房地产业务基本常识介绍

房地产业务基本常识介绍房地产业务基本常识介绍 房地产项目策略 项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究 可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化 民主化 减少或避免投资决策的失误 提高项目开发建 设的经济 社会和环境效益 可行性研究的主要内容有 1 项目概况 2 开发项目用地的现场调查及动迁安置 3 市场分析和建设规 模的确定 4 规划设计影响和环境保护 5 资源供给 6 环境影响和环境保护 7 项目开发组织机构 管理费用的研究 8 开发建设计划 9 项目经济及社会效益分析 10 结论及建议 可行性研究的工作阶段 投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议 即在一定的地区和部门内 以自然 资源和市场的调查预测为基础 寻找最有利的投资机会 投资机会研究相当粗略 主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析 该阶段投资估算的精确度为 30 研究费用一般占总投资的 0 2 0 8 如果机会研究认为可行的 就可以进行下一阶段的工作 初步可行性研究 亦称 预可行性研究 在机会研究的基础上 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进 行论证分析 初步可行性研究阶段投资估算精度可达 20 所需费用约占总投资的 0 25 1 5 详细可行性研究 即通常所说的可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础 是在分 析项目在技术上 财务上 经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤 这一阶段对建设投资估算的精度在 10 所需费用 小型项目约占投资的 1 0 3 0 大型复杂的工程 约占 0 2 1 0 项目的评估和决策 按照国家有关规定 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目 必须经有权审 批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证 未经评估的建设项目 任何单位 不准审批 更不准组织建设 可行性研究步骤 可行性研究按 5 个步骤进行 1 接受委托 2 调查研究 3 方案选择与优化 4 财务评价和国民经济 评价 5 编制可行性研究报告 开发商在项目立项通过 取得建议书批复 可行性研究批复 并取得建设用地规划许可证后 即可办理 取得土地使用权的手续 根据 城市房地产管理法 的有关规定 房地产开发用地的取得方式有两种 出 让和划拨 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证 通过划拨取得土地使用权的临时证 件是建设用地批准书 房屋拆迁 城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等 不适应经济 社会发展需要的部分 进行拆除重建 使城市的整体功能得到改善和提高 城市房屋拆迁的主要内容包括 1 房屋拆建 如危旧房改造 2 城市功能 用地布局和空间结构的调整 如居住区 商业区 车站 生活服务设施等公共建筑的建设和改造 4 环境治理 如扩展绿地 治理 污染工程等 因此 城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的 是城市建设的重要组成部分 尤其是旧 城改造中的一个重要环节 处于建设项目的前期工作阶段 房屋拆迁服从与城市建设 房屋拆迁的规模要 与城市的经济发展水平相适应 申领国有土地使用证程序 1 用地者凭市或区 县房地局地政处 科 发出的 发证函 向市或区 县房地局产权产籍处或房政 科提出领证申请 并提交下列文件 建设委员会关于项目可行性研究报告的批复 城市规划管理部门批准 的建设用地规划证可证 用地范围地形图及建设用地规划许可证附件 设计方案通知书 钉桩坐标成果通 知单 房地局核发的城镇建设用地批准书或国家建设用地批准书 合资 合作 企业合同 章程及补充 协议 对外经济贸易委员会关于中外合资 合作 企业合同 章程及董事会组成的批复 中华人民共和 国外商投资企业批准证书 城镇国有土地使用权出让合同或城镇国有土地使用权转让合同 国有土地 使用证 新建的房屋提交北方同甘共苦城市规划管理部门批准的建设工程规划许可证及其附件 建筑 用地钉桩通知单及红线图工程质量竣工核验证书及竣工图纸和有关数据 投资建房资金来源及房产股权说 明 原有的房屋应提交房屋所有权证及土地使用状况图 共有的房屋须提交 房屋共有权执照 改建 扩建 增建和翻建的房屋提交建设工程规划许可证 原产权来源证件证明 违章房屋应提交产权来源具结 涉及到拆迁的应同时提交拆迁许可证 补偿证明 安置说明 购买的房屋提交买卖合同和契证 单位购买私有房屋尚须提交房地产管理局或房屋所在区县人民政府批准 购房的证书 外销房屋预售登记 提交商品房外销许可证 交换的房屋 