四川成都某国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告

际汽车零部件采购中心、 际汽车城 可行性研究报告 项目编号： 团）有限公司 2009 年 12 月 四川 国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 编制单位： 程管理（集团）有限公司 证书等级： 甲级 证书编号： 工咨甲 发证机关： 国家发展和改革委员会 审 核： 项目经理 国家注册咨询师 /高级工程师 编写人员： 国家注册咨询师 /工程师 高级工程师 高级工程师 工程师 国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 . 1 目简述 . 1 目报告编制的依据 . 4 5 目提出可行研究的必要性 . 10 目建设规模与经济指标 . 16 合评价与建议 . 17 第二章 项目业主及承办单位概况 . 19 目业主简介 . 19 目组织机构及人员岗位分布 . 21 第三章 市场行业分析与预测 . 22 内汽车市场分析 . 22 内汽车汽配市场前景预测 . 23 都地区汽车汽配市场的发展分析 . 25 项目的市场经营分析与预测 . 28 第四章 项目建设地址与建设条件 . 31 目选址 . 31 目区域概况 . 32 目建设区域的经济动向与政策优势 . 35 设条件 . 38 第五章 开发经营策略 . 43 场定位策略 . 43 发经营策略 . 44 第六章 建设规划与技术方案 . 45 目建设规划 . 45 体建设方案设计 . 50 建设工程建筑状况 . 55 筑设计与结构要求 . 56 防工程 . 57 第七章 环保与节能 . 58 境保护 . 58 国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 能 . 61 第八章 项目组织与实施 . 64 目实施管理与建设工期 . 64 目实施进度计划 . 64 目实施进度表 . 65 目组织管理 . 65 第九章 投资估算与资金筹措 . 71 项目总投资估算 . 71 目总投资估算 . 71 目总 筹资 估算 . 71 目 还款计划 . 73 项目 一期 总投资估算 与资金筹措 . 75 目 一期 总投资估算 . 71 目 一期 总 筹资 估算 . 71 目 一期还款计划 . 71 项目 二 期 总投资估算 与资金筹措 . 77 目二期 商业 投资估算 与资金筹措 . 77 目 二期 住宅 投资 估算与资金筹资 . 80 第十章 财务评价 . 83 务评价依据 . 83 目总财务评价 . 83 础数据 . 83 入、税金及附加 测算 . 83 成本费用估算 . 86 损益分析 . 87 金流量分析 . 86 务评价结论 . 86 目一期 财务评价 . 86 础数据 . 86 目一期收入测算 . 86 3 项目一期总成本费用 测算 . 91 国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 4 项目一期总收入 测算 . 92 5 项目一期总现金流分析 . 92 目二期商业财务评价 . 93 础数据 . 93 目二期商业收入测算 . 93 目二期商业 成本费用 测算 . 95 目二期商业收益测算 . 96 目二期商业现金流分析 . 96 项目二期住宅财务 评价 . 97 础数据 . 97 目二期住宅收入测算 . 97 目二期住宅成本费用测算 . 98 目二期住宅收益测算 . 99 目二期住宅 现金流 分析 . 99 第十一章 风险分析 . 101 确定性分析 . 101 要风险因素及对策 . 103 第十二章 社会效益与社会影响分析 . 105 目社会效益分析 . 105 会影响分析 . 108 第十三章 结论与建议 . 109 附件 . 111 国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 1 第一章 总 论 目简述 目名称 “ 际汽车零部件采购中心”和“ 目性质 以“汽车产业化市场”为轴心，建立国际化的汽车汽配物流商贸中心和标准配套服务平台。 目建设地址及目标范围 本项目选址成都市 内，以“ 际汽车 博览新城”为目 标 ，建设一个 集国内外各 类 型 品牌 轿车、 各型大 车、特种车、工程车、 农用车、摩托车、 二手车等整车展示销售和零配件采购、交易、仓储、物流等多功能于一体的汽车 汽配专业 服务平台 。