SAP房地产行业白皮书

SAP房地产行业白皮书 The Best Run Business Run SAP卷首语 SAP将30多年在全球工程建筑行业业务管理经验融入到SAP工程建筑与施工（EC&O）行业解决方案中,提供了一套完整集成的覆盖各业务环节的应用方案，帮助您在预算范围内利用尽可能少的资源按时完成更多的工程项目，最终实现企业利润最大化和业务的快速增长。SAP房地产行业是SAP EC&O行业的一个子行业，其解决方案也是EC&O行业解决方案的的一部分。 当今的房地产行业可以用一个词“更加”来概括：竞争更加激烈；项目更加复杂；进度更加急迫；客户更加挑剔；在这种环境下，为了最大化企业利润，你需要更加精确的利用和优化企业的人力和资产，不幸的是很多中层管理人员并不能总是按照企业管理层的期望来执行，因此尽管您的企业项目越来越多，但是企业的管理目标缺越来越难于实现。房地产经营者必须要处理大量不同的增加收入和消减成本的工作，企业不断的发展和成功取决于企业各个层级及部门信息的共享和透明，SAP房地产解决方案能够帮助您实现，应用SAP ERP系统，SAP房地产解决方案提供了完整集成的解决方案来管理不同类型的房地产业务需求，通过SAP房地产解决方案确保你能够更好的控制和洞察房地产业务状况，以较低的成本和简单的方式提供一种可视化管理您的众多项目。 概述 作为房地产企业的管理者，您的主要任务包括购买及租赁地产、管理众多的工程项目、管理各种合同和采购业务、销售地产、市场营销以及监控地产物业管理，由于当前的经济环境的发展趋势-不断增长的市场全球化、更加面向资本市场等，迫使您在执行这些任务时必须面对巨大的挑战。 房地产行业的业务主要包括市场营销及分析、获取土地、产品研发及设计、工程施工、地产销售以及物业与租赁管理等，此外企业的财务管理、人力资源管理及企业战略管理等，SAP提供了完整的集成解决方案： 从上图可以发现，SAP房地产解决方案覆盖了整个项目的生命周期和业务价值链，从业务计划和开发开始，到产品设计、工程施工、市场营销和销售交付、售后服务和物业管理以及客户与供应商的管理，SAP可以帮助您提供完整可视化的业务信息用于决策分析，此外端到端的业务集成的可以帮助业务部门实现信息的共享和实时，优化了资源利用率和最大化企业利润，同时，对供应商、承包商及员工的有效管理也提高了工作绩效。 SAP 房地产解决方案是可以快速实施的一流解决方案，它是结合全球众多房地产行业客户的业务应用经验并与用户共同研发起来的，它具有高度的灵活性和可配置性，确保了方案更符合行业特殊需求，您可以在SAP的帮助下定义项目的实施范围，此外所有SAP解决方案都是可扩展的，从而确保你的软件投资在未来企业发展中不断发挥作用，同时SAP软件减少或消除了第三方软件的需求，可以减少您的应用风险和总体拥有成本并加速企业价值的实现。对于企业业务需求，SAP在面向房地产行业需求提供完整解决方案支持企业业务流程和功能需求的ERP产品方面具有领先优势。工程施工篇 在工程施工业务领域，很多公司都在使用非集成的、不同供应商提供的业务系统，由于这些系统的不集成和信息不共享，不能提供及时准确地信息，客户很难应对不断变化的业务需求，如果您的企业业务也面临同样的软件环境，您是否发现全球工程及房地产行业主要的领先企业都在使用SAP 工程施工与运营(EC&O)行业解决方案来实现企业的成功？为什么使用SAP EC&O行业解决方案的企业与同行企业相比能够用较低的成本、较少的资源有效的管理众多的工程项目，同时又可以最大化现金流和投资回报率？ 当今工程项目企业的成功取决于您对项目了解什么和在什么时候你需要了解项目状况。应对当今市场的风险、挑战和机遇 在不断变化的业务环境下，您需要不断的找到新的方法手段来响应项目范围、成本和进度的变化。不管这种变化是由承包商资质问题、无法预测的现场条件、持续的恶劣气候、还是突然的供货短缺等原因引起，您必须要克服项目中的所有阻碍并满足客户的需求，下面将介绍您可能每天面对的不同情形以及SAP EC&O解决方案是如何帮助您应对这些问题。运营和财务风险 项目拥有者常常会将项目风险尽可能多的向承包公司转移，合同惩罚条款及项目结算补偿条款的风险也逐渐提升，对于“快线”项目，可能会出现项目设计尚未完成就要进行投标的情形，整体项目进度被压缩，项目现金头寸比以往更加紧张。 处理这些挑战要求您对现有的项目执行状况具有更好的洞察以便您可以更好的对新项目进行评估并确定您可以承受多大的风险。为了精确的制定投标方案，您需要获取过去项目的历史信息，您必须能够准确的预测人员和设备的可用性以及缩短项目开票周期保证合理的现金头寸，SAP EC&O解决方案提供了必要的工具将这些挑战转化为机遇。 资源管理 项目成功的两个关键要素是时间和成本，在预算内按时完成项目，为满足这些目标要求能够对每个项目的人员、材料、设备和承包商进行成功地管 理，SAP行业解决方案特定的功能和贯穿整个项目的集成功能确保了有效的项目执行和最大化项目利润。项目协同 在项目设计阶段施工单位就有可能参与项目中，项目拥有者就会不断地要求施工单位提供详细的信息并不断的交互，严格的进度要求项目拥有者、施工方、供应商和承包商之间有紧密的交流，SAP EC&O解决方案确保您项目在所有干系方共享项目信息和进度状况，维持良好的协同关系。人才管理 项目管理人员及工程师短缺现象一直存在并存在继续增长的趋势，SAP EC&O行业解决方案提供了必要的功能来识别、激励及保留这些关键有技能的人才，确保您能够更好及更容易的匹配您的需求。知识管理可以使您更好的进行内部的人才培养，提供经理和工程师较好的工具来提高工作的满意度并减少人才流失的现象。业务机会扩展 工程施工行业周期性的特征有可能促使您将业务扩展到相关的领域，从设计领域扩展到施工领域，从施工领域扩展到不动产领域，从房地产销售领域扩展到物业及维护领域，SAP EC&O解决方案均提供集成的应用来支持您业务的拓展。SAP EC&O行业解决方案提升企业的业务管理紧密的集成意味着更好的项目执行 您是否感觉目前您的业务运营方式在迁就着企业的IT系统和需求？是否有更好的方式来运营您的业务？已经证明的SAP EC&O行业解决方案有能力适应您现在及未来的业务需求。不象过去系统的片断业务管理和多个供应商提供的局部业务解决方案系统，这些系统阻碍了业务可视化及影响了业务效率，SAP EC&O解决方案提供了一个紧密集成的解决方案，使您能够很容易的实现您的业务目标。此外与来自SAP合作伙伴开发的补充产品集成也是SAP产品在工程施工行业较大的优势。 在一个集成的环境下，您的软件会更加可靠，它可以轻松提供更加及时准确的信息，减少管理费用。