世邦魏理仕大连市海昌名城商业项目策划报告

录 1 前言 . 1 . 4 . 4 2 大连市房地产发展状况及特征分析 . 6 . 6 . 6 3 项目周边已建成商场业种业态情况分析 . 8 . 8 津百货大楼） . 8 . 9 . 10 . 10 . 11 . 11 . 12 . 13 . 13 . 14 . 15 . 16 4 项目竞争对手分析 . 17 2号地 (天和广场 ) . 17 3号地 (天植商城 ) . 17 4号地 (天海科技城 )及 55号地 (天龙商城 ) . 18 6号地 (民生乐园 ) . 18 竹地块 . 18 2号地 对面地块 . 19 析结论 . 19 项目基本情况分析 . 21 . 21 . 21 . 21 6 本项目竞争力分析 . 22 . 22 . 23 . 23 7 项目定位 . 25 . 25 . 25 . 25 . 25 . 26 . 26 定位 . 26 8 推广时机 . 27 9 项目定价策略 . 28 植商城）价格策略 . 28 . 28 . 28 . 29 . 29 . 29 . 29 . 30 . 30 10 付款方式策略 . 31 11 媒体策略 . 32 . 32 . 32 . 32 . 32 . 32 12 项目分货计划 . 33 . 33 . 34 13 促销措施 . 35 层销售的促销措施 . 35 +8+8 计划 . 35 铺易计划 . 36 全创业计划（零首期） . 37 一层、二层销售的促销措施 . 37 润分成计划 . 37 扣： . 39 . 39 用权出售： . 39 业主介绍大行动 . 39 . 39 高租金、延长免租期策略 . 39 入“全球特许经营加盟协会” . 40 “国际名 牌”总代理合作经营 . 40 租约出售 . 41 底出租 . 42 14 营销推广建议 . 43 15 推广部署 . 44 . 44 开发售一期 . 47 目调整期 . 51 势销售期 . 52 . 53 16 招商安排与计划 . 53 17 附件 . 54 1 2 前言 项目须解决的问题 大连市位于辽东半岛南端 ，是中国东北部的最著名的旅游城市，大连市中心区常驻人口仅为 180 万，商场供应量和市场压力较大，仅去年市场推出量就高达 213万平方米，目前全市商场空置面积高达 130 万平方米，并且商场经营和产品档次同质化比较严重。预 计未来几年本项目附近将有一大批的商业物业涌现，加剧了市场压力。 本项目处于大连市传统的商业圈中 ,大连市政府对天津街的重点改造，使天津街将打造成大连市最大的具有欧陆风情，集购物、旅游、娱乐等于一体的多元化的商业步行街。 虽然目前天津街进行市政改造工程，但该地段仍保持浓厚的商业气氛，包括胜利广场至普照街一段天津街，以天伦商厦为主要商业设施；保安街至上海路一段的天津街，包括国泰大厦，天百大楼等商场仍然是大连市主要的购物中心。 因此本策划方案重点解决的问题将集中在以下几个方面： 1. 在竞争压力强大的市场中，如何制订准确 的市场定位，选择合适的目标客户； 2. 在同质化严重的区位上，如何突出项目的差异性，减弱区位劣势的影响； 3. 在商业市场低迷的情况下，本项目如何通过适当的营销策略和手法，使项目收益更大。 决方法 1. 通过市场分析，获取项目在市场上竞争力的重要信息，从而进行准确定位； 2. 运用整合与创新的技巧，对营销主题进行细致策划，的有力平台，营造项目的核心竞争力； 3. 了解目标客户的喜好和消费习惯，创造最合适的销售推广体系。 大连市房地产发展状况及特征分析 连市商业市场分析 大连是中国东北沿海地区对外开放最早的沿海城 市，现在便捷的高速公路和铁路，加上原有的船运等交通设施更加快了大连和日韩港台和内地的贸易发展。 目前从整个大连市地区市场来看，各个百货公司和零售企业以及餐饮娱乐业的经营路线。