城镇土地使用税是按土地转让合同面积和土地证面积

1/25城镇土地使用税是按土地转让合同面积和土地证面积一、计税依据1、凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准;2、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。3、尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。注意：税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在申报缴纳城镇土地使用税时应注意以下几点：2/251、注意计税依据和纳税时间。中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定第六条规定，纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书，应由纳税人据实申报土地面积。财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知虽只规定纳税义务时间，但土地使用权出让或转让合同上的土地面积是经国土部门确定有关单位组织测定的。所以在申报时应以土地使用权出让或转让合同上的土地面积为计税依据，按财税XX186号文件规定的纳税义务时间进行申报缴纳。2、注意免税土地面积和扣除时间。按照财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知、关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定和关于土地使用税若干具体问题的补充规定有关规定，对房地产开发企业按规划配套建设的交政府或业主使用的医院、学校、托儿所、幼儿园、物业用房以及在开发项目中配套建设符合免税条件的廉租住房、经济适用房，小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小3/25区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城镇土地使用税或经各省、自治区、直辖市税务局审批，可暂免征收土地使用税。房地产开发企业应充分利用这些税收优惠政策，在申报城镇土地使用税时，对按规划配套建设的交政府或业主使用的相关项目所占用的土地应在建成交付使用时免缴城镇土地使用税。对小区外的社会公用绿化用地、道路用地以及小区内尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地应按实际占用面积从合同签订时间或合同规定交付土地时间起免缴城镇土地使用税。3、注意纳税义务终止时间及计算方法。财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知第二条第一款规定：“购置新建房品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里明确了购置新建房品房纳税义务的发生时间，对应的也就是说作为出售方的房地产开发企业纳税义务的终止，因为对同一块地是不能重复征税的。财税XX186号文件规定以合同签订时间或合同约定交付土地时间为纳4/25税义务发生时间，那么对土地的实物或权利状态发生变化的理解也应为房地产企业与购房者签订购房合同时，如果合同规定房产交付时间的，应以交付时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，如果合同未规定房产交付时间的，应以合同签订时间为房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务终止时间，这样纳税起始日和终止日衔接一致，避免重复纳税。对房地产开发企业的一个开发项目在建成进行预售或销售后，随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，到商品房销售完毕，纳税义务也就终止。因此房地产开发企业在计算城镇土地使用税时就要注意计算方法，在计算城镇土地使用税实行按月比例扣除法较为合理。即本月应纳税额本月剩余应税占地面积月单位税额；本月剩余应税占地面积=占地总面积免税占地面积已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积；月单位税额年应纳税额12；已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积占地总面积。第八章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税作业与答案一、单项选择题1下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是。5/25A集体产权出租的由承租人缴纳B房屋产权出典的由出典人缴纳C产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳D产权属于国家所有的由国家缴纳2下列房产税的纳税人是。A房屋的出典人C允许他人无租使用房产的房管部门B拥有农村房产的农村农民D产权不明的房屋的使用人3以下应缴纳房产税的项目有。A集团公司的仓库C股份制企业的闹墙B加油站罩棚D工厂的独立烟囱4融资租赁房屋，在租赁期内房产税的纳税人是。A租出方B租入方C免税D当地税务机关根据实际情况确定5对以房产投资，收取固定收入，应由计缴房产税。A承租方按租金收入C承租方按房产余值B出租方按租金收入D出租方按房产余值6某工厂与某派出所建立警民共建关系，由派出6/25所将其一占地20平方米的平房布置成企业产品展示厅，由工厂无偿使用。则这20平方米占地、用房的税务处理是。A派出所拥有土地使用权，该土地不纳城镇土地使用税B由派出所缴纳城镇土地使用税C.由工厂缴纳城镇土地使用税D由工厂缴纳城镇土地使用税和房产税7某企业有房产1000平方米，房产原值100万元。XX年该企业将其中的200平方米的房产出租，年租金20万元，已知省政府规定的减除比例为30，该企业当年应纳房产税为万元。A084B04C12D30728某企业拥有一幢三层的办公楼，原值6000万元，13以每月15万元的租金额出租给其他单位使用，XX年4月底，原租户的租期到期，该企业将该幢办公楼进行改建，更换楼内电梯，将原值80万元的电梯更换为120万元的新电梯，为该楼安装费300万元的智能化楼宇设施，这些改建工程于7月底完工，该企业所在人民政府规定房产原值减除比例为30，该企业XX年应纳房产税万元。A5149B5238C5305D53199某省政府机关有办公用房一幢，房产价值60007/25万元，XX年将其中13对外出租，取得租金收入200万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为30，该政府机关当年应纳的房产税为万元。A168B72C24D010下列情况中免征房产税的有。A外贸出口企业仓库用房B个人无租使用免税单位房屋用于经营C个人出租的房屋D个人自住的200平方米的别墅11以下关于房产税的规定正确的是。