房地产公司管理制度汇编

呼伦贝尔市天顺房地产开发呼伦贝尔市天顺房地产开发 有限责任公司有限责任公司 管理制度汇编管理制度汇编 二二 一三年五月二十日一三年五月二十日 工程材料 设备管理制度工程材料 设备管理制度 1 严把材料进场验收关 对施工单位采购的钢筋 水 泥 砂 石子 陶粒砖 电气材料 装饰材料等 要抽样检 查产品的质量和出场合格证 对于不符合设计标准要求的 材料及设备 要责成施工单位退货 调换或重新采购 2 严把材料使用安装关 抽验钢筋 混凝土等施工材 料能否满足施工质量要求 督查施工单位严格按施工技术 规程 规范进行施工 对于电气 装饰等材料 督查施工 单位严格按照设计和有关规程 规范要求进行施工安装 3 对于水 暖设备 电梯 通风 消防等关键设备 要按照我设计图纸和公司有关规定组织监理人员验收 工程进度和计划管理制度工程进度和计划管理制度 1 依据施工图设计和有关规范要求 及时审查批准施工单位提 交的施工组织设计 或施工专项方案 和工程进度计划方案 由施 工单位每月起草工程的月进度计划报建设单位一份和监理单位一份 同时审查施工单位的月进度计划是否与工期目标的进度相符 如不 一致时退回重新调整制订 2 检查监督施工单位是否按确认的进度计划组织施工 若工程 实际进度与经确认的进度计划不符 要责令施工单位提出改进措施 赶回施工工期 如连续两个月实际进度比计划进度滞后时 扣除当 月进度款的5 10 工程竣工实际进度比计划进度滞后时每拖延一 天扣总价的2 3 认真核定施工单位每月所报工程进度款是否与工程形象同步 同时审核施工单位所报的现场签证及变更 4 如遇设计变更 工程量增减或其它可能延误施工工期的情况 要及时通知施工单位 以免造成重大损失和延误工期 工程质量和安全管理制度工程质量和安全管理制度 1 审核监理单位的质量检查体系和施工单位的质量保证体系是 否健全 设备和人员能否满足施工要求 对监理单位和施工单位质 量保证体系不健全的 要责令其定期整改 直到满足施工要求为止 2 在不影响施工正常进行的情况下 随时检查检验施工单位是 否认真按照标准 规范和设计图纸要求以及监理工程师发出的指令 进行施工 对于工程质量达不到约定标准的部分 要责成施工单位 拆除和重新施工 直到符合约定标准 3 监督检查施工质量的内容主要有 1 施工单位质量检测人员及设备是否到位 质量自检系统是否 完备 2 监理单位旁站监理是否到位 3 各道工序的施工质量是否符合标准 规范和设计要求 4 施工过程中现场取样 建设单位必须在场 5 及时处理质量缺陷 避免出现重大质量事故 6 进行分部工程和隐蔽工程的中间质量检验和验收工作 7 及时督促消防 人防 节能等专项验收 8 组织竣工验收 4 监督施工单位遵守工程建设安全生产有关规定 严格按安全 标准组织施工 检查施工单位施工过程中的各项安全防护措施 消 除安全事故隐患 5 随时检查施工单位是否按照规范要求进行文明工地施工 6 严格执行标准 规范 认真负责 公平 公正开展质量监督 和安全监督管理工作 在处理工程质量问题和安全事故中 对被监 督方要一视同仁 不偏袒 不刁难 秉公办事 工程档案管理工程档案管理 1 在工程管理和施工过程中 对监理单位和施工单位提交的报 告要按约定时间做出书面答复 2 随时抽查监理单位 施工单位的施工原始资料和与工程有关 的其它资料 3 按合同要求 责成监理单位提交监理工作月报及监理业务范 围内的专项报告 责成施工单位提交施工组织设计 施工方案 工程 进度和工程量报告以及其它有关方案或报告 4 及时做好建设单位自身工程资料的收集 资料真实准确的反 映出施工进度完成情况 以及施工管理过程中发生的关键问题和处 理结果 5 监督监理单位和施工单位按照诚实信用的原则 真实准确地 做好施工过程记录和有关报告 决不允许有隐瞒事实真相 出具假 报告等违规违法事情的发生 施工图管理制度施工图管理制度 1 施工图纸的管理是房地产企业技术管理中的重要环节 为正 常的工程施工管理 良好的物业管理所必需 并为最终的竣工结算 打下基础 2 接到设计单位送来的图纸应立即整理 编号和分发 完整的 施工图应包括总配图及总说明 总目录 建筑图 结构图 设备图 给排水 采暖 通风 空调 设备安装等 电气图 配电 照明 综合布线 自动报警 安防等 室内装饰图 标准图 通用图 设 计说明书等 3 施工图纸的数量应在 套 包括平装本 套 普通装 套 4 施工图纸的管理程序 图纸的整理 收到图纸后 核对其套 数 