天津新开路项目可行性研究报告

2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 新开路可研报告 一、项目概况 . 3 1、宗地位置 . 3 2、项目区域在城市规划中的定位 . 5 3、宗地现状 . 5 4、项目周边情况 . 6 （ 1）交通状况 . 6 （ 2）项目周边配套环境 . 8 5、大市政配套 . 9 6、项目规控的要点 . 10 二、市场分析预测 . 11 1、市场供给与可比项目 . 11 场供给分析 . 11 比项目分析 . 16 案与周边项目价格比较 . 19 目 析 . 21 2、市场需求与目标客户 . 23 场需求 . 23 标客户群 . 26 3、产品定位与建议 . 26 （ 1）可比项目户型 配比分析 . 26 （ 2）产品建议 . 32 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 三、项目开发进度计划及销售计划 . 34 1、时间安排 . 34 2、销售收入计划 . 35 四、投资估算及财务评价 . 36 1、投资成本预测 . 36 2、税务分析 . 38 3、资金平衡分析 . 38 4、经济效益分析 . 41 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 一、项目概况 1、 宗地位置 项目 地块属于河东区，北依华昌路，东南临新 开路，西南靠津山铁路。位于天津 站 东南 里， 距离海河 里。如图所示： 1、区域位置示意图 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2、位置详图 该地块由京津城际铁路绿化带、新开路和久福园小区南边缘围合而成。 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2、项目区域在城市规划中的定位 该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地 平米，商业用地 平米。 3、宗地现状 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 四至范围：该地块为倒三角形，西南由京津城际铁路绿化带、东由新开路、北由久福园南边缘围合而成。 该宗地地势平坦，达到三通一平，且此地块无文物古迹。 该宗地的西南边 缘为城际铁路绿化带，新修沥青路石墙子大街将项目与之隔离。 4、项目周边情况 （ 1）交通状况 华昌道，新开路。 公交 907、 847、 856、 7、 42、 600、 35、 902、 635、 23、 836、 640、 827、 639 等线路。 项目周边规划有地铁二号线经过 ，二号线计划在 2007 年通车 。 一号线已开通，如下图所示： 天津地铁规划线路 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 项目西面距天津站 里，赤峰桥 ，东面距外环线津汉桥 里，距天津滨海国际机场不足 10 公里。 （ 2）项目周边配套环境 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 位处城市中心区，周边建有天津 工业大学，天津音乐学院， 32 中，河东区实验小学，河东一幼等教育机构， 拥有一中心医院北院，华北医院，中新药业，广安大药房等大型医院及药店， 沃尔玛超市，华润超市，国美电器，嘉华国际商业中心坐落周边，其教育，医疗，生活等公共配套设施 比较 完善。另外 距 南站 平路商圈 约 3 公里 ，区域内商务、商业氛围 比较 浓厚。 5、大市政配套 周边居住区大市政配套状况： 道路状况：项目紧邻内环新开路， 供水状况：市政供水； 污水、雨水排放：市政排水； 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 通讯（有线电视、电话、网络）：市政网络； 燃气：燃起管线已铺至地块周 边； 供暖：集中供暖。 供电：市政电网。 6、项目规控的要点 可用地面积： 680000 平方米 总建筑面积 :： 198100 平方米； 居住建筑面积： 166900 平方米； 商业建筑面积： 31200 平方米； 住宅容积率： 商业容积率： 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 二、市场分析预测 1、市场供给与可比项目 场供给分析 （ 1）天津总供给 2005 年天津房地产投资额为 元，比 2004 年同期增长 住宅投资额为 元，比 2004 年增长 经济适用房投资额为 元，比 2004 年同期 下降 房地产施工面积为 平方米，比上年同期增长 新开工面积为 上年同期增长 竣工面积为 平方米，比上年同期增长 2006 年 1 6 月天津房地产施工面积为 平方米，同比增长 新开工面积为 平方米，同比增长 竣工面积为 平方米，同比增长 2006 年 1 7 月天津房地产开发投资额为 元，同比增长 元，同比增长 经济适用房开发投资额为 元，同比下降 （ 2）河东区供给量 2006 年 1份天津 共批准预售许可证 357 个，批准套数为 80702 套，批准预售面积 877 万平方米 ，其中市内 6 区占批准总量的 20%，即 平方米。 