房地产业及相关税种税收政策(转载)

房地产业及相关税种税收政策培训资料 一 二手房交易相关税种税收政策 一 营业税 1 非住宅 根据财税 2003 16 号文的规定 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让 的土地使用权 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余 额为营业额 因此 对于个人转让其非住宅类房屋 营业税的计税依据为纳税 人售房价格减去原房屋购买价格 政策执行时间为 2003 年 1 月 1 日 2 住宅 根据国税发 2005 89 号文和宁地税发 2005 102 文的规定 将住宅类房屋转让的 相关营业税政策明确如下 1 2005 年 6 月 1 日起 个人将购买不足 2 年的住房对外销售的 应全额征收营 业税 国税发 2005 89 2 2005 年 6 月 1 日起 个人将购买超过 2 年 含 2 年 的符合当地公布的普通 住房标准的住房对外销售 应持该住房的坐落 容积率 房屋面积 成交价格 等证明材料及地方税务部门要求的其他材料 向地方税务部门申请办理免征营 业税手续 国税发 2005 89 3 2005 年 6 月 1 日起 对个人购买的非普通住房超过 2 年 含 2 年 对外销售 的 按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税 宁地税发 2005 102 4 对个人购买的非普通住房超过 2 年 含 2 年 对外销售的 在向地方税务部 门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时 需提供购买房 屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证 国税发 2005 89 5 2005 年 6 月 1 日后 个人将购买超过 2 年 含 2 年 的住房对外销售不能提 供属于普通住房的证明材料或经审核不符合条件的 一律按非批 普通住房的 有关营业税政策征收营业税 国税发 2005 89 6 2005 年 6 月 1 日前转让的住宅房屋按财税字 1999 210 号文的规定掌握执行 即对个人购买并居住超过一年的普通住宅 销售时免征营业税 个人购买并居 住不足一年的普通住宅 销售时营业税按销售价减去购入原价后差额计征 7 个人自建自用住房 销售时免征营业税 财税字 1999 210 3 相关标准 1 关于住宅和非住宅的判断 我们可以从房产证和土地证上对房屋的性质 进行判断 房产证上一般将房屋分为住宅和非住宅 土地证上一般将用地性质 分为商业用地和住宅用地 2 南京市普通住宅的标准 1 住宅小区建筑容积率在 1 0 以上 含 1 0 2 单套建筑面积在 144 平方米以下 含 144 平方米 房屋面积以产权证记载的 面积为准 3 实际成交价格在同区域住房平均交易价格 1 44 倍以下 含 1 44 倍 宁地税发 2005 102 3 个人购买住房以取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间 宁地税发 2005 102 根据国税发 2005 89 号文第三条地四款的规定 个人购 买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时 间 南京市的文件只实际采用的其中的一条标准 即以取得的房屋产权证上注 明的时间作为其购买房屋的时间 类型 时间 2 年 2 年 非住宅 差额征收营业税 住 宅 普通住宅全额征收营业税免征营业税 非普通住宅 全额征收营业税差额征收营业税 二 个人所得税 1 非住宅 个人出售非住宅类房屋 应根据个人所得税法的规定 按照 财产转让项目 征收个人所得税 2 住宅 1 根据个人所得税法的规定 个人出售自有住房取得的所得应按照 财 产转让所得 项目征收个人所得税 财税字 1999 278 2 为鼓励个人换购住房 对出售自有住房并拟在先住房出售后 1 年内按 市场价重新购房的纳税人 其出售现住房应缴纳的个人所得税 视其重新购房 的价值可全部或部分予以免税 财税字 1999 278 3 个人现有住房房产登记的产权人为 1 人 在出售后 1 年内又以产权人配 偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价格重新购房的 产权人出售住房所得应 交纳的个人所得税按财税字 1999 278 第三条规定 全部或部门予以免税 以其 他人名义按市场价重新购房的 产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税 不 予免税 