经济师考试备考辅导每周一单元：中级房地产经济专业第二章

每周一单元：中级房地产经济专业第二章第二章 国有建设用地使用制度【考试内容】了解建设用地使用权出让的特征，掌握建设用地使用权出让金，掌握招标、拍卖、挂牌、协议出让建设用地使用权的方式及程序，熟悉建设用地使用权出让合同的概念和内容，掌握建设用地使用权出让合同双方的权利和义务、合同的变更和解除，掌握国有建设用地租赁和建设用地使用权作价出资或入股，了解建设用地使用权出让的其他法律规定。 2.1.1 建设用地使用权出让的特征（了解）、国家垄断行为：只有国家才能出让。集体所有的土地，要转为国有土地后，才可出让。、有一定使用期限：土地用途 年限（年） 居住（自动续期） 工业 教育、科技、文化、卫生、体育 综合或其他 商业、旅游、娱乐 、有偿出让：出让金。、使用权出让可分别设立：地表、地上、地下。、权力范围是有限制的：地下资源、埋葬物、市政公用设施。2.1.2 出让金（掌握）2.1.3 方式及程序（掌握）四种出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议、招标、拍卖、挂牌出让方式的程序 2.1.4 出让合同（熟悉及掌握）1、概念2、特征（1）出让人和受让人之间、权利义务法律关系的协议。（2）出让人：必须是市、县人民政府土地管理部门（3）受让人：境内外公司、其他组织和个人，成片出让合同中必须是中国注册的外商投资开发企业。（4）是转让合同的前提条件。3、种类4、内容（1）土地的位置、面积、界址等土地自然状况（2）土地用途及使用期限（3）建设规划设计条件等（4）动工开发期限（5）出让金金额及支付方式（6）开发进度与分期投资额度（7）违约责任（8）双方认为应当约定的其他条款5、出让合同中双方的权利和义务出让双方 权 利 义 务 出让人 若未能按期接收全部出让金，有权解除合同，并请求违约赔偿；对未按合同开发利用土地的，有权予以纠正、警告、罚款或无偿收回土地。 按期出让使用权，并达到合同约定的条件等义务。 受让人 若未能按期取得使用权，有权解除合同，并请求违约赔偿。 按期支付全部出让金；向土地管理部门办理登记、以合同和城市规划要求利用土地等义务。6、合同的变更和解除（1）变更土地用途取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同相应调整土地使用权出让金（2）合同解除因主观、客观条件的变化，以当事人双方违约为常见原因，使合同的履行成为不必要或不可能，从而使合同双方权利和义务归于消灭的一种法律行为。 出让特征、四种出让方式及程序、出让合同内容 2.1.5 国有土地租赁、作价出资或入股（掌握）市场开放、市场体制改革，国企改革1、国家土地租赁的概念 相对于大量存在的行政划拨土地而言，从土地无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式。2、租赁方式：招标、拍卖、协议。3、租赁期限：短期租赁年限一般不超过5年。4、租赁合同5、承租土地使用权的转租、转让或抵押转租 承租人将承租土地转租或分组给第三人，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的其它项权利。 转让 承租人将合同转让给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。 抵押 只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价、抵押权实现时土地租赁合同同时转让。6、承租土地使用权收回：（1）国家需要（2）承租人违约（3）到期后申请续期未获批准7、建设用地使用权作价出资或入股国有企业改制改组中，将其作为资产为新设企业所持有（有权转让、出租、抵押）。这样，既解决了国有土地资产的流失问题，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。 2.1.6 其他法律规定（了解）1、集体土地经依法征收转为国有土地后才能出让。2、建设用地使用出让必须符合城市规划。 体规划 城市规划 年度建设用地计划3、建设用地使用权出让实行总量控制。4、双方当事人都要共同遵守出让合同。5、建设用地使用权续期。 2.2 建设用地使用权划拨【考试内容】熟悉建设用地使用权划拨的范围，了解建设用地使用权划拨的程序，掌握划拨建设用地使用权的管理。 2.2.1划拨范围（熟悉）1、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施用地和公益事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、法律、行政法规规定的其他用地 2.2.2程序（了解） 申请、审批、拨地、发证。 2.2.3划拨建设用地使用权的管理（掌握）、土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或其他原因停止使用土地；、国家需要和城市规划要求；、各级司法部门没收其财产；、土地使用者自动放弃土地使用权；、未经原批准机关同意，连续两年未使用（不可抗力、政府行为或必要前期工作除外）；、不按批准用途使用土地；、铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。 2.3 建设用地使用权转让【考试内容】掌握建设用地使用权转让的条件，熟悉建设用地使用权转让的限制，了解建设用地使用权转让的程序。 2.3.1 转让的条件（掌握）1、以出让方式取得的： 出让金和土地使用权证书；属于房屋建设工程的,需要投入建设的资金额占开发投资总额（不含土地出让金）25%;属于成片开发的,需要形成工业用地或者其他建设用地条件.2、以划拨方式取得的： 报有批准权的人民政府审批 2.3.1 转让的限制（熟悉）1、转让合同的终止日期 原出让合同的终止日期 转让合同的建设项目完成日期 原出让合同的终止日期2、受让人的权利和义务随着合同发送金额发生转让3、地上建筑物、其他附着物所有权随着合同发生转让4、转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权5、如需改变合同的规划用途，须向土地主管部门和规划部门提出申请 2.3.3 转让的程序（了解）申请、审批、签订转让合同、公证、登记 2.4 建设用地使用权出租【考试内容】掌握建设用地使用权出租的条件，熟悉建设用地使用权出租的程序，熟悉建设用地使用权租赁合同的内容。 