商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型.doc

商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型商业银行房地产开发贷款项目风险评估模型摘 要信贷风险是商业银行面临的最重要风险之一，房地产信贷在商业银行贷款中占有较大的比重，2008年年末，房地产信贷所占比重已达到18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%。房地产信贷风险既来自贷款项目本身，也来自商业银行房地产信贷业务的自身缺陷。商业银行房地产开发贷款具有单笔贷款金额较大，不良率高，受政策影响大等特点。因此，对商业银行房地产开发贷款项目风险分析与评估的研究有重要的现实意义。本文在借鉴国内外风险研究相关文献基础上，对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因进行深入分析，并结合现行房地产开发贷款项目评估管理方法，构建了评价指标体系并设置了风险等级评价标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险提供更加科学的评价方法。全文主要内容如下：首先，介绍了风险的一般性规律和项目风险分析过程、内容与方法，给项目风险分析提供理论基础；第二，通过对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因的深入分析，结合项目风险分析一般性规律，对房地产开发贷款项目进行风险识别、风险估计与风险评价；第三，通过对现行房地产开发贷款项目评估管理办法的研究，运用专家调查法及层次分析法，构建了房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评价标准，使得房地产开发贷款项目风险评价得以量化，具有较强的可操作性；第四，基于房地产开发贷款项目风险评价指标体系，通过定性与定量相结合的研究方法，将此评价指标体系运用于某个房地产开发贷款项目的风险分析与评估，并对项目风险做出评价与分析；最后，对本文主要研究内容进行了总结，并提出了本文研究所需进一步解决的问题和发展方向。关键词：商业银行，房地产开发贷款，项目评估，风险分析，层次分析法63 第1章 绪论1.1 研究背景与意义1.1.1 研究背景房地产业具有涉及面广、投资规模大及关联性强等特点。随着房地产市场的繁荣，带动国内其他相关产业及整个社会经济也在快速升涨，房地产业已经成为我国经济发展的重要支柱产业。近年来，房地产市场发展十分迅速，房价快速上升，市场需求旺盛，为商业银行拓展房地产信贷业务提供了巨大的契机，目前房地产开发贷款及个人住房消费贷款已成为商业银行的优质资产。房地产业是有先天高风险性的行业，金融业与其紧密的联系决定了房地产信贷风险存在的必然性。房地产信贷风险既来自房地产业和贷款项目本身，也来自银行系统以及房地产信贷业务的自身缺陷。例如，房地产市场的不确定性、项目的千差万别，以及信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通都增加了房地产信贷的风险。如果房地产信贷出现借款人财务危机或项目进展不利而无力还款时，再加上目前变现渠道的不通畅和存在法律障碍，银行信贷资金本金按时、按质回收的能力受到很大制约。这对大约5万亿元房地产贷款存量的银行业来说，潜在压力和风险显而易见。我国房地产信贷具体情况如下：（1）房地产开发贷款金额快速增长房地产行业属于典型的资金密集型行业，仅仅是为了拿一块建设用地，开发商少则投入几千万，多达数十个亿，如果没有银行的信贷资金支持，房地产业只能步履蹒跚。1998年以来，我国金融业对房地产业的支持由过去以房地产开发贷款支持为主转变为对投资和销售两个方面支持。特别是对个人的信贷支持成了目前房地产业发展最大动力。根据2008年中国房地产金融报告，2008年12月末，我国银行用于房地产开发贷款余额已达到1.93万亿元，与1998年相比增长了约8.5倍（详见图1）；同期个人住房消费信贷余额也从1998年的0.05亿元至2008年末的2.98万亿元，增长了约64倍。以上数据表明，房地产开发贷款余额呈不断上升趋势。而且房地产开发贷款的增长速度明显快于同期全部金融机构贷款增长速度，房地产开发贷款在全部金融机构贷款余额中的比重越来越大。2008年末，金融机构商业性房地产贷款余额占人民币贷款余额的18.3%，其中房地产开发贷款所占比例约为6.7%，与1998年相比，所占比重提高了近两倍。图1 1998-2008年我国房地产开发贷款余额发展趋势（2）商业银行房地产开发贷款的金额大，不良率高2002年11月，人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。从中可以看出，房地产开发贷款数量虽然少，但每笔贷款涉及的金额都很高；一旦发生风险，将给银行带来较大损失，而且房地产开发贷款涉及面广，影响面也很大。根据2004年我国四大商业银行房地产贷款不良状况的统计，除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大银行的不良贷款率均在3%5%之间，四大银行汇总的不良贷款率低于5%。