财税字 2003 123 3 对个人转让自用 5 年以上 并且是家庭唯一生活用房取得的所得 继续免 征个人所得税 财税字 1999 278 三 土地增值税 对居民个人拥有的普通住宅 在其转让时暂免征收土地增值税 财税字 1999 210 二 房地产业相关税种税收政策 一 营业税 1 征税范围 销售不动产 是指有偿转让不动产所有权的行为 征收范围包括 销售建 筑物或构筑物 销售其他土地附着物 营业税税目注释 建筑物 构筑物 是指通过建筑 安装和工程作业等生产方式形成的建筑 产品 包括房屋 道路 水库 设备基础 操作平台 各种设备的砌筑结构工 程 金属结构工程 其他附着物 是指除建筑物 构筑物以外的其他附着于土地的不动产 如 树木 庄稼 花草等 例如 根据 国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包 人员的补偿费如何征税问题的批复 国税函 1997 087 号文的规定 对土地承包 人取得的土地上的建筑物 构筑物 青苗等土地附着物的补偿费收入 应按照 中华人民共和国营业税暂行条例 的销售不动产 其他土地附着物税目征 收营业税 转让在建项目 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设 项目 1 转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发 但尚未进入建筑物 施工阶段的在建项目 按 转让无形资产 税目中的 转让土地使用权征收营 业税 财税 2003 16 2 转让已进入建筑物施工阶段的在建项目 按 销售不动产 税目镇守营 业税 财税 2003 16 企业破产或企业改制过程中发生的不动产转移的问题 这里我们关键是要分 清楚是企业单项不动产的转让 还是企业整体资产 包括资产和负债 或企业 产权的转让 销售全装修房问题 对于销售全装修房 应以获得的全部收入按销售不动产征收营业税 对于纳税人在全装修房销售过程中 房地产公司和纳税人同时签定一份房 屋销售合同和房屋装修合同如何征税的问题 根据 国家税务总局关于销售不 动产兼装修行为征收营业税问题的批复 国税函 1998 53 号文的规定 纳税人 将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为 分别签定两份契约 或合同 向对方收取两份价款 鉴于其装修合同中明确规定 装修合同为房 地产买卖契约的一个组成部分 与买卖契约共同认定为认购房产的全部合同 对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用 应一并列入房屋售价 按 销 售不动产 税目征收营业税 但是如果房屋的装修行为是发生在房屋产权过户之后的 我们可以分别认 定这两中行为 在征税中分别按 销售不动产 和 建筑业 征收营业税 全装修房屋销售中涉及的动产销售问题 如电视 冰箱 家具等 对于动 产的销售应征收增值税 不征收营业税 因为混合销售行为的定义为 一项销 售行为如果既涉及到应税劳务又涉及到货物为混合销售行为 营业税暂行条 例实施细则 销售不动产 不属于营业税应税劳务 其中发生的动产销售行 为应分别征税 2 征税范围的特殊规定 无偿赠送不动产行为 单位将不动产无偿赠与他人 视同销售不动产 营业税暂行条例实施细则 这主要是考虑到目前不动产的产权大部分归国家所有 同时不动产又是价值较 大的财产 为防止国有资产流失 以及纳税人以赠送名义避税 所以对单位赠 送不动产的行为 视同销售不动产征税 对个人无偿赠送不动产的行为 不应视同销售不动产征收营业税 国税发 1995 156 转让房屋有限产权或永久使用权的行为 转让房屋的有限产权或永久使用权 是在国家住房制度改革过程中产生的一种住房销售方式 一般由单位以明显低 于市场价的价格销售给本单位职工 职工购买后自己可以永久居住并可遗传给 子女 但不得自己对外转让 如欲转让 原单位有优先购买权或需向原单位补 交部分房屋增值收入 由于房屋产权并未完全归购买者所有 所以称之为购买 有限产权或永久居住权 对具有明确租赁年限的房屋租赁合同 无论租赁年限为多少年 均不能将该租 赁行为认定为转让不动产永久使用权 应按照 服务业 租赁业 征收营业 税 国税函 2005 83 号 转让以不动产投资入股取得的股权 在 2003 年 1 月 1 日前根据 营业税税目 注释 应按 销售不动产 营业税 从 2003 年 1 月 1 日起 根据财税 2002 191 号文的规定 对股权转让不征收营业税 3 销售不动产营业额的确定 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权 以全部收入 