提交换房协议书 调拨的房屋 提交批准调拨的证件 其他房屋 按房屋的产权来源分别提交的有关证件 他项权利房屋 提交有关的证明证件 登记名义或坐落与提供的证件不符的应提交说明 2 用地者到市或区 县房地局产权产籍处或房政科领取并填写土地使用权登记申请 审批表 3 用地者带领市或区 县房地局产权产籍处或房政科工作人员及相领户到现场指界 设定界地点界桩 并在 房地产权属四至表 上签字 盖章 4 用地者到市或区 县房地局产权产籍处或房政科缴纳有关费用 并领取国有土地使用证 土地使用权出让申请程序 1 协议受让土地使用权申请程序 1 用地者以书面形式向市或区 县房地局提出协议受让土地使用权申请 并向市或区房地局地政处 科 提交下列文件 申请用地范围内的房屋所有权证 国有土地使用证 建设用地批准书 建设用地规划许 可证 用地红线图 规划涉及条件通知书 审定设计方案通知书 项目可行性研究报告及批复 外商投资 企业需提交企业合同 章程及其批复 企业批准证书 企业工商营业执照 其它文件 2 到市或区 县房地局地政处 科 领取并填写土地使用权协议受让申请表 3 带领市或区 县房地局有关处室工作人员到现场勘察 到市或区 县地政处 科 制定的有评估资格 的地价评估机构进行地价评估 4 企业法定代表人或授权代表人与市或区 县房地局签订土地使用权出让合同 并按规定支付总地价款 的 15 作为定金 5 按合同的约定支付余款 付清 40 的价款后向市或区 县房地局申领临时国有土地使用证 付清全部 地价款后向市或区 县房地局申领正式国有土地使用证 2 招标受受让土地使用权申请程序 1 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件 2 用地者到市或区 县房地局或其它部门了解情况 进行咨询 并到出让地块实地勘察 搜集资料 3 用地者进行投资分析 4 到指定地点办理投资登记 提交企业工商营业执照 法人资格证明 银行资信证明 并按规定缴纳投 标保证金 5 用地者填写投标书寄给指定方进行投标 6 收到中标通知书后 由企业法定代表人或授权代表人与市或区 县房地局签订土地使用权出让合同 并按合同的规定支付总地价款的 15 作为定金 7 按合同的约定支付余款 付清 40 地价款后向市或区 县房地局申领临时国有土地使用证 付清全部 地价后向市或区 县房地局申请正式国有土地使用证 3 拍卖受让土地使用权申请程序 1 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件 2 用地者到市或区 县房地局或其它部门了解情况 进行咨询 并到出让地块实地勘察 搜集资料 3 用地者进行投资分析 4 到指定地点办理竞投登记 提交企业工商执照 法人资格证明 银行资信证明 并按规定缴纳竞投保 证金 5 用地者到指定地点领取竞叫牌 6 用地者在规定时间 指定地点到拍卖现场参加竞投 7 企业法定代表人或授权代表人与市或区 县房地局签订土地使用权出让合同 并按规定支付总地价款 的 15 作为定金 8 按合同的约定支付余款 付清 40 地价款后向市或区 县房地局申领临时国有土地使用证 付清全部 地价款向市或区 县房地局申领正式国有土地使用证 土地使用权有偿出让的方式 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者 按照 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 国有土地使用权的出让方式有三种 协 议 招标 拍卖 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望 由国有土地的代表 与有意受让人进行一对一的谈判和切磋 协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式 招标出让是指在指定的期限内 由符合条件的单位或者个人以书面投标形式 竞投某地段土地使用权 由 招标人根据一定的要求择优确定土地使用者 即土地使用权受让人 的出让方式 以招标方式出让土地使 用权 不仅要明确合同双方当事人的权利义务 而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任 等 拍卖又称竞投 有些地方也叫 拍让 它是指由土地所有者代表在指定的时间 地点 组织符合条件的土 地使用权有意受让人到场 就所出让使用权的土地公开叫价竞投 按 价高者得 的原则确定土地使用权受 让人的一种出让方式 土地主管部门 1 土地使用权出让 房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作 远郊 区 县房地局负责办理不足 10 亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作 2 土地使用权划拨 房地局负责办理 10 亩以上 含 10 亩 的城镇建设用地的划拨手续 区 县房地局负责办理 10 亩以下的城镇建设用地的划拨手续 3 征用土地 征用耕地 1000 亩以上 其他土地 2000 亩以上 由政府部门审核后报国务院批准 征用耕地 3 亩以上 1000 亩以下 其他土地 10 亩以上 