MBA论文信托融资在房地产企业融资中的应用分析

信托融资在房地产企业融资中的应用分析 保利地产信托融资研究 第一章 房地产金融理论及发展状况 房地产的问题实际是一个金融问题 金融是研究不同市场主体之间进行货币和信贷转移的过程 机构 市场和 工具的学科 房地产开发并不是一种普通的商品生产 从其开发建设 销售和 流通等过程中 均与金融有着密切的关系 房地产不仅体现出商品特性 更多 的是一种资本特性 第一节 房地产金融相关理论 一 房地产金融 房地产金融是一个涉及领域较宽的学科 研究范围包括用以为开发或购置 房地产而转移货币和信贷的机构 市场和工具 由于房地产产品的不同 其与 金融的关系亦有着较大的区别 因此房地产金融可以分为住房金融和商用房地 产金融两大类 其有着不同的研究重点 二 房地产金融理论 正由于房地产与金融的实质相关性 房地产金融的理论也是来自于其他金 融领域的金融分析理论 包括资产定价理论 财务杠杆原理 最优资本结构理 论 期权定价理论 金融中介理论 投资组合理论 有效市场理论和代理理论 等 资产定价理论适用于房地产 抵押贷款以及抵押贷款支持证券等其他房地 产相关证券 财务杠杆 也就是使用债务来提高权益投资的价值 房地产金融 本身就离不开众多的金融中介机构 房地产不仅是一种商品 同时还是一种投 资品 是投资组合理论研究的重点对象之一 房地产的地域性 不可替代性及 相关信息的非公开传播导致了房地产市场的非有效性 本文研究的是房地产融资问题 所以在房地产金融理论中相关性最强的是 财务杠杆原理 三 财务杠杆原理 1 财务杠杆的定义 财务杠杆是指在进行项目投资时使用债务融资 融资的方式包括权益融资 和债务融资 如果一个项目的融资全部采用权益融资 则项目权益投资者的收 益率等于项目总体收益率 但如果在权益融资的同时部分采用债务融资 当债 务融资成本低于项目投资收益率时 则会产生投资收益差额 而该部分差额将 流向权益所有者 所以结果是债务融资 前提是融资成本低于投资收益率 将 提高权益投资者的总体收益率 2 财务杠杆提高了权益投资回报率 房地产项目投资过程中 充分利用财务杠杆是提高投资回报率最有效的方 法之一 例如一个房地产项目的全部投资回报率为 10 如果全部以权益融资 方式实施投资 则权益投资者的投资回报率为 10 而当权益投资者以 5 的 成本融资投资总额的 50 来完成投资 则权益投资者的投资回报率上升至 15 第二节 国内外信托业发展状况 一 信托与房地产信托 信托 是指委托人基于对受托人的信任 将其财产权委托给受托人 由受 托人按委托人的意愿以自己的名义 为受益人的利益或者特定目的 进行管理 或者处分的行为 房地产信托 是指房地产开发商借助信托投资公司的专业优势 向不确定 的投资者以私募的方式募集资金 通过股权投资或借贷的方式提供给开发商用 于房地产项目开发 并直接参与收益分配或按约定的固定收益收取报酬 然后 按与投资者的约定向其分配收益 二 信托的历史与发展 早期在英国出现的 信托 称为 用益设计 当时的目的是为了规避封建法律制度对 财产 尤其是土地 转移所加的限制和税负 通过用益设计 在不转移财产所有权的情况 下转移受益权 用益设计 得到了衡平大法官的支持 但后来却被封建贵族通过 用益法 所确定的 用益权为所有权 所否定 直至 1925 年英国以 财产法 废除了 用益法 现代信托制度得以确立 英国虽然是信托事业的发源地 但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段 19 世 纪 60 年代 因产业革命的成功而资金充裕的英国民众 急于投资于利润丰厚的欧美地区 但缺乏国际投资经验 于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为 运作 双方约定受托人只收取一定的报酬 并将投资收益返还给投资者 以后 受托人发 展为专业化公司 并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金 由此产生了 单位信 托 20 世纪 20 年代 这种单位信托制度传入美国 并发展成为 投资信托 以后又从美 国传入日本 韩国等东南亚地区 二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的 