加强全过程管理做好房地产成本控制.doc

最新【精品】范文 参考文献 专业论文加强全过程管理做好房地产成本控制加强全过程管理做好房地产成本控制 【摘要】：房地产工程系统而复杂，在建设过程中，它需要耗费大量的能源、资源，实际施工过程中，又有非常大的人力、物力；财力投入。实施房地产的全过程管理，对于工程的成本控制，提高资源利用的效果，能起到很好的作用。本文研究了房地产工程项目从决策到竣工各个时期的成本控制，对于其中需要注意的事项进行了相应的阐释。 【关键词】：全过程房地产成本控制 中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号： 引言 房地产企业如果想要在市场竞争中取胜，获得经营利润，必须要加强成本的控制。房地产的成本主要包括：土地使用费用、公共配套设施费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑工程费用、安装工程费用、管理费用、销售费用、贷款利息以及财物税收费用等等。它们存在于房地产全部运营过程当中，每一步的成本都不能小视。这里所说的主要是对于可变费用的压缩与掌控，可变费用一方面是可以控制的资本费用，另一方面又是对项目经济效益有较大影响的费用。一、房地产企业实行成本控制的意义 1.房地产企业实行成本控制保证了其生存和发展 任何企业都必须要先在充满竞争的市场中生存下去，然后才能谋求发展的方向，房地产企业也是如此。企业的收支平衡是企业能生存的基本要求。支出得到节约，企业积累相应增加，这样才能促进企业的长远发展。 2.房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本控制 市场的激烈竞争是房地产企业外部压力的主要来源。目前为止，房地产行业在我国还是一个新兴的行业，很多投资者逐渐加入到这个行业，各企业之间的竞争越来越激烈。在激烈的市场竞争中，房地产企业取胜的最关键武器是低成本，而企业降低成本的最有效途径是实行成本控制。 3.可以促进房地产企业经营管理水平的提高 在房地产企业管理中，成本控制是非常重要的一项工作，一方面能保障有效控制企业的成本，另一方面可以很好地改进和提高企业其它方面的管理工作。成本控制具有很强的综合性，成本指标的高低体现了企业各项工作的好坏。开展成本控制工作，对生产管理、质量管理、技术管理、物资管理和劳动管理等管理工作有很好的促进作用，能使企业的经营管理水平提高，综上所述，房地产企业实行成本控制是非常有必要的。 二、项目筹划阶段成本控制 只有在正确进行项目筹划的基础下，才能做有效的进行成本控制，正因为这样，项目决策阶段的成本控制工作是十分重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几个方面： （1）企业策划人员要对消费者的需求市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案； （2）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性； （3）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等； （4）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员必须立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算； 三、项目设计期的成本控制 据分析，房地产的总成本，有80%以上是在项目的设计阶段确定下来的，设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段，对工程造价、工期、质量以及建成以后的经济效益都起到决定性的作用。因此，控制好项目设计期的成本成为总成本控制的决定性阶段，在建筑物的外观设计、结构形式、平面布置、主要设备以及装修标准等方面，进行系统全面的分析掌控，以期达到成本控制的最佳效果。 1.限额设计 按照预计的投资估算，对施工设计中的各环节进行资金限额，在规定额度范围内进行设计，不得超出。惟有各环节成本限制住，才能使总成本得以不超出控制范围。 2.优化设计方案 在设计过程中，对方案进行最优化选择，从经济、技术等角度，对项目的布局、功能划分、户型、结构等方面进行多样化的对比研究，从中择出最优方案。在满足预期房产功能的要求下，尽可能使投资成本降到最低。 3.加强对设计图纸的审核工作 防止设计的不足甚至是失误带来施工过程中巨大的浪费。在图纸上的方案落实到实地工作中之前，是最易修改的，花费的数额也最小，审核时，要及早发现问题，及早进行解决。问题发现得越早，无用成本越低。 四、项目施工阶段成本控制 1.加强合同管理，避免工程索赔 施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此，必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时，对于总包合同新清单规范要求采用固定单价合同，这就对开发单位给出清单工程量的准确性提出了更高的要求。对于小型合同工程价款尽量采用固定总价，工程价款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工过程中，严格执行合同条款，以减少不必要的纠纷和违约索赔。 2.认真做好工程变更、洽商控制 在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发单位,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性，其次,对签证的描述要求客观、准确,签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。对于已经签认的洽商变更，专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况，避免签认变更后施工单位不执行变更或走样执行。预算人员要广泛掌握建材行情，及时向市场询问现行价格。在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。 五、项目结算阶段成本控制 工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。 结语 在房地产开发的整个过程中，项目的筛选与投资决策对工程开发的成败关系重大；工程的设计是实际效果与成本对立统一工作的关键一步；工程施工是整个房地产工程的中的核心工作，其中的招投标工作、工程变更事项、设备与材料的管理采购工作的成本控制尤其不容忽视；在工程竣工收尾阶段，资金结算办理工作对于工程总造价也是收官一步。这其中的任何一个方面出现纰漏，都会导致房地产工程的成本异常。由此，我们一定要管理好全过程中的任何一个环节，对构成成本的全部原因进行分析与掌控。与此同时，控制房地产项目成本工作要和工程的质量控制工作、工期进度控制工作相协调，惟有如此，才能实现房地产企业的可持续发展。 参考文献 1熊荣萍.试论房地产开发经营的成本控制J.现代物业,2008(12). 2陈元