A如果纳税单位无偿使用免税单位的房产，则不缴房产税B纳税人对原有房屋进行扩建、改建的要相应增加房屋的原值C更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，不可扣减原来相应设备和设施的价值；但对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后可不再计入房产原值D对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。但没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，暂不征收房产税8/2512房地产开发企业委托施工企业建设的房屋，已经出租的，应纳房产税的规定是。A未验收则免税C从交付出租次月起缴纳房产税B从使用当月起缴纳房产税D从取得房产证之日缴纳房产税13房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由决定。A省、自治区、直辖市国税机关C省、自治区、直辖市地税机关B省、自治区、直辖市人民政府D县以上税务机关14下列情况中应缴纳城镇土地使用税的有。A某县城军事仓库用地C某村农产品收获物用地B某工矿基地工厂仓库用地D某镇标志性广场用地15甲企业与乙企业按3：1的占用比例共用一块土地，该土地面积3000平方米，该土地所属地区城镇土地使用税每平方米年税额3元，该地区规定城镇土地使用税每年5月、10月两次缴纳，甲公司上半年缴纳的城镇土地使用税元。9/25A1125B2250C6750D337516纳税人实际占用的土地面积尚未核发土地使用证书的，应由城镇土地使用税。A免征B纳税人申报土地面积，并以此为计税依据征收C税务机关估定D房地产管理部门估定17某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积10000平方米，该公司所在市城镇土地使用税单位年税额每平方米5元。该公司应纳城镇土地使用税元。A0B2000C8000D1000018某供热企业XX年结算向居民供热收入300万元，向非居民供热收入100万元，其供热厂房占地2000平方米，当地城镇土地使用税年税额5元，则当年该公司应缴纳城镇土地使用税元。A10000B7500C5000D250019XX年某企业土地使用证标明实际占地60000平方米，厂区内厂医院占地800平方米，托儿所占地500平方米，将100平方米无偿提供给公安局派出所使用，厂区内还有600平方米绿地，向厂内开放。该厂所在地区城镇土地使用税年税额为2元平方米，该厂应缴城镇土地10/25使用税元。A11600B117200C118800D12000020依据城镇土地使用税暂行条例相关法规的规定，经批准对城镇内集贸市场用地税额进行征免，具体征税或免税的确定权在。A省级地方税务局C县级地方税务局B地市级地方税务局D当地主管地方税务局21某林场处于城镇土地使用税征收区域内，共占地3万平方米，其中办公占地03万平方米，职工宿舍占地01万平方米；育林地1万平方米，运材道占地1万平方米，林中度假村占地06万平方米，林场所在地城镇土地使用税单位年税额每平方方米12元。该林场全年应缴纳城镇土地使用税万元。A072B108C12D2422依据城镇土地使用税暂行条例及细则的规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。具体免税期限的确定权在。A省级地方税务局C县级地方税务局B地市级地方税务局D当地主管地方税务局23某处于基建期的核电站占地15000平方米，11/25其中核岛占地05万平方米，辅助厂房和通讯设施占地02万平方米，生活办公用地03万平方米，该电站所在地城镇土地使用税单位年税额每平方米24元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税万元。A072B108C12D2424城镇土地使用税的缴纳期限规定为。A按年计算，分期缴纳C按年计算，分季缴纳B按年征收，分期缴纳D按年征收，分季缴纳25在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨区域使用土地，其纳税地点是。A在纳税人注册地纳税C纳税人选择纳税地点B在土地所在地纳税D由省、自治区、直辖市地方税务局确定26某商场有A、B两处单独的地下建筑设施，其中，A设施现为地下商场，地下土地使用证上载明占地面积为3000平方米。B设施现用于储藏物品，地下土地使用权证上未标明土地面积，经测算垂直投影面积为2500平方米。经税务关确认，该企业A设施所在地段每平方米年税额7元，B设施位所在地段每平方米年税额4元。则该商场年应纳城镇土地使用税税额为元。B12500C15500D2000012/2527以下关于城镇土地使用税的说法正确的是。A城镇土地使用税的开征区域不包括市郊和农村B纳税单位无偿使用免税单位的土地免征城镇土地使用税；免税单位无偿使用纳税单位的土地照章征收城镇土地使用税C纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税D对土地使用权未确定的土地暂时不缴土地使用税，待权属确定时补缴28以下关于城镇土地使用税的规定正确的是。A纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税B在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳城镇土地使用税C以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的当月起缴纳城镇土地使用税D经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的次月起免缴城镇土地使用税5年至10年13/2529下列行为中，应计征契税的是。A以抵债方式取得土地使用权C以划拨方式取得土地使用权B以相等价格交换房屋D转移农村集体土地承包经营权30土地使用权的转让不包括。A城市土地使用权的赠与C甲乙两个企业交换经营场所B企业倒闭出售空地D农村集体土地承包经营权的转移31甲某以自有房产投资于乙企业，其房屋产权变为乙企业所有，则契税缴纳情况是。A甲某按房产原账面价值计算缴纳C乙企业按原账面价值计算缴纳B甲某按入股房产现值计算缴纳D乙企业按入股房产现值计算缴纳32某学校将一栋闲置不用的房屋转让给临近的公司，房产价值400万元，该房产的土地使用权当年是以无偿划拨方式取得的。按规定该转让行为。A应由受让公司缴纳土地使用权的契税B应由学校在转让时补缴房屋转让的契税14/25C应由学校和公司各负担一半房屋转让的契税D学校补缴土地使用权的契税，公司缴纳房屋买卖的契税33对以国家作价出资方式转移国有土地使用权的行为，应。A由承受方缴纳契税C按规定免征契税B不属于契税征税范围D减半征收契税34对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。