收购烂尾楼涉及的土地增值税扣除口径问题分析

收购方收购烂尾楼 在建项目 后继续开发再销售的税务 处理 在全面营改增后 主要涉及到收购方和被收购方双 方的增值税 土地增值税和企业所得税的处理 一一 增增值值税税的的处处理理 1 被被收收购购方方在在转转让让烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 环环节节的的增增值值税税处处 理理 应应按按 销销售售不不动动产产 税税目目缴缴纳纳增增值值税税 根据财税 2016 36 号文件附件 营业税改征增值税试点 实施办法 关于 销售服务 无形资产 不动产注释 的 规定 销售无形资产 是指转让无形资产所有权或者使用 权的业务活动 无形资产 是指不具实物形态 但能带来 经济利益的资产 包括技术 商标 著作权 商誉 自然 资源使用权和其他权益性无形资产 自然资源使用权 包 括土地使用权 海域使用权 探矿权 采矿权 取水权和 其他自然资源使用权 转让土地使用权按照 销售无形 资产 税目缴纳增值税 同时规定 转让建筑物有限产权 或者永久使用权的 转转让让在在建建的的建建筑筑物物或或者者构构筑筑物物所所有有权权 的的 以以及及在在转转让让建建筑筑物物或或者者构构筑筑物物时时一一并并转转让让其其所所占占土土地地 的的使使用用权权的的 按按照照销销售售不不动动产产缴缴纳纳增增值值税税 即即转转让让在在建建 项项目目应应按按 销销售售不不动动产产 缴缴纳纳增增值值税税 2 2 被被收收购购方方转转让让烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 的的销销售售额额确确定定 分分 新新老老项项目目分分别别确确定定销销售售额额 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法 国家税务总局公告 2016 年第 18 号 第第 二二条条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 适用 本办法 自自行行开开发发 是是指指在在依依法法取取得得土土地地使使用用权权的的土土地地上上 进进行行基基础础设设施施和和房房屋屋建建设设 基于此税收政策规定 房地产 企业开发的烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 是是房房地地产产企企业业在在其其取取得得土土 地地使使用用权权的的土土地地上上进进行行基基础础设设施施和和房房屋屋建建设设的的行行为为 属属于于 房房地地产产企企业业自自行行开开发发的的项项目目 因因此此 房地产企业转让烂烂尾尾 楼楼 在在建建项项目目 的的销销售售额额确确定定适适用用 国家税务总局公告 2016 年第 18 号规定的销售额确定规定 而不适用 纳税 人转让不动产增值税征收管理暂行办法 国家税务总局 公告 2016 年第 14 号 文件中销售不动产的销售额确定的 规定 财税 2016 36 号文件附件 营业税改征增值税试点有关 事项的规定 明确 房地产开发企业中的一般纳税人销售 其开发的房地产项目 选择简易计税方法的房地产老项目 除外 以取得的全部价款和价外费用 扣除受让土地时 向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额 同时根 据 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征 收管理暂行办法 国家税务总局公告 2016 年第 18 号 第四条的规定 房地产开发企业销售自行开发的房地产项 目适用本办法 房地产开发企业中的一般纳税人 以下简 称一般纳税人 销售自行开发的房地产项目 适用一般计 税方法计税 按按照照取取得得的的全全部部价价款款和和价价外外费费用用 扣扣除除当当期期 销销售售房房地地产产项项目目对对应应的的土土地地价价款款后后的的余余额额计计算算销销售售额额 基于以上税收政策规定 房地产企业转让烂尾楼 在建项 目 的销售额的确定分以下两种情况处理 一一是是房房地地产产企企业业转转让让的的烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 是是 2 20 01 16 6 年年 4 4 月月 3 30 0 日日之之前前建建造造的的 或或称称为为房房地地产产老老项项目目 则则销销售售额额 为为房房地地产产企企业业转转让让烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 向向收收购购方方收收取取的的全全 部部价价款款和和价价外外费费用用 二二是是房房地地产产企企业业转转让让的的烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 是是 2 20 01 16 6 年年 5 5 月月 1 1 日日之之后后建建造造的的 或或称称为为房房地地产产老老新新项项目目 则则销销售售额额 为为房房地地产产企企业业转转让让烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 向向收收购购方方收收取取的的全全 部部价价款款和和价价外外费费用用 扣扣除除当当期期销销售售房房地地产产项项目目对对应应的的土土地地 价价款款后后的的余余额额计计算算销销售售额额 3 3 收收购购方方收收购购后后继继续续开开发发再再销销售售的的增增值值税税处处理理 按按照照被被 收收购购方方开开具具的的增增值值税税专专用用发发票票上上的的增增值值税税进进项项税税额额进进行行抵抵 扣扣 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收 管理暂行办法 国家税务总局公告 2016 年第 18 号 第 二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 适用 本办法 自行开发 是指在依法取得土地使用权的土地上 