2000 亩以下 由人民政府批准 征用耕地 3 亩以下 其他土地 10 亩以下 由区 县 人民政府批准 4 地价评估 市房地局负责城近郊区 县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查 地价审核和报批工作 招标投标的方式和基本程序 1 招标投标的方式 开发建设工程招标投标可以采取公开招标 邀请招标和协商议标等几种方式 1 公开招标 由招标单位通过报刊 广播 电视等转播媒介发布招标通告 公开请承包者参加投标竞争 凡具备规定条 件的单位都可自愿参加投标 在众多的投标单位中选择报价合理 工期较短 信誉良好的承包商 这种公 开招标方式 由于参加投标的单位较多 所以审查投标资格及其标书的工作量较大 招标费用开支较多 公开招标一般适用于工程规模较大 技术复杂 报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目 以及采购 数量多 金额大的物资设备 材料的供应 2 邀请招标 招标单位不公开发布招标通告 而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函 然后 根据各单位回函答复情况 确定投标对象 请他们参加招标项目的投标竞争 邀请参加投标单位的个数 世界各国都有规定 我国在有关规定中 明确要求不少于三家 邀请招标方式由于对邀请对象的技术 经验和信誉方面比较了解和信任 所以组织工作比较简单 不仅可 以节省招标费用 缩短招标工作的周期 也可以提高投标中标率 邀请招标属于有限竞争性招标 这种招标方式限制了竞争范围 有可能失去优秀的投标者 3 协商议标 由建设单位直接选择投标单位 就工程的工期和造价等条件 双方直接商谈中标条件和要求 参加议标的 单位应不少于两家 议标适用于招标工作开展有困难的地区 工程规模不大 专业性较强或特殊要求多 面对造价要求并不十 分苛刻的工程项目 双方在招标投标过程中费用指出最少 招标工作的周期也最短 议标缺乏竞争性 在 造价上一般都偏高 2 招标投标的基本程序 招标工作由开发公司主持 没有组织招标和编制标底能力的开发公司 可委托工程咨询公司等招标服务公 司代理 但这类服务机构必须具备一定技术资质 具有法人地位 经招标投标管理部门审查批准的企事业 单位 1 工作程序 审查招标单位的资格 报批招标申请书 编制招标文件 编制标底并送审 指定评标 定标方法 发布招标公告或招标邀请书 审查投标单位资格 分发招标文件及有关技术资料 图纸等 组织投标单位现场勘察和招标文件答疑 编制和寄送投标文件 开标 公开标底 审查投标书和保函 评标 定标 决定中标单位 发出中标通知书 招标单位与中标单位签订承包合同 招标申请书应当包括以下主要内容 项目名称 情况 概算 开发公司负责组织招标的人员的姓名 年龄 业务简历 职务 职称 资金来源及落实情况 图纸 场地等情况是否具备招标条件 招标方式 2 应注意的问题 工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书 招标文件和投标标书一经发出 除另有规定外 一般不得变更 招标必须依据有关规定编制标底 并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准 编制标底人员的 资格 须审核批准 此外 一个招标工程 只能编制一个标底 为了保证招标的公正性 应当以招标单位为主 约请有关部门及专家成立评标领导小组 进行评标 决标 对于大中型建设项目 招标单位还可以邀请经验丰富 有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员 会 对各投标方案作出评价 在此基础上 推荐一 二个投标企业 供评标领导小组审定 确定中标单位 如果决标结果有损于国家利益时 政府主管招标投标的部门 有权予以否决 投标单位在提交投标标书的同时 必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书 投标单位中标后 如果 拒绝承担中标的工程任务 招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金 签订承发包合同时 必须严格履行标书的各项条件 不得修改和变更 双方应互换各自开户银行出具的履 约保证金证书 保证金额在合同期满后应当退回 招标单位和中标单位签订合同后毁约 对方有权持履约 保证金证书向其担保银行索兑保证金 由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的 还应补偿履约保 证金的不足部门 招标投标的管理 1 发包承包交易管理 2 施工企业资质管理 建筑施工企业可分为工程施工总承包企业 施工承包企业和专项分包企业三类 按企业的建设业绩 人员 素质 管理水平 资金数量 技术装备等 将工程总承包企业资质登记为为一 二级 施工承包企业资质 登记分为一至四级 各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定 发布 目前 施工企业资质登记 标准按 1989 年建设部 施工企业资质等级标准 执行 企业资质等级实行分级审批 