SAP EC&O解决方案的广度和深度包括了SAP ERP产品所有的可用功能，此外，在解决方案中行业特定的功能跨越了人力资源、业务开发、报价、计划进度、项目管理、承包商和供应商管理、资源管理等。 集成还可以提高对所有项目的可视化，从而实现更好的资产、人员、承包商及供应商的管理，以及预算和进度的严格控制及良好的现金头寸。由SAP EC&O解决方案提供的统一视图保证了客户业务部门集中式获取一致性公司信息和集成的项目数据。除了查看项目成本和进度之外，你还可以快速的获取所有项目的重要文档，例如合同文档和CAD图纸，你还可以查看和比较不同的项目，记录项目的成功经验并应用到其它项目中，还可以优化你的人员分配，根据项目不同的关键阶段确定优先级。 SAP解决方案可以为客户带来实实在在的效益，这就是为什么SAP工程施工行业的客户在收入增长、经营利润、库存成本以及投资回报率方面一般要由于他们的同行。下面描述SAP EC&O解决方案支持的主要业务流程：项目管理 SAP在工程项目与施工解决方案中关键组件之一是项目管理功能。SAP项目管理解决方案已经在全球2000多家客户中被验证过，你会发现该功能的强大和全面。 当今市场对于一个工程项目，项目的复杂及严格的进度要求是极大的挑战，保证项目有较高的利润并满足客户的需求和期望成为业务成功的关键，人员管理及地域管理也是企业业务挑战因素之一。 当你处理上述问题和挑战时，您可能会发现当前的系统工具带来的影响要多余对您的帮助，然而，您会发现SAP项目管理功能可以解决您所有项目管理的关键流程并利用业务最佳实践尽可能发挥企业的潜能。下面是涉及的主要业务流程示例： 成本和招标管理 对于一个工程项目，合理的报价是项目利润的保证，正确的分析可以基于历史的成本和结果信息来实现，当你在处理一个新的项目时，你是否能够回答下述问题：-是否过去某一项目可以本次项目很相近？-这些项目在哪里执行的？-我需要那些技能的人员参与项目？-在当地是否有相应的供应渠道（分包商、供应商、制造商等）？-相似项目的历史成本如何？目前项目如何按当时环境评估？-最佳的预算结构是什么？采用SAP EC&O行业解决方案您可以更快更准确的回答这些问题，当项目方案确定之后将作为未来项目执行的基础。沟通管理 富有成效的沟通是以项目为核心的施工环境下成功的关键因素之一，SAP EC&O行业解决方案能够帮助您在项目团队之间有效的协同和共享信息，包括合作伙伴、承包商、供应商及设计合作伙伴之间的沟通。采用集成的文档管理功能，您可以管理你的合同及项目文档-更新、跟踪和项目干系人之间共享等。基准项目进度和范围（包括里程碑管理） 为了保证项目按计划执行，您需要了解计划如何以及实际执行状况，SAP EC&O解决方案支持项目从上至下及从下至上的监控，允许您根据最初的估算评估您实际的绩效，以便您随时能够了解您正在执行的状况，它还可以将计划的项目范围和预算与工程变更过程联系起来，允许对范围和成本进行持续控制。集成的计划 如果没有对所有项目一致集成的视图，您将很难在项目组合层次上进行战略性的计划决策。SAP EC&O解决方案通过提供您需要的可视化视图及管理所有项目组合的资源、日期、成本和收入来应对这些挑战。资源分配 为了确保项目成功，您需要分配正确的资源到正确的项目同时需要均衡来自其他项目的资源的可用和需求，SAP EC&O解决方案可以提供所有资源的可视化，可以使您在所有的项目中根据资源的技能、可用性和能力进行分配。材料采购 高效规范的采购流程可以降低采购成本，这就是为什么SAP EC&O功能帮助您加强材料采购控制。您可以评估每一个潜在的供应商和报价，在多家供应商之间进行正确的选择，自动进行订单的处理和发票管理，优化材料的成本和交货时间。承包商的管理 当您在管理不同项目在不同阶段所参与的众多承包商工作中，如果没有系统帮助，即使是经验老到的项目管理人员也会感觉力不从心，SAP EC&O解决方案通过自动将任务与承担任务承包商关联起来减少您每天的工作压力， 您可以协调承包商的活动，跟踪完成的效果和进度并及时了解付款状况， 这也确保了您能够控制承包商的成本、质量和时间进度。变更管理 能够执行和跟踪项目范围、预算及成本的变更业务是有效的项目管理和风险管理的关键要素，SAP EC&O解决方案通过一个界面视图帮助您管理所有的变化情况，确保您能够跟踪变更指令所发生的位置及多少变更请求等待批准，此外软件还具有对每个变更审计线索追踪，提供风险保护也是客户对所完成的工作的一个因素。绩效管理 为了了解您每个项目的执行情况，您需要进行一些评估考核，SAP EC&O解决方案可以很轻松的通过集成的KPIs帮助您进行项目的评估，这些包括项目完成的百分比、进度及挣值分析，此外软件还可以将这些指标与基准的预算和进度进行比较。风险管理 为了降低您的风险，保证你的项目在正常的轨道上，需要有以预警和例外报告的形式进行早期的预警加强项目的管控。SAP EC&O解决方案可以帮助您降低风险，按照项目或汇总方式展示的财务KPIs指标保证您在项目生命周期中尽早发现潜在的风险并尽早处理，通过使用挣值分析方法和预测功能您可以更加主动的管理您的项目效果。成本控制 没有有效的成本控制，您会马上面临各种项目超支的情况，SAP EC&O成本控制功能可以帮助您避免成本超支，它支持所有类型成本的集成报表，包括计划的、承诺的、实际的和预测的成本，此外系统还提供了强大的例外信息报表功能，确保您在执行项目的过程中对潜在的问题快速获取警示信息。项目资金流管理 采用SAP EC&O解决方案您可以进行现金流的预测以及实现实际现金流与预测之间的评估对比，通过强大的集成功能，您还可以基于重大事件付款及收款计划优化您的现金管理。项目模拟 它可以非常好的提前了解项目的变更对成本和进度产生的影响，采用SAP EC&O解决方案通过集成的业务流程确保您快速方便的获取所需要的文档并交付给承包商。 不论你当前及未来面对任何项目管理挑战，SAP项目管理功能可以帮助您解决从而保证的成本的降低、按进度执行和客户的满意。采购管理 由SAP EC&O解决方案提供的基于项目的采购功能，确保项目执行过程中降低材料和服务的采购成本，无缝集成的采购到付款流程减少的中间环节的管理成本、提高了采购效率、较少的操作错误、加快了处理速度及较低的处理成本，通过项目管理和采购管理功能的集成系统可以为您带来如下好处：-在所有的供应商中找到最佳的供应源；-提供更大的灵活性获取、共享和丰富您的供应资源；-提高了管理供应商、业务部门、审批者和采购员之间的协同性；-无缝集成的买方和供方业务处理流程，使您能够更关注在增值的活动环节；-开发的体系架构可以保证与关键供应商系统的数据交换和集成；-项目与采购的无缝集成，保证了项目计划与采购计划的一致性和变更的动态变化；不动产管理篇 SAP不动产管理是SAP ERP产品的功能之一，它既支持管理商业不动产，又支持管理住宅不动产，还能实现各流程的自动化并对其加以控制，帮助地产商避免房产空置，降低不动产开发成本、租赁成本及产权管理成本。 