进行基础设施和房屋建设 第三条 房房地地产产开开发发企企业业以以接接 盘盘等等形形式式购购入入未未完完工工的的房房地地产产项项目目继继续续开开发发后后 以以自自己己的的 名名义义立立项项销销售售的的 属属于于本本办办法法规规定定的的销销售售自自行行开开发发的的房房地地 产产项项目目 基于此税收政策规定 收购方收购后继续开发再 销售的增值税处理分以下两种情况处理 一是被收购方转让烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 选选择择简简易易方方计计税税方方 法法计计征征增增值值税税 向向收收购购方方开开 5 5 的的增增值值税税专专用用发发票票 则则收收 购购方方按按照照被被收收购购方方开开具具的的增增值值税税专专用用发发票票上上的的增增值值税税进进项项 税税额额抵抵扣扣销销项项税税额额 二二是是被收购方转让烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 选选择择一一般般方方计计税税方方 法法计计征征增增值值税税 向向收收购购方方开开 1 10 0 的的增增值值税税专专用用发发票票 则则收收 购购方方按按照照被被收收购购方方开开具具的的增增值值税税专专用用发发票票上上的的增增值值税税进进项项 税税额额抵抵扣扣销销项项税税额额 二二 土土地地增增值值税税的的处处理理 1 1 被被收收购购方方的的土土地地增增值值税税处处理理 由由于于被被收收购购方方 房房地地产产企企业业 转转让让烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 的的 经经济济行行为为 按按照照转转销销售售 不不动动产产 税税目目计计征征增增值值税税 所所以以 被被收收购购方方 房房地地产产企企业业 在在计计算算土土地地增增值值税税时时 依依照照 中华人民共和国土地增值税暂行条例 及及其其实实施施细细则则 的的规规定定计计算算土土地地增增值值税税 其其购购买买的的土土地地成成本本和和前前期期发发生生的的 开开发发成成本本享享受受作为土地成本和房地产开发成本加计 20 扣 除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数 2 2 收收购购方方的的土土地地增增值值税税处处理理 关于收购烂尾楼 在建项目 的土地增值税的处理分两种 情况 一是购入烂尾楼 在建项目 后进行实质性改良或 开发 再行转让 收购支出 支付的价款及税金 能否进 行加计扣除 二是收购烂尾楼 在建项目 未进行任何实 质性的改良或开发即再行转让的是否可以加计扣除 具体 分析如下 1 1 购购入入烂烂尾尾楼楼后后进进行行实实质质性性改改良良或或开开发发 再再行行转转让让 收收购购支支出出 不不含含增增值值税税税税额额 的的土土地地增增值值税税处处理理 收收购购支支 出出在在土土地地增增值值税税前前扣扣除除 但但不不可可以以加加以以扣扣除除 根据国家税务总局公告 2016 年第 70 号第三条的规定 计算土地增值税的扣除项目中 与转让房地产有关的税金 不包括增值税 财税 2016 43 文件第三条第二款规定如 下 土地增值税暂行条例 等规定的土地增值税扣除项 目涉及的增值税进项税额 允许在销项税额中计算抵扣的 不计入扣除项目 不允许在销项税额中计算抵扣的 可以 计入扣除项目 根据以上税收政策规定 收购方因收购烂 尾楼 在建项目 而抵扣了被收购方开具给收购方增值税 专用发票上的增值税进项税额 不不可可以以列列为为收收购购方方销销售售改改 良良或或开开发发的的烂烂尾尾楼楼而而计计算算土土地地增增值值税税的的土土地地增增值值税税扣扣除除项项 目目 但是根据 中华人民共和国土地增值税暂行条例 的 土地增值税扣除项目的规定 收购 方收购烂烂尾尾楼楼的的收收购购支支 出出 不不含含增增值值税税金金额额 可可以以在在计计算算土土地地增增值值税税前前进进行行扣扣 除除 但但不不可可以以加加计计扣扣除除 但但是是各各地地执执法法口口径径不不一一 要要具具体体参参照照 各各地地的的地地方方税税收收政政策策规规定定 例如 青岛市规定 根据 房 地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答 的通知 青地税函 2009 47 号 第五条的规定 加计取得未竣 工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项 之和的百分之二十 浙江省 山东济宁市的地方税务局规 定 收购支出不得作为土地成本和房地产开发成本加计 20 扣除以及房地产开发费用按比例计算扣除的基数 2 2 收收购购烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 未未进进行行任任何何实实质质性性的的改改良良 或或开开发发即即再再行行转转让让的的 收收购购支支出出 不不含含增增值值税税税税额额 的的土土 地地增增值值税税处处理理 收收购购支支出出在在土土地地增增值值税税前前扣扣除除 但但不不可可以以 加加计计扣扣除除 根据国家税务总局关于印发 土地增值税清算鉴证业务准 则 的通知 国税发 2007 132 号 第三十八条第 三 项的规定 对于取得了房地产产权后 未进行任何实质性 的改良或开发即再行转让的 审核是否按税收规定计算扣 除项目金额 核实有无违反税收规定加计扣除的情形 基 于此规定 收收购购烂烂尾尾楼楼 在在建建项项目目 未未进进行行任任何何实实质质性性的的 改改良良或或开开发发即即再再行行转转让让的的 收收购购支支出出 支支付付的的价价款款及及税税金金 可可以以在在计计算算土土地地增增值值税税前前进进行行扣扣除除 但但是是不不可可以以加加计计扣扣除除 3 3 企企业业所所得得税税的的处处理理 在在收收购购方方企企业业所所得得税税前前扣扣除除 企业所得税税前扣除凭证管理办法 国家税务总局公 告 2018 年第 28 号 第一条规定 税前扣除凭证 是指 企业在计算企业所得税应纳税所得额时 证明与取得收入 有关的