一级企业由建设部 审批 二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省 自治区 直辖市建设行政主管部门审批 经审查合 格的企业由自治管理部门颁发 建筑业企业自治证书 1 施工企业资质的动态管理 企业资质动态管理是指由于情况变化 当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时 由 资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理 动态管理通过资质年度检查和其它形式的 监督检查进行 对企业资质的升级 降级实行公告制度 实行动态管理 主要是为了突出在市场竞争机制 中内在素质和用户评价对其资质的决定作用 通过对企业的资质审查确定资质等级 由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模 通过对企业经营 果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级 这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管 理的主要手段和发展方向 2 工程总承包企业的资质管理 随着加工管理体制改革的不断深入 出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团 这种对工程从立项 到交付适用全过程承包的企业 称为工程项目总承包企业 为加强对工程项目总承包企业的资质管理 19 92 年 4 月建设部发布了 工程总承包企业资质管理暂行规定 工程项目总承包企业资质分为三级 暂行规定 从企业曾承担国总承包的工程数量 自有资金 人员素 质 专业人员数量 企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件 3 外国建筑施工企业的资质管理 随着对外开放的扩大 外国企业逐渐进入我国的建筑市场 为了加强对在中国境内承包工程的外国企业的 管理 维护我国的建筑市场秩序 建设部 1994 年 3 月发布了第 32 号令 在中国境内承包工程的外国企 业资质管理暂行办法 6 月发布了 实施细则 其要点有 凡在中国境内从事房屋 土木工程的建造等承包活动的外国企业 在从事承包工程活动前 必须到审查机 关办理资质审查 取得 外国企业承包工程资质证 然后经工商行政管理机关注册登记后 才可在中国 境内从事承包工程活动 外国企业承包工程资质证 的办理机构为 同时在中国两个 含两个 以上省或自治区 直辖市辖区范 围内承包工程的 向建设部申请办理 在中国一个省或自治区 直辖市辖区范围内承包工程的 向当地省 级人民政府建设行政主管部门申请办理 在中国经济特区和沿海开放城市承包工程的 向当地人民政府建 设行政主管申请办理 外国企业在中国境内承包工程的范围是 全部由外国投资或赠款建设的工程 国际金融组织贷款 采用国 际公开招标的工程项目 国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程 国内投资的建设工程 如确有特殊项目国内企业难以单独承包 经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联 合承包 外国企业承包工程资质证 有效期为 5 年 如需延期 应在期满前 6 个月内到原批准的审查机关办理延 续手续 工程建设 工程建设阶段 指房地产开发项目从列入年度施工计划起 到项目施工全部完成 通过建设主管部门主持 的综合验收 达到客户可以住用程序的过程 本阶段开发商要完成的主要报批手续有 在取得土地使用权 后 向市计委申请列入年度施工计划 同时 与 四源 供应单位签定供源协议 按规定支付有关费用 此 后 向市建委提出申请开工报告 填报建设开发审批表 到市招标投标管理办公室 办理招标批准手续 选择施工单位 到工程建设质量监督总站 站 办理质量监督注册手续 到市建委申领建设工程开工证 项目竣工后 及时报请建设主管部门进行综合验收 在已开发使用的城镇国有土地范围 项目规划申报的基本步骤是 1 在项目建议书报批或可行性研究报 告编制之前 开发商要向规划局申报规划要点 规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据 2 在 项目建议书批复后 开发商应向规划局申报项目选址 定点 即向申请单位下发选址规划意见通知书 对 项目用地的位置 面积 范围等提供较详细的意见 并须同时下达规划设计条件 3 规划设计条件 是 项目选址后 由建设单位申请 规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件 开发商在 完成方案设计后 须向规划部门提出审定申请 4 通过审定的设计方案 是编制初步设计或施工图的依 据 也是取得建设用地规划许可证的必备条件 5 开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告 批复 并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后 