四面环山 江水回绕 城市傍 水依山 层叠而上 既以 江城 著称 又以 山城 扬名 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 8 41 50 65 0 10 20 30 40 50 60 70 200520102020 城镇化率 二 重庆城市特色及优势整合二 重庆城市特色及优势整合 重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市 是中国政府实行西部大开发的重点开发地区 近年来重庆抓住中央直辖 三峡工 程建设 西部大开发三大历史性机遇 大力调整经济结构 积极扩大开放 深化体制改革 加快基础设施建设 使经济社会全面 发展 综合实力进一步增强 主要经济指标在西部 12 个省区中均在前 5 位以内 具体而言具有以下几大特色及优势 1 1 区位条件优越 城市凝聚力逐步加强 区位条件优越 城市凝聚力逐步加强 重庆地处长江上游经济带核心地区 处于中国经济发展较快的东部和资源富集的西部的结合地带 中国东西结合部 区 位条件优越 在西部大发开这一时代大背景下 重庆作为东 西部经济接轨的的 跳板 功能加强 大城市凝聚力逐步显现 大量的外来劳动力 外来资金 外来技术涌入重庆 加快了重庆大城市化建设的步伐 城市功能逐步得以完善 据资料显示 目前重庆城镇化率仅为 36 4 平均每年 增长 1 58 低于全国平均水平 2 个百分点 而在今年召开 的重庆市二届三次全委会上制定的重庆市城镇化建设总体目 标是 到 2005 年 城镇化率达到 41 赶上全国平均水平 到 2010 年 城镇化率达到 50 接近全国先进地区水平 到 2020 年 城镇化率达到 65 左右 都市发达经济圈和部分大 中城市率先基本实现现代化 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 9 附相关资料说明 附相关资料说明 1999 年末 美国 财富 论坛将重庆评为中国西部最具潜力的城市 2000 年 世界餐饮第一品牌麦当劳在解放碑上空高高的竖起了那个在世界各地都能见到的醒目的 M 广告牌 2001 年 世界商业 航母 麦德龙成功登陆重庆 同年 世界汽车业巨头福特公司也把进军中国西部的目标锁定在了重庆 实现了福特与长安跨越太平洋的握手 2001 年底 经济日报 公布了一项内地城市竞争力排行榜 重庆被评为 西部最有竞争力城市 同时上海社科院也将重 庆排在了 中国最具代表性城市 第五位 2002 年大年初一 联合国在互联网上公布了最新评出的 中国最具发展前途的 25 个城市 重庆排位第八 居西部之首 2 2 基础设施功能完备 交通逐步完善 基础设施功能完备 交通逐步完善 重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽 横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁路干线 高速公路干线 在重庆交汇 3000 吨级船队可由长江溯江至重庆港 重庆江北国际机场是国家重点发展的干线机场 同时当地政府非常重视城 市交通发展 拟将重庆打造成连接东西部的交通枢纽 a a 区域交通枢纽 区域交通枢纽 每天有各航班往来于全国各大 中城市 并有通往泰国 日本的不定期航班 各运输船舶公司的豪华涉外旅游船 旅游班轮和普客班轮航行于重庆至上海的长江沿岸城市港口 有 19 对始发旅客列车往来于北京 上海 广州 昆明 成都 西安 郑州等全国主要城市 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 10 有豪华空调汽车和长途汽车往返于成都 宜宾 乐山等周边城市 新辟了长江 嘉陵江沿江大道和贯通全市 连通全国的高等级公路 新建 扩建 改建了国际场 火车站 拟将迁往拟将迁往渝北区渝北区 客运码头 附相关资料说明 附相关资料说明 重庆市高速公路建设要大提速 提前 10 年建成 二环八射 主骨架高速公路网络 到 2010 年 重庆市高速公 路将形成 二环八射 高速公路骨架网 公路里程可达到 2000 公里 二环 是环线高速公路和外环高速公路 将北 碚 江津 巴南 南岸 江北 渝北等 掉角儿 的地方全部串联起来 全长约 180 公里 八射 分别是重庆 成都 重庆 遂宁 重庆 南充 重庆 邻水 通向陕西 重庆 湖北 规划中有两条高速公路 一条在长江北岸 为万宜高速公 路 一条在南岸 从邻水 垫江 忠县 石柱到湖北利川 重庆 长沙大通道 重庆 贵阳 重庆 泸州 是规划中的东南亚 出海通道 这八条通道全部打通后 无论是连接西部各省 还是通向东南沿海 重庆都将成为连接东西部的交通枢纽 b b 城市内部交通功能 城市内部交通功能 由于重庆特殊的山形地势 城市内部交通曾是重庆本身发展的瓶颈 而轻轨无疑是解决这一问题的最佳方案 