SAP不动产管理集成了财务和业务功能模块，它能够管理租赁和出租地产业务，以及不同产特殊的合同，提供了不动产管理的透明度。 SAP不动产解决方案提供了如下功能并完全与SAP ERP其他模块集成。第三方管理法律合约公司不动产管理空间管理房屋预留搬迁管理设施管理建筑物翻新和翻修管理维护和维修服务管理支持业务财务会计管理会计报表工具与SAP行业解决方案集成项目组合管理不同产分析主数据管理合作伙伴管理事务管理商业不同产管理不动产搜索租赁管理条件调整分割租赁成本分摊 Current Trends and Their Effects As a real estate manager, your primary tasks include buying and leasing real estate, managing contracts, and overseeing the management of your real estate holdings. You face intensified challenges in fulfilling these tasks because of current economic developments, increasing market globalization, and growing capital market orientation. Recent economic development which has not always been positive has had a considerable influence on real estate management. For instance, you may be experiencing unusually high vacancy levels at numerous locations. To manage space effectively, you need a comprehensive overview of which spaces are vacant when and why. In addition, you are often responsible for drastically lowering the costs for using internal spaces to meet cost-reduction goals. Therefore, you need to improve the process flows of facility anagement and make them more uniform, while bundling purchase volume at the same time. And to help offset declining results in other areas of the company, you may be expected to balance things out. To do that, you become more and more involved with selling off parts of the real estate portfolio or restructuring it to free hidden reserves. Increasing market globalization places new demands on real estate anagement. Banks and retailers are increasingly investing in a network of subsidiaries that extends into other countries. That often makes real estate managers responsible for leasing new space or erecting new buildings in various countries. This entails becoming familiar with the legal requirements and economic conditions of each of these countries.At the same time, your company expects you to maintain an overview of all real estate activities and to produce reports on these diverse countries in a uniform manner. As a consequence of mergers and acquisitions, real estate portfolios are merged or redistributed. In this context, you must assess the new space requirements and make needed adjustments, including selling, leasing, and renovating assets. Companies today place increased emphasis on the capital market in their decision making. Real estate management is not immune from this trend. Because investors constantly compare return on investment (ROI), you have to achieve a risk-return ratio for your real estate portfolio that can compete on the same level. Analysts compare rent revenue and common area maintenance charges (service charges) of real estate