应向规划局申领建设用地规 划许可证 该证是取得土地使用权的必备文件 6 申领建设工程规划许可证 是在项目列入年度正式计 划后 申请办理开工手续之前 需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序 该证申办开工的必 备文件 规划报批的程序 到规划局办理报批手续 首先要到业务处领取 规划审批申报表 每一次申报都要填写此表 然后在规划 局确定的申报时间和地点 带齐申报必备文件和资料 到指定窗口申报 领取立案表 并在规定的取件日 期领取审批成果 一般来说 如果建设单位使用本单位划拨土地或农村建设单位依法使用农村集体土地 则依下列程序到市 或区 县 规划局办理选址定点和两证申报手续 1 申报规划要点以获取规划要点通知书 规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据 计 划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见 再行决定对可行性研究报告的批复 申报规 划要点必备文件有 1 建设单位对拟建项目意图或方案的说明 2 方案示意图 3 1 2000 或 1 500 地形图 2 份 其中一份用铅笔划出用地范围 4 其他 2 当建设单位完成计划报批手续之后 应到规划部门申报选址定点 以获取选址规划意见通知书申报选址 定点的必备文件有 1 计划部门批准立项的文件 2 建设单位或其上级主管部门申请用地的函件 3 工程情况的简要说明和选址要求 4 拟建方案 5 意向位置的 1 2000 或 1 500 地形图 2 份 6 其他 3 当获得选址规划意见通知书后 应申报建设用地规划许可证 使用城镇国有土地 见 注意事项 1 申报建设用地规划许可证的必备文件有 1 计划部门批准征用土地的计划任务书 2 征用农村土地 时 市政府批文或划拨国有土地时 市房地局对用地和拆迁安置意见 3 1 2000 或 1 500 地形图 5 份 4 选址规划意见通知书要求取得的有关协议 5 其他 4 当获得建设用地规划许可证后 应申报规划设计条件 以获取规划设计条件通知书 申报规划设计条件 的必备文件有 1 计划部门批准的计划任务 2 建设单位对拟建项目的说明 3 拟建方案示意 图 4 地形图 3 份 单体建筑 1 500 居住区 1 2000 其中一份用铅笔划出用地范围 5 其他 5 当获得规划设计条件通知书后 应申报设计方案 以获取审定设计方案通知书 申报设计方案的必备文 件有 1 设计方案报审表 2 总平面图 2 份 单体建筑 1 500 居住区 1 1000 3 各层平 立 剖面图 街景立面图等 1 200 或 1 100 2 份 4 方案说明书 局审项目还需增报下列文件及图 纸 5 环境关系平面图 1 1000 或 1 2000 6 工程位置图 1 份 7 环境关系模型 1 100 0 8 其他 6 在申报设计方案过程中 需要首艺委审查的项目 待市规划局提出意见后 由市规划局将材料报送首艺 委的办事机构 首规委办规划设计处 首艺委组织有关人审查 重大项目报首规委领导审定 审查意见 一般由市规划局审图室通知有关单位 颁发审定规划设计方案通知书 并由首规委办规划设计处和市规划 局负责规划设计方案在初步设计或施工图阶段的实施 获取首艺委批复必备文件有 1 规划设计条件 附现状图 2 总平面图 1 500 平 立 剖面图 1 200 或 1 100 主要立面的透视图 3 模型及建筑设计说明 4 国家重点工程 重要的 大型的民用建筑设计项目还应增加选址报告的内 容 7 当根据审定设计方案通知书的要求 经其他行政主管部门批准或取得有关协议后 可申报初步设计 申 报初步设计必备文件有 1 初步设计包括说明 图纸 概算等全套文件 2 计划和规划方面的文件 资料 3 其他 8 如果初步设计需要首规委办的审查意见 开发单位应拟文正式报首规委办理 以获取初步设计批复 获取首规委办初步设计批复必备文件同上 9 申报建设工程规划许可证 申报建设工程规划许可证的必备文件有 1 年度施工任务批准文件 2 工程施工图纸 1 500 或 1 1000 总平面图 4 份 1 100 或 1 200 各层平立剖面图 基础平 剖面图和 设计图纸目录 1 份 3 工程档案保证金证明 4 审定方案通知书要求征求的其他行政主管部门审 查意见和要求取得的有关协议 5 其他 当建设工程规划许可证取得后 规划申报程序基本完毕 建设工程规划 依法对建设工程实行统一的规划管理 是城市规划行政主管部门的重要行政职能之一 也是城市规划管理 日常业务中最大量和主要的工作 建设工程规划管理的主要内容有 建筑管理 道路管理 管线管理 审定设计方案 核发建设工程规划许 可证 建设项目选址 城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略 城市总体规划 分区规划 控制性详细规划等各级规 划 按照国家 城市规划法 建设项目选址规划管理办法 等 考虑建设项目的要求 在规定期限内 提出规划方面的初审意见和选址意见 此后 由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉 及到的有关部门的意见 