重庆规划中的3 条轻轨线将形成一个连通整个重庆主城区十字交叉网络 由南至北 从东到西 飞跨两江三 岸 据悉 从渝中区两路口至大渡口的轻轨一号线将于2004 年 10 月份试行通车 轻轨的通行 无疑将会成 为城市的一大亮点 带动轻轨沿线区域交通线路的活跃 乃至活跃整个城市的交通流线 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 11 另外 重庆市 半小时主城 畅通工程建设也正高潮迭起 半小时主城 工程共有 32 个建设项目 全长 101 4 公里 总投资约 76 2 亿元 整个项目除菜园坝大桥外 均力争在 2004 年年底竣工 届时 在主城交通干道上的车流 将是车畅 其流的景观 附相关资料说明 附相关资料说明 与本项目直接相关的轻轨三号线 与本项目直接相关的轻轨三号线 线路全长 21 16 公里 轻轨三号线工程将分三期建设完成 一期工程起于南岸的二塘 止于江北的龙头寺 经菜园坝长江大桥 嘉陵江渝澳大桥 北部新区的江北客站 渝怀铁路新客站的站地 二期向北延 伸至江北国际机场 三期向南延伸至鱼洞 一期工程线路全长 21 16 公里 途径南坪 菜园坝 两路口 牛角沱 观音 桥 红旗河沟 新牌坊 龙头寺等客流集散点 设 17 座车站 初期车辆配置 120 辆 工程采用与轻轨二号线同样的跨座 式单轨交通方式 并设车辆维修基地 控制中心各 1 座 主变电站两座 牵引变电站 7 座 一期工程总投资 53 12 亿元 建设工期 4 年 半小时主城半小时主城 畅通工程相关建设 畅通工程相关建设 菜园坝大桥菜园坝大桥 它是横跨渝中半岛和南岸的第二座长江大桥 该桥从菜园坝至南岸苏家坝 总投资 14 亿元 主桥设计为 车道 交通流量为 60000 辆 日 按规划 大桥于今年开工 2005 年竣工 大坪立交大坪立交 位于大石路 长江一路 长江二路的交叉口 与长江一路改造的南端肖家湾相连 占地约 94 5 亩 计划今年 月开工 同年底与长江一路改造同步竣工 高九路城市快速干道 高九路城市快速干道 由大坪九坑子至高庙村 与大坪至石桥铺的大石路相平行 全长 7 6 公里 车道 计划今年 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 12 月开工 2004 年竣工 牛角沱 滴水岩段道路 牛角沱 滴水岩段道路 该项目是渝中区至沙坪坝区的主要快速干道 长约 公里 计划今年 月开工 2004 年底竣工 烟体路改扩建项目烟体路改扩建项目 由弹子石至南滨路 长 公里 计划于今年一季度开工 同年年底竣工 此外 石坪桥立交 南坪转盘改造项目 渝碚路杨公桥至双碑段的建设 也将相继拉开建设大幕 3 3 工业基础雄厚 门类齐全 工业基础雄厚 门类齐全 重庆是一个综合性的老工业城市 是我国著名的工业基地之一 已成为全国十大机电产品出口基地之一 重庆工业轻重并 举 门类齐全 制造业发达 摩托车 汽车 仪器仪表 精细化工 大型变压器 中成药等 是全国重要的生产基地 拥有亚 洲最大的铝加工厂 有规模以上汽车 摩托车企业 382 家 摩托车产量占全国的三分之一 出口超过二分之一 重庆独立核算工业企业达 1 万余户 其中 规模以上企业 2054 家 从业人员 84 万人 资产总额 2013 亿元 2003 年 工 业经济效益创历史最好水平 规模以上工业企业实现利润总额 78 亿元 增长 80 工业经济效益综合指数为 125 比上年提 高 19 个百分点 目前正着力壮大汽车摩托车 化工医药 建筑建材 食品 旅游五大支柱产业 加快发展以信息工程 生物工程 环保工 程为代表的高新技术产业 并对高新技术产业区施行各种优惠政策招商引资以促进产业区的发展 进一步增强综合配套能力 完善配套设施 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 13 4 经济发展迅猛 产业结构趋于优化 经济发展迅猛 产业结构趋于优化 重庆凭借长江 黄金水道 之便 依托丰富的资源和广阔的市场 从汉代起就已成为长江上游的工商业重镇 如今更发展为集 重工业 轻工业 贸易等为一体的产业齐备 门类繁多 自成体系的经济 政治和文化中心城市 20032003 年重庆城市产业结构进一步优化 三次产业比重为年重庆城市产业结构进一步优化 三次产业比重为 3 7 65 1 31 23 7 65 1 31 2 第一产业稳中有升 完成总收入 3 72 亿元 同比增长 5 1 生态 高效农业和农业产业化进展顺利 第二产业发展力度加大 7 种产品被评 为重庆市名牌产品 工业经济结构进一步优化 规模以上工业总产值比重 提高到 68 8 非公有制经济成份比重提高到 92 4 第三产业发展势头强 劲 商贸流通日臻繁荣 保险业保费收入 1 44 亿元 同比增长 47 1 旅 游业实现收入 10 25 亿元 同比增长 17 8 