一些国际性的名牌也都在大连出现，说明了大连市民正日趋追求时尚消费。另外大连有良好的饮食风尚，如日式的吉野家、韩式料理、西式的快餐如 有各式各样的西饼屋，咖啡厅都分散在市区各个角落，说明大连市民饮食消费的多元化和多样化。另外，屈臣氏都已出现大连市，体现了大连市民对西方购物方式的认可程度。 大连素有 “服装之都 ”的美称 ,大连人对服装的设计款式和材料要求特别高，亦愿意花钱购买时款衣裳。大连人的衣着往往走在全国时装潮流之前。 另外在娱乐方面、健身运动方面、美容健身的设施如舒适堡已进驻大连，现计划增加一至两间健身中心。卡拉 龄球等娱乐设施也到处可见，说明大连人在安居乐业之余，对健身和娱乐的一种追求。 在如此的形势下，海昌名城必须对市场进行十分透彻的调查剖析，进行项目评估，进行充分的规划，克服自身不足之处，发挥长处，才能在竞争中脱颖而出，达到经营目标。 连市消费模式和特点 大连市消费模式具有以下几点特征 1. 相对其他城 市，如上海、广州、香港，购物时间在晚上较少，一般商场在晚上 8 时关闭。双休日购物的比较大，星期六购物较星期日多，而星期一至星期五的购物比例较少。 2. 服装、休闲服、体育服装和用品、皮鞋较好销。 3. 注重衣着，餐饮消费较少。 4. 喜欢接受新事物。 5. 娱乐项目中，美容健身运动较受欢迎。 6. 综合性百货商场购物消费比例较高。 . 喜欢商场内提供超市、时尚服饰、快餐和娱乐。 8. 喜欢商场大减价时购物。 9. 一般白领阶层收入不高。 10. 喜欢到以往光顾过的购物商场如大连商场、胜利广场、天伦等。 项目周边已建成商场业种业态情况分析 伦商厦 该商厦位于大 连火车站东南则，普照街及天津街交界处，东南面为友好广场，南面为金座广场。附近人流颇高。 该商厦由大连天百集团与港商共同投资建设， 1992年 1月 6日开工兴建，于 1997年 6 月 18 日正式营业，六层以下为商业区，建筑面积约为 平方米。设有电动扶梯、观光梯和客货梯，中央空调系统和背景音乐系统。 楼层 商品 宝化妆 女服装 装 尚少女装 褛 扣商品 销售档次：中低档，大部分国产货， 2000年总零售额为 百大楼（天津百货大楼） 天 津百货大楼位于天津街近上海路，天百拥有南北两个营业商场，营业面积总计为 21000平方米，南北商场由无柱封闭式天桥连为一体，设有百货、针织、纺织、服装、靴鞋、钟表、家电、食品等 17 类商品。 2000 年销售额约 人民币，其中天百食品超市销售额为 7000万人民币。有关南北楼经营结构各楼层商品分布列表如下： . 天百北楼 楼层 商品 地库一层 五金交电、厨房用品、单车、家电 夹层 日用百货超市 一层 化妆品、女装 二层 女士服装、裘皮 三层 男式西装、休闲装 四层 男女皮鞋、工艺品 五层 电视 音响、音像制品、文化体育用品 2. 天百南楼 楼层 商品 一层 食品 二层 童装、玩具、婴儿用品 三层 纺织用品、丝绸、床上用品 四层 钟表、工艺品、照相器材 天百大楼主要经营国产货品，货品一般为中低档次。 泰商业大厦 国泰商业大厦位于天津街商业区，天津街与友好路交界，商场部份一至六层，建筑面积约 15370 平方米 ，于 1994 年 1 月对外营业，经营货品以中档为主， 2000年零售额约 泰大厦经营结构和各层商品分布列表如下。 楼层 商品 一层 化妆品、珠宝、食品、烟酒、眼镜 二层 女士服装 三层 男士服装、西服 四层 皮鞋、手袋、皮具、休闲服 五层 家电、文具 六层 羽绒、童装 国泰大厦商场除有细小的中庭外，其装修格调一般，维修管理一般，销售货品有国产和进口货品。 世界百货 新世界百货将会是海昌名城的直接竞争者之一，新世界百货坐落于天津街海昌名城对面，现正作内部装修，将于本年十月十一日开幕，新世界百货将以百货公司形式经营，利润提成出租柜台为主。