以此强化 功能互补、 配套完善、 相互协调，增进 汽车汽配产业 商贸对上下游产业的促进作用， 提升成都地区汽车工业的产业价值和附加价值，致力于 营造一个 以“ 汽车 汽配 为 主题曲” 的 西部国际性 区域经济集群，打造西部地区 规模 最大、 影响力最强、 设施完善、管理先进一流的汽车 、 汽配集散地和流通枢纽， 实现 汽车 汽配产业化政策蓝图，致使 汽车 汽配销售和服务 应具备 全功能、多元化的 国 际化 水平。 目建设内容与分期概况 “ 整体规划为占地 3000 亩建设，总建筑面积 380 万平方米，总投资 40 多 亿元，是以成都 车汽配商城经营管理有限公司开发和建设的大型汽车产业市场综合配套体系。总体规国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 2 划分为 3期 及 以上建设，按建设施工进度和汽车汽配市场发展的要求，进行滚动开发和建设。 （ 1）第一期：“ 地处 临新成龙路，距市中心约 12公里，基地北临新成洛路，东临塑料厂，南临老成洛路，东临规划道路，地势平坦。周边有便捷的交通网络，区位条件 非常优越。项目净用地面积 方米，该项目由 四 栋（ 1#）、 1由五层的建筑物组成 。 项目于 2008 年 10月启动， 2009 年 8月工程 1#的主体封顶，计划 2010 年 4 月份竣工交验。 （ 2）第二期：“ 际汽车城”，净用地面积 米，地块位于成都市 境内，北侧为新成洛路，西侧为空地，东侧为龙泉国际汽车博览新城 际汽车零部件采购中心，南侧为空地，将开发成为高级住宅和商住楼。 该项目规划建设内容 :地上 1#楼、 2#楼 为裙楼 2 层商业的 33 层商住楼， 3# 6#楼为裙楼 2 层商业网点的 33 层住宅楼（二期修建）； 7#楼为裙楼 4 层商业， 5 27 层为办公的 27层综合楼， 8#楼为 26 层的综合楼（三期修建）； 9#楼 1 3 层为大车配件连排商铺 ,局部 4 层、 5 层为办公的综合楼， 10#楼、 11#楼为 3 层大车配件小型连排商铺（一期修建）。 1# 6#楼地下部分为 2 层地下室， 7#、 8#楼地下部分为 3层地下室。总建筑面积 389920 ，建筑使用耐久年限为 50 年。 项目二期建设将于 2009 年 12 月启动，预计 2011 年 12 月 全部 主体工程竣工。 （ 3）第三期 及以上的建设项目以龙泉 政府供给土地的时间来确定规划建设实施表。 目投资构成与资金筹措 国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 3 “ 整体规划为占地 3000 亩建设，总建筑面积 380 万平方米，总投资 40 多亿元。分三期以上项目建设，计划在 3目资金来源为业主自筹资金、银行借款，其中： （ 1）资本金 186655 万元，建设项目资本金率 （ 2）业主其他自筹金 114262 万元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来 源占 （ 3）银行贷款，本项目拟使用银行贷款 120000 万元，占 目前，本项目具体分为第一期建设、第二期建设和第三期及以上建设，在投资资金使用与筹集上有如下安排： （一）第一期建设项目：“ 际汽车零部件采购中心”，中： 资本金 20000万元，建设项目资本金率 业主其他自筹金 10675万元，该项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占 银行贷款：本项目向银行借款 10000 万元，占 （二）第二期建设项目：“ 目，总投资 中： 资本金 4 亿元，建设项目资本金率 业主其他自筹金 项资金包括项目销售回收款等，当销售回款不能满足资金需要时，业主通过股东增资等方式解决。该项目资金来源占 银行贷款：本项目向银行借款 6亿元，占 （三）第三期及以上建设项目：根据具体建设条件和时间要求来国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 4 确定具体的投资资金和筹集资金，按实际情况在补充附件中说明。 