接待海内外游客 545 万人次 同比增长 3 2 5 5 居民收入显著增长 市场潜力巨大 居民收入显著增长 市场潜力巨大 重庆市是一个新兴的直辖市 据第五次人口普查公报显示 2000 年 11 月 1 日零时止重庆市总人口为 3090 45 万人 比 1999 年净增 18 11 万人 据不完全统计 2002 年末全市总人口 3107 万 其中非农业人口 4 65 31 第一产业 第二产业第三产业 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 14 1130 95 万 常住人口城镇化率达 36 4 在全市经济快速发展的同时 城乡居民收入显著增长 居住环境和生活质量稳步提高 2002 年 全市城镇居民人均可支配 收入和农村居民人均纯收入 分别达到 8094 元 2220 元 2003 年作为重庆主城区之一的南岸区城市居民人均可支配收入 8242 元 同比增长 11 1 农民人均纯收入 3475 元 同比增长 6 5 城乡居民储蓄余额 93 亿元 同比增长 23 3 6 6 优越政策 优越政策 招商引资力度加强 招商引资力度加强 重庆市作为一个直辖市 国家所给的政策优势非常优越 上海浦东由一片农田发展成为今日的世界级商贸中心 深圳由一 个渔村发展成为今天的国际化大都市 其在很大程度上是由于经济扶持政策相当优越 重庆也面临着相当优越的投资环境 吸 引外来资金不断涌入 外商直接投资继续保持全面增长 2003 年 1 6 月 全市实际使用外资 2 15 亿美元 同比增长 13 8 外资项目数 合同外 资和实际使用外资 同比分别增长 12 7 10 87 和 5 9 房地产成为外商投资的新热点 外商看好重庆房地产市场的发展前景 2003 年 1 6 月共批 9 个房地产企业 合同外资 4917 万美元 比 2002 年同期相比增长 100 9 所占比重达 31 51 美国在渝投资快速增长 上半年美国在渝设立企业 14 家 合同外资 4211 万美元 同比分别增长 100 和 180 7 据资料 重庆晚报 显示 2004 年 5 月 17 日 多达 1000 人的浙江党政 经贸代表团将抵渝举行渝浙经贸洽谈会 据统计 浙江企业是我市目前覆盖面最大的外地企业 在渝经商办厂的浙江人已有近 20 余万之众 主要集中在服装 皮鞋 通讯器 材 眼镜等行业 其中投资上千万的浙江企业就有 100 多家 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 15 7 7 科技教育力量雄厚 人才相对富集 科技教育力量雄厚 人才相对富集 重庆是西南地区科学技术力量最强的城市 文化教育设施改善 全市有各级各类学校 23959 所 在校学生 469 万人 其中 高等院校 29 所 在校学生 8 4 万人 在沙坪坝区域内设有大学城 是众多高校聚集的区域 文化氛围浓郁 科研机构近千家 重庆有 60 多万科技人员 是人才相对富集的城市 8 8 旅游资源丰富 民俗文化氛围浓郁 旅游资源丰富 民俗文化氛围浓郁 重庆市旅游资源堪称得天独厚 纵观市内巴山绵延 渝水纵横 俯瞰历史源远流长 文化积淀深厚 构成了集山 水 林 泉 瀑 峡 洞等为一体的壮丽自然景色和熔巴渝文化 民族文化 移民文化 三峡文化 陪都 文化 都市文化于一炉的浓 郁文化色彩 从夏禹王 三过其门而不入 的涂山旧痕 到国共两党众多名人名事遗址 从大宁河千古悬棺真貌 到 上帝折鞭之处 的合川钓鱼城古迹 从驰名古今的长江三峡 到誉满天下折大足石刻 组成具有重庆特色的 山城都市风光 长江三峡旅游 黄金线 和 八大特色旅游区 共有景点 300 余处 其中国家级文物保护单位 10 多个 同时 巴渝古朴独特的民风民俗引人入胜 多姿多彩的地方文艺令人倾倒 重庆还是川菜主要代表地域之一 吃 与 游 相得益彰 平添旅游者无限雅兴 古老的重庆旧貌尚可辩 新妆更奇妍 吸引着越来越多的中外游客前来观光游览 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 16 重庆经济对项目投资的启示重庆经济对项目投资的启示 只有依靠良好的经济运行 其有效需求才能不断的刺激房地产市场的发展 这样的楼市才健康 重庆作为最年青的直辖市 同时面临着西部大开发 三峡工程建设 中央直辖这三大重要的历史背景 其大城市的规划发展为房地产提供了原动力 随着城市凝聚力加强 外来人口增多 进一步扩大房产需求 交通完善为离尘不离城的理想居住模式提供条件 同时主城区域的辐射半径扩大 工业城市的良好经济基础为房地产提供良好的支柱 第三产业的比重加大并逐步发展为商业地产提供了良好契机 居民可支配收入保证了购买能力 相对于项目投资开发而言 良好的经济发展比任何指标都重要 脱离了宏观经济发展来谈房地产发展是不切实际的 重庆房 地产热是说明了重庆市经济持续发展带来的 市场需求得以解放 