减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 财税 2003 16 说明 该文件规定的差额征税 目的是为了解决在房屋二级市场上存在的 营业税重复征税的问题 该项政策并不涉及在房产开发和交易的一级市场中不 动产的销售问题 因此要从以下三方面把握 1 上述不动产应是购置取得 不包括继承 受赠的不动产 也不包括接受 投资计入资本总额的不动产 2 上述不动产 是购置后未对原不动产进行建筑开发的不动产 因此不包 括自己立项独立开发的不动产或购进的在建工程后继续开发的不动产 3 不动产的购置或受让原价 不包括在购置不动产时由购买者支付的契税 物业维修基金 物业管理费及其他应由购买者直接负担而由销售方代收的各项 税 费 单位和个人销售或转让抵债所得不动产或受让的土地使用权 以全部收入 减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额 财税 2003 16 4 纳税时间的规定 为销售不动产并取得营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天 纳税人销售不动产 采用预收款方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款 的当天 5 纳税义务的判断 在房地产交易过程中 纳税人是否发生了应当缴纳 销售不动产 营业税 行为 除特殊规定外 一般应从以下四个方面进行把握 1 转让的是否是不动产的所有权 2 被转让的不动产所有权是否属于该单位或个人 或者说是谁转让了该不 动产的所有权 3 是否有偿 4 不动产是否为与中国境内 只有同时具备上述四个条件 我们才能按销售不动产进行征税 6 代建房屋行为的界定 单位和个人受托代建房屋 必须同时符合下列条件 方可按 服务业 税目的 代理 项目征收营业税 1 必须是由受托方办理建设项目的立项手续 2 土地使用权属于委托方 对于房地产企业取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位的要求进 行施工 并按施工进度向其他单位预收房款 工程完工后 由房地产企业替其 他单位办理产权转移等手续 房地产企业的上述行为属于销售不动产 应按 销售不动产 税目征收营业税 国税函 1998 554 7 合作建房相关政策 根据国税发 1995 156 号文的规定 合作建房 是指一方提供土地权 另一 方提供资金 合作建房 根据 最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若 干问题的解答 法发 1996 2 号文的规定 享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房 签订的合建合 同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式 除办理合建审批手续外 还应依法 办理土地使用权变更登记手续 未办理土地使用权变更登记手续的 一般应当 认定合建合同无效 但双方已实际履行了合同 或房屋已基本建成 又无其他 违法行为的 可认定合建合同有效 并责令当事人补办土地使用权变更登记手 续 合建合同对房地产权属有约定的 按合同约定确认权属 约定不明确的 可依 据双方投资以及对房屋管理使用等情况 确认土地使用权和房屋所有权的权属 合作建房合同被确认无效后 在建或已建成的房屋 其所有权可确认归以土地 使用权作为投资的一方所有 具体案例分析 1 A 房地产企业有某宗地的国有土地使用权 但由于资金问题 与 B 企业 签定合作建房合同约定 A 提供土地使用权 B 负责提供资金进行房地产开发 房屋建成后 按照 25 和 75 在 A B 之间分配 同时 A B 共同到相关部门 办理了合建审批手续 同时到国土部门办理的土地权属的变更手续 依法将该 宗地的 75 的土地使用权变更登记到 B 的名下 房屋建设过程中 B 投入资金 3000 万元 房屋建成后 双方按约定比例进行房屋分配 并分别办理的权属登 记 2 A 单位拟投资 2 亿元建 20 层大楼 向相关部门办理的立项手续 规划 手续 通过出让方式从国土局取得国有土地使用权 并办理的证件 在房屋建 设过程中由于资金不足 与 B 单位签定了参建房屋的协议 协议约定 B 出资 3000 万元 房屋建成后 B 取得 3 层楼的房产 3 续上例 房屋建成分配后 双方未办理产权过户手续 B 即以 3500 万 元将分得的房屋出售 同时又 A 方开具发票给购房者以办理房产证明 4 A 单位拟投资 2 亿元建 20 层大楼 向相关部门办理的立项手续 规划 手续 通过出让方式从国土局取得国有土地使用权 并办理的证件 由于该企 业资金问题无法独立开发 即于 B 