开放式基 金 而投资信托是以股份公司形式运作的 封闭式基金 目前 英国和美国都有民事信托 和商事信托 但限于习惯和民事信托旷日持久的发达 民事信托仍然是英国信托业务的主 体 而美国的民事信托和商事信托同样发达 日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信 托 特别是在二战后特殊的经济环境中独创了 贷款信托 为日本的经济发展作出了重大 贡献 三 美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托 Real Estate Investment Trusts 简称 REITs 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 由专门投资机构进 行房地产投资经营管理 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基 金 它是根据 1960 年美国国会 房地产投资信托法案 的规定 按一定的法人 组织形式组建而成的 美国马塞诸塞商业信托是目前 REITs 的前身 由于经济利益的驱动 最初 以信托作为公司形式是为了规避州法禁止公司以投资为目的持有不动产的规定 随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织 美国最高法院认为 商业信托与公司相似 并视同联邦公司组织加以课税 导致其发展一度停滞 由于后来的投资信托法规不断健全 且经济发展态势良好 美国投资信托的发 展又日益茁壮起来 从本质上讲 REITs 是一种信托投资基金 它通过组合投资和专家理财实 现了大众化投资 满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求 并在 一定条件下可以免交企业所得税 同时 REITs 又类似于一个产业公司 它通 过对现存房地产的获取和经营来获利 在不改变产权的前提下提高了房地产资 产的流动性和变现能力 因此它是一种证券化的产业投资基金 四 我国信托业发展情况 1979 年 作为改革开放 吸引外资的窗口 新中国第一家信托 投资机构 中国国际信托投资公司成立 在我国 27 年的信托业发 展历史中 可谓是一波三折 经历过五次大的行业整顿 27 年的发 展历史可以大致划分为三个阶段 1 扩张期 1979 年至 1988 年可以称为扩张期 自 1979 年中国国际信托投 资公司成立以来 各中央部委 金融机构 各省市甚至县等地方政 府纷纷成立了各自的信托投资公司 1980 年代末最多时全国的信托 公司达到 1000 多家 当时信托公司的业务范围相当广泛 除可以经 营许多银行业务如存贷款业务 很多公司获得了通过国内 国际借 款 发行债券等融资权 还相继获权经营进出口贸易 房地产开发 租赁 向企业 政府提供贷款以及多种实业投资及服务的业务 其 后随着证券市场和房地产市场的发展 信托投资公司又开始大规模 介入证券市场和不动产投资业务 证券交易所和证券业协会成立初 期大部分会员都是信托公司 目前许多证券公司都是由原来信托公 司的证券业务重组而来 2 动荡期 1988 年至 1998 年信托业经历了四次整顿 在此期 间信托公司的数量由 1000 余家降到 1998 年底的 239 家 由于信托 业缺乏基本的制度环境 业务规范和市场化定位 许多信托公司一 直存在市场不清 主业不明 管理混乱 违规经营等诸多问题 因 此虽然经过四次整顿 但始终没有走上健康发展的轨道 3 重组期 1998 年以人民银行关闭广东国际信托投资公司并 强制破产清算为标志开始了我国信托业的第五次清理整顿 这次整 顿力度非常大 信托公司的数量由整顿初期 1998 年底的 239 家到最 后保留的 58 家 100 多家公司或者合并 或者重组为证券公司 大 多数规模小 资产质量差 支付困难 管理混乱 不符合行业布局 的公司被撤销 整顿的要求包括不良资产的剥离 负债的清理核销 证券业务分离 资产重组 充实资本金 建立内控机制等 并重组 机构和章程后重新登记 获保留的公司经过重组后 资本金充足 不 低于 3 亿 资产质量好并建立了现代企业制度 第二章 房地产与信托 第一节 