2011成都写字楼市场分析

成都，中国西部的特大型城市，是中国西部的物流商贸中心、金融中心和科技中心，有着2300年的建城史，总面积1.24万平方公里，总人口1103万，市区人口450余万。2007年6月，成都被国家批准为：“全国统筹城乡综合配备改革试验区”，成为比肩上海浦东和天津滨海的“新特区”。“新特区”身份的确立，带动了科技、商贸、金融、交通、通讯资源的迅速聚集，实现了对外开放程度的进一步扩大，175个国家和地区先后与成都建立了经贸合作关系，5000家外资企业陆续入驻成都，其中世界500强企业139家。,成 都 概 况,成都：被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”,科技中心金融中心商贸中心交通枢纽通讯枢纽成都占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势,目前，成都市甲级写字楼主要分布与天府广场-人民南路一带，达60，东大街一线拥有量占成都甲级写字楼的30。 以东大街为核心的CBD商务区和人民南路为主轴商务圈最为成熟。,成都市写字楼区位分布,成都市中心城区“两轴四片”建设总体实施方案,天府新城,东大街,猛追湾片区,盐市口-红星路片区,骡马市片区,天府广场-陕西片区,人民南路,新城市 持续发展的城市产业 新空间 现代时尚的多元空间 新形态 亲近可读的城市肌理,天府新城,东大街,猛追湾片区,盐市口-红星路片区,骡马市片区,天府广场-陕西片区,人民南路,人民南路（天府广场-火车南站）,天府广场都市文化节点,红照壁时尚商业及高层簇群节点,滨河路酒店及高层簇群节点,一环路IT商务节点,领事馆高端商务节点,二环路高端商务居住节点,高端商务,高端商业,教育,科技,商务居住, 张弛有度的都市空间 独具特色的城市形态,定位:现代化商务科技文化中轴,商业金融,商务金融,居住,商业商务,东 大 街,富有活力的城市空间 富有节奏的建筑形态,盐市口时尚商业及高层簇群节点,红星路商业及历史文化节点,锦江高层簇群节点,一环路金融及高层簇群节点,二环路高层簇群节点,锦江新城高层簇群节点,定位：独具特色的金融商务主轴,天府广场-陕西街片区,定位:独具魅力的都市文化商业核心,现有高层建筑,拟建商业建筑,新建文化建筑,在建商业建筑,南大街与天府广场联通,红星路盐市口片区,定位：核心商业区,空间布局,猛追湾片区,定位：多层次的复合休闲商务区,猛追湾RBD片区城市概念设计, 高品质休闲空间 沿主干道经济链 品牌主题公园 特色文化与历史文化 绵延起伏的城市天际线,骡 马 市 片 区,定位：集商务、商业、金融、时尚消费于一体的城市区域中心,天府新城.,定位：国际化科技商务新城,一中心两基地：,1、超高层建筑集中布置在一个区域内， 形成区域地标2、高层建筑簇群化布局3、以小高层建筑作为城市背景4、强调街道界面连续性，及地块围合感,创新研发中心总部商务基地现代服务基地,区域标志性高层簇群,03-09年以来，成都办公物业年均消化量约35万 ，年均供应量约53万； 03-09年以来，成都甲级写字楼年均消化量约7万，年均供应量约9万； 03-09年以来，成都乙级写字楼年均消化量约13万，年均供应量约26万；,结论：成都写字楼市场正处于高速发展初期，供销两旺。,03-09年整体写字楼市场走势,类甲级写字楼是2009年成都写字楼市场供应主体，总计供应36.4万，销售23万 。 截止09年，乙级写字楼存量主要集中在天府新城，约26.8万。,结论：市场主要以类甲级、乙级写字楼项目为主。,09年写字楼市场结构,09年，成都甲级写字楼均价约13012元/，年均增幅7%-9%； 09年，成都乙级写字楼均价约7750元/，年均增幅6%-8%； 09年，成都类甲级写字楼均价约9108元/。,03-09年写字楼价格走势,鼓楼国际（类甲级）均价8500元/平米销售率100%,万瑞金沙（类乙级）均价8500元/平米销售率95%,国嘉新视界（类甲级）均价11000元/平米销售率75%,新希望国际（乙级）均价6800元/平米销售率58%,美年广场（类甲级）均价8200元/平米销售率30%,红楠港（乙级）均价7500元/平米销售率25%,人民南路,东大街,天府新城,仁和春天广场（类甲级）均价9500元/平米销售率100%,喜年广场（甲级）均价14500元/平米销售率85%,新希望大厦（甲级）均价15000元/平米销售率40%,科华天成（乙级）均价8500元/平米销售率75%,结论：09年，成