企业签定联建协议 同时向相关部门办理了 房地产项目共同立项的变更登记 但未到土地管理部门办理土地使用权的变更 登记 在合同中 A 以成本价名义按 4000 元 平方米让 B 建 1 万平方米 项目 仍由 A 负责 房屋建成后 A 将 1 万平方米的房产交给 B 5 A 单位拟投资 2 亿元建 20 层大楼 向相关部门办理的立项手续 规划手续 通过出让方式从国土局取得国有土地使用权 并办理的证件 但 A 后来由于各 种原因不想开发 便于 B 签定联合开发合同 并到相关部门办理了合建审批手 续 但未到土地管理部门办理土地使用权的变更登记 双方约定 由 B 一次性 支付给 A1000 万元后 项目由 B 自行建设 开发和销售 A 不再过问开发的相 关事宜 但在房屋建成后 A 要办理房屋的权属登记 并向购房人开发票 在 房地产开发过程中 B 又投入 3000 万元 房屋销售收入为 6000 万元 6 某企业拥有 A B 两快地的土地使用权 其与一房地产开发公司 乙方 签 定合作建房协议 约定又乙方出资在两块地上进行房地产开发 其中 A 地块由 乙方办理立项 房产归乙方所有 B 地块由甲方自行立项 乙方负责建设 房 产建成后归甲方所有 随后 甲 乙双方办理的土地使用权的过户手续 A 地 块过户到乙方 经评估 A 地块价值为 2500 万元 房屋建成后 甲 乙双方分别 办理了房屋权属登记 在 A B 地块开发中 乙方分别投入 4000 万元和 2000 万 元 7 拆迁补偿费有关税收政策问题 目前政策上的规定不是十分明确 有两种理解 1 是按照销售不动产对个人取得的拆迁补偿费征收营业税 2 根据国家有关文件规定 为公共利益需要 经有关人民政府批准 国家 可以收回土地使用权 收回时 原土地上使用者不再拥有该土地的使用权 其 地上建筑物 构筑物也随土地使用权的终止而由国家取得 原土地使用人可以 适当得到补偿 根据 营业税税目注释 的规定 土地使用者归还土地使用权 的行为 不征收营业税 个人所得税 对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准 取得的拆迁补偿款 免征个人所得税 财税 2005 45 号 契税 对拆迁居民因拆迁重新购置住房的 对购房成交价格中相当于拆迁 补偿款的部分免征契税 成交价格超过拆迁补偿款的 对超过部分征收契税 财税 2005 45 号 二 企业所得税 内资房地产开发企业的企业所得税的相关政策主要是依据国税发 2003 83 号 文和苏地税发 2003 258 号文的相关精神进行执行 外资房地产企业的的所得税 政策主要是依据国税发 1995 153 国家税务总局关于外商投资企业从事房地产 开发进应征收所得税相关问题的通知 执行 内外资房地产企业在预收款征收 企业所得税的方式和性质上是完全不一样的 国税发 2003 83 号文的特点主要体现在以下几方面 1 明确了对于内资房地产企业的房地产预售收入先按规定的利润率计算预计的 营业利润 并入当期的应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税 待开发产品完 工后再进行结算调整 因此 对于这种行为我们不应将其认为完全是一种预征 税款的行为 其本质上是税法对应税收入的一种提前确认 属于税法规定和财 务会计关于收入确认的问题上的不一致而形成的一种时间性差异 2 明确的不同销售方式下收入确认的时间 一 采取一次性全额收款方式销售开发产品的 应于实际收讫价款或取得 了索取价款的凭据 权利 时 确认收入的实现 二 采取分期付款方式销售开发产品的 应按销售合同或协议约定付款日 确认收入的实现 付款方提前付款的 在实际付款日确认收入的实现 三 采取银行按揭方式销售开发产品的 其首付款应于实际收到日确认收 入的实现 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 四 采取委托方式销售开发产品的 应按以下原则确认收入的实现 1 采取支付手续费方式委托销售开发产品的 应按实际销售额于收到代 销单位代销清单时确认收入的实现 2 采取视同买断方式委托销售开发产品的 应按合同或协议规定的价格于 收到代销单位代销清单时确认收入的实现 3 采取包销方式委托销售开发产品的 应按包销合同或协议约定的价格 于付款日确认收入的实现 包销方提前付款的 在实际付款日确认收入的实现 4 采取基价 保底价 并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品 的 应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认 收入的实现 说明 根据苏地税发 2003 258 号文的规定 第一条和第三条的收入确认问题 