“宝安大厦”营销策略整体方案.ppt

宝安大厦 营销策略整体方案 上海文略机构二零零四年九月 PART1市场分析PART2营销战略PART3形象定位PART4战略执行 PART1市场分析 上海文略房地产经纪有限公司 思路 PART1市场分析 项目介绍 区域分析 竞争分析 重点竞争对手分析 分段户型竞争分析 我们的目标 年底前主推的销售对象 SWOT分析 SWOT分析之对策 上海文略房地产经纪有限公司 地理位置 陆家嘴 三三 坐标轴原点处 三条隧道 三条轨道交通交汇点 东方路将成为未来浦东地区的新心脏 PART1市场分析 项目介绍 地铁四号线 地铁六号线 上海文略房地产经纪有限公司 可售单元租赁状况 PART1市场分析 项目介绍 有色块为可销售单元目前空置已出租 2004年年底前到期已出租 2004年年底前未到期 上海文略房地产经纪有限公司 可售单元面积配比 PART1市场分析 项目介绍 链接年底前主推对象 上海文略房地产经纪有限公司 区域供应量较大 竞争对手较多 PART1市场分析 区域分析 上海文略房地产经纪有限公司 PART1市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析 金鹰大厦 位置与平面图 金鹰大厦位置与平面图 上海文略房地产经纪有限公司 金鹰大厦 销售状况1 销售状况 公开日期2004 7 18 PART1市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析 已登记已签约可售 上海文略房地产经纪有限公司 金鹰大厦 销售状况2 销售状况 公开日期2004 7 18 PART1市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析 已登记已签约可售 上海文略房地产经纪有限公司 金鹰大厦 销售状况3 PART1市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析 景观好 销售较好高楼层 售价高 销售较好 上海文略房地产经纪有限公司 PART1市场分析 竞争分析 金鹰大厦 推广主题 世纪公园第一排生态商务新曙光 企业的大上海总部 私人的驻沪公馆 PART1市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析 报纸稿主推 生态办公地段销售速度快 上海文略房地产经纪有限公司 金鹰大厦 推广与销售1 PART1市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析 公开日期2004 7 18 上海文略房地产经纪有限公司 金鹰大厦 推广与销售2 PART1市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析 解放日报连续一个月每隔一周一个半版效果较好 上海文略房地产经纪有限公司 PART1市场分析 竞争分析 世纪凯厦 位置与平面图 世纪凯厦位置与平面图 北 PART1市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析 上海文略房地产经纪有限公司 PART1市场分析 竞争分析 世纪凯厦 销售状况 销售状况 公开日期2004 4 27 PART1市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析 上海文略房地产经纪有限公司 PART1市场分析 竞争分析 世纪凯厦 推广主题 PART1市场分析 竞争分析 重点竞争对手分析 上海文略房地产经纪有限公司 PART1市场分析 竞争分析 分段户型竞争分析 100 200平米 竞争对手少 总价低 适合投资200 300平米 竞争对手主要为世纪凯厦 对手该面积销售较好300 500平米 竞争最为激烈500 1000平米 主要以自用为主 需要有针对性寻找客户1000平米以上 主要以自用为主 需要有针对性寻找客户 上海文略房地产经纪有限公司 年底前主推的销售对象 PART1市场分析 目标 针对客户 投资 自用各一半 链接项目介绍 上海文略房地产经纪有限公司 我们的目标 PART1市场分析 目标 宝安 在上海品牌建设的战略布局之一 上海文略房地产经纪有限公司 SWOT分析 