建设工程人工单价的分析与探索

建设工程人工单价的分析与探索建设工程人工单价的分析与探索 随着市场经济的大力发展 建设工程管理和建设工程计价也在发 生着深刻的变化 由于建筑企业用人制度和机制的变化 建筑企业 在建制工人渐渐退出 而农民工和劳务市场的大力发展以及建筑企 业非在建制工人的大量使用 使得建设工程人工单价发生了很大的 变化 定额人工单价和市场人工单价产出了巨大的差异 在实际工 作中总能听到许多建筑企业负责人的诸多抱怨 现在在市场上雇佣 一个普通技工需要 100 多元 好的需要 150 元 而建设行政主管部 门编制的定额人工单价调整以后才不到 50 元 我们实在是没法再干 了 人工费亏的太厉害了 这样的抱怨实在是太多了 有的也直接 反应到建设行政主管部门 更有甚者 矛头直指工程造价管理部门 埋怨定额编制脱离实际 影响了施工企业的正常计价和利润 企业 人工费亏损严重 到底定额人工单价和市场人工单价的实际情况如 何 为什么会有这样的抱怨呢 本文试图分析定额人工单价和市场 人工单价的实际情况 并探讨解决问题的对策和方法 在实际中 从表面现象来看 也确实是这样的 在建筑市场劳动 了开始走向市场的同时 建设工程的人工费成本也在不断上升 分 析当前呼和浩特及周边包头 鄂尔多斯地区的建设工程人工单价 普通壮工的工资是 50 70 元 天 技工的工资是 90 130 元 天 高 级装修工的工资是 110 150 元 天 平均 100 元 天 内蒙古自治区 定额规定的相应人工工资是 30 元 工日 45 元 工日 70 元 工日 平均 50 元 工日 单从 50 元的差价数字来看 确实相差比较大 表 现为亏损严重 入不敷出的现象 许多施工企业也就是从此来反映 人工费的亏损的 这正常吗 为什么会出现这样的现象呢 合理吗 造价管理部门为什么不调整定额人工单价呢 带着这些问题 我们 就建设工程人工单价问题进行必要的分析和探究 找出原因 研究 对策 给出一个合理的答案和解决办法 一 建设工程定额人工单价和市场人工单价的概念 建设工程定额人工单价是指在国家规定的工作日制度下 在正常 的施工条件下 一个建筑安装生产工人一个工作日的全部人工费用 包括基本工资 工资性津贴 辅助工资 劳动保护费 职工福利费 等 定额人工单价基本上反映了定额编制期建筑安装生产工人的工 资水平和一个工作日中可以得到的工资报酬 其价格是在正常施工 条件下及现有的技术条件 技术装备 正常的劳动强度和技术熟练 程度 按照国家规定的日工作时间 8 小时 月计薪天数 20 83 天 年工作日 250 天 等因素进行确定的 现行定额人工一般 不分工种 级别均以综合工日表示 内蒙古自治区现行的定额人工 单价是普通工 30 元 工日 普通技工 45 元 工日 高级技工 70 元 工日 为计算方便以下以平均 50 元 工日计算 市场人工单价是指施工企业根据施工所在地当时的市场经济规律 确定的劳务用工工资水平 支付给建筑安装生产一线工人的工资报 酬 市场人工单价按照不同的工种划分 而且比较细 如实际中有 建筑工 装修工 钢筋工 架子工 抹灰工 起重工等 在支付工 资时 这些工种的工资单价一般不是以工日数计算的 而是以完成 该工种的工程实物量计算劳动报酬的 经调查 2010 年下半年呼和浩 特和鄂尔多斯两地的建设工程市场价格 架子工 8 元 m2 钢筋工 490 元 t 贴瓷砖 15 元 m2 抹灰 10 元 m2 市场上所谓的人工 工资单价是按照以上实物量工资经折算形成的 二 定额人工单价和市场人工单价的区别 1 组成内容不同 前面已经说过 建设工程定额人工单价是指支付给从事工程施工 的生产工人包括基本工资 工资性津贴 辅助工资 劳动保护费 职工福利费等费用 定额人工单价是根据在建制施工企业的全员劳 动力和人工工资的组成内容 按照定额测算期国家和省市自治区的 有关人工工资的规定计算的 是某一时期的静态价格 具有很强的 稳定性和政策性 而建设工程市场人工单价是一个笼统的概念 只是支付给从事现 场施工工人的完成一定实物量的劳动报酬 市场人工单价是按照工 程所在地当时的建筑市场人工单价行情 以不同的工种 不同的级 别 施工时间 施工条件及施工难易程度 经双方协商确定的实物 量劳务价格 具有建设工程市场价格的时效性和动态性 定额人工单价中还包括国家规定的法定节假日 11 天 和休息日 104 天 以及建筑工人特定的劳保福利待遇 市场人工单价不考虑假期 节假日等因数 在必要的时候还要无 条件加班加点 2 范围基数不同 建设工程定额人工单价是按照企业在建制配置的全员生产工人和 常年的工作状态为基础计算的 其实质上与施工企业承包的工程项 目没有太大的关系 而建设工程市场人工单价是针对某一特定的工 程在施工期内要完成一定的实物工程量按照 忙来用 的原则计算 的 随用随找 随干随叫 随时雇佣 随时清退 不占用施工企业 的人员编制 不用长期支付工资报酬 如某一施工企业自有工人的 工资为 50 元 工日 折合成一年的工资是 50 元 工日 250 工日 12500 元 而雇佣一相同级别的工人的工资是 100 元 天 按照该 工人完成某一实物量需要工作 60 天 应该支付该雇佣工人工资为 100 元 天 60 天 6000 元 施工企业既有工人工资 12500 元要比雇 佣工人的工资 6000 元多 12500 6000 6500 元 可以看出 完成相同 实物工程量时 即使是雇佣工人的工资是既有工人工资单价的 2 倍 该项工程在某一实物量工作完成时也可以节省人工工资支出 6500 元 3 工种划分不同 