其拟定之经营结构如下： 楼层 商品 地库一层 超市 一层 珠宝、精品、皮鞋 二层 男装 三层 女 装、皮鞋 四层 女装 五层 餐饮 六层 新世界百货将设有一个大面积的中庭，中庭边设有两部观光电梯至各层。内部设计以白色格调为主，给顾客清新明洁感觉。唯一不足是首层楼层高度不高，未能提供一开宽的空。 黎之春购物中心 巴黎之春位于天津街以北，上海街东侧。人流主要经由上海路通往巴黎之春，经天津街通往巴黎之春需步行 2 3分钟，巴黎之春位置较差未能吸引人流，巴黎之春因经营不善而倒闭，后进行内部装修计划重开。 巴黎之春近期完成内部装修，于 2002年 9月 8日再开业，销售对象以女性为主。 楼层 商品 一层 化妆、工艺品、药店、咖啡厅、皮鞋、皮包、精品、光大银行 二层 皮裘、淑女装、女士内衣 三层 美容美体，少淑女装 巴黎之春共有三层，其上有两栋 20 多层写字楼（高空置率），整个项目名称为宏孚大厦。 销售货品以中低档为主。内部环境灯光充足，顾客通道宽度适中，整体感觉适中。 谊商城 地址：大连人民路 8号（中山广场东） 大连友谊集团投资 3 亿元建设的大连友谊商厦， 1996 年建成，占地面积 5000平方米，总建筑面积 4万平方米，商场营业面积 平方米。地上 13 层，地下 2层。商场配有中央空调、电梯、电动扶梯，商品 管理实行全方位电脑监控。 楼层 商品 电、家庭用品馆：通讯器材、陶瓷、床上用品、进口杂货、家具廊 品超市：酒、茶、面包房、滋补品、日用杂货 行名品馆：化妆品、皮具、名表、名烟洋酒。品牌有 爵表。 宝首饰、少女流行馆、精品服饰：少女装、黄金珠宝、小型餐饮。品牌有周大福 市绅士馆：绅士服、男士时尚精品，男士衬衣领带、休闲服饰 女装馆、职业女装、男女内衣：淑女装、女士内衣、羊毛衫、羊绒制品 品女装、皮鞋、旅行箱包、文具运动系列 女淑女装、童装玩具 艺礼品 具书籍、会员中心 拿中心 外商夜总会 龄球 销售档次：中高档、外国知名品牌、服装及钟表、及国产货。友谊商城于大连市属于高档次商场。 人民路为大连主要商业街，附近有香格里拉大饭店、富丽华大酒店、国际酒店、东亚银行、汇丰银行、中信实业银行、中保人寿大厦、宏誉大厦。 2000年，总零售额为 3亿元，较上年增长 33%。 利广场 胜利广场占地面积 筑面积 上两栋欧式风格建筑和罗马式下沉广场， 地下建有三层及一夹层，设有 400 个停车位，各商层的通道。 胜利广场包括 饰主题商场，百货、贵宾楼餐饮、新新超市，地下名店、八通道名店街，庭园广场。是一座集百货、餐饮、娱乐、观光于一体的综合性商业中心。 胜利广场于 1998年开业，其后改革经营模式和重新装修，引入日本地下商城和百货概念，于 2002年 5月重新开业，其经营结构详列如下： 楼层 胜利百货 贵宾楼 地下三层 男女装、休闲服、运动鞋、皮包、超市、风味小吃、保龄球馆 地下二层 男女服装、杂货、皮鞋 地下一层 女装、化妆品、 美容、手提电话 夹层 时装、精品、快餐 一层 珠宝饰品 餐饮 二层 少女休闲服饰 餐饮 三层 少女流行服饰 餐饮 四层 少淑女流行休闲服饰 餐饮 五层 男女共通休闲服饰 胜利广场占据极优越的位置，地处大连火车站前繁华商圈 青泥洼商圈，东接天津街商圈，南临大商商圈，是一核心商业地带，人流量甚高。 这商场吸纳的客群以 18 岁至 30 岁女性为主，售卖商品以国产货为主，货品价格以地下商场和地上百货分别为中低档和中高档为主。 地下商城以中庭为中心，透过多个通道和出入口，向四周辐射人流，经营面以店铺形式设 计，地上百货大楼有别于地下商城，以开放式柜台经营。胜利广场设计上通道较宽阔，且灯光充足，地方洁净，虽置身地底，顾客亦不会感觉局促。 据调查所知，胜利百货以利润提成方式出租柜台，提成额约占营业额的 26%，地下商场采取出租、出售和联营等经营方式，提成约为 28%。 连商场 大连商场是大连市营业额最高的商场， 2000 年营业额达 元人民币，较99年增长 9%，大连商场位于青泥洼商圈，步行街中心。