其中汇总的个人购房贷款不良贷款率为1.5%左右，而房地产开发贷款不良贷款率则在7%13%左右。可以看出，开发商的贷款不良率高于行业平均水平，资产质量则低于行业平均水平（详见表1）。自1997年以来，我国房地产开发企业的资产负债率一直高达75%，其开发资金中约55%直接或者间接来自银行，房地产贷款担保、保险和房地产贷款二级市场发育又严重不足，商业银行缺乏风险分散和转移的机制，使得房地产市场所聚集的风险高度集中于商业银行，其危险不容忽视。表1 2004年四大商业银行房地产不良贷款情况银行房地产贷款余额(亿元)房地产贷款不良率小计开发商贷款个人购房贷款小计开发商贷款个人购房贷款工行5810168541243%7.4%1.2%农行4099172323768.1%16.6%2.1%中行3784101827664.8%12.8%1.8%建行5709227834313.7%7.3%1.2%合计194026704126974.6%10.5%1.5%注:本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。资料来源:2004年中国房地产金融报告（3）宏观调控政策频繁出台，给商业银行房地产信贷带来潜在风险在房地产业快速发展阶段，国家为了防止房地产信贷风险，出台了一系列宏观调控政策。例如，2003年央行相继出台了关于进一步加强房地产信贷业务的管理的通知和商业银行房地产贷款风险管理指引，从宏观政策上对商业银行房地产信贷风险加强了管理和引导；2005-2007年，在我国房价快速上升阶段，为了稳定住房价格，国家继续出台了一系列措施，如关于切实稳定住房价格的通知、国务院办公厅转发建设部等部门的通知和关于加强商业性房地产信贷管理的通知以及2007年的六次加息等。房地产行业是受宏观调控影响很大的行业，其过冷过热都将对我国商业银行的信贷产生很大影响，带来更大的潜在风险。更何况目前我国商业银行信贷风险管理还处于初级阶段，对于在新一轮的“房地产热”中出现的房地产信贷风险是不容忽视的。1.1.2 研究意义正是基于上述原因和背景，考虑到我国信用制度及商业银行内部信贷制度的不完善，房地产业对银行的高度依赖性势必会带来潜在的房地产信贷风险。另外，如果宏观经济、政策以及房地产市场发生变化，也可能就会给商业银行造成资产损失，形成不良资产。例如，美国次贷事件，不仅造成部分银行破产，而且还导致了全球金融危机，使得更多商业银行加入破产行列。本文旨在通过对现行房地产开发贷款管理办法的梳理及房地产开发贷款项目风险研究，结合项目风险分析与评价的理论和方法，为商业银行房地产开发贷款项目的风险分析与评估构造更科学、直观、简便的评价指标体系并设置了风险等级评定标准。研究工作的意义和作用主要表现在：（1）为完善商业银行房地产开发贷款项目风险分析和评价提供借鉴。由于我国的市场经济体制正处在不断规范和完善的阶段，商业银行对房地产开发贷款项目的风险意识尚浅，更多集中于信用风险和操作风险，对房地产开发贷款项目风险的分析与评估意识淡薄。面对不断变化的房地产市场，贷款项目面临的风险将更大，如何做好房地产开发贷款项目的风险分析和评估，降低贷款项目风险，成为商业银行房地产开发贷款管理部门急需重视的问题。（2）通过研究现行商业银行房地产开发贷款项目评估存在的不足，结合房地产开发贷款项目的风险特点，构建了商业银行房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评定标准，为商业银行房地产开发贷款项目科学决策提供参考。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状（1）国外风险管理现状对风险管理研究起源于人们早期对保险的认识，在国外，公元前916年的共同海损制度及公元前400年的船舶抵押贷款，是保险思想的雏形，也是风险管理思想的雏形。到18世纪产业革命时，法国管理学家享利法约尔（Henry Fayo）在一般管理与工业革命4一书中正式把风险管理思想引进企业经营领域，但长期以来没有形成完整的体系和制度；到了20世纪50年代，美国才将风险管理发展成为一门独立的学科。1963年，美国的梅尔（Mehr）和赫奇斯（Hedges）合著的企业的风险管理45（Risk Management in Business Enterprise）对风险管理理论进行了系统分析研究，1975年，美国成立了美国保险管理学会（ASIM）、风险与保险管理学会（RIMS），标志着风险管理从原来以用保险方式处置风险变为真正按照风险管理的方式处置风险。20世纪70年代以来，西方发达国家基本上形成了一个体系较完整的新学科和独立的研究领域。1983年的RIMS年会上，世界各国专家学者共同讨论并通过了“101条风险管理准则”，作为各国风险管理的一般准则，其中包括风险识别与衡量、风险控制、风险财务处理、索赔管理、国际风险管理等。此次行动表明风险管理与研究成为全球范围内的国际性运动，风险管理研究上升到一新的水平。在风险评价中，西方国家经过了由定量、定性评价方法向定量和定性相结合评价方法转变的道路。20世纪80年代未，英国C.B.CHAPMAN教授提出了“风险工程”的概念6，该框架模型的构建弥补了单一过程的风险评价技术的不足，使得在大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。