定额人工工资不分工种 级别均以综合工日表示 市场人工工资 的划分比较细 可以按照专业划分 也可以按照季节工 零用工 常年工划分 按照专业划分工种时以完成一定的专业实物工程量支 付人工工资 按照季节工 零用工 常年工划分时不同的季节 不 同的时间 不同的环境其支付的人工工资是不同的 比如施工单位 要抢工期时 其人工工资会更高 4 工作时间不同 建设工程定额人工单价是以国家规定的每工日 8 小时时间计算的 即测定和计算工资单价时均以 8 小时一个工日为基础计算 建设工 程市场人工工资都是以 天 计算的 这个天也是按照完成的工程 实物量推算出的一个与实际支付工资天数没有可比性的天数 而 这一 天 是几小时是不确定的 但有一点是可以肯定的 就是这 一 天 的时间保证要比 8 小时要长好多 有时会在 13 15 个小时 单单从工作时间的角度来看 如果假定市场人工工资是 100 元 天 如果一天工作 14 个小时 折合成每工日的工资应该是 100 14 8 57 元 5 工作效率不同 定额人工工资的工作效率是按照建筑施工企业正常的劳动条件 正常的气侯 正常的地理条件 合理的施工工艺 合理的施工组织 合理的施工机具配备进行测算的 体现的是一定时期某一地区的社 会平均水平 市场人工工资的工作效率限定在一个偶然的范围之内 不分时间 不分气候好坏 不分环境因数 无任何附加条件 只以工期和完成 一定数量的实物工作量以计件的形式反映某一时期的个体社会水平 例如 现行的定额规定的砌标准砖直型墙每工日的砌砖量约为 330 块 而市场雇佣工人每天必须要完成的平均砌筑量至少应该在 1500 块左右 有的甚至要到 2000 块 6 形成的费用不同 建设工程定额人工工资在最终形成的费用是一定要计取一定的费 用的 如企业管理费 利润 税金 规费等一系列费用 按照某二 类工程和现行的费用计算规则计算 定额人工单价 50 元 工日在计 取上述费用后最终的工资价格是 80 元 工日左右 50 1 6047 80 1 6047 是内蒙古自治区现行费用计算规则中 需要计取除税金以外各种费用的综合费率 而建设工程市场人工费 用只是单纯的人工费用 不计取任何其他费用 一律以完成的实物 工程量折算成 天 论价 如果按照建设工程人工市场价格 100 元 天 每天工作 12 小时计算 折合成定额人工工资是 100 12 8 1 6047 42 元 可以看出 定额人工单价 50 元 工日至少相当于支付 80 元 工日 人工市场价格 100 元 天只相当 于定额人工单价 42 元 工日 三 定额人工单价和市场人工单价的联系 建设工程定额人工单价是政府按照当前国民经济发展的社会平均 水平控制的一定时期的建筑人工工资指标 其主要作用是指导建设 工程概预算测算 合理科学控制和平衡建设工程计价过程中发生的 人工费用 具有普遍的指导性 政策性和一定时期的稳定性 建设 工程定额人工单价指导市场人工单价合理 真实体现 也是建筑施 工企业进行内部核算 协调工种之间进行调配合组织平衡 支付雇 佣工人工资的依据 建设工程市场人工单价是指导建设企业进行施工组织 施工管理 建筑成本控制 进行建筑施工成本测算的依据 具有建设工程市场 价格的时效性 动态性和针对某一工程的特殊性 建设工程市场人 工单价测算实际成本费用 为定额人工单价的合理确定提供科学 合理的实践依据 四 以实际典型工程分析人工工资 1 某一办公楼建筑面积 2100m2 经计算定额人工费是 1003584 元 按照该工程实际建筑面积人工费承包价格 260 元 m2计算 该 工程人工费支出为 2100 260 546000 元 定额给定的人工费要比 实际支出的人工费多 1003584 546000 457584 元 结论是以工程全 部人工费分析 定额给定的人工费完全可以满足实际支出 并且有 很大的结余 再按照钢筋工程单项分析 定额计算出的钢筋工程工程量是 131t 钢筋工程定额人工费为 60193 元 计取费用后人工费为 95106 元 不含税 实际在工程施工时钢筋工程的对外承包人工 费为 490 元 t 支出的总人工费为 131 490 64190 元 定额给定 的人工费要比实际支出的人工费多 95106 64190 30916 元 由此可 以得出 按照钢筋工程单项分析 钢筋工程定额给定的人工费完全 可以满足实际支出的人工费 2 某混凝土框架住宅楼钢筋工程按照图纸计算出的钢筋工程工 程量是 166 93t 钢筋工程定额人工费为 76462 元 计取费用后人 工费为 117852 元 不含税 实际在工程施工时的对外雇佣人工费 为 490 元 t 支出的人工费为 166 93 490 81796 元 定额给定的 人工费要比实际支出的人工费多 81796 76462 5334 元 结论是按照 钢筋工程单项分析 定额给定的人工费完全可以满足实际支出 3 某一框架综合楼工程 定额计算出的钢筋工程工程量是 131t 钢筋工程定额人工费为 60193 元 计取费用后人工费为 95106 元 不含税 实际在工程施工时钢筋工程的对外承包人工 费为 490 元 t 支出的总人工费为 131 490 64190 元 定额给定 的人工费要比实际支出的人工费多 95106 64190 30916 元 结论是 按照钢筋工程单项分析 定额给定的人工费完全可以满足实际支出 4 某工程为全现浇剪力墙结构高层住宅楼 建筑面积 33926m2 按照定额计算其脚手架人工费为 407340 元 而按照目前市场价格脚 手架人工费 8 元 m2计算 需要支付人工费 33926 8 271408 元 