位置优越，大连商城由南、楼组成，并与新玛特购物中心相通，营业面积 平方米。主要经营家电、日用百货、钟表眼镜、 工艺首饰，服装鞋帽、烟酒糖茶、干鲜果品等，其中首层设海鲜市场，分四大经营区：活鱼区、鲜鱼区、冷藏区、干珍品区。营业面积 4300平方米，是同类型海鲜市场最大的。 楼层 北楼 南楼 一层 超市、海鲜市场 珠宝手饰 二层 女装、皮裘、西装 电脑 三层 钟表、百货、家电 羊绒 四层 针织、羊绒、鞋帽 大连商场主要销售国内品牌商品，以中低档次为主。内部布置以到顶板间分隔不同品牌柜台，令视野不够通透，且楼层低，走道窄，令顾客感觉局促，商场维修保养一般。 林女店 秋林女店位于中山路与青泥街交界处，人流多， 邻近胜利广场地下出口及行人天桥，该店位于胜利广场西南方，大连商场以北。 秋林女店地上有六层，地下一层，全部货品为女士用品及服饰，适合青年、中年、老年女士。 楼层 商品 皮具、手袋、鞋类 1/F 珠宝、化妆品 2/F 淑女服饰 3/F 淑女内衣、服饰 4/F 桑拿、美容、 5/F 女子健身会馆、文化沙龙、新华书店 6/F 餐饮 商品类别以国产货为主，中档次。 商新玛特 新玛特位于中山区大连商场以西，友好街以东，中兴大厦以北，与大连商场及中兴大厦相连，行人可直接从青泥街通过大连商场 进入新玛特，商场内商品种类多，中档次货品为主，并设有多档适合青少年设施。 大商新玛特于 2001年 9月 18日开业，地上共有 8层，地下 2 层，中庭面积大，视野广阔，从地下到七层留有很大空间可作装饰用途。 楼层 商品 玛特超市、干果店、通讯店 1/F 名店广场（化妆品、珠宝、名表、皮具、鞋、服饰、荣盛时尚大街、精品专卖店） 2/F 绅士少女服饰 绅士装、少女装、儿童世界、咖啡厅、中国邮政、中国人寿保险公司、旅行社、银行 3/F 淑女服饰馆 淑女服饰、内衣、文具、新华书店、滑冰场、通讯品格 4/F 运动休闲、家居馆、体育用品、运动服装、家居用品、电子游乐场、休闲水吧 5/F 美食广场、 6/F 娱乐及游泳馆、空中停车场、电影院、泳池、电子游乐场、休闲水吧、网吧 7/F（装修中） 健身会所、会员区、多功能区 8/F（装修中） 空中休闲广场、卡丁车赛场、网球场、高尔夫球场、篮球场、羽毛球场 年城 百年城位于中山区青泥洼街以东，解放路以西，五惠路以南，中山大厦以南，百年城为新开业之大型商场，白色花岗岩及部分玻璃幕墙，外貌突出有时代感。 百年城内主力店为太平洋百货，货品为中高档次，行人通道 约有 2米宽，灯光充足。太平洋百货主要出入口设在解放路。面向青泥洼街为百年城商场主要出入口，商场内有各类商铺。太平洋百货总建筑面积约为 40,000 ，于今年（ 2002年） 4月中开业，平均每日营业额约为 30万人民币，近期平均每日营业额已提升为45万人民币。其经营成本每日约为 40 万人民币。 . 太平洋百货（百货城主力店） 楼层 商品 G/F（一层） 精品、化妆、眼镜、少女装 1/M（夹层） 珠宝 1/F（二层） 少女装、化妆 2/M（夹层） 女士内衣 2/F（三层） 少女服装 3/F（ 四层） 淑女服装、咖啡店 4/F（五层） 男装绅士服、皮包、照相机 5/F（六层） 休闲服、运动服、球鞋 6/F（七层） 家电、床上用品、生活用品 2. 百年城商场 楼层 商品 G/F（一层） 女装、男装、钟表 M/F（夹层） 男装、知名品牌、 1/F（二层） 时尚女装、男装、钟表、婚纱、 2/F（三层） 女装、男装、 3/F（四层） 运动服、男装、餐厅、休闲吧 4/F（五层） 家具、书座、影音、美发、美甲、咖啡店、工艺品 5/F（六层） 精品、家私、美容、生活用品、艺术中心 1) 麦当劳餐厅 位于 1/F,商场提供独立出入口 . 2) 百年城商场部分，以中高档货品为主，商场内人流疏少，空置率高，尤其在较高楼层。 