同时房地产是一个后发性行业 它的市场现象总稍落后于经济现 状 显然 众多资金涌入重庆不简单是跟进性行为 更因为它看到重庆经济高速发展这一契机 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 17 第二篇 重庆房地产市场描述第二篇 重庆房地产市场描述 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 18 一一 重庆市房地产市场现状及特点 重庆市房地产市场现状及特点 近几年重庆房地产市场的发展为 黄金发展期 重庆房地产市场红红火火 风风光光 正成为众多本地 外地开发商抢滩的 黄金宝地 诸多外地实力型 品牌型开发商陆续登陆重庆 重庆本地一批非房地产实力型企业亦陆续转战投资房地产 2004 年 一季度 重庆房地产市场更是承接 2003 稳健发展的良好态势 房地产开发投资建设规模 土地供应量 商品房竣工面积 商品房 销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比 均出现了不同程度的增长 房地产开发显现出以市场为主导 以有效需求为依 托的健康 有序发展的总体态势 具体而言 重庆楼市具有以下特点 1 1 市场处于良性状态 供需两旺 市场处于良性状态 供需两旺 目前全国楼市的状态分为三种等级 一是正在启动的楼市 这样的楼市欢迎炒房 但炒家会因为房价上涨迟缓而拒绝进入 二是高危城市出现泡沫 比如上海 杭州等 这样城市投机成分很大 要加以控制 三是市场已启动 价格正处于上升阶段 重庆就处于这种状态 不拒绝炒家 即使不炒房价也会自然上升 从 2003 年下半年开始至今重庆房地产市场呈现了持续旺销的现象 市场价格持续上涨 之所以出现这种状况 主要是因 为近几年重庆市整体经济持续发展 城市凝聚力不断加强 市场有效需求得以释放 促使房地产市场产品进一步细分 产品品 质不断提升 另一方面由于城市居民大量拆迁 产生了大量的现实需求 拉动了中档物业价格的上涨 中高档和高档物业的价 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 19 3100 2458 2540 2151 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 物业住宅 20042003 格亦同步上涨 形成了追涨效应 不同物业价格的上涨同时刺激了潜在购房者提前购房 多方面因素共同营造了市场旺销的局 面 据 2004 年 1 月份相关资料显示 全市商品房施工面积 万平方米 同比增长 商品房新开工面积 万平方米 比去年同期减少 其中主城区占 商品房竣工面积 万平方米 同比增长 其中主城区占 商品房销售面积 万平方米 同比增长 其中主城区占 销售额 亿元 同比增 长 其中主城区占 住宅现房销售量达 146 87 万平方米 同比增长 30 7 预售商品房面积 万平方米 同比增长 其中主城区占 预售面积较大幅度的增长 预示 着重庆市房地产前景比较乐观 1 月份竣工面积与销售面积之比为 表明在当前的商品房销售市场中 重庆市商品房供求基本平衡 有 效需求仍有效地支撑着商品房的供给 2 2 市场总体均价低 近期涨幅较快 市场总体均价低 近期涨幅较快 据国家统计局和发改委的数据 2003 年重庆市房价涨幅居西部第一 市 国土房管局统计 2003 年重庆市主城区商品房交易均价同比上涨 5 5 其中 备注备注 物业包括住宅和商铺 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 20 住宅上涨幅度约为 地价涨幅更达 33 7 国内仅次于杭州 今年一季度重庆房价上涨 14 但有开发商称 实际涨幅超过 20 2004 年春季房交会则是另一个印证 5 月 13 日 16 日 2004 年重庆市春季房交会显示 重庆市房价 涨 势如虹 房展会成交面积近 119 万平方米 成交金额近 37 亿元 均价 3100 元 平方米 其中住宅均价 2540 元 平方米 比去年 月春交 会的 2458 元 平方米 其中住宅均价 2151 元 平方米 上涨了 642 元 平方米 商业物业涨幅更猛 一些品牌型物业 路段好的商业物业半年价格涨幅高达 1000 元 平方米以上 住宅项目也低开高 走 毫不逊色 更有甚者 美堤雅城一期格莱美仅开盘当天其价格就上涨 100 元 平方米左右 而学府大道 69 号一期也在 开盘几天内涨了 400 元 平方米左右 根据前一节中的供求比例 房价的突飞猛进就不难理解了 房价的提高不单是市场供求一方的作用 分析上涨的主要原因如下 根据前一节中的供求比例 房价的突飞猛进就不难理解了 房价的提高不单是市场供求一方的作用 分析上涨的主要原因如下 重庆由于城市快速发展带来的需求刺激 城市拆迁 生活改善 外来人口居住等 