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2006 年 1天津商品房预售批准情况 区县 批准预售许可证 批准销售面积 批准销售套数 每套平均面积 个数 平方米 套 平方米 /套 和平区 4 119926 791 西区 23 510119 3170 开区 44 935266 7497 桥区 11 245993 2175 北区 16 704273 6271 东区 22 504357 5659 上表可以看出 2006 年 1份河东区住宅市场供给量是 504357 平米，占市内六区总供给量的 经济较繁荣的和平和河西区主要以150 平米以上的大户型供给为主，而河东区则以平均 100 平米以下的中小户型供给为特色。 （ 3）新开路板块供给量 新开路 板 块 位于河东区， 东至王串场一号路，西至京山铁路、海河，南至十一经路、卫国道 ，北至狮子林大街、金钟河大街，本 板 块 是河东区的 繁华地段，商业气氛较为浓厚。配套成熟，交通便捷，区域升值潜力 较 大。 此板块的位置如图蓝色区域所示： 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 新开路板块示意图 综合评价： 新开路板块自 2005 年以来共开发了 12 个住宅类项目，住宅类总供给量为 平米，其中普通住宅供给量为 平米，占总供给量的 公寓供给量为 平米，占总供给的 本板块无经济适用房供给。 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 北斗星城自 2006 年 8 月 8 日开盘以来销售良好，目前仍在销售中；远洋新天地二期即将开盘，其余楼盘的销售周 期均不超过 2 年。 通过对新开路的踏勘，发现新开路附近有两块土地尚处于拆迁中，一块在华北医院附近，另一块在巨福园北。 新开路板块基本已经拆迁重建完毕，地块供应量不大。 （ 4）天津市成交状况分析： 从图中我们可以看出自 2006 年 3 月天津住宅成交量盘升到 70 万平米 /月以后，成交量一直在 70 万平米 /月附近徘徊。住宅成交总 体趋于平稳。 （ 5）新开路板块成交状况及价格走势分析： 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 成交状况： 2006 年 1份新开路 板 块实现销售套数 1118 套，成交面积达到 平方米， 月均成交面积为 平米， 成交均价 6793 元/平方米。 新开路均价走势分析： 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 从成交价格来看，在 2006 年，成交均价从年初的 6000 元 /平米，经过 5 个月的时间迅速攀升到 7400 元 /平米后，一直维持在 6900 元 /平米以上。随着该区域政策的利导，商业的繁荣及住宅需求的强劲和供应量的下滑，预计均价将进一步盘升。 比项目分析 （ 1）按区位汇总的可比性项目： 表 1 附近楼盘基本信息对比表 楼盘 装修状况 价格（元 /平 开盘时间 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 项目 米） 非常公馆 精装 7300 河新天地 毛坯 7200 震时区 毛坯 6200 春美钻时代 毛坯 6200 斗星城 毛坯 6300 案初步评价： 非常公馆推出 50米的公寓，此项目的优势优势在于物业方面增加了酒店式服务，深度市场细分，深度挖掘小户型的中高档需求人群。 海河新天地位于 河东区河东内环新开路与华捷道交口 ，椐了解一期已基本售完，二期即将开盘。本项目销售状况良好。 北斗星城位于 河北区新开路 与金钟河大街交口 ，其和海河新天地针对的都是中高档人群，但北斗星城由于区位原因在平均价格上比远洋天地低 900 元。 美震时区位于 李公楼立交桥华昌大街与新兆路交口 ，与位于 河东区华龙道与新开路交口 的万春美钻时代在平均价格上基本一致。 综合上述资料可以看出，周边可比楼盘均以中高档人群为目标客户，且销售状况均好，验证了中高档人群对于此区域内高档项目有很大需求。 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 （ 2）典型项目研究： 海河新天地 远洋天地 海河新天地是由中远房地产开发公司在天津投资开 发 的集住宅、商业、写字楼为一体的项目，项目位于河东区河东内环新开路与华捷道交口。其中，海河新天地的高档住宅部分 远洋天地，占地面积约 11 万平米，建筑面积约 23 万平米，共有建筑 22 幢，分割为东西南北以及中心区 5 个部分。 此项目一期已经销售完毕 ,二期即将开盘。 