第九章__税务会计

第九章土地增值税会计 教学目标 1 了解土地增值税的概念与特点 2 掌握土地增值税税制要素 3 掌握土地增值税应纳税额的计算 4 掌握土地增值税应纳税额的核算 第一节土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权 地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 一 纳税义务人纳税义务人 为转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 单位包括各类企业 事业单位 国家机关 社会团体及其他组织 个人包括个体经营者 二 征税范围1 征税范围 转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 2 界定标准1 是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税 2 是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让征税 3 是对转让房地产并取得收入的行为征税 3 对若干具体情况的判定 以出售方式转让国有土地使用权 地上的建筑物及附着物包括3种情况 应征税 以继承 赠与方式转让房地产的不征税 房地产的出租不征税 房地产的抵押在抵押期间不征税待抵押期满后 视该房地产是否转移占有而确定征税 对于以房地产抵债发生房地产权属转让的 应征税 房地产的交换应征税个人之间互换自有居住用房地产的 经当地税务机关核定 可以免征土地增值税 以房地产进行投资 联营暂免征 投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征税 合作建房建成后按比例分房自用的 暂免税 建成后转让的 应征税 企业兼并转让房地产暂免征 房地产的代建房行为房地产开发公司收取的代建收入属于劳务收入性质 不征税 房地产的重新评估不征税 三 税率四级超率累进税率四 纳税期限与纳税地点1 纳税期限 纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理纳税申报 并提交有关资料 2 纳税地点 房地产坐落地 转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的 应按房地产所在地分别申报纳税 五 税收优惠1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额的 可免缴土地增值税 2 对国家因建设需要依法征用 收回的房地产 可免缴土地增值税 3 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核准 凡居住满5年或5年以上的 免征土地增值税 居住满3年未满5年的 减半征收土地增值税 居住未满3年的 按规定计征 第二节土地增值税的计算一 应税收入的确定1 货币收入 2 实物收入 3 其他收入二 扣除项目的确定1 新建房扣除项目 取得土地使用权所支付的金额 地价款 取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用 房地产开发成本 房地产开发费用 财务费用的利息支出 凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金额机构贷款证明的 允许扣除的房地产开发费用 利息 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 5 以内据实扣除的利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 凡纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 其允许扣除的房地产开发费用为 允许扣除的房地产开发费用 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 10 以内 与转让房地产有关的税金营业税 城建税 印花税 教育费附加 其他扣除项目对专门从事房地产开发的企业 可按上述1 2项金额之和 加计20 的扣除额 2 旧房及建筑物扣除项目 评估价格 重置成本价乘以成新度折扣率 取得土地使用权所支付的金额 与转让有关的税金三 应纳税额的计算1 增值额的确定 增值额 应税收入 扣除项目金额 纳税人有下列情形之一的 按房地产评估价格计算征收 隐瞒 虚报房地产成交价格的 提供扣除项目金额不实的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的 2 应纳税额的计算方法应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 速算扣除率步骤 先计算扣除项目金额 计算增值额 计算增值额与扣除项目金额的比率 确定适用税率 计算应纳税额四 土地增值税的纳税申报 第三节土地增值税的会计处理一 主营房地产业务的土地增值税会计处理1 预缴借 应交税费 应交土地增值税贷 银行存款 2 计提应缴土地增值税借 营业税金及附加贷 应交税费 应交土地增值税3 清缴土地增值税借 应交税费 应交土地增值税贷 银行存款 二 兼营房地产业务的土地增值税会计处理借 其它业务成本贷 应交税费 应交土地增值税三 非房地产企业转让或销售房地产土地增值税的会计处理1 转让国有土地使用权借 银行存款贷 无形资产应交税费 应交营业税 应交土地增值税营业外收入 或借记 营业外支出 2 转让房地产借 固定资产清理累计折旧贷 固定资产取得转让收入借 银行存款贷 固定资产清理计提转让房地产应纳税金借 固定资产清理贷 应交税费 应交营业税 应交土地增值税 例 华泰房地产开发公司在三环内某繁华地段建造一幢商住写字楼 该开发项目于20 6年4月开始 共占地5000 建筑面积40000 商住写字楼于2007年6月完工并于9月底全部售出 每9000元 取得销售收入共计36000万元 该公司为此应缴营业税的税率为5 城市维护建设税税率7 教育费附加费率3 该写字楼开发成本为3000元 开发成本共12000万元 支付土地出让金800万元 支付银行借款利息500万元 该公司能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出 该公司所在地政府确定的房地产开发费用扣除比率为5 应纳土地增值税的税额计算如下 第一步 先计算增值额 1 转让房地产收入36000 万元 2 准予扣除的项目金额 取得土地使用权所支付的金额800万元房地产开发成本12000万元房地产开发费用 500 800 12000 5 1140 万元 转让房地产的税金 36000 5 1 7 3 1980 万元 从事房地产开发的加计扣除金额 800 12000 20 2560 万元 准予扣除的项目金额合计 800 12000 1140 1980 2560 1848