房地产基础知识

房地产基础知识 优房置业 一 房地产市场细分 1 一级市场一级市场一般指土地的拍卖或转让 大都是政府机构将土地使用权以一定期限出让给房地产公司开发 是土地这一原始资源生产开发权利的转让2 二级市场二级市场则是指房地产开发公司经过规划建设 将土地的使用权及附属的建筑物以商品的形式出售或租赁 是一种新兴商品使用权的转让3 三级市场三级市场是购买房地产的单位和个人 再次将房地产转让或租赁的市场 也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场 也包括房屋的交换 二 二级市场 1 一二手房联动联动模式是房地产市场的新模式 即将置业 二手房业务 与开发 一手房开发 相结合 利用二手房业务所掌握的渠道与资源为一手房的销售奠定基础 同时为其产品定位和客户把握进行前期调研 今后必将是主流业务 公司合作的项目有金科 清扬康臣等项目 2 期房更名房更名实际上是针对还没有办理产权的房屋 更改合同上的名字 随着国家税费征收的调整 基本失去市场 3 尾盘包销 楼盘代理销售 楼盘代办产权证等 三 三级市场 1 二手房二手房即旧房 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 第二次交易则为 二手 一些无房的人 可以买一套别人多余的房 而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的 可以卖掉旧房买新房 而那些住房富余户 也能卖掉自己的多余住房换取收益 房屋按照使用性质可分为 住宅 产权面积144平米以上为非普通住宅144平米以下为普通住宅 办公用房 别墅 商业用房等房屋按照产权性质可分为 商品房 使用权房 已购公房 优产 经济适用房 别墅 农民安居房等房屋按照结构可分为 砖木混合结构 砖混结构 钢混结构 钢结构等房屋按照户型可分为 79式 80式 90式以后就没什么固定式样房型了 几个最常见的房屋房型 房屋比较常见房型有 79单间 79横套 79竖套 几个最常见的房屋房型 80横单 80竖单 80扁担横 几个最常见的房屋房型 80横套 80竖套 80组房 2 房屋土地使用年限 我国城镇土地所有权归国有 目前市场流转的是 土地使用权 土地使用权年限一般为50年 工业用地 40年 商业用地 70年 住宅用地 50年 综合 商业 住宅 办公 所有城镇土地均为整体规划处置 房地产权证记载的土地使用年限自 所有者 一般为开发商 取得时计算 所以目前市场上的土地使用权年限通常是不满规定年限的 一般取得到开发完毕有一到三年的时间 甚至更长 根据需求不同 建筑有不同的设计使用年限 理论上 通常住宅的设计使用年限比较长 比如50年 60年 70年或以上 一般不超过100年 如果土地使用权期满 需要续权的 应提前一年到半年向所在地土地管理部门申请续权 经同意后还需交纳一定的土地出让金 根据当地地价和时间情况确定 但是目前全国各地的地方政府大多热中城市建设 城市规划又相对混乱 所以很难说日后楼还会不会继续存在 如果依然存在并不再续权 国家收回的只是土地的使用权 房屋产权是不会涉及的 目前相应的关于土地的法律法规社会还了解不多 基本没有此类问题解决的案例 因为大多土地都是近二三十年批出的 具体如何解决尚不清楚 但可以肯定的是 国家需要收回的 应该给予土地附着物的所有者 或使用者 一定的补偿 3 房屋建筑知识 民用建筑高度与层数的划分为 1层 3层为低层住宅 4层 6层为多层住宅 7层 10层为中高层住宅 也称小高层住宅 11层 30层为高层住宅 30层 不包括30层 以上为超高层住宅 低层房屋一般是1 3层建筑物 如平房 别墅等 低层房屋一般建筑结构简单 施工期短 建造成本低廉 它的舒适度 方便度和空间尺度优于高层 人们特别喜欢以此为住宅 但是 低层房屋占地多 土地利用率低 特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发多层房屋指高于10米 低于或等于24米的建筑物 多层房屋一般为4 8层 一般采用砖混结构 少数采用钢筋混凝土结构多层房屋 房型 整齐 通风采光状况好 空间紧凑而不闭塞 与高层相比 多层房屋公用面积少 得房率相应提高 这是很多人喜欢多层房屋的主要原因高层房屋高层房屋是指高于24米的建筑 8层以上 可含8层 的建筑体 一般可分为小高层 高层和超高层人们一般把8层至12 13层的建筑称为 小高层 小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构 带电梯 小高层有多层亲切安宁 房型好 得房率高的特点 又有普通高层结构强度高 耐用年限高 景观系数高 污染程度低等优点 很受购房人欢迎 同时 小高层对土地的利用率提高 