低价位启动的市场 为房价的提升预留了足够的空间 消费者对重庆经济前景乐观的预期 房价快速上涨促使投资行为更加活跃 成本上升 土地成本持续上扬 建安成本和各类规费同时提升 产品品质不断提高带来的成本上升 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 21 3 3 房产市场空间大 区域竞争激烈 房产市场空间大 区域竞争激烈 重庆房地产市场发展历来呈板块状 如 2001 2002 年时期的五黄路板块 凤天路板块 直港大道板块等 而进入 2002 2003 年 新牌坊板块异军突起 随后南滨路板块又崛起 而进入 年以后北部新区 经开园 高新园 板块隆 重登场 南 北 争雄的区块突破南岸 江北 逐步向渝北和鱼洞挺进与延伸 可以认为 每一个阶段重点板块的推出 均代表了当时的房地产发展水平 也正是在这种板块的轮换 阶段的交替变换过程中 重庆的房地产市场获得了快速的成长 从当前房地产市场表现来看 北部片区和南岸区房地产市场最为活跃 两大片区供应出的土地规模已相当大 其中北部 片区中的北部新区规划面积就达 136 67 平方公里 而目前重庆主城区实有城区面积才仅有 200 余平方公里 南岸区的重点土 地供应方向则在茶园新区 盘龙工业园区及南岸滨江路沿线 两大片区基本集中了目前主城区的特色楼盘和明星楼盘 如竞 地 溯源居 金科 天籁城 龙湖 水晶郦城 融侨半岛 阳光 100 比华利豪园等 从目前来看 北部片区一直占据了主 导地位 但南岸区已开始跟进 预计随着南岸新一批品质楼盘的陆续推出 同时其他各区也各自有新城规划 沙坪坝区未来的城市发展将向 重庆市大学城 方向发展 即沙区陈家桥镇 虎溪镇 区域 九龙坡区则会偏重于国家级高新技术产业开发区的拓展区域 二郎科技新城方向发展 而大渡口区拓展的空间则较 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 22 大 当前的重点发展区域将是双山工业园区 目前已有重庆晋愉集团进驻 将建设占地达 亩的重庆最大的生活社区 从未来发展来看 江北区 渝北区和南岸区将是未来发展的重点区域 几大区域均集中了众多大盘 后市发展看好 区域 之间的竞争日趋激烈 4 4 外来开发商的进驻 加剧市场良性竞争 外来开发商的进驻 加剧市场良性竞争 近年 随着重庆房产的蓬勃发展 重庆房产市场稳中有进 健康有序 自然成了很多外来开发商极为关注的黄金地块 投 资首选 据悉 近两年来进入重庆房地产市场的大鳄级开发商有 30 多个 这些开发商大都是在国内或国际上具有相当实力的 开发商 他们的起点都比较高 投资额动辄几亿 几十亿 每个项目都是大手笔 目前 重庆主城区旧城改造和新区开发有许 多大项目 也需要这些有实力的外地大企业和本土有实力的企业来完成 重庆目前只有为数不多的本土房地产商能够与这些外 来的房地产巨头相抗衡 这些外来军团对本土的房地产商形成了冲击的同时为重庆带来了新的开发理念 先进的管理和营销手 段 为重庆房地产业注入了新鲜血液 这是一种好现象 它将能够有效地促进行业之间的良性竞争 长江实业 集团 与和记黄埔地产集团携手 打造占地约 20 万平方米的重庆顶级别墅 比华利豪园 香江国际在新牌坊圈地数百亩 再造一个汇集歌剧院 影院 会展中心 写字楼等物业为一体的 财富中心 香港裕汇集团准备投入 20 亿元 打造重庆的国际住宅社区 棕榈泉国际花园项目 一来就吞下上千亩的土地 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 23 香港瑞安建业集团准备斥资百亿元 在化龙桥地区投资参与占地约 1500 亩的旧城改造项目 建立涉外商务圈和高档小区 佰富实业在江北农场建好一座 2000 亩的高尔夫球场后 正在其旁边建一个占地约 360 亩的别墅小区 除此以外 北京万通集团 广州富力地产集团 福建中润集团 深圳万科集团等一大批企业也加紧了对重庆市房地产市 场的考察 跃跃欲试 准备随时杀入重庆市场 本项目地块周围的开发商也均是实力强劲的品牌开发商 5 5 大大盘盘时时代代的的 造造城城 运运动动 有业内人士预测 在未来 年内整个北部地区将有 万平方米的市场放量 另外在南部地区 则主要集中在南 滨路沿线 数据显示 仅南滨路沿线从大佛寺大桥到鹅公岩大桥段在未来 年内将达 万平方米的放量 区域已推出市场或潜在大型物业项目有 区域已推出市场或潜在大型物业项目有 北部新区 北部新区 龙湖龙湖 蓝湖郡 占地蓝湖郡 占地 16001600 亩 奥林匹克花园 占地亩 奥林匹克花园 占地 33003300 亩 棕榈泉国际花园 占地亩 棕榈泉国际花园 占地 12001200 亩 保利项目亩 保利项目 占地 占地 32003200 亩 鲁能亩 鲁能 星城 占地星城 占地 20002000 亩 亩 联想控股重庆融科智地项目 占地 1100 亩 钱江集团重庆润 