国内房地产发展情况 一 房地产成为国民经济重要的支柱产业 随着我国住房制度的改革 我国的房地产产业逐步形成和发展 特别是 1998 年停止福利分房之后 真正的房地产市场开始启动 房地产业进入了快速 的发展阶段 特别是自 2002 年开始 源自国民经济持续快速增长 居民收入不 断提高和城市化进程不断加速三大因素导致的房地产需求井喷式的增长 房地 产投资额 开发面积 销售额和销售价格均出现了高速的增长 房地产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的经济增长点 呈 现出持续 快速 健康 稳定的发展态势 主要表现为以下特征 1 1 房地产投资额增长势头强劲 房地产投资额增长势头强劲 据国家统计局的数据显示 1998 2005 年 全国房地产投资额和商品住宅投资均保持 20 以上的增长速度 2005 全国房地 产开发投资 15 759 3 亿元 同比增长 19 77 其中商品住宅投资 10 768 19 亿元 同比增长 21 85 商品住宅投资占房地产投资额比例高达 68 33 我国房地产投资和商品住宅投资趋势分析 资料来源 国家统计局 2 2 房地产市场需求旺盛 商品住宅成交持续增长 房地产市场需求旺盛 商品住宅成交持续增长 根据国家统计局的数 据显示 1999 年 2005 年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步快速增长 的局面 平均增长幅度在 20 以上 2005 年 全年商品住宅销售面积为 49 794 52 万平方米 同比增长 47 23 商品房销售额 14 986 05 亿元 同比增 长 73 86 注 同比大幅增长含有统计口径变化的因素 2005 年统计数字中 包含现房和期房销售面积和金额 而 2004 年以前的统计数字仅指现房销售面积 和金额 3580 4010 4902 6245 7736 10106 12 13158 25 15759 3 6782 41 8836 95 10768 19 2081 2638 3311 5267 4216 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年 房地产投资总额 亿元 商品住宅投资总额 亿元 49794 52 33819 89 22117 19938 16570 12997 10827 28502 2414 3229 4021 4709 8619 37 7671 2007 14986 05 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 19981999200020012002200320042005 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 商品住宅销售面积 万平方米 商品住宅销售总额 亿元 全国商品住宅销售面积和销售总额趋势分析 资料来源 国家统计局 3 3 商品房销售价格稳步上涨 商品房销售价格稳步上涨 受消费者旺盛的购房需求拉动 我国房地 产市场稳步升温 商品住宅价格稳步上升 2005 全国商品房平均销售价格为 3 241 99 元 平方米 同比增长 19 45 其中 商品住宅销售价格为 3 009 57 元 平方米 同比增长 18 09 从 1998 年至 2005 年全国商品住宅均价持续增 长 6 年商品住宅均价增长 1 155 57 元 增长幅度达 62 30 全国商品住宅价格走势分析 18541857 1952 2068 2129 2212 2548 61 3009 57 3 6 0 2 5 1 5 9 2 9 3 9 15 23 18 09 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 19981999200020012002200320042005 0 5 10 15 20 商品住宅均价 元 平方米 增长率 资料来源 国家统计局 4 4 个人购房已成为市场需求主体 个人购房已成为市场需求主体 随着我国 房改 结束和鼓励个人购 房政策的出台 从 2000 年起个人购房的比例均超过 80 2005 年全国个人购买 商品房比重高达 95 资料来源 