页数 种类 并按用途进行分类 编号 登记 5 图纸的分发 分发登记 分发时间 领取人单位 姓名 数 量 图纸的保管 由工程技术人员保管 图纸的收回 作废 对因 设计变更而作废的图纸应及时收回 登记 并加盖作废章 工地例会制度工地例会制度 1 完善工程管理制度 加强对在建工程的进度 质量 投资控制的管理 提高工作效率 加强建设单位 监理单 位 施工单位等有关方面的协调及联系 切实解决工程建 设中实际存在的问题 2 工程例会的组织 工程例会为定期会议 每次例会 时间由监理单位自定 工程例会主持人为工地总监理工程 师或工地总监代表 3 工程例会参加人员包括施工单位项目公司经理 建 设单位各专业技术人员 施工单位和监理单位相关人员 4 会议的时间变更或取消由工程例会主持人决定 会 议结束后 由监理单位记录人员整理形成 例会纪要 并 于会后第二天发给与会人员 与会人员参加例会时需签到 收到 例会纪要 后需签收 5 监理单位每月要出一份 监理月报 发至各参建单 位 应及时将 监理月报 传递供房地产公司主管领导审 阅 6 建设单位相关人员应将每一份 监理月报 例会 纪要 登记 备案 7 工程例会会议程序 施工单位施工人员对本周工程 进度以及下周工程进度的安排进行汇报 提出对本周工程 施工中所遇到的设计 施工 材料供应等各方面存在的问 题 并对下道工序的施工方法 进度 安排进行说明 针 对施工质量存在的问题提出改进措施 8 工程部长 各专业技术人员 对施工单位提出的问 题进行答复 监理单位对本周施工监理过程中的施工质量 进度 材料供应 投资控制 安全生产情况进行说明 并 提出监理过程中所发现的问题 提出相应控制措施 项目 经理对各施工单位之间 各专业之间在施工中所遇到的配 合问题进行协调 9 其他与会人员进行会议发言 例会主持人对会议进 行总结 并对各与会人员提出的主要问题通过讨论做出结 论 对本周工程建设概况进行总结 并对下周监理工作做 出具体部署 10 每月最后一个例会 除以上会议内容以外 要求 施工单位将本月的计划与实际完成进行对比 查找原因 落实责任 并将下月工程建设的安排列入该会议的议程 11 工程例会落实 工程例会纪要是过去一周工程建 设的集体检讨和全面总结 对在建工程具有指导意义 12 监理单位及建设单位各专业人员在日常监理过程 中 应把例会纪要所提出的施工 材料供应 投资控制以 及各工种 各专业之间的协调问题作为监理的一项具体工 作内容 并对各种问题的解决情况作监理记录 并在下次 的例会上对上述问题的解决情况做出汇报 13 总监理工程师或工地总监代表应督促各施工单位 在工程建设中严格遵守工程例会对工程建设中发生的问题 所做出的结论处理施工与其他矛盾 并要求施工人员于下 次例会上 汇报上次例会纪要中有关问题及处理情况和有 关结论的落实情况 分部分项 隐蔽工程及竣工验收分部分项 隐蔽工程及竣工验收 管理制度管理制度 1 对分部分项 隐蔽工程及竣工验收进行管理控制 确保经过 验收后的工程质量达到规范及设计要求 2 适用范围适用于各项目分部分项 隐蔽工程的验收及竣工验 收 3 职责范围项建设单位负责组织专业技术人员进行工程量 工 程质量 技术资料的验收 4 管理控制程序 隐蔽工程验收必须在下一工序前进行 由项 目经理委托驻工地工程师监控监理公司对隐蔽工程进行验收 并作 好监控记录 对隐蔽工程中不符合设计要求或施工规范规定的部分 项目公司会同监理公司以书面形式通知施工单位 限期整改 处理 符合要求后 再进行验收 隐蔽工程中的重要部位整改时应摄影 拍照 备查 5 对于重要的分部 分项工程 各专业工程师会同监理工程师 按照施工规范验收 其他项目进行不定期抽检 对抽检不合格项作 出处理意见及抽检记录 6 竣工验收 工程完工 竣工资料整理完毕后施工单位组织人 员进行全面自检 并填报竣工验收报告送交监理公司审核 建设单 位负责人收到监理公司送交的竣工验收报告后 2 日内通知监理公司 组织验收 7 监理公司组织监理工程师 各专业工程师 施工单位有关人 员根据 建筑 安装工程质量验收评定标准 及相关规范对工程进 行全面检查 并由监理公司填发监理工程师 质量处理通知单 督 促施工单位在规定的时限内整改完毕 并及时进行复检 8 监理公司 施工单位对竣工资料进行全面检查合格后 由施 工单位报送质量监督站 等待竣工验收 9 质量监督站所提出的问题由监理公司填发 质量问题处理通 知单 督促施工单位限期整改完毕 并报送整改报告 直至通过竣 