定额给定的人工费要比实际支出的人工费多 407340 271408 407340 元 由此可以得出 按照综合脚手架工程单项分析 综合脚手架工 程定额给定的人工费完全可以满足实际支出的人工费 5 某工程为全现浇剪力墙结构其综合脚手架工程量为 21365 m2 定额计算人工费为 21365 19 6844 420557 元 未取费数据 按 照架子工 11 元 m2计算 实际支出人工费为 21365 11 235015 元 定额给定的人工费要比实际支出的人工费多 420557 235015 185542 元 由此可以得出 按照综合脚手架工程单项分析 综合脚手架工 程定额给定的人工费完全可以满足实际支出的人工费 五 按照社会平均工资分析 据内蒙古自治区有关统计资料显示 全区 2010 年上半年在职职 工的平均工资是 2606 元 月 即日工资为 2606 20 83 125 元 日 20 83 为国际规定的月有效工作天数 折合成建设工程建筑工 人定额规定日工资是 125 1 6047 78 元 工日 1 6047 是内蒙古 自治区现行费用计算规则中需要计取除税金以外各种费用的综合费 率 定额人工单价 50 元 工日折合为实际工资为 80 元 工日左右 50 1 6047 80 六 结论和对策 由于选取典型工程的数量和工程的特殊性 可能在分析时不能代 表全部建设工程的实际情况 也可能一些工程或工程项目的实际人 工费支出大于定额支出 这有待于选取更多 更广泛的工程项目进 行分析 从而得出更准确的结果 1 从总体来看 定额人工费和市场人工费的水平基本一致 建 设工程定额人工单价和市场人工单价在价格和消耗上本质上是一样 的 其人工费单价按照不同工程项目价格和费用水平分析 定额给 定单价和实际单价出入不大 即建设工程计价依据中给定的人工消 耗量水平与实际社会平均水平基本一致 定额价格水平与市场价格 水平同比基本上市平衡的 可以按照物价指数和提高人民生活水平的角度提高一定幅度的建 筑人工工资 2 从局部来看 由于工程的结构特点和施工方式 施工地点的 不同以及工程分部分项的不同而造成的人工费价格差异也是存在的 这种情况的主要原因是计价依据的一些消耗量与实际消耗量有一定 的差别 需要重新测定定额消耗量水平进行修正 3 由于用工方式的不同而造成的在表现形式 计算口径 计算 基础 计算方法 工作效率 时间计算 支付形式等原因使得在表 面上两种人工单价有一定的差异的问题 需要建设行政工程造价管 理部门要进一步研究关于这两种价格在表现形式上的不同 出台切 实可行的管理办法 使得两者在表现上和使用上更加贴近实际 比 如制定切实可行的工资支付体系 使两者能在表象和实际不要脱节 找到共同点 使两者能在表现中趋于一致 3 制定适应新形势发展的建设工程定额人工单价测定办法 使 之能与市场人工单价协调发展 4 按时定期发布人工成本信息价格 实时调整定额人工单价 考虑按照小时工资制或实物量工资制支付和发布工资价格的方法适 应建设工程人工单价的机制变化 5 在编制计价依据时综合考虑市场人工单价的变化情况 以建 设工程为对象测定实时价格水平 以定额消耗量和价格控制两种方 法使定额人工单价和市场人工单价趋于平衡 同步 中海建安成本控制要点中海建安成本控制要点 一 按照成本科目 逐一分析各项成本 1 前期工程 一般水平 按建筑面积计算 单方造价在 20 50 元 m2 这项费用 与设计环节无关 它与项目占地面积大小有关 与总建筑面积的关 联不大 场地的现状 直接决定它的成本水平 1 比如 如果存在 场地土方工程 这一项的话 比如坡地项目 或未 能进行三通一平交地的项目 其造价水平就高 2 越是边远地区 因其配套设施不齐全 需要施工的项目多 数量大 造价也相应地高于市区项目 前期工程中需注意两项 一是场地土方工程 目前很多项目自然高低于市 政标高 都需要大量回填土方 造价不低 能不能有什么巧办法来降低这一部 分的造价 因后面讲到地下室还会涉及到土方工程 这个问题留到后面一并解 决与回答 另一个注意点就是围墙 我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月 的时间 现在听上去大家可能觉得比较难以理解 问其原因就是设计对于围墙 的方案迟迟未定 反复修改 当然不排除这个地块的地理位置 地面以下的地 质有问题 所以方案会不断修正 但对于大多数项目 至少是同一个地区公司 的项目来讲 临时围墙的标准化肯定不是难事 这样可以节省我们很多无谓的 时间损耗 想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情 其次在围墙设计上要注意经济性 对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时 性质 当然局部需要营销包装 有些地区的围墙全是方管支撑 镀锌铁皮 平均 2 5 米高 每延长米单价高达 1300 元 m 部分营销宣传路段是 6 米高 想想是 比较奢侈的事情 还有一种情况 对于地块较大的项目 需要分期建设 但是首期安排在地块中 间 远离市政交通道路 为了展示和销售需要 在没有整个地块的道路交通系 统设计的情况下 必然要兴建一定数量的临时道路 临时围墙 临时绿化等等 设施 花费相当大 这是不可取的 2 基础工程 对于桩基工程 以总建筑面积为单位计算 目前的造价水 平是 80 120 元 m2 对于非桩工程 暂时录不到规律数字 原因一方面是非 桩基础的形式多样化 差异很大 另一方面是原来的科目没有这一项 所有非 