房地产评估师考试备考辅导房地产估价案例与分析精讲讲义

房地产估价案例与分析精讲讲义地价评估一、大纲要求考试目的：本章是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容，以及收益性物业租金确定和费用测算方法的掌握程度。考试基本要求：掌握：路线价法，高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。熟悉：城市基准地价评估，基准地价修正法。了解：地租理论与地租量的计算。要点说明：1.路线价法路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。2.城市基准地价评估城市基准地价评估的方法和步骤一般是：确定基准地价评估的区域范围。明确基准地价的内涵、构成、表达方式等。划分地价区段。抽查评估标准宗地的价格。计算区段地价。确定基准地价。提出基准地价应用的建议和技术。3.基准地价修正法基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。基准地价修正法是一种间接估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。4.高层建筑地价分摊通过高层建筑地价分摊可以解决：各部分占有的土地份额;各部分享有的土地面积;各部分享有的地价数额等。高层建筑地价分摊的方法有：按建筑面积进行分摊;按房地价值进行分摊;按土地价值进行分摊。5.地租理论和地租量的计算地租可分为狭义的地租和广义的地租。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。地租量的计算公式为：地租量=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润。二、内容讲解9.1 路线价法9.1.1 路线价法的基本原理9.1.1.1 路线价法的概念路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。9.1.1.2 路线价法的理论依据路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”：“路线价”是若干“标准宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”;临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。路线价法与一般的市场法的主要不同之处，一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”;而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”路线价，同时评估出许多“估价对象”该街道其他临街土地的价格;而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期调整”的原因是：求得的路线价若干标准宗地的平均价格，已是正常价格;求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的。9.1.1.3 路线价法适用的对象和条件路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。一般的土地估价方法主要适用于单宗土地的估价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法，特别适用于房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行的估价。运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。9.1.1.4 路线价法的操作步骤运用路线价法估价一般分为下列6个步骤进行：划分路线价区段;设定标准临街深度;选取标准临街宗地;调查评估路线价;制作价格修正率表;计算临街土地的价格。9.1.2 划分路线价区段路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。而某些不很繁华的街道，同一个路线价区段可延长至数个路口。另外，在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。9.1.3 设定标准深度从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。例如，某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为%，则标准深度应设定为%;如果临街深度普遍为25%，则标准深度应设定为25%。以临街各宗土地的临街深度的众数作为标准深度，可以简化以后各宗土地价格的计算。如果不以临街各宗土地的临街深度的众数为标准深度，由此制作的深度价格修正率表，将使以后多数土地价格的计算都要用深度价格修正率进行修正。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。9.1.4 选取标准宗地标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地。选取标准宗地的具体要求是：一面临街;土地形状为矩形;临街深度为标准深度;临街宽度为标准宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数);临街宽度与临街深度比例适当;用途为所在路线价区段具有代表性的用途;容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数);其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。9.1.5 调查评估路线价路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。路线价通常为土地单价，也可为楼面地价;可用货币表示，也可用相