对初审意见及其选址提出复审意见 对于同意的项目报政府审批后 在规定的审 批期限内核发项目选址意见书 建设项目选址意见书的主要内容应包括 建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据 建设用地规划 城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局 决定建设工程 可以使用哪些土地 不可以使用哪些土地 以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下 如何经济 合 理地使用土地 城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理 实行严格的规划控制是实施城市 规划的基本保证 项目策略 项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究 可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化 民主化 减少或避免投资决策的失误 提高项目开发建 设的经济 社会和环境效益 可行性研究的主要内容有 1 项目概况 2 开发项目用地的现场调查及动迁安置 3 市场分析和建设规 模的确定 4 规划设计影响和环境保护 5 资源供给 6 环境影响和环境保护 7 项目开发组织机构 管理费用的研究 8 开发建设计划 9 项目经济及社会效益分析 10 结论及建议 可行性研究的工作阶段 投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议 即在一定的地区和部门内 以自然 资源和市场的调查预测为基础 寻找最有利的投资机会 投资机会研究相当粗略 主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析 该阶段投资估算的精确度为 30 研究费用一般占总投资的 0 2 0 8 如果机会研究认为可行的 就可以进行下一阶段的工作 初步可行性研究 亦称 预可行性研究 在机会研究的基础上 进一步对项目建设的可能性与潜在效益进 行论证分析 初步可行性研究阶段投资估算精度可达 20 所需费用约占总投资的 0 25 1 5 详细可行性研究 即通常所说的可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础 是在分 析项目在技术上 财务上 经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤 这一阶段对建设投资估算的精度在 10 所需费用 小型项目约占投资的 1 0 3 0 大型复杂的工程 约占 0 2 1 0 项目的评估和决策 按照国家有关规定 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目 必须经有权审 批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证 未经评估的建设项目 任何单位 不准审批 更不准组织建设 可行性研究步骤 可行性研究按 5 个步骤进行 1 接受委托 2 调查研究 3 方案选择与优化 4 财务评价和国民经济 评价 5 编制可行性研究报告 一 预售商品房合同的签订一 预售商品房合同的签订 作为消费者如决定购买你所看中的预售商品房 就应在签订合同时注意 一 认清权属证书 这里所说的权属证书即 五证齐全 主要包括 有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 开工证 销售许可证 买家还须注意上述 证明文件中的建设单位 项目 建筑面积是否前后一致 是否同与您签约的发展商名称一致 二 关于合同文本 应当和发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本并查明代表发展商签字的人是否是其法人代 表 如不是 则其是否持有 授权委托书 另外应要求发展商在合同上加盖公章 在签约时必须认真阅读 合同文本 确认所有内容 如果很多您所关心的内容合同里没有体现 就要与发展商签订补充协议或特别 约定 三 关于违约责任 在预售契约中一定要明确约定违约责任 最好明确约定违约金 一般而言 现行违约金标准为每日万分之 四 四 关于纠纷的处理 对于可能出现的纠纷 买卖双方可以采用协商方式解决 还可以选择仲裁或诉讼的方式解决 有些发展商 要求客户在签订正式的预售契约后再签订一个补充协议 两份协议中约定的纠纷处理方式有所不同 请买 家注意协调统一 以免日后扯皮 五 关于定金 有些发展商在买家交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金 这种做法是没有法律依 据的 并不是每个人都能申请到按揭贷款 因此 建议买家最好与发展商在协议中约定 若买家得不到按 揭贷款时 定金该如何返还 是否要扣除部分作为手续费等 六 关于物业管理条款 有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准 收费情况的前提下 就要求买家在预售契约中承诺接受 