桩基础全部并入主体工程中去 在设置工程量清单时 混在一起 剥离不开 这是不科学的 基础工程的造价水平 从严格意义上讲 与建筑物的基底面积直接相关 而 与建筑物的层数 具体地体现在建筑面积上 关联性较小 以建筑物基底计算 的桩基础工程 其造价为 600 800 元 m2 基础工程的造价水平 显得较为刚性 1 地基处理 这项费用 完全与场地的地质条件有关 运气不好的 将付 出大笔金钱 运气好的 支出很少 甚至不发生费用 比如佛山地区地下溶洞 较多 处理起来花费大 耗时长 有此地区会出现换填土现象 比如北京 成 都 换填的原因主要是因为可以使用非桩基础 但在基础标高的位置土质不符 合要求 相对来说 换土之后如果能利用天然地基 是相当节省的 但是 这 种方案具有明显的地区特征 不是每个城市都可以效仿的 2 桩基础 它的造价水平与桩的种类有关 而桩的种类在多数情况下 又 是无法替换的 因而也显示出刚性 比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的 选择 如果因为地基软弱导致桩设计很长 那是不便选用人工挖桩的 在工期 和经济上都没有优势 除桩型之外 桩的长度是影响造价的重要原因 而桩长 又与地质条件直接相关 一般地说 桩基础工程用在华南和华东地区 明显地 华东的桩 要比华南的桩长一些 因为土质不好 有时被迫使用摩擦桩 直接 导致桩的数量增加较多 桩也很长 在某些情况下 抗拨桩可以用锚杆来代替 经济性显著 在桩基础工程施工中 需注意桩机数量 打桩顺序与桩长记录 尤其是桩 长记录 端承桩都是按实结算 结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而 来 不能仅依靠监理去验收 与我们自己人相比 监理的诚信度差得太远 桩基础工程 其造价上有相当的弹性 需要我们做专门的优化处理 我们 部门曾经发出过一份通报 某个项目的别墅桩基础工程的造价超过 400 元 m2 究其原因是桩数太密 承载力太高 根据规划设计中心叶总意见 完全 可以减少桩数量而用一块较厚一些的 板 来作上部柱子的支撑体 所以 对 于桩基础工程 大家一定要有 优化 意识 3 非桩基础 如果能够避免独立的筏板基础的话 基础工程的造价将会 明显地降低 比如让筏板同时兼做地下室的底板 如果仅有筏板而无地下室的 话 那筏板就可惜了 对于低楼层建筑使用独立柱基 是很经济的 3 地下室 地下室工程的造价 一般是 2 200 3 000 元 m2 目前有不 少地区的地下室造价已经达到 4 000 的水平了 非常可怕 影响地下室造价的因素很多 1 地下室面积 单个地下室的面积越小 整体造价水平就越高 因为它 分摊了四周的墙体 所以多栋高层建筑 其下面的地下室如果是连成一片的话 相对来说 就很经济 而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室 而每个地 下室又相互连通 象是 地道战 一样 那么多个地下室的造价水平肯定要高 于一个地下室 在这一点上 请设计部门在评审方案时多加注意 2 地下室的层数 一般来说 地下室的层数多一些 比如 2 3 层 其经 济性会比 1 层要好 因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊 但是 也会出现另外一种情况 因为地下室太深 基坑费用加大 将会增加地下室的 单方造价 同时 施工周期也较长 基坑安全风险也将大增 这一点在城市中 心地带体现得非常明显 比如上海的建国东路项目和南京的凯旋门项目 而在 场地开阔 无不良地质的条件下 多层地下室其经济性肯定优于单层地下室 一般来说 我们还很少遇到对地下室层数的讨论 因为影响地下室层数的因素 往往是固定的 没有可变的余地 因为 一 地下室的面积 我们总是希望越 小越好 最好不建 二 最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况 下 自然大家只会做一层 而不会设计成两层 相反如果项目占地面积小 要 想获得足够数量的地下室面积 自己只能向地底下要空间 3 设计的经济性 具体地体现上钢筋和砼的用量指标上 这一点极其关 键 是地下室建造成本控制的核心 目前的水平是钢筋 140 200kg m2 甚 至更多 砼是 1 0m3 m2 以上 影响砼用量的是底板厚度 有 500mm 厚的 也有 1000mm 厚的 当然跟层数也有关系 层数多 摊销下来的指标就很底 想说明 的是 我们在 08 年 8 月底下发的 限额审批意见 中对于钢筋与砼指标含量没 有提出具体的限额数据 原因是全国各个地区的抗震等级 地质条件 人防要 求等很多因素不一致 但应该来说在同一个区域相对有一定的规律 或者说研 究起来更有指导意义 文中提出请各个区域来进行研究并细化具体指标 以下 列出目前在建的一些项目的指标含量 可大概看出一个区间 项目名称 地下室钢筋含量 kg m2 地下室砼含量 m3 m2 华南区 深圳康城花园 B 区 130 98 1 30 广州璟晖华庭二期 145 00 1 09 佛山金沙湾东区一期 154 40 1 25 中山翠林兰溪园三期 B 区 华东区及上海 南京凯旋门项目 235 00 1 74 宁波雍城世家一期 194 00 1 98 星湖国际项目二期 B 区 201 00 1 38 杭州钱塘山水项目 189 00 1 31 上海瀛台二期 223 00 1 10 华北区 北京中海城 R4 地块 180 00 0 99 天津御湖翰苑项目 