国家统计局 5 5 房地产开发用地的土地价格不断攀升 房地产开发用地的土地价格不断攀升 我国地少人多 受到购房市场需 求的拉动 土地价格呈上升趋势 由于部分城市采用招标 拍卖的交易方式出 让土地 部分地区实施新的基准地价 全国土地交易平均价格呈较大幅度的攀 升 2005 年在国家大力宏观调控下 全国土地交易价格仍保持了稳定上涨 二 我国房地产金融概况 房地产是典型的资金密集型企业 房地产开发周期长 资金占用量大 要 求房地产企业具备较强的资金实力 特别是自有资金实力 但是与这一行业特 点相反的是 我国的房地产市场由于发展时间较短 而且市场化程度不高 截 止目前尚有接近五万家房地产企业 市场集中度非常低 房地产企业普遍存在 资本实力不足的特点 截止 2003 年 全国房地产开发企业实收资本平均为 8471 02 万元 2004 年中国房地产开发企业分析 王洪辉 中国房地产发 展报告 No 2 1 房地产企业的资金来源 房地产企业项目开发所需资金一般包括三个方面的来源 自有资金 含直 接融资 银行贷款和销售回笼 据国家统计局统计 2004 年房地产开发资金 共筹措 17168 8 亿元 其中第一大资金来源为 定金和预收款 由于目前国内 实行预售制 该款项即为销售回笼款 达到 7395 3 亿元 比上年增长 44 4 我国历年个人购买商品房的比例增长趋势 2004年 2005年 2003年 2002年 2001年 2000年 1999年 1998年 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 70 00 80 00 90 00 100 00 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年 我国历年个人购买商品房的比例增长趋势 占房地产开发投资资金来源的 43 1 第二大资金来源是房地产开发企业自筹 资金 为 5207 6 亿元 增长了 38 占全部资金来源的 30 3 第三大资金来 源是银行贷款 为 3158 4 亿元 增长了 0 5 占资金来源的 18 4 源自 2004 年中国房地产金融报告 中国人民银行地产金融分析小组 1 销售回笼款 我国房地产目前实施的是预售制度 允许房地产开发企业在项目具备一定 条件时 一般是多层建筑主体工程封顶 高层建筑主体完成施工至三分之二 开始销售 而根据较为严格的收入确认原则 要求房地产企业在收到预售款时 并不能计入主营业务收入 而是作为预收款记帐 只有当项目竣工结算或交付 业主使用的情况下 才允许进行收入确认 这种收入上的滞后是会计谨慎性原 则的体现 同时也虚增了房地产企业的负债 但房地产企业通过这种制度获得 了实际意义上的融资结果 2 自有资金 含直接融资 目前国内房地产企业普遍存在注册资本 或实收资本 偏小的特点 一级 开发资质的企业占比不到 1 平均不足 1 亿元的自有资金对于项目总投资动辄 几亿甚至十亿元以上的房地产项目来说 简直就是杯水车薪 同时由于国内资 本市场并不发达 房地产企业通过直接融资获取资本金非常难 虽然 2003 年央行出台的 关于进一步加强房地产信贷管理的通知 2003 年 121 号文 明确要求房地产企业获得开发贷款的前提条件是项目自有资金达 到项目总投资的 35 这一强制性要求的目的是明确而正面的 但在实际操作 中却被各种变通手段所代替 3 银行贷款 银行贷款是目前国内房地产开发企业最重要的资金来源 虽然从统计数据 上看 房地产开发的资金来源中银行贷款少于销售回笼款和企业自有资金 但 实际上 房地产开发资金来源中 自筹资金主要由商品房销售收入转变而来 大部分来自购房者的银行按揭贷款 按首付 30 计算 企业自筹资金中有大约 70 来自银行贷款 定金和预收款 中也至少有 30 来自银行贷款 以此计 算 房地产开发中使用银行贷款的比重在 55 以上 2 房地产银行贷款增速回落 房地产银行贷款作为房地产最重要的资金来源 其波动成为影响房地产融 资总体状况的关键 从房地产贷款内部结构看 最主要的两部分是开发商贷款 与个人住房消费贷款 二者在资金运行特征上差异较大 应区别对待 1 房地产开发贷款 根据央行货币政策报告 截至 2005 年 9 月末 商业性房地产贷款余额为 2 68 万亿元 同比增长 19 0 