1995年，美国空军电子系统中心（ESC）提出了风险评价矩阵7，提供了一种新的风险评价方法，具有操作简单、相对客观的优点；Tixier等人于2002年曾归纳出工业工程中通常使用的包括定量、定性以及定量和定性相结合等在内的62种风险分析方法，并做出评论8。（2）境外商业银行对房地产贷款风险管理境外商业银行对房地产贷款风险管理一般具有风险贷款出售、风险贷款证券化、银行跨业经营等做法。 美国20世纪80年代以来，美国银行预防和控制贷款风险的经验主要有两个方面，一是加强贷款过程的监控，二是控制贷款风险的选择。贷款过程的监控主要强调第一道防线-审批，重视各种警告信号以及预防和监测等综合控制等三方面。控制贷款风险的选择主要有两种:积极设法收回贷款和风险贷款出售等。在房地产贷款风险管理方面除了采用以上措施外，美国商业银行一个最成功的经验则是房地产抵押贷款证券化。美国是世界上实行房地产抵押贷款证券化最早、最成功的国家，自20世纪70年代到现在，其房地产抵押市场己成为世界规模最大的房地产贷款业务市场。 瑞典瑞典银行实行总分行制，总行和分行都是独立核算中心，总行对各分行贷款风险的干预由不良贷款的制约机制通过利益再分配表现出来，即如果各分行的贷款逾期60天，则该笔贷款的全部债权债务都移交到总行的资产保全部处理，其认真分析后区分贷款不同情况分别采取积极催缴、债务重组、风险贷款诉诸法律等方式努力清收逾期贷款，但同时各分行要向总行交纳一笔罚金，作为贷款管理不善的惩罚。由于各分行是独立核算的实体，因此这种利益制约机制的有效性是相当明显的。正是在这种机制的作用下，借助完善的金融市场休系，瑞典银行的贷款风险得到了有效地控制，保证了对不良贷款的及时处理。 泰国在20世纪90年代末所发生的亚洲金融危机中，危机国家商业银行处理贷款风险亦奇招迭出。如危机发源地的泰国，其处理不良资产的做法可概括为三点。一是出售不良资产给愿意承担风险的第三方，以转移贷款风险;二是与借款企业协商或按照法院裁定通过以借款企业资产清偿债务、以债务转为资本和修改其他债务条件等方式进行债务重组；三是通过增加银行资本金(提取呆账准备金、再筹资和政府注资)来冲销不良资产。国外各商业银行对房地产信贷风险管理一般具有如下三种做法：1）风险贷款出售。为了保证银行本身掌握高质量的资产，降低贷款风险，国外商业银行采取的重要措施中一般都是将风险贷款从自身剥离，出售给市场上愿意承担风险者，如金融资产管理公司。2）利用完善的金融市场体系。国外商业银行都非常重视依靠金融市场体系来预防和化解贷款风险，正是由于金融市场体系的健全和完善，才使得商业银行能及时有效地防范贷款风险，处理不良贷款。例如在转移贷款风险时，房地产抵押贷款证券化是一种普遍和成功的作法。3）银行跨业经营随着世界经济的空前繁荣、金融服务的自由化、全球化和国际化将成为21世纪金融业发展的新趋势。现阶段银行业竞争空前激烈，合并、重组狂潮迭起。顺应经济形势的发展，日本、美国相继通过法案，允许金融机构跨业经营，使商业银行预防和化解贷款风险寻找到了新途径。 香港房地产贷款在香港贷款总额中所占比重达到54%，但香港银行业特别注意建立审慎的风险控制措施。一是控制按揭成数。香港银行同业经协商，自愿采纳以楼价的七成为每笔贷款的按揭上限，1200万港元以上的“豪宅”的最高按揭成数是六成或840万港元，以较高者为准；二是注重借款人还款能力。要求个人抵押贷款贷款人提供房地产抵押，但并不依赖抵押品的价值，而更为看重借款人的还款能力。三是严格控制开发商贷款风险。土地购置贷款，银行给予购置金额50%的额度，开发商以自有资金出了50%之后，在办妥土地抵押后提供剩下的地价款。四是坚持较高的资本充足率。按照金管局的要求，银行实行资本充足比率制度，1999年底所有香港本地注册认可机构的资本充足率维持在18.8%的高位，坚持较高的资本充足率使银行在任何时候都能够较好的抵御房地产信贷风险的冲击。五是按揭贷款证券化。六是强化不良资产处置。从以上境外研究现状可以看出，国外商业银行风险管理重在商业银行对不良贷款风险的控制和处理，除了美国之外，对贷款审批中可能出现的风险预防和各种警告信号重视不足。香港的有些做法值得借鉴：如控制按揭成数，有助于避免类似美国次贷危机的情况发生；此外，注重借款人的还款能力，而不是依赖抵押品的价值，加强对房地产开发贷款项目本身的分析与评估，关注项目的现金流及偿债能力，则更值得借鉴。1.2.2 国内研究现状（1）国内风险管理现状国内风险管理研究的起步比较晚。20世纪80年代初，西方风险管理的理论逐步引入国内，中国学者在消化西方研究成果基础上进行研究，并取得一些成果。1987年，清华大学教授郭仲文编著风险分析与决策4一书，对风险分析的方法、风险分析的过程及风险环境下的决策问题进行了比较系统的研究，标志着我国风险研究的开始。经过“照搬、消化与吸收”，国内逐渐形成带有中国特色的项目风险评估体系，1987年，国家计委颁布了建设项目经济评价方法与参数9、建设项目经济评价方法与参数（第三版）于2006年修订完毕，提出对建设项目经济评价需进行不确定性分析(其中含盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析)，以预测项目可能承担的风险，确定项目在财务、经济上的可靠性。