3) 向青泥洼街地铺有知名品牌店 ,如 凯乐 迈凯乐百货是清泥洼商圈内一间较成功的百货商场，中较受落，取决于其多样化的商品和较实惠的价格。货品从高中档的到低档的国内货一应俱全。其经营结构和商品分布如下： 楼层 商品 地库一层 超市、美食 一层 手饰、化妆品、精品、手袋、皮鞋 二层 少女服、内衣 三层 淑女服、绅士服、皮鞋、休闲服、咖啡店 四层 儿童用品、童装、床上用品、家庭用品、精品 五层 家电、手机、书店、钟表、运动服 六层 餐饮、游戏机、娱乐 迈凯乐北靠大连商场、东边有百年城和太平洋百货。位处于青泥洼商圈的南端，但因紧靠大连商场，消费者习惯到大连商场后再到迈凯乐购物，特别是迈凯乐东北角向大连商场和步行街的入口，人流畅旺。而北面入口到地库超市，虽从地面下行二十四级楼梯，令消费者有点不便，但从这入口进入商场的人亦不少，由于商品齐备，各类档次货品俱备以满足消费者要求，是当地年轻人和白领一族常去的地方。 析结论 中山区传统商业群以 胜利广场为中心，东有天津街老牌商业楼，如天伦商厦、国泰大厦、天百大楼等，西有青泥洼街商业群如大连商场、迈凯乐、新玛特、百年城等，附近有火车站，地点优越，整体商业气氛浓厚，具备强有力的凝聚力，是大连市传统购物消费热点。已建项目主要是以销售中低档次商品为经营路线，品牌以国产名牌为主。 项目竞争对手分析 2号地 (天和广场 ) 52号地位于天津街中段，在友好路与上海路之间，西面有建设银行，东面有天百大楼和天富大酒店。 52号地三面环街，东有上海街，南有天津街，北有吉庆街。 52号地的主要临街面在吉庆街和上海路，天 津街临面非常窄小，影响人流进出及吸引行人注意力。 52号地形状不规则，对未来发展造成很大阻碍，内部通道曲折，加上地块面积较小，占地约 4500平方米，未来较难发展为大型商场或百货。用于商业的总建筑面积约为 13950 平方米。 52号地现阶段正进行地上建筑。 总括而言， 52号地在天津街的竞争力较弱。 3号地 (天植商城 ) 53号地位置靠向天津街东端，东有修竹地块，南有 54 和 55 号地块，西有天富大酒店，北有宏孚大厦。 整块地被多条街道环绕，东有民生路，南有天津街，西有上海路，北有吉庆路。主要临街面在天津街，与海昌 名城（ 51号地）相似。 53号地进深和形状不规划，占地约有 14100平方米，具备发展成大型商场及百货的条件，用于商业的总建筑面积约为 43710平方米。整体而言， 53号地与该物业（ 51 号地），无论在占地面积、地块形状、在天津街的临街面、未来发展的模式都非常相似，被视为海昌名城（ 51 号地）在天津街上主要对手。 论地理位置，海昌名城较有优势，而且海昌名城能与老牌百货如天伦商厦及国泰大厦连成一气，而 53号地被上海路和民生路所分隔孤立，对人潮流动有所影响，虽未来有地下通道连接，但此不利因素仍然存在。再者，未来的普照广 场与海昌名城相连，对该物业而言，更为有利。 53号地现正进行地基工程。 4号地 (天海科技城 )及 55 号地 (天龙商城 ) 54号和 55号地位于 53号地对面，与 53号地距离十分接近，地理位置相似。 54 号和 55 号地的主要临街面位于天津街，但论长度而言，其长度与海昌名城或 53号地都相差甚远。 54 号和 55 号地占地面积小，分别约为 1700 平方米和 2000 平方米，用于商业的总建筑面积分别约为 5270 平方米和 6200 平方米。 54 号和 55 号地块现正进行地基工程。 无论占地面积还是临街面， 54 号和 55 号地都无法发展为大型商场 和百货，其对海昌名城的威胁较小。 6号地 (民生乐园 ) 56号地位于天津街东端入口位置，北有修竹地块，西有 55 号地和 53号地。 该地主要临街面在民生街，天津街临街面相对海昌名城及 53号地来讲，非常窄小。 该地占地面积约为 12300 平方米，形状呈梯形，具完整的形状，对未来发展设计有利。