江置业项目 占地近 600 亩 建工 南山湖 占地 1500 亩 金科 天湖美镇 800 亩 南岸区 南岸区 融侨半岛 占地 3000 亩 阳光 100 国际新城 占地 800 亩 美堤雅城 占地 1000 亩 学府大道 69 号 占 地 1000 亩 美心别墅项目 占地 3000 亩 长青湖 占地 2000 亩 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 24 除此以外 其它区域的大盘也影响着重庆楼市 中安翡翠湖 天骄美茵河谷 华宇林泉雅舍 广厦城三期江畔 语林等 以上大型楼盘将改变重庆房产市场格局 从一定意义上说 他们将引导市场走向 这些楼盘有许多共同的特点 强大 的开发实力 强势的开发后劲 先进的管理经验 一流的专业人才 6 6 二二手手房房市市场场活活跃跃 二手房市场是楼市中的晴雨表 二手房市场交易情况是最能反映楼市供求关系的标准之一 二手房市场活跃代表着楼市中 有健全的退出机制 标志着整个房地产市场的活跃程度 二手房市场能够推动房地产发展 促使楼市的繁荣 从 2000 年到 2003 年 重庆市二手房成交量平均以 30 左右的幅度增加 去年 重庆二手房交易量达到 791 88 万平方米 同比增长 42 7 二手房价格增幅明显 其中 主城区二手房转让均价为 1079 元 平方米 比上年增长 30 2 今年 1 3 月 重庆市住宅商品 房放量为 2861201 平方米 二手房为 712776 平方米 约占总量的 25 年度春交会上 重庆市二手房单价更是首次突破 2000 元大关 业界和主管部门还预测 二手房涨价将持续到今年底 但按照发达国家新建房与二手房为 1 9 的比例 目前重庆的二手房空间仍很巨大 据不完全统计 重庆二手房数量与商品 房数量大致之比为 1 4 这说明目前重庆的二手房市场还不存在激烈的竞争 今后几年二手房市场仍将呈火爆之势 这 也将拉动房地产梯级消费 对商品房市场起到良好的推动作用 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 25 二 二 重庆房地产未来走势预判重庆房地产未来走势预判 1 1 房房地地产产投投资资将将继继续续保保持持适适度度增增长长 据悉 2001 年 2002 年和 2003 年 全市房地产投资分别以40 85 25 04 和 33 3 的速度增长 预计 今后两年会以平均30 的幅度增长 2004 年 1 3 月份 重庆市房地产开发继续呈现快速增长的发展态势 住宅建设仍 是重庆市房地产开发建设的主流 据统计 1 3 月份全市累计完成房地产开发投资 63 39 亿元 同比增长 45 高于全社 会固定资产投资增幅 6 8 个百分点 其中主城区完成房地产开发投资占 78 6 住宅建设投资 34 02 亿元 同比增长 46 其中主城区占 77 5 住宅建设投资占房地产开发投资总量的 53 67 其所占比重与去年同期基本持平 整体上讲 目前重庆主城区正处于城市化快速发展的时期 城市拓展速度快 力度较大 同时城区拥有充足的土地供 应 房地产投资的持续增长是必然的 而且 其市场的有效需求 有足够的 支撑 点 重庆人口众多 人民生活由温 饱向小康过渡 三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁 大规模的基础设施建设 生态环境保护和污染治理 老工业基地的产 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 26 业升级都将产生巨大的住宅消费需求 自 2003 年重庆市政府启动了新一轮旧城改造 仅当年就实际拆除旧房 326 万平方米 今年又将拆除 400 万平方米 大拆迁让市场对住房的需求在短期内急剧暴发和释放 这更促进了重庆房地产投资对投资商 的吸引 也促进的房产投资的增长 2 2 市市场场消消费费将将进进一一步步扩扩大大 房房价价稳稳中中有有升升 现在 全国上下都在为 房地产行业泡沫 争论不休 重庆也不例外 一方面所谓的业内专家站出来评论重庆房地产供 应量太大 房价上升太快 另外政府主管部门和开发商从各方面的宏观数据说明重庆的楼市属于健康 可谓 仁者见仁 智者见智 我司在走访在走访了多家售楼处的现场及结合对有关数据的分析表明 市场确实供应量大 部分楼盘显现销 售速度不快的现象 但重庆市房地产市场仍属于良性状态 价格将稳步上扬 基于以上判断主要有以下理由 基于以上判断主要有以下理由 第一 居民消费能力不断提高 第一 居民消费能力不断提高 2003 年全市 GDP 增长 11 4 城镇居民可支配收入增长 11 8 住房货币化分配的步伐加 快 住房消费有望再上台阶 目前重庆房价的上涨幅度低于国民经济及居民可支配收入的增长速度 若按套内面积 计算 重庆 5 年前的房价大约在 1700 元 平方米左右 