目前，国内风险研究在许多行业得到了推行，王家远等编著了建设项目风险管理研究6，研究建设项目的风险分析；徐培德等编著了项目风险分析理论方法及应用7，研究了武器开发项目的风险分析；从1987年起至1996年，天津大学管理学院“三峡工程风险研究”课题组承担了三峡工程的风险分析研究，在国内首次对大型工程项目进行风险分析与评价。在此研究成果上1999年于九如主编投资项目风险分析9，对大型工程项目风险分析理论与应用进行了系统的阐述。2004年，陈立文在项目投资风险分析理论方法及应用系统总结了项目投资各种风险分析理论与方法10。（2）国内银行贷款风险管理研究中国对银行风险的研究始于上世纪80年代末90年代初，特别是亚洲金融危机的爆发，引起了中国银行业实践界的高度关注，纷纷从不同角度探讨银行风险及风险管理问题。银监会主席刘明康撰文指出：风险管理的本质就是用科学、先进的方法，在业务发展、盈利需要和风险之间找出平衡点。国内房地产贷款业务由于起步较晚，对其风险管理的研究相对滞后。近年来，从目前研究方向和研究成果看，侧重于房地产信货风险识别和信货风险管理方法选择等方面。1991年住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。中国人民银行于1995年8月颁布了商业银行自营住房贷款管理暂行办法，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。在90年代末，我国各商业银行出台了相关的房地产开发贷款评估操作办法，如中国农业银行商品房开发贷款评估暂行办法、交通银行房地产开发贷款项目评估指南、中国银行贷款评估操作指南、华夏银行固定资产贷款项目评估办法及中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法。房地产开发贷款评估的主要内容有：借款人资信、项目概况、项目市场情况、投资估算、财务效益、贷款方式、综合效益及风险防范等。对这些方面的评估主是通过定性和定量方法来分析，虽然内容较为齐全，但并未形成评价指标体系和风险等级评定标准，缺少整体的量化分析。张岚东、田昆在从资金平衡的视角来看房地产开发贷款的风险防范11一文中，强调商业银行必须将风险识别和控制焦点从借款人特征扩展到借款人与市场并重。不能够仅仅从债权人角度孤立的考虑如何保障债权安全，而要从借款人角度出发，综合、整体的考虑整个投资过程是否可行、可能存在的主要风险因素是什么、如何规避等问题。张国洪在其硕士论文商业银行房地产开发贷款风险管理问题研究12中，从宏观、区域、微观三个层面分析了房地产开发贷款面临的主要风险，并提出了防范、控制与化解房地产开发贷款风险的相关制度或措施；谢礼苏在其硕士论文 C银行房地产开发贷款风险防范研究13中，对C银行房地产开发贷款现状和存在的风险问题进行分析，从商业银行角度对C银行房地产开发贷款风险形成的原因进行探讨，并提出一些意见和建议。李鹏雁等人在商业银行房地产开发贷款风险分析 14中，确定了房地产开发贷款风险评价指标体系，应用层次分析法对商业银行房地产开发贷款业务中隐含的各种风险进行了综合评价。雷茂冲等人在层次分析法在房地产开发风险预警中的应用 15中，采用SWOT分析法进行开发风险识别，然后利用层次分析法构建风险评价模型，求解各风险相对于总风险的权重，从而有助于房地产风险预警管理。综上可见，关于信贷风险的研究，国内外的专家、学者以及金融界人士做了大量工作，产生了不少成果。但是，从商业银行细分角度来评价房地产开发贷款项目风险分析与评估的文章不多，结合现行房地产开发贷款项目评估，构建房地产开发贷款项目风险评价指标体系及量化分析的文章就更少，通过梳理现有房地产开发贷款评估管理办法，结合实际情况，改进或完善现行的商业银行开发贷款项目风险分析与评估，便是本文的出发点。通过分析研究，构建出商业银行房地产开发贷款项目风险评价指标体系和风险等级评定标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险，提供更加科学的评价方法。1.3 研究内容与框架本文在借鉴国内外风险研究相关文献基础上，对房地产开发贷款项目风险的特点，来源及成因进行深入分析，并结合现行房地产开发贷款项目评估管理方法，构建了评价指标体系并设置了风险等级评定标准，以便为降低房地产开发贷款项目风险提供更加科学的评价方法。具体内容如下：首先，介绍了风险的一般性概念和特点、一般性规律和项目风险分析过程、内容与方法，给项目风险分析提供理论基础。项目风险分析是由项目风险识别、风险估计与风险评价构成的一个过程，并且项目风险分析每个环节都是完整的操作过程。第二，通过对房地产开发贷款项目风险的特点、来源及成因的深入分析，结合项目风险分析一般性规律，对房地产开发贷款项目进行风险识别、风险估计与风险评价。第三，通过对现行房地产开发贷款项目评估管理办法的研究，运用专家调查法及层次分析法，构建了房地产开发贷款项目风险评价指标体系并设置了风险等级评定标准，使得房地产开发贷款项目风险评价得以量化，具有较强的可操作性。第四，基于房地产开发贷款项目风险评价指标体系，通过定性与定量相结合的研究方法，将此评价指标体系运用于某个房地产开发贷款项目风险的分析与评估之中，并对项目风险做出评价与分析。最后，对本文主要研究内容进行了总结，并提出了本文研究所需进一步解决的问题和发展方向。