PART1市场分析 项目优劣势 优势 劣势 威胁 未来区域潜在供应量较大在售竞争楼盘品质均高于本案 部分硬件配置低于新开盘项目部分销售面积偏大剩余年限只有38年租赁客参差不齐 位于陆家嘴成熟的竹园商贸区内距离地铁二号线东方路站步行5分钟酒店资源可共享现房 租赁状况好 有一定知名度 机会 东方路三地铁 三隧道交叉口规划周边写字楼项目销售良好目前写字楼供应不大有条件整盘包装宝安品牌宣传 上海文略房地产经纪有限公司 SWOT分析之对策 PART1市场分析 项目优劣势 优势 深入了解客户 利用实效的sp活动打动客户充分利用品牌资源 形象领跑 以sp活动及优势资源抢夺竞争对手客户宝安品牌战略 以未来交通规划展现无限投资潜力利用酒店资源提升楼盘品质强化项目整盘包装宝安品牌战略 品牌战略 高度提升强化未来规划展示强化整盘形象包装 劣势 机会 威胁 发挥优势 抢占机会 利用机会 克服劣势 发挥优势 转化威胁 减小劣势 避免威胁 PART2营销战略 迅速建立区域市场中的鲜明形象吸引客户来人 来电 上海文略房地产经纪有限公司 营销战略总则 PART2营销战略 利用优势资源举行有针对性的SP活动截留竞争客户 促成客户成交 打开局面 强化宝安及项目品牌作为主要竞争战略 PART3形象定位 如何建立区域市场中的鲜明形象 项目推广案名 项目推广主题语 上海文略房地产经纪有限公司 内容 PART3形象定位 项目推广LOGO 上海文略房地产经纪有限公司 项目卖点分析 PART3形象定位 陆家嘴CBD 三三交通规划 宝安品牌 宝安酒店资源 财富汇聚 投资 自用 陆家嘴 富谷 上海文略房地产经纪有限公司 项目案名 PART3形象定位 上海文略房地产经纪有限公司 陆家嘴 富谷 项目案名解释 PART3形象定位 陆家嘴 上海乃至世界闻名的金融商务区 能够体现本项目地段的卖点 同时这三个字本身就具有汇聚财富的巨大磁力 富谷 财富之谷 智慧之地 项目所处地理位置极具优势 城市三轨道三隧道皆在此犹如四方江河汇入海洋 暗喻财富流向的归宿平台 与 商务区 写字楼 等商务名词紧靠 联想空间大 如美国的 硅谷 等 陆家嘴 富谷 综合了项目的关键卖点 朗朗上口 易读易记 与市场上同类产品的案名进行区分 标新立异 上海文略房地产经纪有限公司 项目LOGO PART3形象定位 形象 地位 希望 未来 形象 以项目的建筑形态与其外立面做引申 其型貌似引航灯塔 又处于金融商务腹地 预示本项目具有 引航财富 的强大能量 地位 地理位置 商务氛围十分优越 如海上灯塔 位置赫显指引方向 预示着本项目能吸引投资 增加效益 起到一个指示先锋的作用 希望 远航者可以从灯塔处获得前进的希望 本项目区域未来规划就是希望 希望获得成功的人们可以在此实现他们更高层次的创富梦想 未来 灯塔的魅力在于给航行者一个前景未来 有希望就有未来 在一个充满希望的平台上创富 未来的发展空间无可限量 上海文略房地产经纪有限公司 项目推广主题 PART3形象定位 财富引航 焦点经济NOHOPE NOFUTURE PART4战略执行 推广攻略 品牌攻略 上海文略房地产经纪有限公司 内容 PART4战略执行 媒体宣传 区域包装 销售资料 活动营销 公司品牌 项目品牌 上海文略房地产经纪有限公司 媒体宣传 PART4战略执行 推广攻略 最大的困难 不了解客户 销售初期媒体最重要的任务 迅速建立区域市场中的鲜明形象吸引客户来人 来电 广告表现 重形象系列广告突出最有力卖点造成强烈的视觉冲击感受 媒体选择 解放日报 新闻晨报 新民晚报 上海文略房地产经纪有限公司 活动营销 PART4战略执行 推广攻略 利用优势资源举行有针对性的SP活动截留竞争客户 促成客户成交 打开局面 客户来人来电后 加速购买速度之SP活动 针对投资客 前5名签约时一次性返还3年租金针对自住客 前5名送酒店住宿优惠卡 促进成交之SP活动 客户介绍客户 送酒店住宿优惠卡 上海文略房地产经纪有限公司 活动营销 PART4战略执行 推广攻略 针对投资客 前5名签约时一次性返还3年租金的资金测算 解决了投资客因政策限制造成的资金不足的问题 降低了投资门槛 由于存在一个非常好的未来交通规划的预期 最后投资回报率必然会上升 上海文略房地产经纪有限公司 销售资料 PART4战略执行 推广攻略 项目楼书 折页 户型单张 宣传海报 模型 效果图 宝安会特刊 置