是指已完工产品的收入确认 开发产品经过有关部门验收合格后即作为完工日 期 销售未完工开发产品收取的价款 包括 定金作为预售收入 企业在开发产品未办理移交手续前 所获得的分期预收款 不适用第二条 的分期付款方式确认收入的规定 不作为销售收入处理 而应作为预售收入计 算预计营业利润 3 对有关成本和费用的税前扣除标准进行了详细的规定 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时 必须按规定区分期间费用和成 本 开发产品建造成本和销售成本的界限 期间费用和开发产品销售成本可以 按规定在当期直接扣除 国税发 2003 83 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出 包括 土地征 用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共设施 配套费 开发的间接费用 借款费用及其他费用等 国税发 2003 83 广告费和业务宣传费 新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收 入之前发生的 与建造 销售开发产品相关的广告费和业务宣传费 可无限期 结转以后年度 按规定的标准扣除 国税发 2003 83 企业应付施工单位的工程尾款 质量保证金 超过合同或协议规定的支付 时间三年以上未付出的 应作为收入处理 以后实际支付时可在税前扣除 苏 地税发 2003 258 预售收入缴纳的营业税应在预售款结转收入是按照配比的原则税前扣除 苏地税发 2003 258 其他规定详国税发 2003 83 号文的规定 4 进一步明确了视同销售行为 对于企业所得税的视同销售行为在 企业所得税暂行条例实施细则 和 财政部 国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知 财税字 1996 79 文中都有明确的规定 83 号文只是在以上文件的基础上又进一步明确了有 关非货币性交易和对外投资也应作视同销售处理 1 将开发产品用于本企业自用 捐赠 赞助 广告 样品 职工福利 奖 励等 2 将开发产品转作经营性资产 3 将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者 4 以开发产品抵偿债务 5 以开发产品换取其他企事业单位 个人的非货币性资产 5 明确了房地产开发企业代建工程和提供劳务的收入确认问题 房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的 可按合同约定的价 款结算日或在合同完工之日确认收入的实现 持续时间超过 12 个月的 可采用 完工百分比法按季确认收入的实现 三 建筑业相关税种税收政策 一 营业税 1 征税范围 建筑 修缮 安装 装饰 其他工程作业 我们应从 营业税税目注释 中进行把握 2 征税范围方面的具体规定 1 代办电讯工程 2 打井工程 3 以工代赈工程 对纳税人承包以工代赈工程 如属于营业税征税范围的 应按税收法规的统一 规定征收营业税 不得再给予减税免税 财税 1997 67 4 内部工程问题 文件 自 2001 年 9 月 1 日起 根据财税 2001 160 号文件的规定 细则 第十一 条 负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币 货物或其 他经济利益的单位 包括独立核算和不独立核算的单位 中的 向对方收取货 币 货物或其他经济利益 是指发生应税行为的独立核算单位或者独立核算单 位的内部非独立核算单位向本独立核算单位以外的单位和个人收取货币 货物 或其他经济利益 不包括独立核算单位内部非独立核算单位从本独立核算单位 内部收取货币 货物或其他经济利益 独立核算单位是指 1 在工商行政管理部门领取法人营业执照的企业 2 具有法人资格的行政机关 事业单位 军事单位 社会团体及其他单位 纳税人必须将为本独立核算单位内部提供应税劳务 转让无形资 销售不 动产取得的收入和为本独立核算单位以外单位和个人提供应税劳务 转让无形 资 销售不动产取得的收入分别记账 分别核算 凡未分别记账 未分别核算 的 一律征收营业税 3 对不动产的修缮和对有形动产修理的划分问题 维修 是对目的物进行修复 养护 使之恢复原有的功能或延长其使用期限 按现行流转税制的规定 对不动产的维修属于营业税建筑业税目的修缮业务 对有形动产的维修属于增值税征税范围中的修理修配业务 两者在具体划分上 界限是明确的 即不动产是指各种建筑物或构筑物 其特点是不能移动 一经 移动其形状和功能就发生变化 而各种生产工具 如各种机床 锅炉尽管有时 也能通过一定的机械原理