第2章 项目风险分析及房地产开发贷款项目概述2.1 风险的定义与特征2.1.1 风险的定义一般而言，风险的基本含义是损失的不确定性。风险一词包括两方面的内涵：一是指风险意味着出现了损失，或者是未实现预期的目标；二是这种损失出现与否是一种不确定性随机现象，可以用概率表示出现的可能程度，但不能对出现与否做出确定性判断。但对这一基本概念，在经济学家、统计学家、决策理论家中尚无一个适用于他们各个领域的、一致公认的定义。本文将风险定义为：一个事件由于因素的复杂性和变动性影响，使实际结果和预期结果发生背离而导致利益损失的可能性和不确定性。房地产开发贷款风险是指银行在贷款的审批、发放及回收的过程中，由于受事先无法预料的不确定因素影响，使银行的信贷资金到期不能收回，或不能如数足值收回，从而使信贷资金有蒙受损失的可能。2.1.2 风险的特征根据风险的定义，可以引伸出风险的如下特征：（1）客观性风险是客观存在的，不以人的主观意志为转移的，人们只能发现、认识和利用它，而不能改变它。因此，人们能做的是在一定范围内改变风险形成和发展的条件，降低风险事故发生的概率，减少损失程度，而不能使风险从客观世界中完全消失。（2）突发性风险的产生往往给人一种突发的感觉。当人们面临突然产生风险时，往往不知所措，其结果是加剧了风险的破坏性。风险的这一特点，要求我们加强对风险的预警和防范研究，建立风险预警系统和防范机制。（3）可预测性不确定性是风险的本质属性，但这并不表明人们对它束手无策。我们可以根据以往发生过的类似事件的统计资料，通过概率分析，对某种风险发生的频率及其造成损失的程度做出主观上的判断和经验上的总结，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。（4）潜在性风险是包含在项目中确定事物内的。以风险的规律来看，其具有潜在性，不是显现在表面的东西。尽管处处充满风险，投资时有遭受风险损失的可能，但风险事件转变为现实是有条件的。因此潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在特征，对于预防风险，具有重要意义。（5）无形性风险不像一般的物质实体，能够被非常确切地描绘和刻画出来，但能被我们所感知。对风险无形性的认识和度量，更多的是需要我们的经验。虽然，风险的无形性增加了人们认识和把握风险的难度，但只要掌握了风险管理的科学理论，系统分析产生风险的内外因素，恰当地运用技术方法和工具手段，就可以有效地管理风险。（6）损益双重性风险是未来事物结果的不确定性，始终伴随着损失和收益，即风险具有正负两面性，一般情况下，风险越大，成功的收益也越高。所以，风险的双重性要求风险投资者不应消极的预防，而是将风险作为一种经营机会，利用风险带来的机遇，敢于承担风险，战胜风险。2.2 项目风险分析的基本内容2.2.1 项目风险分析的概念项目风险分析是指识别影响项目风险因素基础上，对这些风险因素影响结果进行定性和定量评估、评价，并在此基础上制订风险管理方案，为项目风险管理和项目决策提供依据。项目风险分析一般包括狭义和广义两种，狭义的项目风险分析是指在项目风险识别基础上，描述并量化完成任务所需的风险变量的概率分布及其影响程度，通常要求建立模型进行分析；广义的风险分析则不仅要做狭义风险分析所要做的工作，而且还包括进行风险规划、风险辩识、风险管理方案的制定及选择等各个方面。项目风险分析的主要特点有：（1）定性分析与定量分析相结合任何项目运作都是一个动态过程，其间会受到许多不同种类风险因素的影响，有些风险影响是可以定量估计的，如利率对一定时间内的资金使用成本的影响，而有些风险影响是不可以定量估计的，只能采用定性估计，如项目管理者能力对项目成功的影响程度，很难用一个确定数来评价。因此，项目运作是一个定性与定量分析相结合的过程，特别一些受许多风险因素影响的大型项目。（2）主观估计与客观估计相结合进行项目运作时，运作者通常会参考相同或类似以往项目运作案例，包括项目管理模式、项目风险影响的估计等，如果有相同或类似项目案例数据作为参考，并且可从这些数据得出一些规律性数据，利用这种方式进行风险分析就是客观估计。否则，我们只能凭自己和专家的经验进行主观估计，由于时间和周围环境的变化，相同或类似项目的历史数据也往往不一定可靠。所以，主观估计在项目风险分析也是非常重要的。2.2.2 项目风险分析的内容和过程对一个项目进行风险分析，其过程可分为三个阶段：风险识别、风险估计和风险评价，项目风险分析是对风险识别、估计和评价做出全面的、综合的分析，这三个部分是一个完整的整体、相辅相成，不可分割。风险识别是指从系统的观点出发，通过一定的方法，对大量来源可靠的信息进行分析，找出影响项目目标实现的风险因素，分析风险产生的原因，筛选确定运作过程中应予以考虑的风险因素并对其进行归类的过程，风险识别始于存在与期望状态之间的差异，是主观的。风险估计是在风险识别的基础上，采用定性与定量方法相结合的方法，对项目运作过程中存在的风险进行量化，确定这些风险可能的影响程度，客观的予以衡量。风险评价是指在项目风险识别与估计基础上，综合考虑风险属性、风险管理的目标和风险主体的风险承受能力，确定项目面临的风险对系统的影响程度，以便进一步对风险进行评价决策，正确选择风险处理的方法。风险分析与决策密切相关，是决策的科学依据，其目的是为了避免盲目的、失误的决策。