A50B70C85D9535某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。当事人各方合计应缴纳契税万元。A15B36C5lD12636居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为100000元；将另一套价值150000元的两居室住房与居民丙交换成两套一居室住房，并支付换房差价款40000元。居民丙取得该现值150000元房屋和40000元差价款后，将该房屋等价交换给居民丁。以下说法正确的15/25是。A甲和丙不缴纳契税，乙缴纳契税3000元，丁缴纳契税1200元B甲缴纳契税1200元，乙缴纳契税3000元，丙和丁不缴纳契税C甲和丁不缴纳契税，乙缴纳契税3000元，丙缴纳契税1200元D甲缴纳契税1200元，乙不缴纳契税，丙、丁各缴纳契税1200元37企业注销破产，非债权人承受破产企业土地房屋权属，按照规定妥善安置原企业全部职工，与原企业30以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的。A免征契税B减半征收契税C暂缓征收契税D照章征收契税38甲乙双方发生房屋交换行为，当交换价格相等时，契税。A由甲方缴纳C由甲乙双方各缴纳一半B由乙方缴纳D甲乙双方都不缴纳39甲企业将国有土地使用权有偿转让给乙企业，以下说法正确的是。A甲企业缴纳土地增值税和契税16/25B乙企业缴纳土地增值税和契税C甲企业缴纳土地增值税，乙企业缴纳契税D甲企业缴纳契税，乙企业缴纳土地增值税40以下符合契税政策规定的是。A境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人为契税的纳税人，但不包括外商投资企业和外国企业B承受与房屋相关的汽车车库所有权的企业，应征收契税C.房地产转让者经批准转让以划拨方式取得土地使用权时，由房地产受让者缴纳契税，该房地产转让者不涉及契税D因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，免征契税41以下符合契税政策规定的是。A土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，免征契税B对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。减免土地出让金的，也不能随之减免契税C拆迁居民重新购置住房的免征契税17/25D继承土地房屋权属免征契税42以下关于印花税、契税的规定正确的是。A由国家财政拨付事业经费、实行差额预算管理的事业单位，如有经营收入，其记载经营业务的账簿应按其他账簿定额贴花B如果已按规定贴花的合同没有兑现，纳税人可向税务机关申请退还已纳的印花税C承受破产企业土地房屋权属的免纳契税D获省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位奖励而取得房屋产权的纳税人，法定免征契税43契税的纳税义务发生时间是。A签订土地、房屋权属转移合同或合同性质凭证的当天B签订土地、房屋权属转移合同或合同性质凭证的7日内C签订土地、房屋权属转移合同或合同性质凭证的10日内D签订土地、房屋权属转移合同或合同性质凭证的30日内44契税的纳税地点是。A企业的核算地B纳税人的居住地C单位的18/25注册地D土地、房屋所在地45以下耕耕地占用税的表述不正确的是。A耕地占用税是以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税额一次性征收B耕地占用税实行地区差别幅度比例税率C占用果园、桑园、竹园、药材种植园等园地应照章征税D个人占用耕地建房也应缴纳耕地占用税46获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起内缴纳耕地占用税。A7日B15日C30日D60日47农村某村民新建住宅，经批准占用耕地200平方米。该地区耕地占用税额为7元平方米。由于农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适，税额减半征收耕地占用税，则该村民应纳耕地占用税为元。A0B400C700D1400土地交易税费一览表土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考：一、营业税及附加：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税：1、按产权转移书据所载金额缴纳%的印花税。2、按土地交易相关税费缴纳标19/25准归纳如下，供参考：一、营业税及附加：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税：1、按产权转移书据所载金额缴纳%的印花税。2、按成交价格缴纳3%的契税。三、土地增值税：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数。20/25一、新征耕地环节1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。2、契税。按成交价格的3%缴纳。土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考：一、营业税及附加：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税：1、按产权转移书据所载金额缴纳%的印花税。2、按3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。二、土地出让环节1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。21/252、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。三、土地转让环节1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金22/25额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。5、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额缴纳。土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考：一、营业税及附加：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税：1、按产权转移书据所载金额缴纳%的印花税。2、按6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。四、土地使用环节23/25自用1、城镇土地使用税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位看按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。出租