portfolios using benchmarks, so you need detailed reports and tools that help you optimize management processes. SAP Real Estate Management SAP offers an integrated real estate management solution: SAP Real Estate Management. SAP Real Estate Management supports all phases of the life cycle of real estate assets. These phases include the acquisition or disposal of real estate, management of the real estate portfolio itself, both commercial and technical management, along with support processes like management accounting and reporting. SAP Real Estate Management is an application of mySAP ERP, SAPs proven, worldwide market-leading ERP solution. SAP Real Estate Management is closely integrated with the financials and logistics functions of mySAP ERP. It manages contracts for both leasing out and leasing in, as well as other real-estatespecific contracts; provides transparency in real estate management; and improves processes for all types of real estate leasing. It supports your investment strategies by assigning costs on a cause-effect basis and by offering transparent reporting on revenue and costs.Real Estate Acquisitions and DisposalsThe beginning and ending of the life cycle of a real estate assetlargely determines the success or failure of the investment. Buyingthe right real estate at the right time at the right price is aprerequisite for managing real estate profitably. Errors madewhen buying real estate or during construction can only becorrected with great difficulty during the management phase.SAP Real Estate Management helps you acquire and disposeof real estate in many ways: When you purchase, build, rent, and sell real estate, SAP RealEstate Management handles all of the contracts. Using theasset accounting functions in mySAP ERP Financials, you canrecord the acquisitions and retirements to fixed assets. Using the program and project management capabilities ofmySAP ERP Operations, you can manage construction, renovation,and redevelopment projects and monitor costs. mySAP ERP Operations provides procurement functions forhandling bidding and the awarding of construction jobs. Leases are represented using SAP Real Estate Management.Using SAP Real Estate Management to acquire and dispose ofreal estate provides major advantages. First, the progress of thereal estate portfolio can be seen from a fixed-assets perspectivebecause it is integrated with asset accounting in mySAP ERPFinancials. All contractual agreements are integrated withaccounting and controlling functions in mySAP ERP Financials.Comprehensive project management is available with the programand project management in mySAP ERP Operations.You can track the values of real estate objects using the comprehensivereporting capabilities of SAP Business Intelligence.Real Estate PortfolioAn aspect unique