但风险分析不能取代决策，它只是一种风险分析技术，是决策必不可少的一部分，项目风险分析是决策的基础和前提，在整个风险管理过程中占有非常重要的地位。项目运作风险分析过程如图2。风险分析风险识别风险估计风险评价风险发生的概率大小？风险概率分布情况？风险事项后果大小？项目哪部分会遭受风险等？项目运作包括哪些活动？各种活动存在哪些风险？风险产生的原因？项目哪些风险是主要的？各风险变量之间是否相关等？风险影响总体结果？哪些是可接受的风险？哪些做法会使项目遭受风险？这样的做法是否能被接受？有别的方案可避免该风险等？图2 项目运作风险分析过程2.3 房地产开发贷款项目特点2.3.1 房地产开发贷款的含义一般来说，房地产开发贷款是指用于房屋建造、土地开发过程中所需资金的贷款。房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其它房地产开发贷款。确切地说，房地产开发贷款属于对公司贷款的范畴，指商业银行向具有房地产开发资质的房地产开发企业发放用于房地产项目开发建设的贷款。按照开发内容的不同，房地产开发贷款有以下几种类型:(1)住房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发及市场销售的贷款。(2)商业用房开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售的、主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款；(3)土地开发贷款。是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。(4)房地产开发企业流动资金贷款。是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。在不同银行，房地产开发贷款含义往往不同。比如，在中国农业银行，房地产开发贷款分为商品房开发贷款、土地储备和高校房地产贷款。商品房开发项目贷款系指向房地产开发企业发放的，用于住房、商业用房、综合用房、学生公寓等房屋构建项目建设的贷款。按贷款用途，项目贷款分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款、学生公寓开发贷款及其他商品房开发贷款。根据商业银行房地产贷款风险管理指引，房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构；房地产开发贷款是指向借款人发放用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目贷款；个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款；商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产贷款。结合各种定义，本文认为商业银行房地产贷款风险管理指引中对房地产开发贷款的定义较为合适，本文将房地产开发贷款定义为重点讨论住房、商业用房开发贷款项目的风险分析与评估问题。2.3.2 房地产开发贷款的流程贷款发放的主要流程在不同的商业银行会有所不同，但基本流程是大同小异，现以XX商业银行为例，其贷款发放流程如下:XX银行房地产开发贷款基本操作流程包括受理、调查评价、审批、发放及贷后管理五大阶段，按照信贷业务先客户评级、后额度授信、再具体支用的原则，除总行特别规定可以不予确定授信额度的客户外，所有客户在XX银行办理具体信贷业务均应先评级并报批授信额度。（1）房地产开发贷款的受理受理阶段主要包括:客户申请-资格审查-客户提交材料-初步审查等操作环节。受理人员依据有关法律法规、规章制度及XX银行的信贷政策审查客户的资格及其提供的申请材料，决定是否接受客户的信贷业务申请。客户申请该环节可以是客户主动到XX银行申请信贷业务，也可以是XX银行主动向客户营销信贷业务，请客户向XX银行提出信贷申请。信贷人员既要了解客户的需求情况，又要介绍XX银行的有关信贷规定(包括借款人的资格要求、信贷业务的利率、费率、期限、用途、优惠条件及客户的违约处理)等。资格审查客户资格要求:按照贷款通则的要求，借款人应当是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企业(事业)法人、其他经济组织和兼具经营和管理职能且拥有贷款卡(证)的政府机构。提交材料对符合资格要求的客户，受理人员向客户发送信贷业务申请书，载明借款企业基本概况、借款金额、借款用途、偿还能力及担保方式、还款来源等。企业应提供以下资料:借款人及保证人的企业法人营业执照、企业代码证和贷款证、卡;财政部门核准或会计(审计)事务所审计的近三个年度财务报告和审计报告及最近的报表；抵押物、质押物清单和权属证明:有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人同意保证的有关证明文件;项目借款需提供项目建议书、可行性报告;贷款人认为需提供的其他有关资料。初步审查受理人员收到客户申请材料后，按XX银行信贷业务申请材料清单清点材料是否齐全，对材料的完整性、合法性、规范性、真实性和有效性进行初步审查。客户申请材料审核后，如不合格，经办人员将申请材料退还客户，并作好解释工作;如合格，经办人员将用于核对的原件退回客户，进入调查阶段。