170 00 1 20 济南紫御东郡项目一期 180 00 预测 1 40 预测 北方区 长春国际社区一期 179 82 1 16 国际社区一期 180 00 0 90 大连中海华庭项目 160 00 1 04 青岛中海熙岸项目 151 00 1 21 西部 成都翠屏湾 190 00 1 70 西安国际社区 4 地 119 25 1 36 重庆北滨一号二期 60 0 45 4 顶板覆土 这个因素 影响很大 不少项目 因为地下室占据了大部 分的地面面积 所以要解决小区的环境 就只能在地下室顶板上想办法 覆土 1 0 2 0m 是很常见的 因为有覆土 将直接影响到顶板部位的梁的高度和板 的厚度 以及配筋加大 因为梁加高 将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度 增加 至于覆土影响造价至何种程度 我们目前没有数字 因为这一部分不好 单独计算 但可以寻找面积大小 平面布局 层数都相近的两个地下室 一个 有覆土 一个没有覆土 求其差异 进而得出相应的结果 我们建议控制覆土 厚度 在地下室顶板部位 不要安排消防通道和大型苗木 5 基坑支护 涉及到经济性 在能够保证安全的情况下 尽量优化方案 追求最大的经济性 安全性必须要由施工单位来承诺 否则将来我们会面临被 索赔的问题 在安全性 我们自己要有基本的判断 在我们与施工单位之间 求得安全性认识的平衡 不能被施工单位牵着鼻子走 6 土方工程 对于土方工程量较大的项目分期 土方管理是一门学问 也容易被大家忽视 需考虑到开挖土方的可利用性 对于开挖出来的土方 能 否用于本期或该项目的前期回填 仍需外运的土方 若能联系到某些项目正需 要大量回填 尽可能 变废为宝 可减少工程造价 目前各地区土方开挖 外运的单价一般在 25 50 元 m3 之间 而土方开挖的承建商之所以能赚取较多 利润 很多时候也是拉 A 地的土去填 B 地 两边收钱 7 地下室的豪华程度 中海地下室 很豪华 有很多甲级写字楼和五星 级酒店 它的地下室水平 远远没有我们中海的水平高 哪怕我们的项目是个 中档定位的项目 这也是中海 太实在 的一种表现 从设计角度来说 功能 齐全 用料经久耐用 在使用过程中 物业管理方面就不会投诉 否则物业肯 定经常性找设计上的毛病 我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责 所以 就一次设计到位 豪华的表现 集中在地面处理上 其次上墙面的处理 地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层 要视项目档次而定 不能连低 档楼盘都这么做 建设只有高档楼盘才考虑面层处理 8 人防工程 影响造价较为明显 但因为具体的表现形式是在结构工程 上 所以无法拆分出造价水平 加之 人防工程是被动接受的设计 想不建都 不行 9 防水工程 一般来说 我们只设计外防水 在外防水上 有不少地区 公司将底板防水层省掉 如果地下室设计成内外两层防水的话 那就大可不必 了 但外墙防水目前有些地区是一道 有些地区公司是两道防水 卷材 涂膜或 两层卷材 有些还会再加上一道 JS 防水剂 是否有必要这么多道 值得研究 我们强调 防水层不准做两道 如果你怕漏 从施工管理上找原因 而不准通 过额外花费来补自己管理上的漏洞 地下室哪些部位在设计上做法上可以优化 1 方柱比圆柱便宜 涉及到模板 抹灰等工序 每平方米的模板和抹灰 至少节省 10 元 甚至 15 元 2 墙柱面在用涂料时 可以考虑将腻子工序省略 只刷涂料 虽然涂料 用量可能会增加 但腻子工序更贵 当然 地下室地涂料 也不必用好的 一 般档次的就行 目前腻子的造价是 6 8 元 m2 3 天花不要抹灰 直接做涂料 有些地区天花不抹灰也不刷涂料 天 花因为有大量的梁 所以抹灰面积一般是建筑面积的 1 2 倍以上 遇有顶板覆 土时 因为梁需要加高 天花面积甚至会达到建筑面积的 1 5 倍 每平方米的 抹灰造价按 12 元 m2 计算 对于 10 000m2 的地下室 如果天花抹灰面积是 15 000m2 仅此一项就可以节省 18 万 够发两个骨干员工的一年工资 4 少设计几盏灯 灯火通明是浪费 5 如果能做成自然通风的地下室 那么在机电工程上 将会节省相当的 费用 比如各种风管和风机 就可以省掉 另外 能使用中压的通风管就不要 用高压的 因为这两种情况下使用的板厚相差较大 6 地下室的门窗工程 主要是防火门 它的数量是按规范确定的 刚性 很强 想在设计环节上节省 不容易 7 地下室的机电工程 机电成本可以说是个无底洞 管理得好也可以更 经济 而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳 所以 在设计上需要注意以下几点 a 做好管线综合平衡 防止不必要的设计变更和现场修改 以致造成浪费 b 对于电气部分 有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹 配 至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法 这样防止两者之间的 差异较大 而使机电成本无法控制 c 合理设置水泵房 消防等控制中心位置 以最适合的位置以减少各管路 长度 d 合理选用各管材 预埋的电线管用 PVC 管 从桥架接至末端设 备之间的管段用镀锌电线管 当地有强制规定的除外 给排水的管材也是 PVC U 排水管不需要用加厚的就不要用加厚的 