to real estate management is the large amount of important information associated with buildings and land that forms the basis for effective real estate management. To help you deal with this information, SAP Real Estate Management provides numerous functions for tracking information on the architectural aspects, fixtures and fittings, andusage of your real estate, as well as information on your businesspartners and land register information.For example, the architectural structures and internal fixturesof real estate objects are displayed flexibly and are integratedwith enterprise asset management or customer service inmySAP ERP Operations. You can view detailed information onthe usage of real estate. Information on business partners, theiraddresses, and relationships to each other is transparent andintegrated with the accounts payable and accounts receivablefunctions of mySAP ERP Financials. And you can integrate thesolution with external graphical software solutions, such asCAD, CAFM, or GIS to view building plans and site plans.Commercial ManagementEfficient commercial management is of central importance forensuring long-term yields from your real estate portfolio. SAPReal Estate Management provides comprehensive contractmanagement tools for automatically adjusting rent and otherconditions, tools for service charge settlement and sales-basedrent settlement, and accounting functions specifically for realestate, along with property management functions.With SAP Real Estate Management, you can manage contractsfor all types of purposes: leasing out, leasing in, purchasing andselling real estate, and purchasing services and utilities. You canmonitor deadlines and important dates because it is directlyintegrated with the SAP calendar and other solutions for datemanagement.The application can automatically adjust rent and other conditions,and it can automatically create adjustment postings,including retroactive postings. The application can also automaticallycalculate and settle service charges, taking advancepayments and their adjustments into consideration. SAP RealEstate Management can automatically calculate sales-basedrent and post the results in mySAP ERP Financials. Periodicpostings, dunning, and payments are all easily handled becausethe application is integrated with the accounts payable andaccounts receivable functions in mySAP ERP Financials.Technical ManagementProfessionally executed technical real estate management isessential for preventing loss of value in a real estate portfolio.The technical complexity of real estate with all its facets different forms of construction, interior work, and buildingsystems along with the large variety of attendant tasks andthe high monetary investment all require extremely carefulmanagement.SAP Real Estate