目报告编制的依据 （ 1） 国务院关于印发汽车工业产业政策的通知 （ 国发 199417号 ）； （ 2） 成都市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； （ 3） 成都市城市总体规划（ 2007 ； （ 4） 成都市土地利用总体规划（ 2007 ； （ 5） 成都市服务业发展规划（ 2008 ； （ 6）成都市物流发展规划纲要； （ 7） 武侯区商业网点规划（ 2007 ； （ 8） 武侯区关于加快现代服务业的实施意见 ； （ 9） 红牌楼区域城市公共空间发展规划 ； （ 10）成都市 人民政 府、四川 资有限公司签订的战略合作协议（ 2007年 12月 19 日 ）； （ 11）成都市武侯区人民政府关于研究红牌楼商圈旧城改造有关工作的会议纪要（ 2008 年 5月 7 日）； （ 12）中共成都市 委办公室、成都市 人民政府办公室关于成立国际汽车博览新城战略合作委员会的通知（龙委办20087号）； （ 13）关于成都市 发展改革和经济局关于明确 配城（暂定名）项目为省市重大产业化项目的函（ 2008年 6月 11日）； （ 14） 国有土地使用权证 （龙 国用（ 2008）第 91236 号、 龙 国用（ 2009）第 103175 号 ）； （ 15） 建设用地规划许可证 （ 地 字第 510112200820010 号 、地国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 5 字第 510112200920005 号）； （ 16） 建设工程规划许可证（建字第 510112200930003 号）；建筑 工 程 施 工 许 可 证 （ 编 号； (17)商品房预售许可证（成房预售龙泉字第 282 号、成房预售龙泉字第 296 号）； (18)成都市发展和改革委员会关于企业投资项目备案的通知（ 成发改政务 200847 号 ） ； (19)中华人民共和国规划法 ； (20)建筑工程交通设计及停车为（场）设置标准 ； (21) 项目总平面图； (22)成都市规划规划管理局规划设计条件通知书（ 2007 年 7月 17日）； (23)业主提供的项目初步概念设计方案；其它相关资料。 目提出的背景 进入 21 世纪 ,汽车行业迎来了全新发展机遇，汽车消费步入了大 众理念消费的时代， 汽车越来越成为社会经济运行和人民日常生活的必需品。 车工业发展改变着人们生活的观念 汽车被誉为改变世界的机器，汽车改变了人类的生活方式 和节奏 。自从 中国汽车工业 创立以来，已经有着 近 50 年的历史，特别是 这 30余 年 的 改革开放， 使其 持续 稳健 发展取得 了 举世瞩目的成就。 在本世纪里，响应国家宏观战略“十五规划”，要在本世纪前 20 年内全面建设小康社会目标，这对于我国汽车工业而言，前 20 年则是一个重要的战略机遇期，昂首式发展尤其突出，则一定会带动汽车产业经济链条国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 6 同舟并进。所以，发展我国汽车工业及相关产业，是催生人们新消费思潮的导火线，也是我国重点建设小康社会目标的需要。 车产业的蜕变改变着产业规模的纵横导向 我国汽车工业历经了多回合的资源整理与资源再配置， 从而取缔了小而乱、杂无章、抗生命力的垄断制造环境，相继形成了以“汽车产业”精密型、多元化、多功能服务发展的国际化市场机制，高品质、高服务、高附加值的滋生足以让汽车产业拥有更广阔的天地。 本来汽车业是产业关联度高、规模效益明显、资金和技术密集型的庞大产业，在国民经济发展中有着极其重要的地位。我国的汽车消费市场举世瞩目，这正是因为我国有着步入小康生活的 13 亿多人口作支撑，是一个全球最庞大的潜在汽车消费市场，这个汽车市场不仅对于中国的经济发展有着极大的推动力，而且对世界汽车产业在 21 世纪的发展格局都会产生重要的影 响。开放和发展的中国，正在成为一个巨大的汽车消费国。中国汽车产业正在坚定地走向开放，并将逐步融入世界汽车产业全球化浪潮中。从“汽车工业”到“汽车产业”的转变还意味着中国还必须大力发展汽车贸易和提升服务业，产业规模将会以纵横交错，张罗织网的导向发展。 车产业的强化服务将会触动汽车零部件的产业链 强势产业发展的背后必然牵制着产业附加功能的发展，产业服务将是经济增长的又一必然亮点。目前，汽车制造业的激烈竞争使汽车产业的盈利有逐步向贸易与服务业转移的趋势，在世界经济全球化趋势日益加深的今天，以“市场营销 全球化、售后服务全球化和服务贸易全球化”为核心内容的汽车服务业正逐步深入，衍生的汽车金融、电子商务等新型贸易方式也得以充分的广泛应用，效果比较突出明显。