土地成本相对下降 3 房屋建筑知识 高层房屋也有明显的缺点 结构工艺比较复杂 材料性能要求高 自重大 对基础要求高 施工难度较大 建筑造价相应提高 高层房屋电梯 楼道 机房 技术层等公用部位占用面积大 得房率低 如果电梯质量不可靠等 超高层房屋是指超过24层的建筑体 超高层房屋楼面地价最低 但建筑安装成本高 它给人以气派雄伟的感觉 可以满足一些消费者对视野 景观的要求 超高层房屋一般建在城市黄金地段 最大限度地利用土地资源 或景观良好的城区 无锡有摩天360 红豆国际广场等楼盘 3 房屋建筑知识 房屋面积可分为建筑面积 使用面积 公用面积使用面积住宅的使用面积 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和 计算住宅使用面积 可以比较直观地反应住宅的使用状况 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格 计算使用面积时有一些特殊规定 跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 不包含在结构面积内的烟囱 通风道 管道井均计入使用面积 内墙面装修厚度计入使用面积 计算住宅租金 都是按使用面积计算公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便 正常交往 保障生活所设置的公共走廊 楼梯 电梯间 水箱间等所占面积的总和 开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 如果计算多 高层住宅的建筑面积 则是各层建筑面积之和 建筑面积包含了房屋居住的可用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其他公摊面积等 一般客户会问到该房屋 得房率 多少 使用面积与建筑面积之比 一般 多层有9成多 小高层8 4成左右 高层7 9成左右 3 房屋建筑知识 层高层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 绿地率绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率 绿地率所指的 居住区用地范围内各类绿地 主要包括公共绿地 宅旁绿地等 其中 公共绿地 又包括居住区公园 小游园 组团绿地及其他的一些块状 带状化公共绿地容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比 例如 在1万平方米的土地上 有4000平方米的建筑总面积 其容积率为0 4开间住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因为是就一自然间的宽度而言 故又称开间 住宅开间一般不超过3 0米 3 9米 砖混结构住宅开间一般不超过3 3米 规定较小的开间尺度 可缩短楼板的空间跨度 增强住宅结构整体性 稳定性和抗震性 开间5米以上 进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40 50平方米甚至更大的居住空间 日照间距答 日照间距 就是前后两栋建筑之间 根据日照时间要求所确定的距离 日照间距的计算 一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面 能被太阳照到的高度为依据 3 房屋建筑知识 砖木结构住宅砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙 柱采用砖砌筑或砌块砌筑 楼板结构 屋架用木结构而共同构筑成的房屋 这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍 它的空间分隔较方便 自重轻 并且施工工艺简单 材料也比较单一 不过 它的耐用年限短 设施不完备 而且占地多 建筑面积小 不利于解决城市人多地少的矛盾砖混结构住宅房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱 水平承重构件采用钢筋混凝土楼板 屋顶板 此类结构形式叫砖混结构 框架结构住宅框架结构指由柱子 纵向梁 横向梁 楼板等构成的骨架作为承重结构 墙体是围护结构钢结构住宅钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构 具有自重轻 强度高 延性好 施工快 抗震性好的特点 钢结构多用于超高层建筑 造价较高 3 房屋建筑知识 与砖混结构相比 框架结构有何优 缺点 优点 1 自重轻 砖混结构自重为1500公斤 平方米 