2.4.1 条件（掌握）1、出让方式或转让方式取得的土地使用权均可以出租。2、以划拨方式取得的土地使用权出租时，需要符合下列条件：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人（2）领有国有土地使用证（3）具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明（4）依法同土地管理部门补签了土地使用权出让合同，补交了出让金。3、土地使用权出租的限定条件：（1）必须签订租赁合同（2）未按合同规定开发的土地不得出租（3）必须办理租赁登记 2.4.2 程序（熟悉） 申请、审批、签订合同、办理登记。 2.4.3 租赁合同内容（熟悉）1、租金标准2、租赁期限3、土地用途4、租赁合同中双方的权利和义务租赁责任人 权利 义务 出租方 （1）按期收取租金；（2）监督承租方按合同规定使用土地；（3）依法收回土地的权利。 （）交付土地及地上建筑物、其他附着物；（）修缮义务；（）妨害除去义务；（）继续履行出让合同义务。 承租方 （）合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附着物的权利；（2）有要求保障正常、有效使用租赁标的物权利， （）保管义务；（）支付租金义务；（3）租赁标的物返还义务。2.5 建设用地使用权抵押【考试内容】掌握建设用地使用权抵押权的设定，熟悉建设用地使用权抵押的程序和登记制度，熟悉抵押建设用地使用权的占用、管理和处分，了解建设用地抵押权的灭失，了解额抵押权。 2.5.1 抵押权的设定（掌握）1、可以设定抵押权的土地使用权：（1）以有偿出让、转让方式取得的土地使用权。（2）以划拨方式取得的土地需要补签土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金、领取国有土地使用证。2、下列情况不可以设定抵押权：（1）权属有争议的土地；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权；（3）已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者其他形式限制的房地产；（6）依法不得抵押的其他房地产3、应注意的问题：（1）同一宗土地使用权设定两个以上抵押权的，应告诉抵押权人。（2）两宗以上土地使用权设定同一抵押物时，视为同一抵押标的物。（3）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建筑用地使用权一并抵押。（4）以共有房地产抵押，必须经由其他共有人的书面同意。（5）已出租的土地使用权抵押时，应告知抵押权人。（6）抵押土地使用权的价值，可以当事人之间协商，也可以委托中介机构进行评估。（7）征得抵押人同意后，可以以抵押人名义投保，保费由抵押人承担，抵押期间，抵押权人为第一受偿人。（8）担保期限 企业经营期限同时，担保期限 土地使用权出让合同规定使用年限已经使用年限（9）正在建造的建筑物作为抵押的，自抵押登记起设立抵押权。 2.5.2 抵押权的程序和登记制度（熟悉）1、程序：签订抵押合同、公证、抵押登记、注销登记。2、抵押登记制度： 保护抵押双方当事人的合法权益，防止重复抵押。抵押合同自抵押登记之日起生效。 2.5.3 抵押建设用地使用权的占用、管理和处分（熟悉）1、占用与管理（1）抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押土地使用权的利用情况。（2）抵押期间，发生毁损或灭失的，抵押人应采取措施防止损失扩大，同时，抵押权人有权要求重新提供或增加担保以弥补不足。（3）经抵押权人同意，抵押物可以转让或出租，获得的价款优先向抵押权人清偿。2、处分（1）当发生下列情况时，抵押权人有权要求处分抵押的土地使用权：届满未偿清抵押人死亡且合法继承人等拒绝履行债务抵押人破产或解散抵押人擅自处分抵押物合同约定的其他情况（2）处分抵押财产时受偿权的顺序：处分抵押土地使用权的费用税费抵押权人的本息和违约金因违约而造成的损害抵押人（3）同一房地产设定两个以上抵押权时的受偿规定：已登记的优先于未登记的若都登记，则按登记日先后顺序，顺序相同时按债权比例若都未登记，则按债权比例（4）处分抵押物时，土地上的新增建筑物，抵押权人无权优先受偿。 2.5.4 抵押权的灭失（了解）1、因债务清偿而灭失2、因债务清偿以外原因而灭失：（1）抛弃（2）协议（3）土地（4）混同 2.5.5 额抵押权（了解）1、概念：抵押人与抵押权人协议，在债权额限度内，以抵押物队一定期间内连续发生的债务作担保。2、抵押权的确定有下列情形之一，抵押权人的债权确定：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间，自额抵押权设立起两年后确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（6）其他情形。3、相关法律规定：（1）已经存在的债权可以转入额抵押担保的债权范围；（2）额抵押担保的债权确定之前，额抵押权不得转让，另有约定除外；（3）额抵押担保的债权确定之前，可变更，但不得对抵押权人产生不利影响。 2.6 建设用地使用权收回和终止（熟悉）【考试内容】熟悉建设用地使用权收回和终止的各种情形及法律后果。 2.6.1 建设用地使用权收回的情况1、社会公共利益的需要；2、为实施城市规划；3、建设用地使用权届满。（仅对非住宅建筑用地而言） 2.6.2 建设用地使用权终止的情况1、因土地灭失而终止2、由于土地使用者抛弃而终止 2.6.3 收回和终止的法律后果1、土地使用者不再享有使用权，其权利和义务随之解除；2、地上建筑物和其他附着物由国家无偿取得；3、按合同规定拆除设备。 2.7 闲置土地的处置【考试内容】熟悉闲置土地的认定，掌握闲置土地的处置方式，熟悉征收土地闲置费和无偿收回土地使用权。 2.7.1 闲置土地的认定（熟悉）具有下列情形之一，即可认定为闲置土地：1、未规定动工开发建设日期的，自使用合同生效或批准颁发日起满一年未动工开发；2、曾经动工开发过，但未经批准终止开发建设连续1年，却开发面积占总面积不足1/3或者投资额占总投资额不足25%；3、其他情形。 2.7.2 处置方式（掌握）1、延长开发建设时间，但不超过1年；2