物业管理服务 并接受相关约束 这是对买家的消费者知情权的侵害 因此 买家应该将物业管理条款与 预售契约分开签署或另外设置条款确定物业管理的费用标准 特别提醒你 为了保证您的合法权益 您在签署合同时最好能聘请房地产专业律师为您把关 替您审查有 关资料 提供有针对性的法律意见 二 如何取得购房合同示范样本 二 如何取得购房合同示范样本 建设部与国家工商局于 1995 年 6 月联合下发了商品住房销售合同示范样本 该合同样 本载明了 城市房 地产转让管理规定 的主要合同条款 并注重维护消费者的合法权益 是内容较为全面 公平的格式合同 消费者购房时 既可以参照该合同示范样本 也可以直接用示范样本与开发商签约 消费者可以到以下 部门取得该合同示范样本 各地工商局合同管理部门 各地建委开发办 各地房管局市场处 如何取得购房合同示范样本 在购买商品房时 房屋买卖双方需要签订一份正式的买卖合同 之后还应该到公证处办理合同公证 买房 过程中这一基本的环节 是交易双方订立的一份契约 对交易双方各自的权利义务起到监督 保护的作用 其成立的条件如下 1 出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权 非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产 2 买卖双方当事人必须具有完全行为能力 未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公 民不能签订房地产买卖合同 其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行 单位买房者如需购买私房的须 得到有关机关的批准 3 房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信 这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示 出来的意思必须与当事人的真实意思相一致 如果一方以欺诈 胁迫等手段或乘人之危 使对方在违背真 实意思的情况下签订的房地产买卖合同 或者双方恶意串通签订损害国家 集体或第三人利益的房地产买 卖合同都属于无效合同 行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的 一方当事人可以要 求撤销或变更合同 4 房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益 也即合同的内容必须合法 如果公民通过划拨取 得的国有土地使用权 其房屋转让必须办理土地使用权出让手续 或者将其中的土地收益按规定上缴国家 否则不得买卖 5 房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定 房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照 法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记并公正 三 房屋买卖合同的条款 三 房屋买卖合同的条款 根据 中华人民共和国经济合同法 的规定 但凡合同都必须经具备以下几方面的具体条款 标的 数量 和质量 价款和酬金 履行的期限 地点及方式 违约责任 有关房地产购销合同的制定 目前可参考的 是国家建设部和国家工商局制定颁布的 商品房购销合同 示范文本 必要的时候 买卖双方仍需签 订有关的补充协议 特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款 一定要有细节性的明确约定 合同关键条款细节 1 有关房屋面积方面的条款 购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积 及建筑 面积中含共用面积的组成部分及具体平米数 使用面积平米数 建筑面积与使用面积的比例 购买预售房 还要注意暂测面积与实测面积的误差问题 根据 民法通则 此条款应如此表述 误差在 3 之内 含 3 视为正常误差 但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算 若误差超过 3 则视为卖 方违约 卖方应承担约责任 另外 所购楼的楼号 房号 单元在整幢楼中的位置示意图 单元的平面图也应在合同中写明或作为附件 2 关于价格 收费 付款额同的条款 价格条款应比较明确 应有细项约束发展商不得随意加价 不 应包括其他各种不合理费用 在付款方式条款中 应明确 详细规定付款方式 如缴纳定金的时间 数额 分期付款的步骤 时间 数额等 3 关于不可抗拒力 房产销售合同有关违约责任的条款一般都有 销售方遇不可抗力导至逾期交房 不 承担责任 这样的表述 我国 民法通则 第一百五十三条规定 本法所称的 不可抗力 是指不能预见 不可避免并不能克服的客观情况 如 地震 火灾 战争等 依照此法 房产买卖合同中设定有关了 延伸 扩张 但售房方不能把发展商自己的过错 如 对市场判断不准确投资失误 项目设计不周密修改 方案等因素归之为不可抗力 同时也不能把应该预计到而没有预计到的