工验收 工程施工控制程序工程施工控制程序 1 通过对工程施工控制 确保工程施工的顺利进行 保证工程 建设的进度和质量目标的顺利实现 2 适用于所有项目的单位 分部 分项工程各施工阶段的控制 管理 3 项目工程负责人负责项目实施进度计划的总控制 并负责施 工过程的总体协调及重大变更的下发实施 负责审批监理公司提交 的项目监理实施细则或项目监理规划 4 各专业技术人员做到熟悉图纸 参与图纸会审 技术交底 负责现场协调 巡视工地 监视测量监理公司的工作情况 保存有 关记录 作好技术资料管理 移交工作 5 控制程序 工程施工准备阶段 工程部审查监理单位的监理 大纲 监理规划及监理实施细则 监理公司在开工前审核施工单位 提供的施工组织设计 并由监理工程师签署审核意见后转交到建设 单位审核 审核内容 施工计划安排是否符合要求 施工部署 施 工方法是否切实可行 施工平面布置的合理性 质量管理组织措施 是否能够保证质量目标的实现 冬雨季施工措施是否能够保证工程 的顺利进行 对工程安全措施是否能够满足施工安全目标的实现 工程成品保护措施是否满足验收要求 6 由工程部组织施工单位 设计单位 监理单位进行图纸会审 和技术交底 7 组织现场技术人员进行施工现场的有关准备工作 向施工单 位提供施工场地的地下 地上管网线路资料 并将水准点与坐标控 制点以书面形式交施工单位 并现场交验 8 组织现场技术人员 监理单位 施工单位召开开工会议 会 议对开工前的各项准备工作进行检查 确定施工联络方式 创造良 好的施工环境 9 工程施工进度控制 工程部与监理单位审核施工单位的工程 总进度计划 分项工程工期安排是否符合总工期控制目标 施工总 平面图是否存在影响工程进度和现场文明 安全施工的因素 对审 核中发现的问题由监理单位督促施工单位进行整改 10 组织监理单位审核施工单位的材料设备的采购计划与施工 进度计划的同步性 对不能满足要求的计划进行修正 11 由工程部组织监理单位对施工单位的劳动力进场情况 施 工机械配置情况 周转性工具材料的进场情况进行监督检查 确保 满足施工进度计划的需要 12 工程施工质量控制 工程部组织监理单位监督检查施工单 位严格按设计图纸施工 并符合国家规范 标准 对重要分项工程 要督促施工单位制订切实可行的施工方案 并监督实施 13 工程部督促监理单位做好施工中的质量检查 并与监理单 位一起检查施工单位对质量问题的处理情况 发生质量问题时 由 监理单位组织进行调查处理 14 工程部组织施工管理人员进行现场巡视 及时处理施工中 存在的质量问题 并做好记录 15 在每周的工程例会上 由监理单位对工程施工质量情况进 行总结 提出存在的问题 研究制订改进措施 并监督实施 16 工程部对工程施工过程中的设计变更 执行公司规定 17 工程部督促施工 监理单位及时报送有关工程建设的各种 文件资料 由项目公司资料员做好档案文件的收集 整理 移交等 工作 18 对关键的设备安装和施工工序 由工程部进行重点控制 加强监督检查的力度 采取有效的措施 对各个环节实施连续的监 控 工程变更控制程序工程变更控制程序 1 设计变更是工程日常管理中一项重要的工作 是通过遵循规 定的控制原则和执行既定的工作流程 将项目总投资和单位成本控 制在工程预算或工程合同造价的目标范围内 使项目利润最大化 2 建设单位 设计单位 施工单位和监理单位都可以提出工程 变更 3 工程变更包括 设计变更 工程量变更 有关技术标准 规 范 技术文件的变更 施工时间的变更 施工工艺或施工次序的变 更 合同条件的变更 3 按设计变更尽量减少的原则 各参建单位的技术人员要充分 做好工程前期工作和施工前准备工作 把工程变更降至最低限度 严格控制的原则 要严格控制设计变更审批权限 健全设计变更的 审批程序 防止任意提高设计标准 改变工程规模 增加工程投资 费用 4 工程变更的管理范围划分 设计变更 技术文件变更 施工 工艺变更由工程部负责 预算部配合完成 工程量变更 合同条件 变更 施工时间变更由预算部负责 工程部配合完成 一般性的变 更由公司技术总工作最后审批 对项目投资 工期影响较大的工程 变更报请公司总经理批准 5 工程变更的程序 工程变更根据提出单位的不同审批程序略 有不同 施工单位提出的工程变更 施工单位将变更申请 变更方 案提交给监理单位 监理单位召集相关监理工程师根据施工合同 现场实际条件等因素对变更申请 变更方案进行研究 同意的出具 书面意见一并交给建设单位 不同意的出具书