都写字楼市场走势良好,09年整体写字楼市场环境,拉德方斯（甲级）均价13000元/平米销售率：100%,特拉克斯（类甲级）均价10000元/平米销售率：100%,航兴国际（乙级）均价6800元/平米销售率：65%,国际金融中心IFC（类甲级）经营模式：未定,摩根中心（类甲级）经营模式：只租不售（暂定）,香年广场（类甲级）,美年广场（甲级）,航天科技大沙河（甲级）经营模式：只租不售,人民南路,东大街,天府新城,仁和春天广场精装写字楼（乙级）经营模式：,明宇国际广场（甲级）经营模式：销售,新希望大厦（甲级）,2010年整体写字楼市场环境,鸿昌嘉泰（甲级）经营模式：销售,海洋中心（甲级）经营模式：销售,茂业大厦（甲级）经营模式：预计销售,仁恒置地广场（甲级）经营模式：只租不售,中汇广场（甲级）大陆国际（甲级）经营模式：销售,蓉国府（甲级）经营模式：只租不售,保利中心（甲级）来福士广场（甲级）经营模式：只租不售,环球贸易中心（甲级）经营模式：只租不售,2010年成都新入市项目预计为29个；甲级写字楼市场放量较大，共约21个，其中7个项目可销售，8个项目为只租不售，6个项目未定经营模式；乙级写字楼市场放量速度减缓，共约8个，多为可销售项目；人南路入市项目将成为市场主体。,未来三年内，写字楼市场供应主体为甲级写字楼，预计占总体供应比例的70%。 结论：未来甲级写字楼竞争日趋激烈。,未来三年写字楼市场供应对比,高端市场,中高端市场,低端市场,低端市场,高端市场,中端市场,未来写字楼市场发展格局,目前成都写字楼市场呈现以低端、中高端、高端市场三层市场关系的金字塔格局； 新希望国际、天合凯旋广场为代表的成本控制型低、中高端市场占整体市场绝大部分； 以新希望大厦，天府时代广场，保利中心为代表的高端、甲级写字楼逐渐崛起，并将为市场所追捧； 2010-2012年，品牌开发商所主导的高端项目大量入市， 高端、甲级写字楼将成为未来三年市场主流趋势，成都市场将逐渐衍变为沙漏型格局； 人南路等成熟型区域市场项目经营模式逐渐转化为只租不售，优质地段可售写字楼量逐渐减少。,结论：1、09年写字楼市场呈供销两旺状态，市场情况良好。2、目前可售写字楼项目多以甲级、类甲级写字楼为主。3、随区域逐渐成熟，甲级写字楼项目经营模式将多为只租不售。4、未来3年内市场甲级、超甲级写字楼市场放量剧增，高端项目竞争激烈。,销售动态：价格情况：整体均价21000元/平米优惠情况：一次性2%，分期1%；销售情况：房管局备案：项目共计163套房源，截止4月11日该项目房源备案共成交81套，合计30295.84平米，累计面积销售率约49%；具体销售情况如下：,新希望大厦,项目于4月10日开放售楼部，因保利的品牌效应，现场咨询火爆。项目公寓目前为前期咨询阶段，价格等信息情况暂未发布；因为近期政策调整，保利写字楼预计在年底推出，将对人南路写字楼市场形成不小的冲击。,保利中心,住宅,5.2米层高LOFT公寓,甲级写字楼,保利中心总平图,保利中心,成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段。项目主体建筑包括甲级写字楼、服务式公寓及国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功能。010年第2季度竣工并投入使用。 该项目于2006年9月开始兴建，现已交付使用。该项目只租不售，商业招商情况良好，写字楼持续租赁中。,占地面积： 约28.7亩总建筑面积：20万平米开发商：新加坡仁恒置地,仁恒置地广场,标准层面积：2000平米；电梯：计16部电梯，其中8部高区电梯、7部低区电梯、1部消防电梯,仁恒置地广场,低区平面图,仁恒置地广场,瑞安中汇广场,第一期保留现有的裙楼和楼高35层的大楼，目前已作为招商银行成都分行及莎玛酒店式公寓所在地。第二期占地面积约7.4亩，总建筑面积56,810平方米，高度133米，打造成为甲级写字楼。,成都典型项目,电梯相关技术指标对比一览表基本数据,电梯相关技术指标对比一览表轿箱尺寸,成都典型项目,总结：高端写字楼都选用原装进口品牌电梯，档次和品质较高；大部分写字楼选用欧美电梯，档次和品质较高；速度在2.5米/秒以上，最高速度达6米/秒；甲级写字楼中低区候梯时间2730秒左右，高区候梯时间在3040秒左右；甲级写字楼的电梯控制一般采用电脑群控系统。,成都写字楼空调品牌一览表,成都市场空调品牌基本上是美国品牌，成本较高，但提升了楼盘的品质。,成都写字楼空调品牌一览表,客户群体分