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国际滨海旅游地产开发经验2013-09-09 吴琼 旅游地产观察 世界上75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸100公里的海岸带地区；世界滨海旅游业收入占世界旅游业总收入比重高达50；世界旅游收入排名前25位的国家和地区中的沿海国家和地区就有23个，占92。滨海旅游一直是世界旅游的最大热点和重要支柱。随着经济的发展和滨海旅游在全球范围内的持续快速发展，滨海旅游地产也成为滨海旅游发展的重要组成部分。 从上世纪60年代法国海岸的分时度假问世以来，美国、欧洲、日本等发达国家和地区的滨海旅游地产都已发展得相对成熟，而中国，随着东部和南部三大经济圈的经济快速发展，人们收入水平和生活品质显著提高，滨海旅游和滨海旅游地产也随之强势兴起。目前，国内最热的旅游地产莫过于滨海旅游地产。海南国际旅游岛正在打造中国滨海旅游地产的样本，三亚湾、亚龙湾、海棠湾，旅游度假区逐步升级；深圳巽寮国际湾区高调启动，吸引万科、碧桂园、金融街、华侨城等地产大鳄争相进入；烟台2011年投资600亿开发滨海一线休闲旅游地产 对休闲度假地产项目的环境景观来说，海是最好也是最稀缺的自然资源。我国海岸线总长度约3.2万公里，居世界第八位，其中大陆海岸线1.8万公里，岛屿海岸线1.4万公里，而其中很多都是滩涂和礁石，还有一些是人不能亲近的海滩，相对于全国多达13.4亿的人口来说，真正适合居住度假的海岸线并不多。对于如此稀缺的优质资源，其开发更应慎重，注重品质。而我国的滨海旅游地产开发还处于起步期，大部分的开发商为传统地产商，缺乏旅游相关经验，政府也缺乏足够的经验，因此，本文将通过研究一些著名的国际滨海旅游度假区，总结其产品和空间发展的共性与成功经验，为我国滨海旅游地产发展提供一些参考。 国际滨海旅游度假区案例研究本文将研究以下五大滨海旅游度假区的旅游地产发展。1. 巴厘岛努沙杜阿度假区（Nusa Dua） 位于巴厘岛东南端，陆地规划面积3.5平方公里。东南亚第一个真正意义上的综合海滨度假区，世界旅游组织推荐的成功度假区之一。 2. 新加坡圣淘沙（Sentosa） 位于新加坡南部，是新加坡最为迷人的度假小岛，距闹市15分钟车程，面积3.47平方公里。有着多姿多彩的娱乐设施和休闲活动区域，被誉为“欢乐宝石”。其中，名胜世界于2010年年初开业，占地49公顷，耗资近66亿新元（约300亿人民币）。 3. 墨西哥坎昆（Cancun） 坎昆（Cancun）位于加勒比海北部，墨西哥尤卡坦半岛东北端海滨，整个岛呈蛇形，是一座长21公里，宽为400米的岛屿，以其白沙滩而闻名。拥有146家酒店、453家餐馆、12个购物中心、13个高尔夫球场、1500多家自由免税商店，还有玛雅遗址、水上运动俱乐部、儿童乐园、游艇俱乐部、水族馆等，丰富完善的度假设成就了世界闻名的滨海度假胜地。4. 夏威夷Kapalua Kapalua位于夏威夷毛伊岛西北海滨，坐落在93KM2的私人菠萝园中；占地约6KM2，海岸线4.8Km，其中1128m是太平洋最美的沙滩，包括若干个海湾组成；其到卡胡鲁夷的毛伊主要机场约1小时车程，到卡帕鲁阿的西毛伊机场驱车只需5分钟。 5. 三亚亚龙湾度假区 位于三亚市东南约20公里处，全长约7.5公里，被誉为“天下第一湾”。1992年经国务院批准的国家级旅游度假区，规划区面积18.6平方公里。已成为国内消费档次最高、设施环境最好、高星级酒店数量最密集、国际著名酒店品牌最多的豪华海滨度假区。但相对于国际滨海度假区，休闲娱乐和度假配套相对缺乏，目前主要以高星级酒店和高尔夫为主，配有部分商业地产和少量观光景点，基本没有主题娱乐地产。国际滨海旅游地产经验总结1.滨海旅游地产开发前提，生态保护第一 优质的滨海资源是稀缺资源，滨海旅游地产的开发就是将这种稀缺资源的景观和经济价值最大化发挥，但只有注重生态保护，才能获得可持续发展。国际成功的滨海度假区都十分注重生态保护原则。 如新加坡圣淘沙的名胜世界就采取多项措施确保当地生态： 第一， 使用节能设施。适用近600个世界先进的节能生态冷气机和多层式遮阳篷，较之普通冷气机，节省80的用电量。 第二， 保护珊瑚礁。特别将北面沿线的珊瑚礁安全移植到南部岛屿附近，确保这些海洋生物的茁壮成长。 第三， 保护现有树木。在名胜世界开工前，当地的3000棵树木中有200棵先被移植到其他地方，三年内它们会被移植到原地，另外700棵树木，包括一片占地2.9公顷的森林中的树木没有受到任何影响，每棵被移植的树都有20-25岁的树龄，花费大约2000新币，相反，重新种植一棵树则只需要三分之一的费用。2.滨海旅游地产产品组合，复合系统 每个成功的滨海旅游度假区，其旅游地产产品都是一个复合式的完善的系统，一般主要包括以下几类： 第一， 滨海度假地产。主要包括度假酒店、度假村、高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、会议中心等高端度假物业，这是滨海度假的重要载体，甚至，度假地产群本身就可以构成目的地。由以上案例也可以看出，高星级酒店群和高尔夫球场等都是必备的标配。这部分地产用地占比一般在1030左右，整体定位越高端，度假性质越凸显，则度假地产用地占比越高。 第二， 滨海住宅地产。主要包括用于销售或售后返租的海景公寓、海景别墅等滨海住宅物业，这是仅次于度假地产的另一重要度假载体，是滨海旅游地产投资、置业者最主要的购买对象，也是开发商盈利的最主要来源。很多时候，其规模都超过度假地产，其用地一般低于开发用地总量的40，整体度假性质越凸显，住宅地产用地占比越小。 第三， 旅游景点地产。包括主题公园、水上乐园、观光景点等等，这是为滨海度假配套的观光娱乐设施和空间，其与沙滩、海水等共同构成重要的滨海特色的旅游吸引，一般用地占比2030左右。 第四， 滨海商业地产。包括购物中心、特色餐厅、酒吧、免税店等，这也是为滨海度假配套的重要物业和空间，其用地占比大多在310，并有以下几个特点：一是以特色餐饮和购物为主，这与其度假配套的性质紧密相关；二是本土与国际化共融，由于滨海度假区吸引的游客范围较广，配套的商业尤其是餐饮基本都是汇聚各地特色的，如三亚目前以国内游客为主，百花谷的餐饮基本就是全国各地特色餐饮都有，而大部分的著名滨海度假区都以入境游客为主，其餐饮则汇聚世界各地特色；三是在有免税等特殊政策的滨海度假区，免税店等商业地产是非常重要的旅游吸引，如坎昆有1500多家自由免税商店。3.滨海旅游地产空间规划布局，梯级线性 滨海空间本身的线性特性和滨海旅游地产的价值区别导致滨海旅游地产的空间布局呈现其独特性，其布局形态如下图所示，并呈现以下三个特点： 第一，线性形态：主要滨海旅游地产沿海岸线线性布局，由滨海中心向内陆呈180度延展。 第二，梯级布局：地产的竞价能力与地块的级差地租相一