框架结构如采用轻板 加气混凝土隔墙 轻钢龙骨隔墙等 的自重为400公斤 600公斤 平方米 仅为砖混结构的1 3 2 房间布置灵活 框架结构的承重结构为框架本身 墙板只起围护和分隔作用 因而布置比较灵活 3 增加了有效面积 框架结构墙体较砖混结构薄 相对的增加了房屋的使用面积 缺点 1 用钢量比砖混结构高出约30 与砖混结构相比 造价偏高 2 部分柱子截面尺寸过大 会凸出墙外 影响美观 4 房地产金融知识 银行按揭银行按揭的正确名称是购房抵押贷款 是购房者以所购房屋之产权作为抵押 由行先行支房款给发展商 以后购房者按月向银行分期支付本息 银行按揭的成数通常由五成到九成不等 期限由5年到30年不等 银行按揭业务在国内才开始不久 不但发展非常讯速 这是因为它符合工薪阶层的支付能力 使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求 银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段 抵押贷款方式抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式 质押贷款方式质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券 国家重点建设债券 金融债券 AAA级企业债券 银行存单等有价证券交由贷款行占有 贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式 保证贷款方式保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式 4 房地产金融知识 住房公积金我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度 在职职工在其工作年限内 由职工本人及其所在单位 分别按职工工资收入的一定比例逐月交存 全部归职工个人所有 记入职工个人的住房公积金帐户 由政府设立的公积金法定管理机构集中管理 住房公积金的本质属性是工资性 单位按职工工资的一定比例 为职工交存住房公积金 实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资 以货币形式分配给职工 从而达到转换住房分配机制的目的 实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累 周转 促进政策性抵押贷款制度的建立 提高职工购 建住房的能力 促进住房建设 住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以其所在单位所缴纳的住房公积金 委托商业银行向购买 建造 翻建 大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款 相对于商业住房贷款 住房公积金贷款具有利率较低 还款方式灵活 首付比例低的优点 缺点在于手续繁琐 审批时间长 4 房地产金融知识 借款申请人必须在申请贷款之月前6个月向无锡市住房公积金管理中心 以下简称中心 按时 足额 连续缴存 单位汇缴 住房公积金并且自参加住房公积金制度至申请贷款之月不欠缴 单位不欠缴 住房公积金二 购房转换贷款条件1 借款申请人符合住房公积金一般购房贷款条件 2 借款申请人已领取了所购住房的房屋所有权证 国有土地使用证 3 原商业性贷款必须是购房贷款且转贷时无两个月以上欠款 5 房屋拆迁政策 拆迁居民因拆迁 在一年以内购置住房的 对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税 成交价格超过拆迁补偿款的 对超过部分征收契税 如 某拆迁户获得拆迂补偿款40万元 重新购置住房花费50万元 应交契税为 50一40 万元X适用税率该拆迁户被拆迁房屋有产权 新购入房屋产权人名字与原被拆迁房产权人名字一致 购房时间是在该房屋拆迁的左或右一年内 提供原产权证复印件 拆迁协议 身份证 这次购房的合同及可减免契约税了 6 购买房屋迁入户口的政策 在本市购买成套商品住宅 含二手房 户均建筑面积达100平方米以上且在本市有稳定职业的人员 准予本人 配偶及未成年子女来锡落户 被我市企业合法录 聘 用并参加我市基本养老保险实际缴费累计满10年 在本市自购人均建筑面积达20平方米以上住房的外来务工人员 准予本人 配偶及未成年子女来锡落户 购买成套商品住宅 含二手房60平米以上 具有中专或技校毕业以上学历 被我市企业合法录 聘 用并参加我市基本养老保险实际缴费满3年 在本市自购人均建筑面积达20平方米以上住房的外来务工人员 准予本人 配偶及未成年子女来锡落户 购买成套商品住宅 含二手房