因此，从发展趋势分析，汽车贸易和服务领域延伸的步伐，在很大程度上决定着 21 世纪全球汽车业的竞争格局。这些恰恰是我国汽车产业国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 7 目前存在的缺陷，用现代的理念发展国内的汽车贸易和服务业已刻不容缓。 部政策对汽车产业及其附加值的经济潜力巨大 在我国推行西部战略经济发展政策以来，汽车产业呈现了日新月异的变化，经济增长势头有目共睹。西部以成都、西安、重庆、兰州 、西宁等中心城市的快速发展为楷模，起到了核心枢纽作用。而成都将会是西部发展动力之首，作为西部地区经济、文化、金融、贸易、科技中心和交通枢纽，有着得天独厚的区域优势，具备建立大市场、发展大交通的政策优势、产业优势和市场优势，整合成都现有的汽车制造业及商贸业形成汽车产业集群已是大势所趋。之前，成都汽车业发展上缺乏强硬的政策支撑，汽车产业的整体布局和发展都滞后于其他城市，汽车汽配产业及其零部件采购市场的规模发展呈现相关局限性，所以为了发挥成都核心地位和城乡一体化重大战略创新力的作用，市政府规划实施了“南汽东移”政 策，从而有效地配置了市场资源，合理拉动和扩大了内需。 南汽东移”大战略规划，将激发新的一轮经济热点 改革开放以来，成都市在搞好大商业、搞活大流通、建设大市场方面成绩斐然，某一种类的商品专业化市场集中于一个区域或“一条街”，形成突出的商业口岸，聚集了旺盛的人气和商机，成为成都市经济的一个个亮点。基于成都市有着成功的经验，抓住刺激与扩大内需的国策，深入推进“城乡一体化”的模范政策，对汽车汽配市场进行大转移，实施“南汽东移”重点战略规划。把我市现有的不能适应新的市场需求和挑战的小规模、分散经营、服务 功能单一的汽贸、汽配、维修业、二手交易市场，在政府的战略规划和政策扶持下，建立成为相对集中、集约度高的区域产业集群市场。作为高档消费品和具有极大市场前景的汽车销售、品牌化集群和与汽车相关的汽配、维修、服国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 8 务业也出现了相对集中，形成专业化、丰富化、整体化的大型市场，为广大的消费者建立了集中消费的归宿感。 “南汽东移”战略规划项目，是依照成都市服务发展规划（ 2008的思想，由市规划局、市商务局牵头按照“一区一特色”的原则， 根据 武侯区城乡商业网点规划 ，把 已有 15 年历史的成都市红牌楼 “ 汽配圈 ” 在今 后的 3 年内，将变身为一个现代 “ 商业圈 ” 。以成都红牌楼、荷花池、五块石等区域市场调迁为重点，加快推进成都国际汽车博览新城等重大项目建设，引导中心城区商品市场的集聚发展。此举引起四川省领导的高度重视，同时也引起了海内外各商、政界朋友的普遍赞同与认可。目前，长春、郑州、西安、福州、武汉、重庆等，全国不少中心城市都在兴建大型汽车专业化市场，一般规模都在 400，北京市的一个汽车市场计划占地就达到 2000 亩。作为西部集科技、经济、信息产业、文化教育与商贸为中心的成都市，不应当仅仅当一个旁观者，在“南汽东移”战 略规划下，统筹建设的市场为 3000 亩以上，实现年销售收入超过 1000 亿元的产值，成为西部最大的汽车展销场所。 汽东移”政策加强了区域合作，提升了武侯龙泉战略联盟，形成双翼腾飞 在“南汽东移”产业规划中，武侯区与 随即在汽车、汽配、汽贸等领域开展了战略性经济合作，在 打造一个以汽车商贸为主体的区域产业集群，引导红牌楼区域内现有汽配市场迁入位于 X 镇的龙泉国际汽车博览新城，形成以汽车整车展销、汽车零配件交易、汽车用品销售为主的 1000 千亿产业集群，并以汽车文化为主要特色的生态型、 示范性的新型经济镇。按照这一大战略规划，到 2010年， 将成为中国西部一流汽车博览新城及全国超大汽车零部件采购基地。 国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 9 在成都市政府的指导下，响应“南汽东移”战略规划，把优势资源互为补充和经济效益互为影响的两大区域进行强势、专业整合。武侯区政府将实施武侯“ 198”战略规划，按“南汽东移”要求计划在 3移”到 ，并投资 197 亿元，将红牌楼商业圈建成“繁华商业、精致业态”的新兴城市商业副中心。而 将实现地理资源的有效开掘和配置，从无到有、从粗 到精的打造了新经济的增长，树造产业革命的示范形象。 