以重庆国民经济的增长速度来算 现在也应该在 2600 元 平 方米左右 而 5 月份的房交会显示目前的均价仅仅是 2514 元 平方米 这符合重庆的经济规律 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 27 第二 城镇化步伐加快 第二 城镇化步伐加快 目前重庆城镇化率仍低于全国平均水平 城镇人口的增多 住宅需求量将同步增加 住房建设重 点区域将由城市中心区向周边地区转移 据测算 十五 期间 每年增加 1 7 个百分点的城镇化率 就有 60 万 农村人口到城镇居住 重庆市城市潜在需求量年均约 2000 万平方米左右 这将成为重庆市房地产业持续发展的强 大动力 第三 旧城改造的力度加大 第三 旧城改造的力度加大 今后两三年 重庆的旧城改造每年拆迁量预计在 200 万平方米左右 涉及到货币安置的住 户 无疑将进入房地产市场购房 第四 相关数据表明市场仍属健康 第四 相关数据表明市场仍属健康 根据不完全统计 目前重庆市场的投资者占总购房人数的 10 警戒线为 20 房 地产年度投资占固定资产投资的 25 警戒线为 30 人均居住面积约 20 警戒线为 30 第五 第五 重重庆庆房房屋屋的的空空置置率率较较低低 据统计 截止 2004 年 月底 全市空置商品房面积为 531 87 万平方米 比去年同 期下降了三个百分点 其中主城区空置一年以上的商品房面积为 230 万平方米 所占比重为 72 并呈下降趋势 另外成本拉动也是物业价格呈上涨趋势的一个很重要的原因 其中地价是物业成本一个很重要的因素 据了解 重 庆市三项用地涨势均明显超过全国平均增长率 全国各大城市三项地价年均增幅为 3 9 4 7 和 1 6 全国平均商业 地价由 2000 年 1599 元涨至 1919 元 住宅地价则由 918 元涨至 1103 元 而重庆市土地交易中心数据显示 近半年商住地 成交价平均每平方米 902 元 新华社简讯称 重庆市地价近 3 年涨幅位列全国第 4 位 重庆综合地价的年均涨幅约 9 其中居住用地涨得最快 平均每年递升 12 7 此外 建安成本 建筑材料等价格的上涨 也促成了物业成本的上浮 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 28 需求的持续增长和成本的上浮 将最终促成物业成本的上涨 重庆房价稳中有升 乃必然趋势 需求的持续增长和成本的上浮 将最终促成物业成本的上涨 重庆房价稳中有升 乃必然趋势 3 3 竞争进入 竞争进入 分众时代分众时代 产品不断创新 产品不断创新 重庆的市场正处在从产品到品牌时代之间的过渡期 被称之为 分众竞争时代 分众竞争时代 较为明显的症状 便是项目竞争加剧 客户群体萎缩 成交量逐渐下滑 这就像群雄并起的 战国 时期 残酷的优胜劣汰正在进行 胜出 的公司将成为品牌时代的主导者 重庆房地产白热化的竞争的结果必然导致产品的更新换代 趋于完善 资料说明 楼市的发展分为以下阶段 首先是销售时代 接着是概念时代 以文化 体育 教育的生活方式等比较虚拟 的理念炒作为主 第三个阶段是产品时代 竞争集中在社区规划 产品户型或者园林景观等方面 第四个阶 段将是品牌时代 建筑形态 建筑形态 当前重庆房地产市场仍以小高层 高层产品为主 其他产品类型为辅 如多层 花园洋房 别墅等 结合重庆 房地产市场近几年的发展来看 近几年房地产市场出现了一系列新的建筑形式的产品 如高层低密度物业以及花园洋房 联排别墅等 产品形态越来越丰富 此外 在园林景观 社区配套等方面亦更细致和完善 如社区公园 社区商业街 温 泉及景观大道等的规划也层出不穷 户型设计 户型设计 产品创新的另一方面体现在户型的设计上 户型创新主要体现在空间结构和功能布局两方面 在结构创新上 市场上出现了一些空间形式更具有立体感和空间层次的错跃式户型 夹层户型等 丰富了空间层次 让人性化的私密空间 拥有更多保障 在功能创新上 近几年楼市出现了一些新型功能的户型 如入户式阳光花房 阳光健身房 独立休闲室 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 29 棋牌室等设计 这些具有新型功能的一些空间的规划使得居室的功能得到强调或增加 提高了居住的舒适度 总体而言 当前房地产市场上的产品发展以强调人性化 生态化及居住的舒适性为方向 具体而言 受客观条件影响 建筑形态仍将以小高层 高层物业为主 但在标准层户数配备上将尽量做低 楼间距适当增加 降低建筑的覆盖率 同时 低密度物业市场将有较大的发展 主要体现在 4 1 5 1 的花园洋房等方面 另外值得一提的是 一直以来重庆的住 宅都不注重朝向 这一方面影响了整个市容的统一和规范 另一方面对居住采光的问题考虑不足 在这次调查中 我们也 了解到 开发商及当地居民对于这个问题逐渐关注 这也是产品优化的一个方面的因素 5 