消火栓和喷淋给水管能用国标 镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等 4 地面以上建筑 以住宅层的单体造价为例 目前一般是 1 650 1 850 元 m2 不含户内装饰 比 2006 年平均水平高出 300 400 元 m2 项目名称 住宅层 单方成本 元 m2 竣工时间 多层 1 119 94 小高层 1 352 06 深圳月朗苑 高层 1 400 53 2006 年 10 月 成都格林威治城 高层 1 499 96 2006 年 11 月 小高层 1 570 39 成都常春藤花园 高层 1 487 82 2007 年 05 月 小高层 1 463 84 西安中海华庭 高层 1 368 14 2007 年 06 月 小高层 1 244 70 佛山万锦豪园一期 高层 1 310 09 2006 年 12 月 从物业类型上看 小高层与高层 超高层的造价差别并不大 这一点 可 能巅覆了大家的常识 我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱 所以在结 构上基本都是 框剪 体系 而与层数无关 所以在钢筋和砼的含量上相异不 明显 但是对于别墅这类低层建筑来说 就完全没有必要设计 剪力 或 短 肢 了 太浪费 而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高 50 元 m2 1 建筑工程 此处的建筑工程 已经剥离了外立面装饰 外墙保温 防 水等项目 所以 影响造价水平的因素集中在设计的经济性上 即钢筋和砼的 用量 以及屋面造型 住宅层在结构形式上 选择余地不大 因为成本控制的 重点集中在钢筋和砼的用量上 这是设计经济性优化的重点 影响钢筋和砼用 量指标的 还有一个隐性的因素 即所谓 赠送面积 我们强调 建安成本 所使用的建筑面积 是按照全国统一的建筑面积计算规则计算的 而不是以各 地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算 在这种情况下 如果还有 赠送面积 的 应该说明赠送的部位和面积数量 以便于判断成本 本身的合理性 目前的水平 钢筋 45 60kg m2 砼 0 35 0 45m3 m2 目前钢 筋的施工单价约为 5 50 6 00 元 kg 每节约 5kg 的钢筋 就可以节省成本约 30 元 m2 C30 砼的价格约为 350 元 m3 每节约 0 1m3 m2 砼的用量 也可以 省 35 元 m2 屋顶造型影响单方造价水平显明 越是层数少的建筑物 分摊的 成本越高 2 防水工程 此项摊至地上建筑面积一般约为 20 30 元 m2 仅厨卫与屋 面 但有些地区还要做外墙防水上 如果外墙全部做防水 造价增加至少 40 元 m2 但是 外墙是不是一定要做防水 可以再作研究 外墙渗漏主要集中 在窗框与外墙的交界处 墙体渗漏的情况 少见 3 入户门工程 如果是木质入户门 其造价与木材的种类有关 另外 装饰性的边条 如果是整块木料加工而成 造价昂贵 相反如果是多块木片叠 合而成 则相对便宜 这一项费用 刚性明显 因为数量固定 每户一樘 目 前来讲一般均价在 2000 3000 元 樘 高档一点的可能一樘门的一套锁都需要 1500 元 樘 整樘门可能在 5000 元 樘左右 有些可能还要夹钢板 目前知道 的 最高记录 是联排别墅的 3 万 樘 4 外立面门窗工程 这一项刚性和弹性都很明显 目前 外立面的门窗 与建筑面积 仅限所在楼层 之比 我们称之为 窗积比 约为 0 25 0 3 北方一般在 0 25 左右 这个指标很重要 如果能控制在 0 25 是比较 恰当的 门窗造价的刚性就体现在这个比例上 如果这个比例已经确定了 而 且已经施工了 那么就无法再修改图纸了 影响门窗造价的主要是门窗的功能 比如隔热 双玻 较好的五金件 玻璃的种类 净白玻 或是专门颜色 如果门窗用后装法施工 将出现附框的费用 相当于每平方米建筑面积增加造 价 10 15 元 目前普通型材 粉末喷涂 双玻 较好的五金配件 门窗的平均 单价是 350 元 m2 断桥隔热大约是 500 元 m2 左右 塑钢门窗 双玻 大约 在 350 400 元 m2 左右 5 铝门窗的替代品 仅塑钢一种 虽然其具有良好的隔热性 但塑钢的 档次明显低于铝门窗 所以 在铝门窗工程上 我们只能从其档次上注意节约 比如不轻易使用氟碳喷涂 LOW E 玻璃 对于联排别墅不要轻易尝试木包铝 内开内倒形式的门窗 这样的窗的造价是普通的 3 倍 以 350 元 m2 为基数 若以 0 3 的窗积比计算 相当于地上物业的单方造价将增加 210 元 m2 以地上 建筑面积计 若按可售 增加的造价将会更高 目前各地区公司在门窗档次 上有跟别人血拼的倾向 这种不顾项目定位 档次 售价等因素的攀比心理 要不得 6 保温工程 属于地方性工程 与地区气候条件有关 目前以 50mm 110mm 苯板保温为主 华东地区是采用内外两道保温砂浆 总的来讲 每平方 米建筑面积的造价在 80 100 元 m2 总体上说 南方地区节省了这部分费用 7 外立面装饰 这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素 一是 外立面装饰面积与建筑面积之比 我们称为 墙积比 普遍的数字是 1 1 3 但少部分项目也有 1 6 1 8 的 这个比例偏高 对于联排别墅或独栋 别墅来讲 墙积比目前大部分在 1 8 2 