Management provides the following toolsfor technical real estate management: Space management and management of building services Management of maintenance and repairs Planning and overseeing renovations and improvementsUsing these tools, you can map unplanned maintenance measuresand services from the initial notification of a problemthrough completion confirmation using enterprise asset orcustomer service functions in mySAP ERP Operations. You canalso easily track regular maintenance and services against plansand maintenance task lists using the enterprise asset or customerservice functions in mySAP ERP Operations. You can usethe procurement functions of mySAP ERP Operations to handlethe bidding process and award contracts to service providers.Integrated reporting places details on the costs of your maintenanceand renovation projects at your fingertips.Controlling and ReportingManagement accounting (or controlling) is an importantinstrument for planning, overseeing, and evaluating real estateprofitability. Reporting on master data and flow data of thereal estate portfolio is the foundation for informed decisionmaking. SAP Real Estate Management supports you with controlling,reporting, and correspondence. You can use the SAPsmartforms and Microsoft Word to create correspondence. Youhave controlling functions at your disposal for planning, posting,settling, and evaluating costs and revenues. And SAP BusinessIntelligence and integrated reporting functions providereporting capabilities.SAP Real Estate Management greatly simplifies controlling andreporting: Because it is integrated with the accounting and controllingfunctions in mySAP ERP Financials, SAP Real Estate Managementautomatically assigns costs and revenues to real estateobjects, eliminating redundant data entry. It provides a large variety of standard reports on contracts,conditions, vacancies, costs, and revenues so you dont haveto develop your own. The application automatically creates letters for mass processes,such as rent adjustment, service charge settlement,or sales-based rent settlement, greatly reducing manual effort SUPPORTED BUSINESS PROCESSESvTo learn more about SAP Real Estate Management, the following pages will help you clearly understand how important real estate processes are supported:Internal Space ManagementIf you manage real estate for a large enterprise, then internal space management is usually one of your tasks. Internal space management consists of: Portfolio analysis Occupancy planning Provision of space Processing lease contracts and internal agreementsReal estate managers have to deal with the users of the space and possibly with external providers of space. The following steps are an example of how you could handle that process with SAP Real Estate Management:1. The first step i