用于商业的总建筑面积约为 38130 平方米。此地块计划于天津街改造二期发展。该地独处一方，位于天津街的最东端，同时被民生路分隔，与其他地块欠缺自然融合条件，其孤岛式的特征不利其发展。 该地块现阶段尚未招商，短时间内将不会有大型发展 ，因此也会不成为海昌名城（ 51 号地）的竞争对手。 竹地块 修竹地块位于 56 号地对面，处于天津街最东端，西有 53号地块。 该地块两面环街，南有天津街，西有民生街。主要临街面在天津街。 该地块形状呈长方形，占面积约 6900 平方米，用于商业的总建筑面积约 15400平方米。 该地现阶段正进行地基工程。 该地与 53号地地理位置相似，处于天津街最东端，被民生路分隔，而且占地面积和可建规模较小，难以发展成大型商场与海昌名城（ 51 号地）直接竞争。 2号地对面地块 52号地对面地块位于天津街中段，东有大连饭店，南有新华 书店，西有将在近期（ 10 月份）开幕的新世界百货，北有天百大楼和 52号地。 52 号地对面地块主要临街面为天津街，长度与该物业及 53 号地相似。地块完整，呈长方形，适合大型商场发展。 此地块计划于天津街改造工程 二 期发展，现阶段拆迁工作尚未完成，短期内不会有新推出。 析结论 天津街改造工程一期包括七块地，分布在天津街沿街。整个一期工程基本上以普照街为起点，一直延伸至民意街。由于海昌名城地位置靠近胜利广场和青泥洼街商圈，地理位置较佳。 从人潮流动的角度思考，本项目地块也是七块中最为优胜，主要原因是本项目地块能与现在 的天伦商厦、国泰大厦以及即将开幕的新世界百货连成一气，使该段天津街产生凝聚力，人流集中。反观其他各个地块都被三条主要街道（友好路、上海路和民生路）分隔开。使人潮流动受到很大阻碍，虽政府计划建地下通道疏导人流，但却无法完全消除此问题。 从地块的形状，占地面积及天津街临街面作考虑，只有 53号地可被视为主要竞争对手，两块地都具备发展为大型商场及百货的条件，发展性质相似，其他地块都不具备此条件。 从市场需求及供应量方面考虑，天津街改造工程提供大量商场面积，但市场需求及市民消费却不一定能跟上。有关天津街一期改造工程各 个地块资料简介。 地块 52 号 53 号 54 号 55 号 修竹地 块 总面积 占地面积（） 4,500 14,100 1,700 2,000 6,900 29,200 用于商业的总建筑面积（） 13,950 43,710 5,270 6,200 15,400 84,530 现状 地上建筑 地基工 基础工 基础工 基础工 程 程 程 整个天津街改造工程正积极进行中 ,大部分商场预期可于明年年底陆续落成。天津街将在几乎同一时间 ,出现大量商场楼面 ,总数约 15 万平方米（连同海昌名城 在内），如此一来 ,天津街商业市场将受到庞大压力 ,各个商场为争取生存空间 ,必定积极进行招商活动 ,竞争激烈，租金及售价势必难以维持高水平。 大连市的整体消费及对外来旅游人数不可能在短时间内大幅度提升，每个商场的平均营业额将被摊薄。商场的空置率在一段时间内会停留在高水平，直至数年后大连市的整体消费能力及外来旅客消费能支持如此庞大的商场群体。可以预见，无论是天津街或是青泥洼商业圈，竞争将会更加激烈。 项目基本情况分析 目概况 海昌名城是天津街改造区的最大地块，总占地 15964中地面以上三层总建筑面积 35690下为三层总建筑面积 38200 海昌名城位于大连市友好广场的西北面，靠近天津街西端的胜利广场，作为大连的中心区域，这一地区集中了写字楼和涉外酒店。海昌名城东北有国泰大厦，西南有天伦商厦，东边有将于近期开幕的新世界百货。周边商业气氛浓郁。 海昌名城被多条道路环绕，东起保安街，西靠普照街和天伦大厦，南接天津街，北至长江路，海昌名城主要街面为天津街及长江路，分别长度约为 150米和 90米。 