按照 “ 南造、北贸、东娱 ” 的汽车产业发展构想， 制定了中国成都国际汽车博览新城推进建议方案，提出建设西部第一、中国一流、世界知名的汽车博览城，并邀请了国际知名的设计机构 美国柏城公司担纲规划设计。 目前， 聚集了五大车业八大车系的 成都经济技术开发 区， 将 深度挖掘成都作为全国私家车第三城的巨大市场潜力，形成完整的汽车产业链条 ，实现汽车产业经济价值大转移 。 际汽车博览新城将引领“南汽东移”战略规划，全力打造专业的汽车产业市场，在 建成后的专业化 市场将涵盖国际汽车博览中心、汽车主题广场、小车零部件采购中心、打车零部件采购中心、摩托车交易大厦、汽车用品交易大厦、工程机械配件市场、农用车配件市场、汽车保维修设备市场、国际汽车超市、汽车 4S 品牌集群、二手车交易市场、汽车装饰美容市场、汽车博物馆等超大型符合商业项目，同时还将引进大型汽车配件工厂、建设大型汽车用品生产基地，设立大型现代化物流中心，建立完善的国际化综合服务体系，提供一站式汽车产业多功能、全方位的服务。 在武侯龙泉战略联盟时，进行着优势转换，提升并强化了资源合理利用的价值体现，整合了所有经济热点 ，服务于社会公民。 国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 10 目提出可行研究的必要性 贯彻党的十七大精神，全面建设小康社会的需要 不论是从消费还是从生产的角度，汽车都是需要大力发展的产品，而这正是中国汽车业的机会。综观全国，二十一世纪前二十年是一个必须紧紧抓住并且可以大有作为的重要战略机遇期。对于中国汽车产业而言，前 20年同样是一个重要战略机遇期。而汽车市场正是汽车产业和消费者之间的一座桥梁和纽带，本项目的建设正是顺应汽车消费的潮流，贯彻党的十七大精神，建设小康社会的需要。 汽车产业发展的必然要求 自二十世纪九十年代 开始，随着中国汽车产业进入到一个振兴阶段，中国汽车流通业也进入到一个前所未有的蓬勃发展时期，并呈现出多元化格局，并积极参与国际竞争行列。 迄今为止，中国汽车流通经历了由国家计划分配、统购包销、全部自销、专项需要实行国家订货等过程。由改革初期汽车生产厂家、各级传统的物资企业、国务院有关部门的物资机构和民营企业无序销售汽车，走向以汽车品牌为主的代理销售和四位一体的服务方式。 汽车流通模式在中国迅速发展，与中国的宏观政策和经济环境密切相关。 1994 年，国务院公布了汽车工业产业政策，第一次在正式文件中提出“国家 鼓励私人购买汽车，并将根据汽车工业的发展和市场消费结构的变化，适时制定具体政策，逐步改变以行政机关、团体、事业单位及国有企业为主的公款购买、使用小汽车的消费结构。”这一政策的出台，可以说是中国汽车流通领域的转折点。 2001年 3月 15日，第九届全国人民代表大会第四次会议批准了国民经济和社会发展十五计划纲要，在纲要的第六篇“人民生活”中提出要“拓宽消费领域”，“在提高居民吃穿用等基本消费水平的基国际汽车零部件采购中心、国际汽车城可行性研究报告 11 础上，重点改善居住和出行条件”、“鼓励轿车进入家庭”。这是中国第一次在官方文件中明确提出“轿车进入家庭” 的概念，从而为轿车的发展提供了政策支持。 此外，改革开放二十年来，人们的生活水平大大提高，据不完全统计，中国有能力购买轿车的家庭已达 2600 万以上，加入 后，中国已步入国际汽车贸易大之国之列，中国被公认为世界上最具潜力的汽车产业市场和附加值市场。 在以上种种利好因素的作用下，中国的汽车交易市场自 1995 年后得以迅速发展，汽车不再是计划经济时代的国家统一调配物质。从 1998年开始，中国私人购车极为踊跃。据统计，今年 1份，中国生产汽车 去年同期增长 销售 辆， 同比增长 47%。在中国的上海、广州、成都、武汉四大城市的调查显示，消费者正改变“持币待购”的观望心态。在未来三个月，四大城市的居民可能购买或更换家用轿车的比例将超过 10%。据业内专家分析，刺激轿车“提速”进入中国百姓家庭因素有：中国国民经济的多年快速发展和居民收入的逐年增加，使百姓消费升级成为可能；汽车厂商提供了合理的价格和多样的车型，并在积极地降低的从买车到车辆报废的使用成本；近年来大量改造、新建的交通设施，银行、经营商不断优化的贷款按揭服务水平，低首付、灵活还贷的汽车信贷等等，都使中国的汽车使用成 本和使用环境大大改善，汽车消费渐成热点。从大卖场到专卖店再到汽车贸易园区，可以说越来越与国际接轨，卖汽车已不再是一种简单的产品分配或商品购销，已演变为一种形式多样、功能更多的服务。中国的汽车流通方式也从过去的单一代理制，发展到有形