（2）房地产开发贷款的调查评价进入调查评价阶段，如果客户需要XX银行出具贷款意向书，首先进行初步调查工作，若初步调查不合格，应将材料退回客户；若初步调查合格，则先出具贷款意向书，再进行深入的调查；如果客户不需要出具贷款意向书，则直接进行调查评价工作。调查评价并撰写报告调查评价包括客户信用评级、业务评价及担保评价三部分，由直接评价人员、评价审查人员与评价审定人员共同完成。审定评价报告评价审查人员审核直接评价人员撰写的各类评价报告，评价审定人员审定评价报告。信用等级审定原则上XX银行应先对客户进行信用评级，再对其办理具体信贷业务。在办理额度授信或单笔业务之前，信贷人员应将客户信用评级报告及有关附件等材料报有权审批行信贷审批部门进行信用等级审定。申报审批认定客户信用等级后，经办行应按信贷授权规定的权限组织信贷业务申报材料，报有权审批行审批。（3）房地产开发贷款的审批按照法人授权书或转授权文件规定的信贷授权权限受理审批信贷业务，包括报批材料合规性审查和审批。合规性审查合规性审查分新项目、续议项目、复议项目、变更贷款条件项目四种情况。审批贷款审批人员在阅读审查申报材料的基础上，根据国家有关方针政策、法律法规和XX银行的信贷规章，审查信贷业务的技术、经济和商业可行性，分析申报项目的主要风险点及其风险规避和防范措施，依据该笔信贷业务预计给XX银行带来的风险和收益决定是否批准该笔信贷业务。（4）房地产开发贷款的发放信贷业务的发放包括五个步骤，一是落实贷前条件，二是签订合同，三是落实用款条件，四是支用，五是信贷登记。（5）房地产开发贷款的贷后管理贷后管理包括对信贷资产的检查、回收、展期、借新还旧及不良资产管理等内容。不良信贷资产经营管理的对象主要是表内、外信贷业务形成的次级、可疑及损失类不良贷款(垫款)，应遵循合规性、效益性和创新性原则，遵循国家法律法规及XX银行规章制度，规范操作。房地产开发贷款风险是指银行在贷款的审批、发放及回收的过程中，由于受事先无法预料的不确定因素影响，使银行的信贷资金到期不能收回，或不能如数足值收回，从而使信贷资金有蒙受损失的可能。依据以上风险管理的理论，本文将着重从风险识别、风险估计与评价指标体系构建等几个方面来分析和研究房地产开发贷款风险分析及评估。第3章 商业银行房地产开发贷款项目风险识别3.1 房地产开发贷款项目风险识别3.1.1 风险识别方法风险因素识别是风险分析工作的起点和基础，其任务是通过一定的方法和手段，尽可能地找出潜在显著影响项目成功的风险因素。项目风险识别方法很多，常用的方法有德尔菲法、头脑风暴法、情景分析法、核对表法和面谈法。（1）德尔菲法德尔菲法是专家调查法中的一种。采用该方法，首先是由项目管理人员选定和该项目有关领域的专家，并与之建立直接的函询联系，通过函询进行调查，收集意见后加以综合整理，然后，将整理后的意见通过匿名的方式返回专家再次征求意见，如此反复多次后，专家之间的意见将会逐渐趋于一致，可以作为最后预测和识别的依据。由于有些不确定性很难在短时间内用统计的手段、实验分析的方法或因果关系论证得到证实，主要是依靠实际经验和推断，采用德菲尔法是很有用的。但运用此方法，必须对聘请的专家在数量和素质有明确的规定。所聘请的专家应熟悉该行业和所评估的风险因素，并能做到客观公正。为减少主观性，专家个数越多越好，一般不低于10位。（2）头脑风暴法头脑风暴法又称智暴法，它由美国专家奥斯本于1939年首创，是一种通过召开专家讨论会，促进产生新思想的方法。这种方法的特点是采用召开小型的专家讨论会对问题进行讨论确认。其优点在于集中的信息量较大、考虑问题比较方便全面。但也有容易屈服于专家及大多数人的意见、会议组织费用高等缺点。（3）情景分析法情景分析法是一种假设分析方法，首先总结整个项目系统内外的经验和教训，根据项目发展的趋势，预先设计出多种未来的情景，对整个过程做出自始至终的情景描述；与此同时，结合各种技术、经济和社会因素的影响，对项目风险进行预测和识别。它研究的重点是诸多因素中某一因素变化时，整个情况所发生的变化以及会有什么风险发生。这种方法能够扩展风险分析人员的视野，增强其精确分析未来的能力。不确定性分析中的敏感性分析就是典型地运用了情景分析法的基本思想。这种方法也有很大的局限性：即所谓“隧道眼光”现象，因为所有的情景分析都是围绕着分析者目前的考虑、价值观和信息水平进行的。（4）核对表法核对表法是一种十分常用和有效的风险识别方法，它主要用核对表作为风险识别的工具。这种方法实质上就是把人们经历过的风险事件及其来源罗列出来，写成一张核对表，上面包括项目的环境、项目产品和技术数据以及内部因素（如项目成员的技能和不足）等。该方法利用人们考虑问题的联想习惯，在过去经验的启示下，对未来可能发生的风险因素进行预测。该方法的优点在于使风险识别的工作变得较为简单，容易掌握；缺点是对单个风险的来源描述不足，没有揭示出风险来源之间的相互依赖关系，对指明重要风险的指导力度不足，而且受制于某些项目的可比性，有时不够详尽，没有列入核对表上的风险容易发生遗漏。（5）面谈法它是风险管理人员通过和项目相关人员直接进行交流面谈，收集不同人员对项目风险的认识和建议，了解项目进行过程中的各项活动，这将有助于识别那些在常规计划中容易被忽视的风险因素。进行访谈时的记录，往往是识别风险的良好素材。除以上方法外，风险识别方法还有分解分析法、图解法、SWOT法以及现场观察法等。