海昌名城先天之缺点是进深大，形状不规则成“ L”字形，并由 东 向南倾斜，天津街约高于长江路 业气氛分 析 海昌名城的西南面为胜利广场和青泥洼商圈，商场密布，包括胜利百货、 连商场、新玛特商场、秋林女店、百年城和迈凯乐大连商场。其中大连商场等更是大连市首十家销售额最高的商场。亦为海昌名城的最大竞争对手。 海昌名城其中一个地理优势是靠近火车站，胜利广场和友好广场等观光地点。从客源上分析，消费和旅客，一般从火车站和胜利广场进入天津街商业街，而中山路的人流亦会经友好广场和普照街进入天津街，预计海昌名城建成后，天津街和普照街交界的普照广场将成为天津街西端的焦点，将可吸引更多人流从胜利广场和友好广场 进入天津街商圈，其他优势包括：临天津街面积阔，国泰大厦和新世界百货，形成一商业圈，凝聚客源。 论分析 : 海昌名城具有得天独厚的地理优势 ,将来天津街改造后该地区商业气氛必定浓郁 ,加上项目规模庞大 ,只要准确的市场定位 ,加之合理主题包装和高品质的物业管理 ,必定能打造成为天津街乃至大连市标志性项目。 2 7 本项目竞争力分析 目优势分析 经分析，现阶段海昌名城的竞争力在以下方面： 1. 区位优势 海昌名城位于中山区是大连市最繁华市中心区，也是最主要的经济、文化、旅游等多功能集中区域，交通方便，既享有市区的便利，同时本区域 代表着大连市未来城市发展的主力方向，在市区内与其他区域相比具有很强的竞争力。 2. 政府扶持 天津街商业区，历来为商家必争之地，也是大连市中央商务区务区主要的组成部分，同时也是大连市十五规划重点工程，得到大连市政府的大力扶持。 3. 地理优势 : 海昌名城东起保安街文物店 ,西靠普照街天伦大厦 ,南接天津街 ,北至长江路，距火车站仅 300 米 地理位置十分优越。 4. 建筑优势 : 海昌名城占地 15964建 78000天津街改造区的最大地块，海昌名城由美国捷得设计公司的整体设计，项目的建成将成 为大连市主要地标建筑。 5. 集团优势 : 海昌集团实力雄厚 ,强大的资金实力 ,以及多年以来创造的地标建筑 :海昌欣城 ,海昌华城 ,海昌枫桥园 ,极地海洋馆 ,等集团优势无可比拟。 6. 社会优势 : 海昌集团社会形象佳，多年以来 ,海昌集团为社会做了很多福利事业 7. 理念优势 : 海昌集团经营理念先进 ,具有前瞻性 ,开发经验丰富 ,3 足 . 8. 设计优势 : 美国捷得公司亲自抄刀主笔 ,欧式风格与后现代主义建筑风格相辉映 18米内街 ,处处体现人文关怀 . 9. 规划优势 : 在保证主力店 ,旗舰店规模经营的基础上 ,规划出 小店铺 ,吸引省内外中小投资者入店经营 购物 , 餐饮 ,娱乐为一体的五星级购物中心 . 10. 经营优势 : 全方位的经营规划 ,合理的业态配置 提高了商场的档次和品位 ,尽显一站式购物特色 . 11. 行政优势 : 天津街改造是区政府和市政府的重点建设项目 海昌集团与政府的良好关系 ,保证了对该项目的开发会得到政府的全方位支持 . 利因素分析 在判断竞争优势的同时，对项目存在的隐忧和不利因素必须予以详察，以利扬长避短，充分发挥竞争优势。 在通过对项目前期的考察后，我们认为项目 的不利因素主要反映在以下方面： 1. 供应量激增，加剧市场竞争 市场。 海昌名城所在的中山区已建成相当多的商场及未来还有相当多的将推向市场，对于大连市的市场和海昌名城，都将形成巨大的压力。 2. 同质化现象相当严重，导致商品销售种类、业种业态分布比较相似。 目竞争力研判 1. 规模，在目前大连市商业物业市场中，本项目具有一定的规模优势，4 地 2. 交通，位于大连市中心区，交通四周八达，共有二十多公共汽车线路经过交通异常方便。 3. 升值潜力，项目地块处于成熟的中心商业中，土 地升值潜力巨大。 4. 其他，本项目由 海昌集团开发，美国捷得设计公司的整体设计， 世邦魏理仕营销策划。 强强联