远洋天地已成为此板块最具吸引力的楼盘。 远洋天地在一期销售过程中受整体房产价格走势及河东区的发展规划及市政配套建设等因素影响下，成交 均价一路攀升。如图： 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 案与周边项目价格比较 住宅价格： 表 2 价格修正表 合计 区位 区域认知 景观 区域发展 项目整体 产品特点 产品技术 品牌 现售价格 价格修正 权重 100% 20% 5% 20% 20% 10% 10% 10% 5% 元 /平方元 /平方米 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 米 非常公馆 0 10 9 11 9 12 10 9 7200 7164 远洋天地 1 12 10 11 10 9 11 12 7300 7019 美震时区 0 10 7 11 8 8 7 9 6200 6851 万春美钻时代 9 8 10 8 9 9 10 6200 6927 北斗星城 8 10 8 10 9 10 12 6300 6774 本项目 10 10 10 10 10 10 10 10 10 6947 本案同档次物业的特征 平均售价： 7000 元 /平米 开发规模： 20 万平方米 产品形式：多层、小高层； 平均消化率： 95； 平均容积率： 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 从上述分析可以看出，本案受周边项目及宏观政策等各项因素影响，均价制定在 7000 元左右较为合适。考虑到开盘至销售周期结束的时间节点，我们建议项目销售起至销售周期结束的价格区间为 7000 元 8000 元。 商业价格： 我们针对新开路社区商业进行了调查。新开路底商目前售价范围在 10000 元 15000 元之间。考虑到项目的区位和交通对商业的影响以及未来项目预期，我们认为，项目底商价格初步定为在 13000 元左 右较为合理。 目 S： 该地块处于天津市内环中心区，属河东区核心地块，地段优势不可复制。 紧邻新开路商业街，配套设施非常成熟，且有浓厚的商业气氛。 周边诸多老社区和近年新盘驻入，该区域已聚集很高的居住人气。 地块离天津站只有 10 分钟车程，且有多条公交线路通过，交通十便利。 通过津滨大道到达滨海新区十分便捷。 地块所在区域有 地铁 2 号线 停靠 ，地铁 2 号线是东西向贯通，可以解决居住者的外向型交通， 即 为居住者向城市外围区域出行提供便利。 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 W： 该地块呈三角形状，加大了设计、利用难度，同时提高了单 位开发成本。 紧邻铁路、高架桥，有噪音污染，同时影响地块景观和视觉效果。 1 O： 国家宏观政策的扶持，天津向国际化都市靠拢，将首先带动该区域的发展，为该区域提供高端人群。 地块河东区规划的 三条商务楼宇发展带 之一，加大商业发展前景； 规划中的 新开路嘉华商业聚集区 距项目地块步行仅 5 分钟，增大地块的商业潜力； 地块将处于河东区规划的中心商务区（ 射区域， 和平路商圈均近在咫尺，区域内商务、商业氛围十分浓厚。 天津市规划的多条地铁线在未来都将贯通，将缩短中心区与郊区的距离。 部分地铁线在天津站汇合（ 2 号线、 3 号 线、 9 号线），新开路距天津站只有一站，未来交通和转乘都更将方便。 随着附近住宅及商业的项目供应量的减少，该区域的产品将越来越紧俏。 T： 周围有部分拆迁，未来会有潜在土地供应，形成潜在的竞争。 地块处于天津市中心区，且周围形成的商业氛围，将会影响一部分有追求宜居心理的人群。 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 天津 站今后将是地铁 2、 3、 9 号线的换乘点，也会产生大量的地铁人流，对 区域 内楼盘在居住环境、区域治安、路面交通方面带来较大的压力。 综合评价 河东区可以说是目前天津住宅市场寸土寸金之地，区域内近几年涌现出了不少的项目，亦能在短期内消化完 成，且仍未能满足区域内的需求。本案地块住宅开发项目应该说是填补了区域内的需求。 通过市场调查，区域内项目销售价格在 6000 至 7300 元 /平方米之间，本案位于区域内中间地段，其市场价值较大。结合周边环境及配套影响，在营销过程中强调以位置、价格为基本出发点，结合户型控制，本案住宅价格应控制在 7000 8000 元 /平方米之间。 2、 市场需求 与目标客户 (1) 2007 年市区住宅需求量 2006 年天津全市常住人口 1078 万 人，其中城镇人口 574 万人，人均居住面积 方米。根据天津市 2005展规划 ， 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 预计 2007 年天津全市常住人口达到 1107 万人，城镇人口将达到 590 万人，人均居住面积将达到 方米。