增幅比上年末下降 9 7 其中房地产开发贷 款余额为 8866 亿元 自 2003 年以来开发贷款增速持续下降 房地产开发企业资金来源构成 亿元 房地产开发企业资金来源构成 亿元 数据来源 国家统计局 2001 年 6 月 人民银行 195 号文 要求企业自有资金不低于开发项目 总投资的 30 开发项目必须具备 四证 才能贷款 然而该文件在实践上并 未引起各家银行足够的重视 房地产开发贷款成为银行贷款增量的主力 进入 2003 年后 国家以土地审批和信贷投放作为两大主要手段 金融政 策开始对房地产市场的供给结构进行调控 逐步过渡到从供给和需求两个方面 对房地产市场进行调控 2003 年 6 月 5 日人民银行发布 121 文件 强调落 实 195 号文 内容 并规定对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款 贷款额 度不得超过所收购土地评估价值的 70 贷款期限最长不得超过 2 年 2004 年 4 月 27 日 国务院提高房地产等几个行业的固定资产投资项目资 本金比率 从 20 上升到 35 2004 年 5 月 发改委等出台 当前部分行业 低水平重复建设目录 中 要求金融机构立即停止涉及项目的新增授信申请 对已经实施的妥善收回 2004 年 10 月银监会 商业银行房地产贷款风险管理 指引 对土地储备贷款 房地产开发贷款 个人住房贷款的风险管理分别提出 了要求 贷款操作规范程度提高 开发商和消费者获得商业银行贷款的门槛提 高 在新的融资限制条件下 实际上可以说当前的多数房地产企业是难以继续 依赖贷款融资的 2005 年 3 月 17 日 央行调整商业银行自营性个人住房贷款 政策 贷款定价差异化成为必然 不同的房地产商 不同的开发项目 利率都 会有比较大的差异 随着金融机构辨识风险和定价能力的提高 利率差异化趋 势将更加显著 因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本 加之对 自有资金比例的约束 广大的中小房地产公司更难以取得贷款 目前的房地产融资市场出现了房地产开发企业项目 四证 齐全之前银行 冷眼相对 四证 齐全之后银行竞相争取的有趣现象 银行开始扮演 锦上添 花 而非 雪上加霜 的角色 2 个人住房消费贷款 从发展趋势看 个人住房贷款余额增幅持续下降 2005 年 9 月末 个人 住房贷款余额为 1 8 万亿元 同比增长 20 1 增长率已连续 17 个月下降 个人住房贷款是房地产贷款最重要的组成部分 占比 67 2 其中大部分是按 揭贷款 附图 个人购房贷款现状 2003 年 6 月 5 日人民银行 121 文件 规定主体结构封顶才能发放个人 住房消费贷款 购买第一套 首付款仍执行 的规定 购买第二套及以上 的 应适当提高首付款比例 作为货币政策制定机构遏制房地产投机需求的意 图已经明确 信号作用强烈 2004 年 10 月 银监会发布 商业银行房地产贷 款风险管理指引 从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关 注贷款人的偿还能力 将借款人住房贷款的月还款额与收入比控制在 50 以下 含 50 提高了消费者获得银行贷款的门槛 2005 年 3 月 17 日 中国人民银行上调个人住房贷款利率 调整商业银行 自营性个人住房贷款政策 这是 2001 年以来首次使用利率政策来专门调节房 地产行业 个人住房贷款利率将不再实行现行优惠利率 而回复到同期贷款利 率水平 实行下限管理 下限幅度不低于同期贷款基准利率的 0 9 倍 以上一系列政策的变化 导致了 2003 年以来按揭贷款增速下降 主要是 由于提前还款增多 大幅减少了房地产贷款余额 而新发放贷款规模变化并不 大 虽然目前提前还款对房地产业发展影响不大 主要是带来了银行再投资的 风险 但从一种发展趋势看 由于房地产开发商除了大量依赖银行贷款资金外 还依赖于销售预收款 而其中有很大一部分正是来源于个人住房消费贷款 所 以个人住房消费贷款增速的下降 也意味着房地产开发企业获取银行资金的难 度继续加大 3 房地产融资渠道多元化压力 我国房地产业的融资渠道相对单一 从上述房地产开发企业的资金来源可 以看出 房地产企业的资金绝大多数依靠的是银行贷款 