5 商业物业异军突起 发展前景无限 商业物业异军突起 发展前景无限 资料显示 重庆市商业总经营面积达 2200 万 其中 主城区商业营业面积约为 450 万 就商业覆盖率而言 主城区 常住人口人均拥有商业面积约 0 8 1 左右 按照主城区 200 平方公里面积计算 每 1 平方公里商业营业面积密度为 2 2 5 万 与其它城市比较而言 重庆整体商业覆盖率水平较低 远低于国内发达城市 商业覆盖率仅是北京的 37 5 人均拥 有商业面积仅为北京的 76 6 但是主城区的差距并不悬殊 重庆主城区商业的土地覆盖率是上海的 75 8 人均拥有商业 面积为上海的 90 7 从总体商业状况分析 发展态势良好 重庆商用物业存量为 2200 万 且年增长 200 万 商业整体空置率为 9 处于 合理空置范围内 商用物业供需两旺 全市市场需求以年均 9 4 的速度增长 市场保持快速 平衡发展 重庆仍是一个发展 中的城市 商业发展的空间还很大 预计到 2010 年主城区可容纳 700 万 商业面积 主城区商业将拥有 250 万 的发展空间 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 30 根据重庆城市化进程的提速趋势 城市中心区的人口不断向周边或郊区分流 主城区形成新商圈的可能性较大 尤其是作 为一个大商圈的副商圈 次级商圈 新商圈形成的方向预计会在主城区南北两边 满足南北两边区域的消费 但具体位置 地 段目前的情势并不十分明朗 资料说明 根据国内外商业设施发展的历程来看 商业发展的主线基本上遵循着 临街铺面 零售百货商场 集购物 餐饮 休闲娱乐为一体的购物中心 超大型购物中心 shoppingmall 这几个阶段 从目前重庆的商业发展水平来看 基本上处于百货商 场 购物中心阶段 因此可以预见重庆在未来 5 年内重庆商业的发展仍将以零售百货 购物中心为主 超市 专业市场等为辅 的商业类型格局 由主力店 专业店的开敞式商业街区形式的综合商业则将是一种新的商业组合发展趋势 6 6 政政府府调调控控加加 强强 市市场场环环境境 趋趋于于完完善善 2004 年对房地产行业的限制政策层出不穷 从土地 拆迁到金融 对房地产的调控不仅治标还要治本 虽然冷水接二连 三 但实际上 政策风暴换取的必然是市场的更加规范和有序 2003 年下半年 重庆房地产市场驶进高速增长轨道 圈地运动一阵紧过一阵 延续到 2004 年三月 市场已经达到近乎疯 狂的地步 所有的开发商 以及所有想成为开发商的人都在想尽各种办法拿到地块 只要有卖房的 就有买房的 消费市场出 现了恐慌性需求 从而使房产市场乃至土地买卖市场均进入无序状态 同时 建设部的关于 月 31 日以后禁止任何土地进行 协议转让 并实行统一的招标 拍卖 挂牌的通知 也给无序的房地产加上了一个紧箍咒 无可否认 土地市场的规范虽然在 短时间里提高了土地成本 但就长期良性的发展来说有利于房地产市场的成长 重庆市房地产场调研报告 第 页 杭州华巢氏房产营销策划有限公司 31 国务院严控城镇拆迁规模 制止大拆大建这一决定对于重庆楼市的市场购买力来说影响是肯定有的 尽管重庆新的拆迁计 划没有出笼 今年的总量也尚不知晓的情况下 主管部门和业界人士都认为这将让重庆房价上涨的幅度得到更好地控制 此外 重庆市规划局的规划显示 今后 年内 重庆市的旧城改造拆迁面积将达 400 万平方米 重庆市平均每年将新增 100 万平方米 住宅面积 重庆市主城人均居住面积将增加 10 平方米 重庆目前主城区人均居住面积为 20 平方米左右 达到小康标准 银行方面消息 个人房屋贷款利率即将全国性大幅度上调 对第二套住房的贷款申请将从严审查 利率将调高至少 1 5 个 百分点 对第三套住房 银行将不发放贷款 限制合同更名 期房限转 办理转按揭手续难度日益加大 转按揭业务 名存实 无 限制一年期内的提前还贷 重庆一些商业银行更是放出消息 将暂停对商业地产项目的贷款 总的来说 银根的紧缩势 必会在一定期限内对房产市场产生一定的抑制作用 但从长期考虑 会将减少投机性投资行为 从而使房产交易步入正常有序 的轨道 重庆房地产市场概况对项目投资的启示重庆房地产市场概况对项目投资的启示 重庆房地产市场的确存在发展速度过快 涨幅过高的问题 但重庆房地产市场也具有现实经济发展因素支持 再加上政府倾 向性态度 重庆房地产市场仍大有可为 房地产本身就是一个消费兼投资的双属性行业 在市场旺盛时期 投资所表现的特征 更加活跃 但只要在合理范围内并且能够及时控制 市场根本无须恐慌 从市场角度分析 政府对房地产市场的调控 通过行政资源倾斜来完成的可行性不会持久 最终还是通过效区化发展的策略 来完成 预计今后重庆房地产两极分化的市场趋势更加明显 核心城市区与主城区的房产格局更健全 从东部先进房地产市场 的经验看 当城市规模大体量扩张的时候 房地产市场是很难出现泡沫的 重庆正是如