1 之间 甚至更高 如果在设计上 能 够注意立面的层次不要过多 将会大大地降低墙积比 二是装饰的档次 就是 用料 以面砖为例 我们现在的集中采购的普通档次的面砖 是 22 元 m2 面 砖施工的单价为 45 元 m2 那么外立面的造价是 67 元 m2 按墙积比 1 2 折 算成建筑面积 其单方造价是 80 40 元 m2 如果墙积比提高到 1 4 则增加 建筑面积的造价是 13 元 与门的造价 或防水工程 不包括外墙防水 或栏 杆的造价 或安防系统的造价相当 如果要用较好的外墙砖 比如台资厂或日 资厂 材料价格估计是 50 元 m2 相当于增加建筑面积造价 33 6 元 m2 如 果用涂料 目前来说 30 元 m2 的造价可以做到较好的合资产品 如果用石材 一要看用量比例 二要看石材种类 限额审批意见 一文中明确提出了对于 各种材料使用面积的比例限制 但由于石材的价格范围比较大 没有对其材料 单价提出限额标准 且涉及到外立面的效果问题 但设计选型的时候应注意 能用国产就不用进口 一般来讲小业主是不会有我们建筑师一样的眼光 分辨 不出来进口还是国产的 另外对于联排别墅外立面的石材 是湿贴还是干挂 需要斟酌并较早确定下来 有地区外立面石材装饰工程分判了几个月 最终还 没有确定是干挂还是湿贴 目前来看 高档的联排别墅整项造价以地上建筑面 积计约 350 元 m2 以下 小高层 高层物业的外立面装饰造价在 110 元 m2 左右 高档的在 160 元 m2 左右 目前此项造价的 最高记录 是 520 元 m2 当然只 是报成本预测时候的数据 最终不可能按这个指标去批复 希望各地区公司在 外立面装饰造价上 要保持克制 一定要认清自己项目的档次和售价 8 栏杆工程 目前来说 影响造价水平不大 一是栏杆不可能人为地节 省 有多大的开间 就需要多长的栏杆 二是设计标准上 我们比较谨慎 一 般是铁质加玻璃 只要不是太多花饰或是使用不锈钢 造价影响就不大 常规 来讲栏杆每延米造价约在 300 450 元 米范围内 而整项栏杆工程的造价摊至建 筑面积约为 30 40 元 m2 9 大堂装饰 影响不大 因为一栋建筑只有一个大堂 装饰档次 豪华 装饰一个需要 50 万元 普通装饰 一个只需要不到 5 万元 目前 限额审批意 见 中提到的档次标准是 3500 2500 1500 元 m2 此项的单方指标受层数的 影响较大 但一般在 10 20 元 m2 最高不超过 25 元 m2 10 公共部位装饰 主要是电梯厅 目前我们的装饰标准一般是地面和墙 面使用抛光砖 或者加配一些石材装饰线条 电梯门套普通用石材 造价水平 是 50 60 元 m2 建筑面积 以公共部位的面积来计 造价水平约为 980 元 m2 数字较高的原因是墙体面积大 用料多 再就是公共部分较多 一般来 讲电梯厅面积在 10m2 左右比较常见 但多的也会达到 20 30m2 这需要我们在 设计时尽量减少公共部分空间 对于中低档项目 在选材上 一定要选小规格 产品 这样比较经济 另外就是取消石材点缀 比如踢脚线 波打线等 而对 于走火楼梯间 如果是配电梯的住宅 一定要简单装修 不得全地铺砖 不得 使用木质扶手 11 机电系统工程 对于毛坯住宅来说 造价显得刚性 合计约为 200 元 m2 以下 不包括特殊地区的采暖 中水等系统 在电气系统上 住宅优化的 余地不大 随便生活质量的改善 电位数量总是越来越多 这个源流我们也得 适应 但是对于给排水系统 则大有文章可做 一是管材的材质 比如排水系 统要选用 UPVC 而不是金属管材 上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产 品 二是系统的功能要讲究 比如同层排水造价昂贵 不要选用 12 直饮水工程 意义不大 多数情况下是开发商掏钱 运营商想赚钱也 没赚到 但是 因为楼盘需要互相攀比 所以 你有 我也得有 目前的造价 水平每户是 1000 1500 元不等 推销到总建筑面积里去 相当于 10 元 m2 13 安防工程 造价有相当的弹性 主要表现在功能上 有不少噱头一类 的功能 尽量不要用 另外一点就是可视对讲显示器是黑白还是彩色 彩色的 贵一倍多 这项费用 各地区有明显的攀比之风 比如显示器上可以发布物业 管理处的天气预报 或物业管理处的各类通知等等 有必要吗 还有家用的可 视对讲就这么重要吗 现代家庭生活是越来越简单了 一年之中你家有几批客 人拜访过 我们没有必要为那么 摆设 去花那么多的钱 14 电梯工程 其造价高低一是功能 太多的功能 未必能够用得到 另 外一点是选配的标准 比如层门是用不锈钢还是普通的喷漆钢板 还有一点要 注意 不要盲目地去追新产品 新产品普通存在功能不稳定 价格高 维修运 营费用高的特点 电梯的附加功能 你不说 用户是永远不知道的 用户所需 要的就是平安地送他到所在楼层 其他功能对于用户 全是多余的 电梯产品 的系统有高低档之分 但是其系统的 标识 都不是显示在表面的 你不说 别人永远不知道 电梯工程的单方造价的高低 与其所服务的面积直接相关 对于一个 10 层左右的小高层来说 如果是一梯两户 其电梯摊销的成本非常高 如果是一梯三户或四户 则成本成倍地下降 目前对于 100 米高层住宅来说 住宅层电梯造价 50 元 m2 是正常的 但是也有个别项目 十几层高 电梯摊 销超过 200 元 m2 15 建筑物的泛光照明工程 一般来说 安装在屋顶上的灯光 每栋 5 万 元的造价是适当的 但是 我们也要注意 不是每个项目都需要泛光的 一个 普通的项目 