这就导致了房地产开 发企业的资金受国家金融政策的影响非常的大 与宏观经济的相关度非常高 不断受到国家各项金融政策的影响 同时 大量的银行信贷资金通过各种渠道 进入房地产开发 也导致了房地产开发的风险大量集中于银行体系 严重地影 响了我国金融市场的稳定与发展 从房地产融资格局看 一方面房地产市场有旺盛的投资需求 2005 年前十 个月 我国房地产投资总额达 1 18 万亿元 另一方面 我国有充足的资金供给 2005 年 1 月末银行存贷差超过达到 9 2 万亿元 这说明当前房地产企业资金 紧张是因为原有的以贷款联结资金供求的桥梁出现了断裂 因此 现阶段我国 房地产融资格局的关键问题是在特定的房地产开发阶段 一些特定融资形式的 欠缺 这就在客观上提出了要通过金融创新来为房地产融资提供资金供求双方 之间的新桥梁的作用 随着 2004 年国家加大宏观调控力度 针对固定资产投资过热 通货膨胀压 力加大的情况 不断出台紧缩性的宏观调控政策 包括连续三次的加息 提高 存款准备金率 央行 121 号文等货币政策 国家有目的地控制银行信贷资金过 多地向房地产开发投资集中 房地产开发企业迎来了所谓的资金寒冬 大量规 模较小的开发企业获取银行贷款的难度在加大 而首付比例的提高 房地产按 揭贷款审批难度的加大也使房地产企业的销售速度逐步放缓 预收款融资很难 保证项目开发的资金需求 房地产企业面临着开拓多元化融资渠道的巨大压力 第二节 国内房地产信托融资现状 一 多元化融资的开端 针对 121 文件出台后房地产业将面临的资金紧缺矛盾 许多业界人士提出 用信托筹集资金的办法突破房地产业资金瓶颈 相对银行信贷资金来说 信托 筹资一个是融资成本较低 再一个资金供给方式较灵活 能绕过银行信贷所没 有办法处理的多种经济和法律关系 正因为它的这种优势 信托资金已成为房 地产开发商竟相争夺的目标 希望借信托输血求得发展 二 房地产信托的整体发展状况 在经历了第五次行业大整顿之后 特别是 两法一规 信托法 信托投 资公司资金信托管理暂行办法 关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的 通知 实施之后 信托业务进入了相对比较规范的发展阶段 2002 年信托公 司重新登记之后的第一个规范类信托产品 爱建信托推出的国内第一个集合资 金信托产品 上海外环线隧道项目资金信托 在短短一周的时间内就销售一空 10 天后 当国内第一个房地产信托 新上海国际大厦项目资金信托计划新鲜 出炉时 古老的九江路出现了排长队购买的现象 2 3 亿元的合同金额不足 9 日 便告售磬 2002 年开始的房地产景气周期带动了房地产信托的蓬勃发展 而 2003 年开始 2004 年逐步加大力度的宏观调控更是增加了房地产企业的资金饥 渴程度 促进了房地产信托的加速发展 处在宏观调控关键时刻的房地产信托 业务的井喷 引起了银监会的高度关注 2005 年 9 月初中国银监会颁布 关于 加强信托投资公司部分业务风险提示的通知 以下简称 212 号文 快速发展 的房地产信托业务暂时处于停顿状态 增加近几年信托计划数量和资金量 房地产信托数量和资金量等图表 三 房地产信托的主要模式 1 房地产贷款信托 是指以房地产项目为融资基础 通过信托公司发行信托计划募集资金 并 以房地产开发贷款的方式发放给房地产开发商使用 到期房地产开发商归还本 金和利息 委托人实现信托收益 这种信托方式操作比较简单 资金使用比银行贷款更灵活 是目前房地产 开发企业通过信托方式融资的主要方式 例子 2 房地产股权信托 是指信托公司发行信托计划募集资金并以信托公司名义直接投资入股房地 产开发企业 理论上信托公司通过持有房地产开发企业的股权直接参与房地产 项目利润的分配 但在实际操作中 一般变相为固定期限的固定回报的投资 房地产企业的原股东约定在未来一定期限时以一定的溢价回购股权 实现信托 公司 即委托人 的收益 房地产股权信托回避了目前关于房地产项目发行信托计划所必须的 四证 齐全 自有资金超过 35 和二级开发资质 三大限制条件 增加了企业注册资 本金 提高企业间接融资能力 但同时也面临着手续 费用等相对复杂的问题 例子 3 房地产财产信托 这是真正意义上的信托业务 一般是委托人将财产委托给受托人 由受托 人通过专业管理产