由此 根据住宅需求计算公式 =2007 年城镇人口增长数量 200 7 年天津人均住宅建筑面积 +2006 年天津城镇人口数量 2006 年天津人均住宅 ，人 口增长及平均居住面积增长形成 2007 年的住宅需求预计为 897 万平方米左 右。 根据近几年天津市区的拆迁量来看，预计 2007 年拆迁量将保持在 170 万平米左右。 根据拆迁量与新房需求量 1:3 的关系，将形成 510万平方米的住宅需求 ， 从 2006 年到 2007 年的住房供需 来看， 2005 年初预计天津住宅需求量在 1868 万平方米左右， 而 2006 年 全年实际成交量 约 1053 万平方米左右，被抑制的需求量约有 815 万平方米左右， 将会结转到 2007 年的市场上进行消化。 将上述三项数据合计，预计 2007 年天津住宅需求在 2222 万平方米左右。 (2) 区域市场特点 住宅需求群体广泛，不仅有市区拆迁、二次置业改善居住环境及新家庭住宅需求，而且是外来中、高档居住需求的选择区域。 需求量较大而供应量不足，并且区域内消费者在需求品质上有较高要求，可以看出本区域的房地产市场较为成熟 。 该区域市场空间深受消费者看好，价值提升较大。 该区域商业氛围较为浓厚，电子商品业较为繁荣，在商业发展的带动下，区域人口数量、投资价值将得到进一步的跃升。 （ 3）需求特征体现 户型需求体现：城市之星、城市星座和非常公馆提供的小户型一居室大大满足了消费者对小户型一居室的需求，海河新天地和北斗 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 星城的良好销售势头说明消费者的需求向大户型二居和三居转化。如下图表所示 ： 从图中可以看出在 10 月份的成交户型集中在 90米之间。 品质需求体现：在新开路的住宅产品发展中我们看到，消费者在追求室内品质的同时，对于室外的园林配套设计追求亦不断上升。 从消费者的购买力来看，其承受价格集中在 6500 元 /平米到 7800 元 /平米，总房款集中在 50 万到 100 万之间。 从消费者的选房因素来看，依次由地段、住宅品质、价格及交通四大因素影响消 费者选房。 根据可比项目来看，本区域客户群对高层，小高层均较为接受。 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 (1) 区域消费特征 该区域新楼盘均为中高档公寓和住宅，配套完善，购房者档次均较高，因此区域整体消费水平较高。 天津是一个开放性的城市，而新开路区域处于交通枢纽中心，是外来购房者的首选区域之一。 由于该区域的房价较高，从总价上屏蔽了一部分低端购房需求者，从而更加吸引高端客户群体。 虽然该区域升值潜力大，投资前景看好，不过目前来看，该区域购房还是以自住为主。 规划建设中的地铁 2 号线新开路出口就在此区域，将为商业的繁荣带来更 多有效消费群体。 (2) 客户群定位 综上所述，我们认为，本项目的目标客户群主要 适合中 高等 收入 人群，包括外来需求者、市内高收入人群及一小部分投资者。 3、产品定位与建议 （ 1）可比项目户型配比分析 非常公馆的户型配比表： 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 名称 户型 面积 套数 所占比例 小计 所占比例 非常公馆（ 275 套） 敞开型 40 以下 0 40 5115 615 71 80 90 100 200 300 401 以上 1 合计 275 特点：以 50小户型供给为主。 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 海河新天地一期户型配比表： 名称 户型 面积 套数 所占比例 小计 所占比例 海河新天地（ 621 套） 一居室 （ 27 套） 70 以下 0 27 71 810 91 100 以上 1 二居室 （ 185） 90 以下 0 185 911 1016 1116 121 以上 2 三居室 （ 353） 100 以下 0 353 101 111 1217 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 13137 1417 150 以上 0 四居室 （ 48 套） 170 以下 0 48 1716 181 191 201 跃四室二厅 （ 6 套） 200 6 211 跃四室四厅（ 2 套） 230 2 合计 621 621 特点：以 100米的二居室和 120米的三居室为主。 城市星座的户型配比表如下： 名称 户型 面积 套数 所占比例 小计 所占比例 2007 房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 075569031789 房策网 业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 城市星座（ 138） 一室一厅 （ 115 套） 40 以下 0 115 416 51 61 816 91 1013 二室二厅（ 23 套）