在实践中，风险识别方法是灵活多变的，不同性质的风险，识别的方法和过程可能会截然不同，任何能发现风险信息的方法都可以作为风险识别工具，而不同的方法都有自身的优缺点，都有一定的适用条件，有时需要多种方法共同使用。由于贷款项目是一个系统工程，会受到许多不同的方面风险因素影响，进行贷款项目风险因素识别时各类专家一起进行评估。因此，德尔菲法、头脑风暴法由于具有集专家智慧于一体的优点，在贷款项目风险识别中得到广泛应用。3.1.2 风险识别过程（1）确定风险识别的对象。对房地产开发贷款项目评估的主要作业过程进行分解，尽量不出现漏项，确定出识别的对象。（2）收集资料。风险识别中的很多方法都需建立在大量数据的基础上，一般认为风险是数据和信息不完备而引起的。因此，收集并处理生成项目过程中和风险有关的各种信息一般是很困难的，但是风险事件总不是孤立的，可能会存在一些与其相关的信息，或是与其有间接联系的信息，或是与项目可以模拟的信息。（3）不确定性的分析与判断。运用收集、处理生成的信息并结合项目管理人员的经验，对房地产开发贷款项目所面临的不确定性进行分析与判断。（4）选择风险识别技术与工具。结合风险对象的特性，选择有效的识别方法。有的可能需要一种技术与工具，有的可能需要几种技术与工具结合使用。（5）确定风险事件并分类。通过以上选择的风险识别方法确定风险事件，并根据房地产开发贷款项目风险分类的方法，运用现有的风险信息和风险管理人员的经验，对确定出的风险进行分类分析，以便全面识别风险的各种属性。（6）预测风险事件的发展过程及结果。就是指结合实践经验对分类后的风险事件进行推断与预测，以判断风险何时发生以及引发其发生的原因何时会出现，以哪种形式出现。发生后会如何发展、结果如何等等。（7）风险识别报告。每进行一次项目的风险识别，都要在最后给出一份风险识别报告。该报告不但要包括贷款项目现有的风险清单，而且要有风险的分类、原因分析和说明、风险后果及其价值量的表述，以及全部风险控制的优先序列等。项目风险报告的形式可根据具体情况而定。由于风险识别中要考虑的因素较多，有些因素又难以定量描述，总结起来，风险识别方法存在以下三个方面的问题：可靠性问题。贷款项目运作是否有严重的或潜在的风险未被发现或认识清楚。成本问题。风险识别对房地产开发贷款项目风险分析来说是必不可少的，但有时研究的成本往往较大，到底需要多少经费从事风险识别研究，哪些经费是必要开支，哪些可以节约，存在研究效果与成本矛盾问题。偏差问题。由于客观事件或环境的限制，房地产开发贷款项目估算的数据、现象与实际有出入，或者由于研究者主观上的原因，使调查结果发生偏差。3.2 房地产开发贷款项目风险的特点房地产开发贷款项目是指银行向房地产开发企业提供资金，获得利息收入，同时保证贷款的安全回收所做的暂时性努力。与个人按揭贷款属于消费性贷款不同，房地产开发贷款属于生产性贷款，有其鲜明的特点：（1）房地产开发贷款面临的风险更大。个人按揭贷款面对的客户分散于不同的行业，单笔贷款量较小，因而贷款风险容易被分散，一般属于银行的优质贷款。而开发贷款面临的客户更加集中，单笔贷款金额更大，因而一旦发生风险，损失也更大。同时开发贷款属于生产性贷款，因而容易受到来自宏观经济政策变动、区域经济波动、项目选择、开发商资质等诸多因素的影响，只要相关的某一因素发生剧烈变动就容易导致开发贷款出现风险。房地产开发贷款的这一特点说明导致开发贷款风险的因素很多，既涉及到宏观经济政策，也涉及到区域经济波动，同时微观层面的诸多因素都会影响到开发贷款的安全。这就要求银行必须掌握多方面的信息，随时监测相关信息的变化，并分析变化对开发贷款的影响。（2）开发贷款还贷来源取决于项目销售本身，主要风险来源于项目本身的正常运作。房地产开发项目往往由投资者组建项目公司开发与销售，这类公司贷款实际上类似于项目贷款，因为在发放贷款时看不到经营业绩，贷款本息的偿还主要取决于项目是否开发成功，按预定计划完成销售，项目的销售回款及投资利润是还本付息的主要来源。开发贷款的这一特点就要求商业银行在贷款发放之前必须对项目市场状况及偿还能力进行全面分析，并注意贷后风险的管理，随时跟踪项目销售情况、资金回笼情况等贷后信息的变化以保障贷款的安全回收。（3）抵押物价值的多变性，使得开发贷款项目面临着第二还款（抵押担保）保障度较低的风险。房地产开发贷款一般是以所购土地及在建工程作为抵押，随着项目商品房销售的推进，原抵押物价值必然降低，同时由于土地或者在建工程价值波动很大，因而开发贷款还款保障度较低。开发贷款的这一特点就要求银行必须注意担保抵押的有效性，在办理开发贷款时，应当全面了解开发商的实力，考察担保抵押是否合法，是否足值等条件，增强第二还款能力，保障贷款安全。（4）房地产开发贷款项目的产品形式呈现多样化，项目风险程度差异性大。按照房地产的产品形式来划分，房地产产品主要有居住物业（经济适用住房、普通住宅、公寓和别墅）和商业物业（办公楼及商业用房）等。因此，房地产开发贷款项目也呈现多样化，不同类型的产品形式中涉及风险因素及其影响程度是不相同的。具体如下:居住物业：居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业购买者都以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租。居住物