设置了泛光照明 有什么意义 除了让物业多掏一些电费以外 能起到什么作用 5 配套设施 因为物业的类型 用途不一 不好一概而论 目前我们控 制的标准是学校 1600 元 m2 全包 会所 3500 4000 元 m2 全包 含建造与装 修 6 配套工程 这一项费用 显得较为刚性 具备一些弹性的项目是变配 电工程 主要体现在设计上 因为设计和施工都是垄断的 所以其设计的经济 性需要甲方专人把握 甚至需要公关 以 KVA 为指标 每一单位的成本是 2000 元 KVA 左右 但是 其造价水平 又与地方土政策有关 可注意以下几点 1 高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要 能用合资的就不用进 口的 能用国产的就不用合资的 因为这些本来就是电力部门管理的 他们在 设计的时候不会考虑到经济因素 若能通过公关然后修改设计是最好的 2 对于电缆 能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆 包括插接母线 能用阻燃的就不要用耐火的 这个存在很大的造价差异 3 对于地库面积很大的地库 如果单独设置一个发电机房 那么每一路 应急电源需要从发电机房引出 这样会增加很多造价 不如将发电机房分成多 个发电机低压房 虽然增加了低压柜 但总造价是要减少很多的 对于具体怎 么分当然需要在设计过程中进行论证 另一项是室外管网工程 尤其是对于联排别墅周围的室外管网工程现场管 理大家一直认为是很头痛的事情 工期紧 现场的承建商多 工作面也处于交 叉状态 工序上也会前后搭接 容易引起相互的争执 从而直接影响项目进度 主要还是关于合同范围的 这需要我们在分判的时候划分好合同范围 对于室 外工程的土石方开挖与回填分判给一家单位去做 不能消防挖了弱电挖 弱电 挖完煤气挖 外电挖 机电挖 乱成一团 7 室外工程 造价具有相当的弹性 表现在两方面 一是景观工程 二 是小区围墙工程 1 景观工程 是现代地产行业的一张王牌 十年前的任何楼盘 都是种几 颗树就算了 而现在 是造景 而普遍地看来 开发商都愿意花大量的钱去造 景 所以说 景观工程是个无底洞 理论上说 有多少钱 都可以花出去 这 不象毛坯的建筑单体 再怎么做 也就是钢筋砼而已 墙不可能砌两层 门窗 也不可能再加一层 外立面的材料最贵的就是石材 但对于住宅来说 不可设 计成从顶到底都是石材 景观工程的特点就在于 空间的无限性 和 植物的 稀缺性 这两个性质 可以让钱贬值 目前室外工程的造价水平 我们一般控制在每平方米建筑面积 100 120 元 m2 以空地面积来计 整个室外工程的造价水平是 400 500 元 m2 相当于 每一平方米的地面上 放 4 张或 5 张 100 块的钞票 个别项目占地小 空地面 积也小的情况下 室外工程造价略高 可能在 550 750 元 m2 如何控制景观工程的造价 a 软的多 硬的少 软景与硬景的比例 要尽量偏于软景 硬景太多 除 了造价昂贵之外 给人的印象也脱离不了 石屎森林 b 普通的多 名贵的少 对于植物 品种和规格的价格差异非常大 一颗 海枣要几万甚至 10 万 而一颗本地的榕树或樟树 估计就是 3 5000 元 相差 十倍 再者说 普通的消费者 能够认识几十种树木 他可能更多地注意树干 是不是够粗 树冠是不是够大 能不能营造阴凉 甚至能够生存多久 十万块 的树死了 那么十万块就打了水漂 而 3000 块的树死了 花费不多就可以更换 名贵的树木 就象是古董 但是古董鉴赏家在人群中的比例可能是十万或是百 万分之一 c 控制水景 水景造价昂贵 运营费用高 即耗电又耗水 很多水景工 程漏水 后期不能经常使用 就变成摆设了 2 小区围墙工程 要注意用料尽量地少 漏空多一些 灯光少一些 此 外就是注意门楼 门楼也可以说是无底洞 一个门楼花 100 多万 并不罕见 一 一 相关部门工作中存在的问题 一 设计管理环节 1 设计图纸漏项太多 在施工过程中 对于增加项目的报价 肯定是施 工单位占便宜 还有一种倾向 明知有漏项却不积极地去解决 一味地往后推 给施工单位创造索赔机会 2 图纸修改也很有意思 很多情况是刚刚定标 图纸就全面地修改了 也就是招标用一套图 施工时却用另外一套图 这种情况对工程造价控制极为 不利 同时人为地增加了其他部门的工作量 3 分批出图 人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小工程 而最 终被施工单位通过议标的形式将整个工程 蚕食 下来 这样在总造价上肯定 是对施工单位有利 4 对材料 工艺研究不透 在设计上一味依靠 外援 一是依靠设计 单位 而大家都知道设计单位对业主的造价控制往往是不考虑的 它只需要将 图纸交出去 拿回设计费就万事大吉了 业主花了多少冤枉钱与设计单位无关 所以对于设计图纸作全面认真的审查 是非常必要的 二是依靠施工单位提供 设计图纸或方案 而我们自己即不作仔细研究 也不作深入复核 以至于本来 可以省的钱 白白地花掉了 5 对于施工单位提出的更改 缺乏应有的警惕 轻易地同意对方的意见 其结果可能会出现几种情况 一是等到工程更改完成以后 或是工程结算时 才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价 二是工程更改未达到预定的设计 和建筑效果 三是在实施过程中发现更改不妥 造成返工浪费 6 对工程的建设标准不能做到恰如其分的把握 材料 工艺及设计标准 与项目的市场定位是紧密相关的 一个定位于中档的